COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 02 MARS 2023
oa
N° 2023/ 82
Rôle N° RG 19/17289 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFEQA
[S] [X] épouse [T]
[P] [T]
[W] [E] épouse [I]
[K] [I]
Société TAGE
C/
SARL AIC - AMERICAN INSECTICID CORPORATION LTD
Syndic. de copro. CHATEAU SCOTT
SCI SCOTT SL
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES
SCP BROSSON MERCERET ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 24 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 14/04770.
APPELANTS
Madame [S] [X] épouse [T]
demeurant [Adresse 4] (RUSSIE)
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Cécile PION de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [P] [T]
demeurant [Adresse 4] (RUSSIE)
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Cécile PION de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [W] [E] épouse [I]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Cécile PION de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [K] [I]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Cécile PION de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
SOCIETE TAGE, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Cécile PION de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
SARL AIC - AMERICAN INSECTICID CORPORATION LTD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 1])
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Delphine DUMOULIN de la SELARL GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE, avocat au barreau de GRENOBLE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES CHATEAU SCOTT , [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA AD IMMOBILIER
représenté par Me Julien BROSSON de la SCP BROSSON MERCERET ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, assisté Me Caroline CHOPLIN, avocat au barreau de PARIS
SCI SCOTT SL, prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège
assignation portant signification de la déclaration d'appel le 16/01/20 à étude
demeurant [Adresse 5]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[S] [X] épouse [T] et [P] [T], la SCI TAGE, [W] [E] épouse [I] et [K] [I], la société American Insecticid Corporation LTD (AIC), et la SCI SCOTT SL sont copropriétaires d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé Château SCOTT, sis [Adresse 2] (06 400);
Par exploit d'huissier en date du 3 septembre 2014, [S] [X] épouse [T], [P] [T], la SCI TAGE, [W] [E] épouse [I] et [K] [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Château SCOTT, la société AIC et la société SCOTT SL devant le Tribunal de Grande Instance de GRASSE afin notamment de :
A titre Principal :
Dire et juger non écrite la clause de l'état descriptif et de division et règlement de copropriété du 24 septembre 2004,
Lui substituer la clause instituant la répartition suivante : La société AIC : 505 tantièmes, La société SCOTT : 150 tantièmes, M et Mme [T] : 245 tantièmes, M et Mme [I] : 68 tantièmes, La société TAGE : 42 tantièmes;
A titre subsidiaire:
Désigner tel expert qu'il plaira à Monsieur le Président avec mission habituelle en la matière, Et notamment avec mission :
- De procéder au mesurage physique des parties privatives des époux [I], des époux [T], de la SCI TAGE, de la société AIC et de la SCI SCOTT;
- De déterminer pour chaque copropriétaire, la quote-part correspondant à sa partie privative »;
Par jugement du 24 juillet 2019, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE, notamment, a débouté les consorts [I], [T] et la société TAGE de l'ensemble de leurs demandes;
Par déclaration en date du 12 novembre 2019, les consorts [I], [T] et la société TAGE ont relevé appel de cette décision;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2022, [S] [X] épouse [T] et [P] [T], la société TAGE, [W] [E] épouse [I] et [K] [I] sollicitent de :
REFORMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE du 24 juillet 2019 en toutes ses dispositions ;
DEBOUTER la SARL AIC - AMERICAN INSECTICID CORPORATION LTD et la SCI SCOTT de l'ensemble de leurs demandes;
Statuant à nouveau :
Vu l'article 565 du Code de procédure civile;
DECLARER recevables les demandes en appel tendant à voir déclarée non écrite la clause « Charges communes » insérée dans le règlement de copropriété de 1966 comment tendant aux mêmes fins;
Vu les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
REPUTER non écrite la clause du règlement de copropriété du 22 février1966 intitulée Droits sur les parties communes;
REPUTER non écrite la clause du cahier des charges du règlement de copropriété du 22 février 1966 intitulée Charges communes;
DESIGNER tel expert judiciaire qu'il plaira à la Cour d'appel avec la mission suivante : -Convoquer et entendre les parties ainsi que tout sachant ;
-Se rendre au Château SCOTT situé au [Adresse 2] ; -Visiter et décrire le Château SCOTT dans son ensemble ;
-Visiter et décrire les lots 8 à 15 du Château SCOTT, ainsi que les parties communes ; -Décrire la consistance et la situation de chacun des lots 8 à 15 ;
-Mesurer la superficie des lots 8 à 15 ; -Déterminer les services collectifs et les éléments d'équipement commun ;
-Fixer la répartition des charges de copropriété visées par l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10.07.1965, entre les lots 8 à 15 en fonction de l'utilité des services collectifs et les éléments d'équipement commun ;
