COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 09 MARS 2023
lv
N° 2023/ 87
N° RG 21/17686 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIRNC
[D] [O]
C/
[U] [R]
[C] [T] épouse [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Elie MUSACCHIA
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 08 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00261.
APPELANT
Monsieur [D] [O]
né le 11 Octobre 1950 à [Localité 9] (06), demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté de Me Sylvie CASTEL de la SELARL SYLVIE CASTEL, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMES
Monsieur [U] [R]
né le 16 Avril 1952 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [C] [T] épouse [R]
née le 29 Novembre 1946 à [Localité 10] (COLOMBIE), demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023.
MINISTERE PUBLIC :
Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Une maison située [Adresse 4] cadastrée section [Cadastre 7],[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] a fait l'objet d'un état descriptif de division le 13 octobre 1964, la divisant en deux mots numéros 1 et 2.
Le lot 1 consiste en une remise située au rez-de-chaussée de la maison et cadastrée section [Cadastre 2] pour 24 m². Le lot 2 est constitué d'un appartement situé au-dessus.
L'état descriptif de division a été modifié par acte du 25 juin 2007, le lot 2 ayant été supprimé et remplacé par les lots 3, 4, 5, 6 et 7.
M. [D] [O] est propriétaire du lot 1, à savoir la remise située au rez-de-chaussée.
M. [U] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] ont acquis le 25 juin 2007, les lots 4, 5, 6 et 7 à concurrence de la moitié chacun. Ils ont acquis le 8 mars 2008, le lot 3, également à concurrence de la moitié chacun.
Le 7 juin 2011, un acte modificatif de l'état descriptif de division a été dressé, les lots 3 à 7 étant supprimés et remplacés par les lots 20 à 24.
Suivant acte d'huissier en date du 21 janvier 2021, M. [D] [O] a fait assigner M. [U] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] devant le président du tribunal judiciaire de Nice, suivant la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, désigner un administrateur provisoire qui aura pour mission de prendre des mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement de la copropriété et d'exercer tous les pouvoirs du syndic, ainsi que les pouvoirs décisionnels de l'assemblée générale à l'exception de ceux prévus par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, de la copropriété située [Adresse 4].
Par jugement avant dire droit du 25 août 2021, le président du tribunal judiciaire de Nice a ordonné la réouverture des débats afin de permettre la communication de la procédure en désignation d'un administrateur à M. le Procureur de la République de Nice.
Le 14 septembre 2021, M. le Procureur de la République de Nice a émis un avis favorable à la désignation d'un administrateur ad hoc.
Par jugement du 8 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant selon la procédure accélérée au fond, a:
- déclaré M. [D] [O] irrecevable et mal fondé en ses demandes à l'encontre de M. [U] [R] et Mme [C] [T] épouse [R],
- débouté M. [D] [O] de toutes ses demandes,
- déclaré l'ensemble immobilier composé de l'immeuble imbriqué cadastré [Cadastre 2] référence au numéro [Adresse 5] et l'immeuble cadastré [Cadastre 7], [Cadastre 1] et [Cadastre 3] référence au numéro [Adresse 4], non soumis au statut de la copropriété, seule la propriété objet du 25 juin 2007 et du 8 mars 2008 et héritage distinct, ayant vu la création de lots de copropriété le 25 juin 2007, détenus aujourd'hui en une seule et même main en la personne de M. [U] [R] et Mme [C] [T] épouse [R],
- débouté M. [U] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,
- condamné M. [D] [O] à payer à M. [U] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [D] [O] aux dépens de l'instance distraits au profit de Mme Françoise BOULAN, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat,
- rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l'article 481-1 du code de procédure civile dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 15 décembre 2021 M. [D] [O] à interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et déposées par RPVA le 18 mars 2022, M. [D] [O] demande à la cour de:
Vu l'article 480 du code de procédure civile,
Vu l'arrêt du 20 octobre 2006,
Vu les dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- infirmer en l'ensemble de ses dispositions le jugement rendu le 8 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nice,
- désigner un administrateur qui aura pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et d'exercer tous les pouvoirs du syndic ( article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et article 47 du décret du 17 mars 1967)ainsi que les pouvoirs décisionnels de l'assemblée générale à l'exception de ceux prévus par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, de la copropriété située [Adresse 4],
- juger que la mission pourrait être la suivante:
* se faire remettre l'ensemble des documents, archives et fonds disponibles du syndicat nécessaires à l'exécution de sa mission,
* prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété,
