COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 09 MARS 2023
lv
N° 2023/ 90
N° RG 22/07100 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJNDY
[P] [X]
[A] [X]
[Y] [X]
[L] [X]
C/
[C] [I]
[E], [M] [N]
[D] [F]
[J], [Z] [W] épouse [N]
[R] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Me Floriane PORTAY
SELARL CAPELA,
Me Raphaël MARQUES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire d'Aix en Provence en date du 28 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03521.
APPELANTS
Monsieur [P] [X]
né le 27 Novembre 1968 à [Localité 14], demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté Me Lucien SIMON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Laura QUILLIEN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [A] [X]
née le 19 Mars 1973 à [Localité 22], demeurant [Adresse 7]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Lucien SIMON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Laura QUILLIEN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [Y] [X]
née le 05 Septembre 1970 à [Localité 11], demeurant [Adresse 9]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Lucien SIMON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Laura QUILLIEN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Monsieur [L] [X]
né le 13 Août 1940 à [Localité 15], demeurant [Adresse 19]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Lucien SIMON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Laura QUILLIEN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMES
Monsieur [C] [I]
né le 21 Mai 1973 à [Localité 20] (91), demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Sabine JOUVE de la SELARL CAPELA, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [D] [F]
née le 01 Janvier 1980 à [Localité 18], demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Sabine JOUVE de la SELARL CAPELA, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [E], [M] [N]
né le 18 Juillet 1979 à [Localité 17], demeurant [Adresse 12]
représenté par Me Floriane PORTAY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [J], [Z] [W] épouse [N]
née le 20 Février 1981 à [Localité 17], demeurant [Adresse 12]
représentée par Me Floriane PORTAY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [R] [K]
née le 04 Avril 1959 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Raphaël MARQUES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Mme [D] [F] et M. [C] [I] ont acquis le 20 octobre 2017 des consorts [X] une propriété sise [Adresse 21] à [Localité 13], cadastrée AE [Cadastre 2].
En raison de la situation topographique, un mur de soutènement au point bas de la propriété [F]- [I] a été érigé dans les années 1990. Une partie de ce mur appartient aux consorts [F]- [I] et l'autre partie à M. [U], propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 3].
Mme [R] [K], voisine des consorts [F]- [I] en aval du mur, les a informés en avril 2019 que le mur de soutènement penchait dangereusement.
Une expertise amiable a été réalisée le 17 février 2020 et a déterminé que le mur de soutènement n'était pas conforme aux règles de l'art, rendant nécessaire sa reconstruction.
Les consorts [F]- [I] ont fait part de leur accord pour réaliser les travaux de remise en état du mur. Mme [R] [K] s'est opposée à ce que les travaux soient réalisés depuis sa parcelle.
Par ordonnance de référé en date du 30 juin 2020, les consorts [F]- [I] ont été déboutés de leur demande tendant à être autorisés à exercer un droit de tour d'échelle depuis la propriété de Mme [R] [K] aux motifs qu'ils ne justifiaient pas suffisamment de l'impossibilité d'effectuer les travaux depuis leur terrain.
Une procédure d'appel est pendante à l'encontre de cette ordonnance.
Par exploit du 28 août 2020, Mme [D] [F] et M. [C] [I] ont fait assigner Mme [R] [K] devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence.
Par jugement du 12 novembre 2020, cette juridiction a notamment:
- ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à Mme [B] [S],
- condamné Mme [D] [F] et M. [C] [I], avant toute intervention et tous travaux, à faire réaliser un étaiement provisoire du mur en respectant les règles de l'art, dans un délai de trois mois.
Par acte du 25 janvier 2021, Mme [D] [F] et M. [C] [I] ont fait assigner, sur le fondement des vices cachés, M. [P] [X], Mme [A] [X], Mme [Y] [X] et M. [L] [X].
Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction.
Par acte authentique du 15 juillet 2021, Mme [D] [F] et M. [C] [I] ont vendu leur propriété à M. [E] [N] et Mme [J] [N].
Ces derniers sont intervenus volontairement à l'instance par conclusions du 5 août 2021.
Mme [D] [F] et M. [C] [I] ont saisi le juge de la mise en état d'un incident aux fins notamment d'ordonner l'extension des opérations d'expertise actuellement en cours aux consorts [X] et aux époux [N] et d'ordonner un complément d'expertise.