-Fixer la répartition des charges de copropriété visées par l'article 10 al. 2 de la loi du 10.07.1965, entre les lots 8 à 15 en fonction de la valeur telle qu'elle résulte de l'article 5 de la loi du 10.07.1965;
-Déposer un pré-rapport ;
-Répondre aux dires des parties ;
-Déposer un rapport ;
-Fixer la consignation de l'expert aux frais avancés des appelants ;
Après dépôt du rapport d'expertise :
REPARTIR les charges de copropriété entre les lots 8 à 15 ;
CONDAMNER solidairement la SCI SCOTT et la SARL AMERICAN INSECTICID CORPORATION à payer aux appelants une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER solidairement la SCI SCOTT et la SARL AMERICAN INSECTICID CORPORATION aux entiers dépens ;
Ils indiquent que la répartition des charges dans le règlement de copropriété et le cahier des charges doit être réputée non écrite en ce qu'elle est contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'il n'est pas fait de distinction entre les charges de l'alinéa 1er de cet article et celles de l'alinéa 2, et qu'il n'est pas tenu compte de la valeur des lots;
Ils en déduisent être fondés à solliciter que soit ordonnée une mesure d'expertise afin que ces charges soient fixées conformément à la loi;
Ils précisent que leur demande n'est pas nouvelle en ce qu'elle tend à obtenir, comme devant le premier juge, la mise en place d'une nouvelle répartition des charges conforme à la réalité des lots, peu importe que la demande initiale ait porté sur l'état descriptif et le règlement de copropriété en date du 24 septembre 2004, puisqu'elle tendait aux mêmes fins que la présente demande, orientée à l'encontre du règlement de copropriété du 22 février1966;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2022, la société American Insecticid Corporation LTD sollicite de :
Vu les dispositions des articles 10 et 43 de la loi de 1965,
Vu les dispositions de l'article 564 du CPC,
Vu le règlement de copropriété de 1966 et le cahier des charges du 22 février 1966,
A titre principal,
Juger irrecevable la demande des appelants tendant à voir déclarée non écrite la clause CHARGES COMMUNES insérée dans le règlement de copropriété de 1966 comme étant une demande nouvelle en cause d'appel;
A titre subsidiaire,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir réputer non écrite cette clause et rejeter la demande aux fins de voir réputer non écrite la clause CHARGES COMMUNES présente dans le cahier des charges du règlement de copropriété du 22 juin 1966 et en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise présentée;
En tout état de cause,
Rejeter la demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi que la demande de condamnation aux dépens;
Condamner Monsieur [K] [I], Madame [W] [I], la société TAGE, Monsieur [P] [T], Madame [S] [X] épouse [T] à payer à la SARL AIC la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maitre ERMENEUX, avocat sur son affirmation de droit ;
Elle indique que l'action en appel, en ce qu'elle tend à faire modifier les tantièmes de copropriété, par nature intangibles, ou à faire déclarer non écrite la clause de répartition des charges de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété en date du 22 février 1966, est irrecevable comme nouvelle, dès lors que la demande présentée en première instance cherchait à obtenir que soient déclarées non écrites les clauses droits sur les parties communes et charges communes du règlement de copropriété en date du 24 septembre 2004, et la modification des tantièmes de copropriété ;
Elle ajoute en toute hypothèse qu'à supposer cette demande fondée elle serait sans incidence puisque continuerait à s'appliquer l'état descriptif de division intervenu le 24 septembre 2004;
Elle précise au surplus que les appelants n'indiquent pas quel type de charges poserait difficulté et en quoi la répartition selon les tantièmes ne serait pas conforme à la loi, alors que la répartition des charges se fait en fonction de la consistance des lots au moment de l'établissement de la copropriété, non en fonction de leur consistance actuelle;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé château SCOTT sollicite de :
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 695 et suivants du Code de procédure civile,
CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires du CHÂTEAU SCOTT à [Localité 6], [Adresse 7] s'en remet à la sagesse du Tribunal quant à la répartition des tantièmes de copropriété et à l'opportunité de désigner un expert judiciaire,
EXONERER le cas échéant le Syndicat des copropriétaires du CHÂTEAU SCOTT à [Localité 6], [Adresse 7] de toute participation aux frais d'expertise,
CONDAMNER la partie succombant à régler au Syndicat des copropriétaires du CHÂTEAU SCOTT à [Localité 6], [Adresse 7] 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC ;
Il indique que la copropriété est dans une situation de blocage compte tenu de la contestation systématique de toutes les assemblées générales;
La SCI SCOTT SL ne s'est pas constituée;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 décembre 2022;
SUR CE:
A titre liminaire, il apparaît que dans la mesure où la déclaration d'appel a été signifiée à la SCI SCOTT SL à étude et que celle-ci ne s'est pas constituée, la présente décision sera rendue par défaut en application de l'article 473 du Code de procédure civile;