* à cette fin, exercer tous les pouvoirs dévolus au syndic,
* tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale à l'exception de ceux prévus par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sauf urgence, après avis du conseil syndical,
* tous les pouvoirs du conseil syndical,
* à l'issue des six premiers mois d'exercice de sa mission, rendre un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation du syndicat,
- faire application des textes du décret du 17 mars 1967 sur l'organisation de la copropriété en partie liée à l'article 8 sur la convocation de l'assemblée générale
Il soutient que:
- l'immeuble dans lequel il possède la pleine propriété du lot 1 est soumis au statut de la copropriété et il est nécessaire de faire administrer celle-ci au moyen de la désignation d'un administrateur provisoire en raison de l'opposition des époux [R], propriétaires du lot 2,
- M. [R] a expressément reconnu, dans un courrier du 26 avril 2010, l'existence d'une copropriété,
- cette question a été définitivement tranchée par un arrêt de cette cour du 20 octobre 2016 et il justifie de l'autorité de la chose jugée attachée à cette décision, étant précisé que si la chose jugée ne s'attache pas aux motifs, elle s'étend à ce qui est implicitement compris dans le dispositif, ce qui est le cas en l'espèce,
- la cour a, en effet, démontré dans cette décision, l'existence d'une copropriété,
- il a sollicité à la conservation des hypothèques une copie de l'état descriptif de division de 2007 qui met en évidence qu'il est propriétaire du lot 1, à qui sont attribués ' des tantièmes indéterminé',
- l'enjeu de la gestion de la copropriété est important, en ce qu'en présence de deux copropriétaires, chacun bénéficie de 50% des voix,
- M. [R] a réalisé d'importants travaux touchant les parties communes , qui compte tenu de la situation juridique de l'immeuble, ne seront jamais validés par l'assemblée générale et feront en conséquence l'objet d'une demande en démolition, expliquant que celui-ci tente de bloquer à tout prix le fonctionnement de la copropriété,
- par ordonnance de référé confirmée, par un arrêt de la cour de céans et un arrêt de la Cour de cassation, un administrateur provisoire a été nommé à sa demande, ce dernier s'étant cependant retrouvé dans l'impossibilité de faire procéder à la nomination d'un représentant du syndicat et à la gestion de la copropriété,
- depuis l'échec de la désignation de l'administrateur précédemment, la situation ne fait que s'aggraver ( absence d'assurance des parties communes, aucune possibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble), rendant indispensable la désignation d'un administrateur sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, la situation de la copropriété étant désormais totalement compromise dans son fonctionnement sur le plan financier.
M. [U] [R] et Mme [C] [T] épouse [R], suivant leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 20 juillet 2022, demandent à la cour de:
Vu l'article 6, paragraphe 1 de la convention européenne des droits de l'homme,
Vu les articles 544, 545, 552, 553, 1103, 1193 et 1240 du code civil ;
Vu les articles 4, 9, 10, 12, 31, 32, 32-1, 120, 122, 143 ,179, 455 et 480 du code de procédure civile ;
Vu les décrets n° 55-22 du 4 janvier 1955, 55-471 du 30 avril 1955, 55-1350 du 14 octobre 1955, 59-90 du 7 janvier 1959 et 60-963 du 5 septembre 1960 sur la publicité foncière,
Vu les articles 1er, 2, 5 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa rédaction résultant de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019,
Vu les articles 46, 47, 62-2 et 62-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2019-966 du 18 septembre 2019.
Vu les titres des parties, notamment les actes du 21 septembre 1912, 10 mai et 11 juillet 1916, 13 octobre 1964, 26 février 1999, 25 juin 2007, 8 mars 2008, 7 juin 2011,
Vu l'arrêt rendu le 17 décembre 2020 par la cour d'Appel d'Aix en Provence,
Il est demandé à la cour d'appel d'Aix en Provence, statuant au fond en procédure accélérée
de :
A titre principal,
- confirmer le jugement rendu le 8 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu'il a :
* déclaré M. [O] irrecevable et mal fondé en ses demandes à l'encontre de M. et Mme [R],
* débouté M. [O] de toutes ses demandes,
* déclaré l'ensemble immobilier composé de l'immeuble imbriqué cadastré [Cadastre 2] référencé au numéro [Adresse 5] et l'immeuble cadastré [Cadastre 7], [Cadastre 1] , [Cadastre 3] référencé au numéro [Adresse 4] non soumis au statut de la copropriété, seule la propriété objet des actes de vente du 25 juin 2007 et du 8 mars 2008 et héritage distinct ayant vu la création de lots de copropriétés le 25 juin 2007, détenus aujourd'hui par une même main en la personne de M. [R] et Mme [R],
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour juge qu'il y a copropriété englobant le fonds imbriqué du demandeur,
- dire juger M. [O] irrecevable dans sa demande basée sur deux fondements juridiques distincts et inconciliables - procédure article 29.1 de la loi, supposant l'existence d'un syndic en exercice obligatoirement assigné et art. 47 du décret, supposant absence de syndic ;
- par conséquent, dire n'y avoir lieu à la désignation d'un administrateur provisoire.