Par ordonnance en date du 28 avril 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a:
- dit M. [E] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] recevables et bien fondés en leur intervention volontaire,
- déclaré Mme [D] [F] et M. [C] [I] recevables en leurs demandes,
- ordonné que l'expertise confiée à Mme [B] [S] par jugement du 12 novembre 2020 soit étendue à M. [P] [X], Mme [A] [X], Mme [Y] [X], M. [L] [X], M. [E] [N] et Mme [J] [W] épouse [N],
- dit que cette expertise sera commune et opposable à M. [P] [X], Mme [A] [X], Mme [Y] [X], M. [L] [X], M. [E] [N] et Mme [J] [W] épouse [N],
- étendu la mission de Mme [B] [S] aux chefs suivants:
* donner les éléments permettant d'évaluer la situation du mur de soutènement litigieux et plus particulièrement sa date de construction et son mode de construction,
* dire si le mur a été construit dans les règles de l'art,
* donner les éléments lui permettant de dire si les vendeurs avaient connaissance au moment de la vente de l'ampleur des désordres et de leurs origines,
* donner son avis sur le prix d'achat du bien immobilier par Mme [D] [F] et M. [C] [I] par rapport au prix du marché au temps de la vente et aux désordres constatés sur le mur litigieux,
* donner son avis sur les possibilités de reconstruction du mur au regard des règles de l'urbanisme,
* chiffrer le prix de réparations des désordres,
* recueillir les observations des parties sur les préjudices subis,
- débouté Mme [R] [K] de sa demande de communication de pièces,
- rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
- réservé les dépens,
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du lundi 12 décembre 2022.
Par déclaration en date du 16 mai 2022, M. [P] [X], Mme [A] [X], Mme [Y] [X] et M. [L] [X] ont interjeté appel de cette ordonnance.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 23 juin 2022, M. [P] [X], Mme [A] [X], Mme [Y] [X] et M. [L] [X] demandent à la cour de:
Vu l'article 1641 du code civil,
Vu l'acte notarié et la clause d'exclusion de garantie des vices cachés,
- réformer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a:
* déclaré Mme [D] [F] et M. [C] [I] recevables en leurs demandes,
* ordonné que l'expertise confiée à Mme [B] [S] par jugement du 12 novembre 2020 soit étendue à M. [P] [X], Mme [A] [X], Mme [Y] [X], M. [L] [X], M. [E] [N] et Mme [J] [W] épouse [N],
* dit que cette expertise sera commune et opposable à M. [P] [X], Mme [A] [X], Mme [Y] [X], M. [L] [X], M. [E] [N] et Mme [J] [W] épouse [N],
* étendu la mission de Mme [B] [S] ,
Statuant à nouveau,
- déclarer irrecevables comme prescrits Mme [D] [F] et M. [C] [I] en toutes leurs demandes contre les consorts [X] y compris leurs demandes visant à ordonner l'extension des opérations d'expertise actuellement en cours aux concluants, leur déclarer communes et opposables les opérations d'ores et déjà réalisées et ordonner une mesure d'expertise complémentaire avec la désignation de Mme [B] [S] pour y procéder,
- mettre hors de cause les consorts [X] purement et simplement,
- condamner Mme [D] [F] et M. [C] [I] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Se prévalant de l'article 1648 du code civil, ils opposent aux consorts [F]- [I] la prescription de leur action aux motifs que:
- ils ont acquis le bien litigieux, par acte authentique du 20 octobre 2017 et, dans la perspective de cette vente, ils ont été informés de l'existence d'une problématique liée à un mur de soutènement qui se situait au point bas de la propriété en bordure avec le fonds [K] et plus particulièrement que ledit mur penchait sur la propriété voisine,
- l'acte de vente comporte une clause d'exclusion de garantie des vices cachés et mentionne expressément que le vendeur déclare que le propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 4] a évoqué que le mur de soutènement en sa limite Sud penche dans sa partie Ouest, l'acquéreur déclarant en avoir été informé et en faire son affaire personnelle,
- les acquéreurs ont été dûment informés de la situation du mur de soutènement autant que les vendeurs en aient eu connaissance,
- les consorts [F]- [I] disposaient, au mieux, d'un délai jusqu'au 20 octobre 2019 pour agir,
- il ressort des pièces du dossier que c'est l'expertise amiable du 17 février 2020 qui a mis en évidence que l'instabilité du mur résulte d'une poussée hydroastique survenue lors des intempéries de 2019 conjuguée à une mauvaise conception de l'ouvrage au début des années 1990 soit avant l'acquisition de cette villa par eux-mêmes,
