COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 09 MARS 2023
lv
N° 2023/ 92
N° RG 22/07583 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJO2O
S.A.R.L. [Adresse 4]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Elie MUSACCHIA
SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 06 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/04134.
APPELANTE
S.A.R.L. [Adresse 4], dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Thierry DEBARD de la SELARL SELARLU THIERRY DEBARD AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] , dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic en exercice la Société ALARCON IMMOBILIERS, SAS, ayant son siège social sis [Adresse 3]
représenté par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté de Me Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SARL [Adresse 4] a fait édifier à [Localité 5] (Var) un ensemble immobilier éponyme composé de cinq bâtiments, d'un jardin, de places de stationnement et d'une piscine. Ayant conservé la propriété de divers lot, elle demeure copropriétaire au sein de cet ensemble. Se prévalant d'un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner en cette qualité, selon procédure accélérée au fond, devant le tribunal de judiciaire de Draguignan en paiement d'une somme principale de 10'602,01 €.
La SARL [Adresse 4] s'est opposée à la demande au motif qu'elle est créancière d'une somme de 23'200 € représentant la quote-part du syndicat de la cotisation d'assurance dommages souscrite pour le compte de la copropriété.
Considérant que cette dernière était débitrice de charges et ne pouvait exciper d'une compensation utile, le tribunal judiciaire de Draguignan selon jugement contradictoire du 6 avril 2022 a :
'condamné la SARL [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] les sommes de :
*7715,70 €, comptes arrêtés au 14 avril 2021,
*1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouté la SARL [Adresse 4] de sa demande en compensation ;
'condamné la même aux dépens.
La SARL [Adresse 4] a régulièrement relevé appel de cette décision le 25 mai 2022 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 juillet 2022 de:
vu les articles 1347 et suivants du code civil,
'réformer le jugement déféré sauf en ce qu'il limite la créance du syndicat à la somme de 7715,70 € arrêtée au 14 avril 2021 et statuant à nouveau ;
'condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL [Adresse 4] la somme de 23'000 € au titre de la quote-part de prime d'assurance dommages ouvrage dont la copropriété est redevable en vertu de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 10 juillet 2020 ;
'ordonner la compensation entre les charges de copropriété dues et la quote-part de prime d'assurance dommages ouvrage ;
'« préalablement et si nécessaire constater » l'annulation de la résolution n°1 de l'assemblée générale du 14 mai 2021 ;
'subsidiairement, renvoyer l'examen de cette demande devant le tribunal judiciaire statuant au fond ;
' condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le même aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer ;
'dire que la SARL [Adresse 4] sera dispensée de toute participation à la dépense commune
Au soutien de son appel, la SARL [Adresse 4] fait valoir principalement qu'elle a fait l'avance de la totalité du paiement de la prime d'assurance dommages ouvrage souscrite auprès de la compagnie Axa suite à la déconfiture du premier assureur, que selon résolution n° 4 de l'assemblée générale du 18 juillet 2020, la copropriété avait accepté de prendre à sa charge 50% du montant de cette prime puis a annulé cette délibération lors de son assemblée générale extraordinaire du 14 mai 2021, qu'aucune contestation n'ayant été élevée dans le délai de deux mois à l'encontre de l'assemblée générale de 2020 la SARL [Adresse 4] dispose d'un droit acquis au remboursement dans les termes convenus, que l'annulation postérieure est abusive et que la demande de compensation est une demande connexe.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 4 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
vu les articles 70, 122 et 839 du code de procédure civile,
vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 19-2,
vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967,
vu l'article L 242-1 du code des assurances,
'confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'il réduit la demande en paiement du syndicat ;
'sur appel incident, condamner la SARL [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10'602,01€ ;
'à titre subsidiaire déclarer irrecevable la SARL [Adresse 4] en sa demande d'annulation de la résolution n°1 de l'assemblée générale du 14 mai 2021 ;
'à titre infiniment subsidiaire, débouter la SARL [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes
'la condamner à payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'la condamner aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.
Le syndicat intimé soutient principalement qu'il a mis vainement en demeure l'appelante par courrier recommandé du 12 mars 2021, qu'aucune disposition n'autorise le président du tribunal judiciaire à statuer selon la procédure accélérée au fond sur la validité d'une décision d'assemblée générale, que la demande reconventionnelle est sans lien suffisant avec la demande principale en recouvrement de charges, que cette demande est formée non pas en sa qualité de copropriétaire mais de promoteur vendeur et qu'enfin elle a été défaillante dans son obligation de transférer une assurance dommages ouvrage valide.
Selon ordonnance du 15 septembre 2022, la demande de radiation de l'appel formée par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 524 du code de procédure civile a été rejetée.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 27 décembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
La SARL [Adresse 4] ne conteste en rien sa dette de charges puisqu'elle sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il l'arrête à la somme de 7715,70 € et non dans les termes sollicités par le syndicat. Pour le surplus, ce dernier reprend devant la cour l'argumentaire déjà soutenu devant le premier juge et auquel il a été répondu par des motifs appropriés.
En effet, l'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus au contrat conclu avec le syndic auquel la SARL Garden est étrangère , étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut encore ajouter que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
Sur la demande de compensation :
En sollicitant à titre subsidiaire le renvoi de cette demande devant le tribunal judiciaire statuant au fond, la SARL appelante ne conteste pas sérieusement l'incompétence du président de ce même tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, pour connaître d'une demande d'annulation d'une délibération d'assemblée générale.
Il est constant que la SARL [Adresse 4] est poursuivie en paiement par le syndicat en sa qualité de copropriétaire et qu'elle lui oppose une créance de promoteur vendeur relevant d'un patrimoine différent ; les parties à l'instance n'étant plus les mêmes, l'appelante est irrecevable à réclamer compensation et à se prévaloir d'une demande connexe.
En conséquence le jugement est confirmé dans l'ensemble de ses dispositions.
***
L'appel intempestif de la SARL [Adresse 4] ayant contraint le syndicat à exposer de nouveaux frais de conseil et de représentation, sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile est fondée.
Elle est condamnée aux dépens en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Condamne la SARL [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la même aux dépens d'appel avec bénéfice de recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du même code.
Le greffier Le président