- débouter M. [O] de sa demande de désignation d'un administrateur faute d'assignation du syndicat pris en la personne de son syndic.
A titre encore plus subsidiaire, à supposer par extraordinaire que la cour juge qu'il y a copropriété,
- dire et juger que ce dernier n'avait pas qualité à agir faute de remplir la condition exigée par la loi s'agissant du nombre de voix, déterminé par l'article 5 de la loi,
A titre infiniment subsidiaire, à supposer par extraordinaire que la cour juge qu'il y a copropriété,
- dire et juger que le péril présidant à la saisine du juge n'est pas rapporté
- dire et juger qu'il n'existe pas d'équilibre financier gravement compromis, ni d'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, ni d'expropriation ou de dissolution du syndicat.
En toute hypothèse,
- condamner M. [O] à verser aux époux [R] la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et fautive sur le fondement de l'article 1240 du code civil, sans compter l'amende civile qu'il encourt au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile pour encombrer les prétoires depuis plus de 20 ans, en revendiquant l'application du statut à un immeuble imbriqué dont son auteur n'était nullement copropriétaire, sur la base de titres non opposables à lui,
- condamner M. [O] à verser aux époux [R] la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 en remboursement des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Françoise BOULAN, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat.
Ils opposent à M. [O] l'irrecevabilité de sa demande de désignation d'un administrateur provisoire:
- il n'a pas qualité à agir , l'article 29-1 de la loi ouvrant cette faculté à un copropriétaire disposant d'au moins 15 % des voix, , au syndic ou au maire, mais en aucun cas au propriétaire de l'immeuble voisin situé au 4B de la même avenue,
- la demande est mal dirigée en ce que le président du tribunal judiciaire est saisi par la voie d'une assignation délivrée au syndicat représenté par son syndic, ce qui suppose que le syndicat existe avec un syndic en exercice.
Sur le fond, ils concluent au rejet de la demande aux motifs que:
- le dispositif de l'arrêt du 20 octobre 2016 de cette cour est muet sur la question de l'existence d'une copropriété, l'autorité de la chose jugée n'ayant lieu qu'à l'égard de ce qui est tranché dans le dispositif,
- l'ordonnance de référé du 6 juillet 2007 n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée,
- la question de l'existence de la copropriété a donné lieu à des décisions différentes, parfois contradictoire, sans pour autant avoir été définitivement tranchée,
- il n'existe pas de copropriété au sein de l'immeuble [Adresse 4] et [Adresse 5] en l'absence de parties communes entre les deux parties de cet immeuble,
- seule la propriété, objet des actes de vente du 25 juin 2007 et 8 mars 2008, héritage distinct, a vu la création de lots de copropriété le 25 juin 2007, détenus aujourd'hui par une seule et même personne, les époux [R],
- cette copropriété s'est éteinte le 8 mars 2008, date à laquelle tous les lots créés se sont retrouvés en une seule et même main,
- le titre de propriété de l'appelante établit un droit de superficie ' lot-volume', l'acte de 1964 n'ayant institué aucune indivision, ni partie commune entre les deux lots de partage,
- il n'a jamais existé une copropriété entre le volume imbriqué de l'appelant cadastré [Cadastre 2] et leur propriété ( [Cadastre 7], [Cadastre 1] et 134),
- en vue de la vente qui leur a été consentie, les héritiers [B] ont fait établir, le 25 juin 2007, un état modificatif de division relatif à l'entièreté de leur propriété, hors cave imbriquée du voisin non concerné par ces actes, auxquels il n'est pas intervenu,
- l'erreur de plume du notaire dans l'état descriptif de division de 2007 a été rectifiée en 2011,
- les parties communes n'existent que pour le seul héritage [B]-[R].