- au jour de la vente, aucune expertise n'était intervenue et ils ont délivré aux acquéreurs une information complète telle qu'ils la connaissaient à cette date,
- il n'est pas démontré que les désordres visés dans cette expertise amiable existaient au moment
de la vente, d'autant qu'il apparaît au contraire que le basculement du mur aurait commencé en mai 2019 pour s'accentuer en novembre 2019,
- il ne peut leur être imputé la connaissance de l'ampleur du vice hypothétique et futur au jour de la vente, alors que les acquéreurs ne l'ont pas davantage décelé, bien qu'étant sur place dans les deux années qui ont suivi,
- rien ne démontre qu'un permis de construire était nécessaire pour ce mur de soutènement à l'époque, ni que les travaux aient été effectués en méconnaissance des règles d'urbanisme en vigueur,
- il n'est pas établi que le vice existait au jour de la vente, le basculement du mur ayant commencé deux ans après et il ne peut être question de faire remonter le point de départ de la prescription de l'action en garantie des vices cachés au jour de cette aggravation compte tenu de l'existence de la clause d'exclusion de garantie et du fait que les acquéreurs avait été mis en parfaite mesure de connaître l'existence et la portée du désordre relatif au mur,
- le point de départ du délai de deux ans se situe donc, au plus tard, le jour de la vente.
Mme [D] [F] et M. [C] [I], suivant leurs dernières conclusions notifiées le 21 juillet 2022, demandent à la cour de:
Vu les articles 331,332 et 333 du code de procédure civile,
Vu les articles 1641 et suivants, 1240 et 1137 du code civil,
Vu les articles 114, 236 et suivants du code de procédure civile,
- confirmer la décision du juge de la mise en état du 28 avril 2022 en toutes ses dispositions,
- rejeter toutes les demandes, fins et prétentions des consorts [X],
- condamner solidairement les consorts [X] à payer à Mme [D] [F] et M. [C] [I] la somme de 3.000 € au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils relatent que:
- lors de la vente, si la présence d'un devers a été indiquée, aucune information ne leur a été donnée sur les anomalies structurelles du mur et il n'a pas été mentionné ni que ce mur pencherait dangereusement, ni que Mme [K] ait alerté à plusieurs reprises les consorts [X] sur la nécessité de reprendre le mur,
- ils n'ont pas été mis en relation avec Mme [K] et aucun document ne leur a été transmis sur l'état réel, alors que les pièces versées aux débats démontrent que les appelants avaient pris contact avec leur assurance en 2015 au sujet de ce mur,
- ils se sont fiés aux informations qui leur ont été délivrées par les vendeurs, dont Mme [Y] [X], professionnelle de l'immobilier, qui était chargée des visites de ce bien familial qu'elle connaissait parfaitement.
Ils concluent à la parfaite recevabilité de leur action, que le point de départ du délai de prescription se situe au jour de la découverte du vice par l'acquéreur dans son ampleur et ses conséquences et qu'en l'espèce, il a fallu attendre le rapport d'expertise amiable du 17 février 2020 pour qu'ils aient connaissance que le mur n'a pas été érigé dans les règles de l'art et que l'instabilité de cet ouvrage résulterait d'une poussée hydroastique conjuguée à une mauvaise conception de l'ouvrage.
Ils en tirent pour conséquence que l'existence du vice a été découvert moins de deux ans la délivrance de leur assignation aux appelants et dans le délai de prescription de droit commun de cinq ans à compter de la vente.
M. [E] [N] et Mme [J] [W] épouse [N], dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 juillet 2022, demandent à la cour de:
Vu l'article 789 du code de procédure civile,
Vu les articles 31, 325, 328 et 329 du code de procédure civile,
- recevoir M. [E] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] en leurs conclusions d'intimés,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 28 avril 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence,
En tout état de cause,
- débouter M. [P] [X], Mme [A] [X], Mme [Y] [X] et M. [L] [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner in solidum M. [P] [X], Mme [A] [X], Mme [Y] [X] et M. [L] [X] à payer à M. [E] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Ils concluent au bien fondé de leur intervention volontaire en leur qualité de nouveaux propriétaires du bien dont le mur est l'objet du présent litige.
