COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 09 MARS 2023
lv
N° 2023/ 93
N° RG 22/08720 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJSSU
S.C.I. COMMANDERIE II
C/
Commune VILLE DE [Localité 5]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL SC AVOCATS
SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 10 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00548.
APPELANTE
S.C.I. COMMANDERIE II, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Samuel CHICHA de la SELARL SC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
La VILLE DE [Localité 5] représentée par son Maire en exercice agissant ès qualités, [Adresse 4]
représentée par Me François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Aurélie PLANTIN, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI La Commanderie 2 est propriétaire à Marseille d'un immeuble bâti situé [Adresse 1] ayant fait l'objet d'un arrêté de péril imminent le 17 février 2017 après expertise judiciaire de M. [K] [J] désigné en cette qualité par le tribunal administratif de Marseille.
Le 15 février 2022, la ville de [Localité 5] a fait assigner la SCI La Commanderie 2 devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant selon procédure accélérée au fond pour être autorisée à faire procéder à la démolition du bâtiment motif pris de l'inexécution des travaux préconisés par l'expert judiciaire.
La SCI La Commanderie 2 a sollicité un sursis à statuer compte tenu de la présence d'un squatter qu'il convenait d'expulser préalablement.
Retenant que cette dernière n'avait pas effectué les travaux de mise en sécurité prescrits par l'expert et l'existence d'un risque important de chute d'ouvrages sur les personnes et la voie publique, le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant selon la procédure accélérée au fond a :
'rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la SCI La Commanderie 2,
'rejeté sa demande de sursis à statuer ;
'ordonné la démolition complète de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] cadastré [Cadastre 3] ;
'autorisé la ville de [Localité 5] à procéder aux travaux de démolition pour le compte et aux frais de la SCI ;
'condamné la SCI La Commanderie 2 à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné la même aux dépens.
La SCI La Commanderie 2 a régulièrement relevé appel de cette décision le 16 juin 2022 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 juillet 2022 de:
vu l'article L 511-19 du code de la construction et de l'habitation,
vu l'article L 121-22-5 du code de l'urbanisme,
vu les articles 481-1et 839 du code de procédure civile,
vu le rapport d'expertise judiciaire du 15 février 2017,
vu l'arrêté de péril imminent du 17 février 2017,
vu la jurisprudence,
vu les pièces versées aux débats,
'à titre principal, infirmer le jugement déféré,
'« constater » que la SCI La Commanderie 2 a réalisé l'ensemble des travaux de mise en sécurité de l'immeuble ;
'« constater » l'existence d'un conflit d'intérêt ;
'« constater » l'insuffisance du jugement déféré ;
'subsidiairement, fixer le montant maximal du prix de déconstruction à la somme de 100'000€;
'débouter la ville de [Localité 5] de l'ensemble de ses conclusions.
Au soutien de son appel, la SCI La Commanderie 2 fait valoir principalement que la ville n'a pris aucun arrêté ordonnant la déconstruction, qu'un suivi des travaux réalisés a été effectué le 4 janvier 2022, que les travaux de mise en sécurité ont été effectués en mars 2017 selon devis accepté de l'entreprise TABT, que nonobstant les demandes de la SCI aucune visite de la ville n'est intervenue durant cinq ans, que l'arrêté de péril n'a pu être levé suite à sa carence, que selon le procès-verbal de l'hussier [L] en date du 14 mars 2022 la présence d'un squatter occupant les lieux a été constatée, que les services de police tant nationale que municipale ont refusé toute intervention aux fins d'expulsion, que la ville de Marseille s'est opposée à la délivrance d'un permis de construire nonobstant une démolition préalable traduisant un conflit d'intérêt dans les services d'urbanisme, que le jugement déféré est insuffisant en ce qu'il ordonne une démolition sans en chiffrer le coût et qu'une promesse de vente a été consentie à la société PrimoSud le 20 juin 2022 faisant son affaire personnelle de la démolition.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 14 décembre 2022, la ville de [Localité 5] demande à la cour de :
vu les articles 481-1et 839 du code de procédure civile,
vu l'article L 511-19 du code de la construction et de l'habitation,
vu le rapport d'expertise judiciaire du 15 février 2017,
vu le rapport de visite technique du 4 janvier 2022,
vu les autres pièces versées aux débats,
'confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'condamner la SCI La Commanderie 2 à payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la même aux dépens.