Ils ajoutent que:
- la demande fondée sur l'article 29- 1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, deux fondements juridique irréconciliables, est donc irrecevable,
- l'absence de syndic et le non respect de la règle de 15 % des voix rendent également cette demande irrecevable,
- l'absence d'état de péril justifie d'autant plus le rejet de cette demande.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 août 2022.
L'affaire a été appelée à l'audience du 5 septembre 2022 et a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 9 janvier 2023 aux fins de communication de la procédure à M. le Procureur Général.
Le 14 septembre 2022, M. le Procureur Général s'en est rapporté à la décision de la cour.
Il a émis un second avis, le 20 octobre 2022, demandant à la cour d'infirmer la décision entreprise et de faire droit à la demande de M. [O] de désignation d'un administrateur provisoire.
M. [U] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] ont fait signifier, le 3 janvier 2023, des conclusions de procédure aux fins de:
Vu les articles 15 et 16 du code de procédure civile et l'atteinte manifeste au principe du contradictoire,
Vu l'article 6 de la DEDH et le droit à un procès équitable,
Vu le principe de l'Estoppel et de l'égalité des armes,
- rejeter purement et simplement les avis contraires du ministère public des 14 septembre 2022 et 20 octobre 2022.
MOTIFS
Sur le rejet des avis du ministère public des 14 septembre et 20 octobre 2022
Les époux [R] sollicitent le rejet de ces deux avis aux motifs:
- d'une atteinte au principe du contradictoire et de neutralité,
- d'une contrariété de jugement et de partialité de l'avis,
- d'un avis qui se contredit et est contraire à l'état du droit.
Dans son premier avis du 14 septembre 2022, le Procureur Général a indiqué s'en est rapporté à la décision de la cour, après avoir souligné que la procédure transmise au ministère public pour avis ne comporte aucune pièce et que dans ces conditions, aucun avis ne peut valablement être émis.
Cet avis n'a d'ailleurs pas à être communiqué aux parties, dès lors qu'il est sans influence sur la solution du litige.
Le Procureur Général a émis un second avis le 20 octobre 2022, indiquant ' A la suite de l'examen des pièces déposées par l'appelant au soutien de son recours, le ministère est à même d'émettre un avis', demandant ainsi à la cour d'infirmer la décision entreprise et de faire droit à la demande de M. [O] de désignation d'un administrateur provisoire.
Il ne s'agit donc pas de deux avis contraires, le premier n'étant pas en réalité pas un avis comme étant strictement sans influence sur la solution du litige et le Procurer Général ayant pris le soin de préciser qu'il n'était d'ailleurs pas à même de rendre un avis, en l'absence de pièces.
Il ne peut donc être soutenu une atteinte au principe de l'estoppel, ni davantage une atteinte au principe de neutralité ou de partialité, puisqu'il est expressément mentionné qu'il est rendu au vu des seules pièces de l'appelant.
La circonstance que ce second avis serait contraire à l'état du droit relève de l'appréciation de son bien fondé mais non de sa recevabilité.
Quant à l'atteinte au principe du contradictoire, il sera observé que cet avis a été régulièrement communiqué aux parties via le RPVA, que par ailleurs il reprend pour l'essentiel l'argumentation soutenue par M. [O] quant à l'existence ou non d'une copropriété et plus particulièrement à l'autorité de la chose jugée qui serait attachée à l'arrêt de cette cour du 20 octobre 2016. Or, les époux [R] ont, par leurs conclusions déposées devant la cour, pu largement débattre de ces questions, de sorte que leur défense a été largement assurée.
Sur le fond
En application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.
L'article 47 du décret du 17 mars 1967 dispose que, dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
M. [D] [O] a saisi le tribunal judiciaire de Nice selon la voie de la procédure accélérée au fond, sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, considérant que la question de l'existence d'une copropriété a été définitivement tranchée notamment par l'arrêt de cette cour du 20 octobre 2016 dont il soutient qu'il a l'autorité de la chose jugée.
Il est constant que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet jugement et a été tranché dans le dispositif.
Contrairement à ce que soutient M. [O], les motifs d'une décision, seraient-ils le soutien nécessaire du dispositif, ne sont pas revêtus de l'autorité de la chose jugée.
En l'espèce, si l'existence d'une copropriété a été retenue par le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 19 juin 2015 dans une instance au fond opposant les parties, l'arrêt de la cour de céans du 20 octobre 2016 a infirmé cette décision et a déclaré irrecevable l'action des consorts [O] contre les époux [R].