L'article 564 du Code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait;
L'article suivant précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent;
La société AIC sollicite que les demandes de la société TAGE, des consorts [T], et des consorts [I] tendant à voir déclarer non écrite la clause intitulée Charges communes insérée dans le règlement de copropriété de 1966 soient déclarées irrecevables comme nouvelles;
Il apparaît en effet que les demandes formées devant le premier juge et les demandes formées devant la Cour sont différentes;
La société TAGE, les consorts [T] et les consorts [I] sollicitaient dans leur exploit introductif en date du 3 septembre 2004, à titre principal, que soit dit et jugée non écrite la clause de l'état descriptif et de division et règlement de copropriété du 24 septembre 2004, au motif que la répartition des charges qu'elle instituait était illégale ;
Ils demandent aujourd'hui de dire réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété du 22 février 1966 intitulées Droits sur les parties communes et Charges communes, pour le même motif;
Il apparaît en conséquence que les demandes dont nous sommes saisi, si elles sont bien différentes des premières demandes, ne sont pour autant pas irrecevables comme nouvelles en ce qu'elles tendent dans l'esprit de ceux qui les ont émises, comme les demandes initiales, à remettre en cause la répartition des charges de copropriété;
Elles seront en conséquence dites recevables;
Pour le reste, il résulte des deux premiers alinéas de l'article 10 ancien de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version invoquée par les appelants que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5;
L'article 43 ajoute que dans sa version alors en vigueur toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites; lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition;
Par application de cet ensemble, si la mention des quotes-parts de parties communes de chacun des lots dans le règlement de copropriété lui confère un caractère contractuel induisant l'impossibilité de la modifier sans le consentement de tous les copropriétaires, une répartition des charges de copropriété d'après les quotes-parts de parties communes est illégale si elle ne correspond pas à la valeur relative de chaque lot déterminée par application de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965;
Ce dernier texte dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation;
Il résulte de ceci qu'il nous revient effectivement de vérifier si les clauses querellées du règlement de copropriété en date du 22 février 1966 correspondent aux exigences légales ou doivent être réputées non écrites;
Or, il ne résulte pas des pièces aux débats qu'il existe un règlement de copropriété établi à cette date;
En effet, il apparaît qu'il résulte d'un cahier des charges en date du 16 août 1949 auquel est intégré un règlement de copropriété la définition des différents lots de l'immeuble en cause à l'article Parties divises, et celle des droits afférents à chacun à l'article Droits sur les parties communes (Hôtel 320 millièmes, lot n°1 170 millièmes, lot n°2 200 millièmes, lot n°3 170 millièmes, lot n°4 120 millièmes, chambre de bonne n°1 10 millièmes, et chambre de bonne n°2 10 millièmes);
Ce document précise que ces proportions sont « déterminées plus particulièrement pour fixer la répartition des charges communes »;
Celles-ci sont définies à l'article intitulé Charges communes comme les impôts assujettissant les choses ou parties communes, les frais de peinture des persiennes et balcons, les frais de gestion, les dépenses de conciergeries, les frais d'entretien du jardin et les fournitures pour l'entretien du service commun, les dépenses d'éclairage des parties communes et du jardin, les frais d'abonnement au téléphone commun, les frais de chauffage central et la participation à l'entretien de la route;
Cet article précise que toutes ces charges, à l'exception de la participation aux frais de chauffage et d'entretien de la route, seront réparties dans la proportion indiquée ci-dessus;
Il apparaît par ailleurs que ce document a été modifié le 30 juin 1959 par un état descriptif du fait de la création d'un lot intitulé lot n°14, correspondant à un appartement dit 3 bis pour 50 millièmes;
L'hôtel devenait alors le lot n°8 pour 320 millièmes, le lot n°4 et le lot chambre de bonne n°2 devenait le lot n°9 pour 130 millièmes, le lot n°2 devenait le lot n°10 pour 200 millièmes, le lot n°3 devenait le lot n°11 pour 120 millièmes, le lot n°1 devenait le lot n°12 pour 170 millièmes, et la chambre de bonne n°1 devenait le lot n°13 pour 10 millièmes;
Il apparaît enfin qu'une nouvelle modification est intervenue le 24 septembre 2004 par un document intitulé État descriptif de division et Règlement de copropriété, du fait de la création d'un lot intitulé lot n°15 correspondant à des combles pour 10 millièmes;
Pour autant, il n'y a eu aucun règlement de copropriété, aucun état descriptif de division, ou même aucune modification quelconque de l'un ou l'autre de ces actes le 22 février 1966 ;
A cette date en revanche a simplement était établie une expédition du règlement de copropriété initial en date du 16 août 1949 par Me [O] [G], notaire, soit une copie authentique de ce document ;