La ville de [Localité 5] soutient principalement que l'expert judiciaire [J] a conclu à l'existence d'un péril grave et imminent en l'état d'un immeuble en ruine et à l'abandon, qu'une visite des services techniques du 4 janvier 2022 atteste de l'absence de sa mise en sécurité, de l'état d'abandon du bâtiment et de l'aggravation des désordres constatés en 2017, qu'il n'est pas nécessaire pour la ville de prendre un nouvel arrêté, que la SCI appelante ne justifie pas des travaux qu'elle allègue, qu'elle admet elle-même dans son assignation en expulsion que l'immeuble doit être démoli en urgence, que contrairement à ses dires un seul permis de construire lui a été refusé pour une cause étrangère et que la réitération de la promesse de vente qu'elle invoque est incertaine.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 27 décembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.
Au fond :
La SCI La Commanderie 2 réitère en appel, au soutien des mêmes pièces, l'argumentaire soumis au premier juge et auquel celui-ci a répondu par des termes appropriés qui méritent confirmation. En effet, il est constant en lecture du rapport d'expertise dont aucune partie ne critique les constatations que l'immeuble dont s'agit comprend plusieurs corps de bâtiment dont certains déjà détruits sont à l'état de ruine, qu'un pylône métallique rongé par la rouille et des cheminées en équilibre instable menacent de s'écrouler sur le chemin de la Commanderie ; le rapport de visite technique du 4 janvier 2022 montre pour sa part que la situation n'a pas évolué cinq ans plus tard et au contraire s'est aggravée suite à l'agrandissement de la fissure traversant la façade sud-ouest de l'immeuble, l'effondrement ou la déstabilisation de plusieurs restes de charpente, la détérioration de la partie supérieure des murs avec apparition de zones d'éclatement et d'effritement de la maçonnerie, l'extension de la végétation sur une grande partie de la structure et qu'en l'état d'une dégradation avancée du bâtiment toute mesure de consolidation s'avère inefficace.
Pour contester ces conclusions largement corroborées par les photographies annexées au rapport d'expertise et au rapport de visite, la SCI La Commanderie 2 produit une seule facture en date du 6 mars 2017 d'un montant de 4200 € TTC concernant le balisage de la zone de sécurité et la purge des parties menaçantes sur la façade côté rue avec évacuation des déblais. Outre la modicité de cette intervention au regard de l'ensemble immobilier, il en ressort à l'évidence qu'aucune mesure n'a été prise pour prévenir la chute du pylône métallique, des souches de cheminées ou encore des murs de façade lézardés et envahis par des arbustes désolidarisant leurs éléments. Il n'est pas contesté qu'au regard de la configuration des lieux et de leurs multiples accès, il est impossible d'en interdire l'accès de façon pérenne et cela est si vrai qu'un squatter s'y est installé. D'ailleurs, quelque peu convaincue de sa carence dans l'exécution des injonctions imparties par l'arrêté de péril, la SCI La Commanderie 2 n'a jamais demandé sa mainlevée.
C'est donc par une application exacte des dispositions prévues à l'article L 511-19 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal judiciaire a ordonné la démolition de l'ensemble immobilier sans qu'il y ait lieu de surseoir à statuer au regard de sa dangerosité ou encore d'arrêter préalablement le coût des travaux de démolition ; en effet, d'une part cette condition ajoute au texte précité, d'autre part le juge judiciaire est sans compétence pour évaluer le coût d'une intervention de puissance publique réalisée par une autorité administrative.
De même, l'intervention postérieure au jugement d'une promesse de vente à la réitération incertaine comme le plaide utilement la ville de [Localité 5] est inefficace à différer la prévention d'un péril imminent
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Aucune circonstance économique ou d'équité ne contrevient à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI La Commanderie 2 qui succombe dans son recours est condamnée aux dépens en application de l'article 196 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Condamne la SCI La Commanderie 2 à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 3000 €
en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne la même aux dépens d'appel.
Le greffier Le président