Cet arrêt ne tranche pas, dans son dispositif , le fond du litige et ne soumet pas le fonds [O] et le fonds [R] au statut de la copropriété, la reconnaissance de l'existence d'une copropriété n'ayant donc pas formellement autorité de la chose jugée.
L'appelant se prévaut également de l'ordonnance de référé du 6 juillet 2017, confirmé par un arrêt de cette cour par arrêt du 27 septembre 2018, désignant Me [J] en qualité d'administrateur,
Or, cet arrêt du 27 septembre 2018 n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée conformément à l'article 488 du code de procédure civile
La décision rendue en référé a, en effet, vocation à régir une situation provisoire, jusqu'à l'intervention éventuelle du juge du fond, de sorte que son exécution est toujours faites aux risques et périls du créancier.
Les juges, statuant au fond, ne sont donc pas liés par une décision en référé.
Au demeurant, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, par arrêt du 17 décembre 2020, à propos du même affaire entre les mêmes parties, a annulé l'ordonnance du juge des référés de Nice désignant un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 29-1, en soulignant que la question de l'existence d'une copropriété au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5], qui constitue depuis près une décennie le fond du litige opposant les époux [R] à M. [O] a donné lieu à des décision différentes, parfois contradictoires, sans n'avoir été définitivement tranchée mais que cette question n'a pu être abordée en raison de l'irrégularité dans le cadre de cette décision en raison de l'irrégularité formelle de la procédure.
Il s'ensuit que la question de l'application ou non du statut de la copropriété à cet immeuble, englobant d'une part, le fonds [O] et, d'autre part, le fonds [R] reste entière et doit être abordée et tranchée dans le cadre du présent litige, afin de déterminer la recevabilité des demandes de l'appelant.
Le statut de la copropriété résultant de la loi du 10 juillet 1965 s'applique:
- de plein droit à tout immeuble bâti ou groupes d'immeubles bâtis si les conditions posées par de l'article 1er I de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies
- à défaut de convention contraire, créant une organisation différente, aux ensembles immobiliers si les conditions définies à l'article 1er II sont elles-mêmes réunies.
Cet article dispose que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
En conséquence, les lots de copropriété ne peuvent être constitués que de parties privatives et pour qu'une copropriété soit constituée, il doit obligatoirement y avoir des parties communes.
En l'espèce, il ressort des pièces produites qu'à l'origine le bâtiment litigieux a fait l'objet d'un partage-testamentaire du 10 mai 2016 en différentes parties, à savoir:
- sur la parcelle [Cadastre 2]: une écurie au rez-de-chaussée ( propriété [I]),
- sur la parcelle [Cadastre 3] : une étable au rez-de-chaussée ( veuve [B]),
- sur la parcelle [Cadastre 2]: un appartement au 1er étage ( [Z] [B])
- sur la parcelle [Cadastre 3]: un appartement au 2ème étage ( [Z] [B])
- sur la parcelle [Cadastre 3]: un appartement au 3ème étage ( veuve [B]).
Un état descriptif de division initial du 13 octobre 1964 du bâtiment situé sur la parcelle [Cadastre 2], imposé pour les besoins de la publicité foncière, a été établi dans le cadre d'un échange entre les consorts [I] et Mme [O], a porté sur la création :
- d'un lot 1, à savoir une remise formant l'entier rez-de-chaussée,
- le lot 2, un appartement au 1er étage,
Cet acte n'a entraîné aucune division des parties communes et le lot cédé à Mme [O] n'est assorti d'aucune quote-part de parties communes puisqu'il ne porte que sur un local.
M. [O] a reçu la nue-propriété de ce lot dans l'acte de donation du 26 février 1999 lequel décrit ce bien comme n'ayant aucune partie commune.
En 2005, lors de la mise à jour cadastrale, le 1er étage du bâtiment initialement cadastré [Cadastre 2] a été numéroté [Cadastre 3] comme le surplus des volumes bâtis appartenant aux consorts [L], provenant de la lignée [B]. La répartition est devenue la suivante:
- AP 133: remise au rez-de-chaussée ( [O])
- AP 134 cave au rez-de-chaussée, anciennement étable,( [L]),
- AP 134 appartement au 1er étage ( [L])
- [Cadastre 3]: appartement au 2ème étage ( [L]),
- [Cadastre 3], appartement au 3ème étage ( [L]).
