COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 09 MARS 2023
LV
N° 2023/ 86
N° RG 20/12084 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGTON
Syndic. de copro. [Adresse 6]
C/
[S] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP IMAVOCATS
Me Thierry FRADET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 09 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03882.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] , demeurant [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice LA SARL GAMBETTA IMMOBILIER , dont le siège social est sis [Adresse 3] en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège
représenté par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
INTIME
Monsieur [S] [D], demeurant chez [Adresse 7]
représenté par Me Thierry FRADET, avocat au barreau de TOULON substitué par Me David PORTA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [S] [D] est propriétaire du lot n° 33 au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 2]. Se prévalant d'un arriéré de charges, le syndicat l'a fait assigner le 30 août 2019 devant le tribunal judiciaire de Toulon pour obtenir paiement d'une somme principale de 9432,30 € outre dommages-intérêts et une indemnité pour frais de procédure.
Selon jugement réputé contradictoire du 9 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses demandes et condamné aux dépens.
Il a régulièrement relevé appel de cette décision le 7 décembre 2020 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 février 2021 de:
vu les articles 700, 696 et 699 du code de procédure civile,
vu les articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965
vu les pièces versées aux débats,
'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau ;
'condamner M. [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
*9842,50 € au titre de l'arriéré de charges avec intérêts « à compter de la mise en demeure et à défaut de la présente assignation »,
*2748,73 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,
*1000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
*3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner M. [S] [D] aux dépens ;
'ordonner la capitalisation des intérêts ;
'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir principalement que les charges réclamées sont justifiées par les procès-verbaux d'assemblées générales, les appels de fonds et les états de répartition des charges produits, que nonobstant un commandement de payer du 19 février 2018 et des mises en demeure postérieures M. [S] [D] n'a pas régularisé sa situation, que sa carence entraîne nécessairement une désorganisation des comptes de la copropriété et l'oblige à des frais de procédure.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 7 mai 2021, M. [S] [D] demande à la cour de :
vu la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces versées aux débats,
vu la jurisprudence,
'confirmer le jugement déféré ;
'en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
'le condamner à payer la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le même aux dépens.
L'intimé soutient principalement qu'à défaut de production d'un décompte de répartition des charges entre chaque propriétaire la créance du syndicat n'est pas fondée, que les charges réclamées à concurrence de 9842,50 € ne sont pas détaillés et que les mises en demeure et appels de fonds ont été adressés à [Localité 5] alors qu'il réside à [Localité 4].
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 27 décembre 2022.
MOTIFS de la DÉCISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produits notamment :
-deux contrats de syndic,
-un relevé de propriété,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2016 à 2020 approuvant les comptes des exercices clos et les budgets provisionnels,
-le règlement de copropriété,
-le grand livre de l'année 2019,
-des décomptes de charges arrêtés au 18 avril et 10 juin 2019, 2 octobre et 8 décembre 2020,
-trois mises en demeure,
-un commandement de payer délivrer le 19 février 2018.
Cette demande procède de la plus grande confusion. En effet, il n'est produit aucun historique du compte individuel démarrant à zéro et reprenant l'ensemble des imputations comptables arrêtées à une date unique ; les décomptes partiels précités mentionnent des soldes débiteurs successifs de 9482,30 €, 10'616,86 € et 12'591,23 € et la somme réclamée ne correspond à aucun d'eux ; le syndicat ne précise pas plus au dispositif de ses écritures à quelle date est arrêtée sa créance de charges ou si celle-ci a été actualisée en cours de procédure ; la demande en paiement des intérêts moratoires avec capitalisation qui plus est, est formulée « à compter de la mise en demeure et à défaut de la présente assignation » alors que trois mises en demeure successives ont été adressées à M. [S] [D]. La cour observe que l'assemblée générale ordinaire du 7septembre 2020 a refusé quitus de sa gestion à l'ancien syndic Citya ; quoiqu'il en soit, la cour qui n'a pas à parfaire le dossier probatoire d'une partie et encore moins à se livrer à une expertise comptable des pièces qu'elle produit statue dès lors dans les termes de l'assignation introductive d'instance mentionnant la date du 10 juin 2019, considérée comme date d'arrêt des comptes.
En lecture du décompte arrêté à cette date, les charges proprement dites s'élèvent à la somme de 2080,44 € déduction faite d'un report à nouveau débiteur de 5881,63 € sur lequel aucun renseignement n'est fourni et de frais dont il sera question ci-après . Le remboursement à une SCI Maupi des chèques de paiement de 770,72 € et de 1160,04 € imputés en crédit du compte individuel n'est pas expliqué non plus.
Le décompte inclut également diverses sommes au titre de frais d'huissier, de contentieux et de mises en demeure à hauteur de 1520,23 €. L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat ne peut donc faire figurer au débit du compte individuel de l'intimé les frais taxables. La multiplication des mises en demeure est contraire aux dispositions précitées. Le syndicat ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus aux contrats conclus avec le syndic auquel M. [S] [D] est étranger, étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat, qui ne justifie d'aucune facture et encore moins d'une diligence quelconque, n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
Les frais nécessaires de recouvrement sont arrêtés à la somme de 220,13 € correspondant au coût du commandement de payer délivré le 19 février 2018 à la personne de l'intimé et d'une mise en demeure.
Sur le surplus des demandes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l'intimé ni des considérations générales du syndicat sur la privation « de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble » en l'absence de toute pièce comptable ou autre et en considération surtout d'une créance de charges arrêtée à la somme de 2080 €.
La demande en paiement de dommages-intérêts est rejetée.
Les arrêts de cour d'appel étant exécutoires de plein droit, il n'y a pas lieu de statuer sur une demande d'exécution provisoire.
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Aucun motif économique ou d'équité ne contrevient à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamné à paiement, M. [S] [D] supportera les dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :
Condamne M. [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] les sommes de :
-2080,44 € au titre de l'arriéré de charges, comptes arrêtés au 10 juin 2019 avec intérêts au taux légal et capitalisés à compter de l'assignation introductive d'instance,
-220,13 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,
-1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
Condamne M. [S] [D] aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier Le président