Pour le surplus, ils sollicitent également la confirmation de l'ordonnance querellée, reprenant les observation formulées par Mme [D] [F] et M. [C] [I].
Mme [R] [K] a constitué avocat mais n'a pas déposé de conclusions.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 27 décembre 2022.
MOTIFS
Dans le dispositif de leurs dernières écritures en cause d'appel, qui seul lie la cour en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, les consorts [X] ne sollicitent pas la réformation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit M. et Mme [N] recevables et bien fondés en leur intervention volontaire.
En l'absence de discussion des parties sur ce point devant la cour, l'ordonnance du juge de la mise en état sera purement et simplement confirmée sur ce point.
Il est constant que selon acte authentique en date du 20 octobre 2017, les consorts [F]- [I] ont acquis des consorts [X] une maison à usage d'habitation située à [Localité 13] et cadastrée section AE n° [Cadastre 2], lieudit [Localité 16].
L'acte comporte, en page 11, la mention suivante ' Le vendeur déclare:
- que le portail d'entrée est légèrement faussé et ferme mal,
- que le propriétaire de la parcelle cadastrée section AE [Cadastre 4] a évoqué que le mur de soutènement en limite Sud penche dans sa partie Ouest.
L'acquéreur déclare en avoir été informé dès avant ce jour et en faire son affaire personnelle.'
En vertu de l'article 1648 alinéa 1 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
La connaissance du vice par l'acquéreur, point de départ du délai de prescription, s'entend de la découverte de la gravité de ce vice, qui lui confère un caractère rédhibitoire.
Il ressort du rapport d'expertise amiable du cabinet ELEX, mandaté par la compagnie AXA, assureur de M. [I] en date du 21 février 2020 que ' Le basculement du mur avec contre-fruit suggère un effondrement du mur en cours. Le mur, construit par l'ancien propriétaire qui a vendu la maison à M. [I], n'est pas construit selon les règles de l'art pour ce type d'ouvrage ( mur de soutènement). L'effondrement du mur résulte des poussées hydrostatiques conjuguées à une mauvaise conception de l'ouvrage. Les fortes précipitations survenues les mois précédents constituent un effet aggravant des poussées hydrostatiques mais pas un effet déterminant. Le défaut constructif apparaît être la cause principale des désordres.'
Ces éléments mettent en évidence que les consorts [F]- [I] n'ont eu connaissance de l'ampleur du vice litigieux et de ses conséquences, à savoir l'effondrement du mur de soutènement en raison d'un défaut constructif, qu'à l'occasion du dépôt de ce rapport d'expertise amiable en février 2020.
La circonstance que l'acte de vente comporte une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, que les consorts [X] aient eu connaissance ou non du vice affectant le mur de soutènement ou aient pu délivrer une information suffisante relève de l'appréciation du bien fondé de la demande des consorts [F]- [I] sur le fondement de l'article 1641 du code civil mais est sans emport sure l'appréciation de la recevabilité de l'action intentée au visa de l'article 1648 du code civil, qui impose uniquement de rechercher à partir de quelle date les acquéreurs ont découvert le vice dans toute sa gravité et ses conséquences.
En conséquence, l'action des consorts [F]- [I] à l'encontre des consorts [X] intentée par assignation du 25 janvier 2021 n'est donc pas prescrite comme ayant été délivrée dans le délai de deux ans suivant la découverte par les acquéreurs du vice.
C'est donc à juste titre que le juge de la mise en état a ordonné l'extension des opérations d'expertise aux appelants ainsi qu'aux époux [N], ces derniers ne s'y opposant d'ailleurs pas.
Le complément de la mission telle qu'ordonnée par le premier juge est également parfaitement justifié au regard des développements qui précèdent.
En définitive, l'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence déférée en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [P] [X], Mme [A] [X], Mme [Y] [X] et M. [L] [X] à payer, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, les sommes de:
- 2.000 € à Mme [D] [F] et M. [C] [I],
- 1.000 € à M. [E] [N] et Mme [J] [W] épouse [N],
Condamne in solidum M. [P] [X], Mme [A] [X], Mme [Y] [X] et M. [L] [X] aux dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