En vue de la vente devant être consentie aux époux [R], les membres de l'indivision [L] ont fait établir, par acte notarié du 25 juin 2007, un modificatif de l'état descriptif de division du 13 octobre 1964 relatif à l'entièreté de leur propriété, hors la remise du voisin sur la parcelle [Cadastre 2] et non concerné par cet acte, qui a divisé le lot n° 2 en 5 nouveaux lots ( 3, 4, 5, 6, 7). Au demeurant l'acte indique très clairement que ' les comparants entendent supprimer le lot 2 et créer les lots numérotés 3 à 7".
Il ya lieu de rappeler que par acte notarié du même jour, les époux [R] ont acquis les lots 4, 5, 6 et 7 et par acte du 8 mars 2008 le lot 3, actes faisant référence pour la première fois au statut de la copropriété et à l'existence de parties communes mais uniquement entre ces lots 3, 4, 5, 6 et 7.
M. [O] n'était pas partie à cet acte modificatif de l'état descriptif de division du 25 juin 2007 , qui n'a donc pas pu modifier le statut juridique du lot 1, dont la propriété avait été cédée à l'auteur de l'appelant en 1964.
L'acquéreur du lot 1 en 1964 n'ayant acquis aucune portion de parties communes, n'a pu se retrouver, de plein droit titulaire d'une quote-part dans celles-ci de l'acte du 25 juin 2007, qui ne concernait que le bien appartenant à l'indivision [L] mais non l'immeuble voisin ( lot 1).
En effet, le modificatif de l'état descriptif de division du 25 juin 2007 comprend une erreur en ce qu'il précise que l'acte de 1964 aurait créé un lot1 comportant, outre la remise, ' les parties communes indéterminées' , ce qui est totalement contraire aux mentions figurant dans l'état descriptif de division initial de1964.
Cette erreur de plume, rectifiée en 2011, ne saurait être créatrice de droits , d'autant qu'il ressort clairement de la lecture de cet acte modificatif de 2007 que celui-ci n'a porté sur la division du lot 2 et n'a en aucun cas affecté le lot 1.
Il s'ensuit que les parties communes n'existent que pour le seul héritage [L] µ
( [B]) - [R].
L'acte rectificatif du 7 juin 2011 fait clairement référence:
- à la division primaire d'une fraction de l'immeuble en 2 lots volumes en 1964 ( sans parties communes),
- à la modification des lots acquis par les époux [R] numéros 3 à 7 ( anciennement lot 2) en nouveaux lots de copropriété 20, 21, 22, 23 et 24.
Les droits de M. [O] dans l'immeuble sont définis par le titre de propriété de son auteur. Or l'état descriptif de division et l'acte d'échange en date du 13 octobre 1964 désigneNT le lot 1 comme portant sur un local au rez-de-chaussée sans aucune référence à des parties communes.
En conséquence, M. [O] n'est propriétaire que d'un local et non pas d'une quelconque fraction de parties communes.
C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu qu'au sens de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut y avoir de copropriété, l'existence d'un immeuble collectif et d'une division entre des locaux privatifs étant insuffisants pour que le statut de la copropriété s'applique. Il existe ainsi entre la propriété [O] et la propriété [R] une division en volume qui n'est pas soumise à la réglementation de la copropriété en ce qu'elle ne contient aucune partie commune, alors qu'il s'agit d'une condition impérative. En effet, la division réalisée en 1964 était conforme à l'ancien article 664 du code civil permettant de constituer des lots autonome, constitué uniquement de parties privatives correspondant à un volume sans quote-part de parties communes.
Le jugement entrepris en ce qu'il déclaré M. [O] irrecevable en ses demandes pour défaut du droit d'agir et notamment du défaut de qualité puisque l'assignation qu'il a délivré émane d'un propriétaire voisin et non pas d'un copropriétaire en ce qu'il n'existe pas de copropriété au sein de l'immeuble [Adresse 4] et [Adresse 5], sera confirmé.
Les intimés ne justifiant pas de la part de l'appelant d'une erreur grossière équipollente au dol, ni de l'existence d'une volonté de nuire, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu à rejeter les avis du ministère public des 14 septembre 2022 et 20 octobre 2022,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nice, statuant selon la procédure accélérée au fond, en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute M. [U] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] de leur appel incident,
Condamne M. [D] [O] à payer à M. [U] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [D] [O] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