Ainsi, dans la mesure où nous sommes seul saisi du dispositif des conclusions des appelants, qu'il ne nous appartient pas d'interpréter, c'est à l'égard du seul acte contesté qu'il nous incombe de dire et juger non écrites les clauses relatives à la répartition des charges et à la définition des charges communes;
Or, par nature, une copie fut-elle authentique n'est pas l'acte lui-même, et les griefs qui peuvent être reprochés à celui-ci ne sont pas transposables à sa reproduction, qui ne pourrait être remise en cause que selon des modalités spécifiques applicables aux actes authentiques, si par exemple il résultait de son examen une différence entre elle et l'acte qu'elle reproduit, ce qui n'est pas allégué ni ne ressort de l'étude de ce document et de sa comparaison avec l'acte authentique en date du 16 août 1949;
Il en résulte que les développements relatifs à l'illégalité de la répartition des charges ne s'appliquent pas à la copie authentique établie le 22 février 1966, puisque celle-ci s'est contentée de reproduire le règlement initial, seul susceptible d'être remis en cause par ceux-ci;
Au surplus, et à supposer cette demande fondée et justifiée, il n'en résulterait aucune conséquence quant à la répartition des charges de copropriété, qui serait toujours effectuée en fonction du règlement initial en date du 16 août 1949, modifié quant à l'état descriptif les 30 juin 1959 et 24 septembre 2004, puisque ces documents ne seraient pas impactés par l'annulation d'une simple reproduction dont la validité en tant que copie n'est une fois encore pas remise en cause;
Cet ensemble justifie le rejet des demandes des appelants à ce titre;
Il apparaît que les appelants sollicitent également dans leurs dernières écritures la réformation du jugement entrepris;
Celui-ci, comme indiqué, a rejeté leurs demandes tendant à obtenir, à titre principal, qu'il soit dit et jugé non écrite la clause de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété du 24 septembre 2004, et lui en substituer une nouvelle établissant une autre répartition des charges;
Pour autant, la société TAGE et les consorts [T] et [I] ne reprennent pas ces demandes en appel, et orientent l'ensemble de leurs critiques et de leurs demandes à l'encontre de ce qu'ils intitulent le règlement de copropriété du 22 février 1966 et de deux clauses de celui-ci, relatives à la répartition des charges et à la définition des charges communes;
Or, comme il a été dit, ces demandes ne peuvent prospérer en ce qu'elles tendent à la remise en cause d'une copie qui n'a fait que reproduire un acte antérieur, seul susceptible d'être critiqué;
Quant aux intimés, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé château SCOTT s'en remet, et que la société AIC sollicite, après avoir soulevé l'irrecevabilité des demandes des appelants comme nouvelles, la confirmation du « jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir réputée non écrite la clause Charges communes présente dans le cahier des charges du règlement de copropriété du 22 juin 1966 et en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise »;
Or, il n'y a pas plus de règlement de copropriété en date du 22 juin 1966 qu'il y en a eu un le 22 février 1966;
Dans ces conditions, le jugement entrepris ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes relatives à la répartition des charges effectuée par l'état descriptif du 24 septembre 2004, aucune demande ne venant explicitement remettre en cause ce rejet;
Quant à la demande tendant à obtenir la désignation d'un expert afin notamment de « fixer » la répartition des charges de copropriété visées par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut y être fait droit;
En effet, cette demande n'a de sens que dans l'hypothèse où il aurait été accédé à la demande des appelants déjà rejetée, orientée à l'encontre d'un acte qui s'est contenté de reprendre une répartition antérieure qu'il n'y a pas lieu de remettre en cause par l'instauration d'une mesure d'expertise puisque cette répartition n'est pas explicitement critiquée ;
En outre, les appelants se prévalent de l'illégalité de la répartition des charges de copropriété en ce celle-ci ne prévoit aucune charge relative aux services collectifs et en ce que les charges relatives à la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes ne seraient pas établies en fonction de la superficie, la consistance et la situation des lots;
Or, il n'est pas établi qu'il y ait des services collectifs à répartir selon les charges prévues à l'article 10 alinéa 1 de la loi suscitée;
En outre, seul importe pour établir la répartition des charges l'état des lots lors de l'établissement de la copropriété pour les lots présents à l'origine, ou lors de leur création pour les lots n°14 et 15;
Or, cet état est suffisamment décrit dans le cahier des charges initial et les actes subséquents, et leur aménagement postérieur, comme leur standing ou leur confort à ce jour est indifférent, dès lors qu'il résulte de réalisations postérieures à l'établissement des lots;
Quant à la surface des lots, à supposer qu'elle induise une différence injustifiée dans la répartition des charges, elle n'est pas le seul critère de la loi, pour laquelle importe également la consistance et la situation des lots, qui ne peuvent être appréciées uniquement par rapport à la présence d'escaliers pour accéder à certains lots, à l'ensoleillement plus au moins important de certaines caves, ou à la présence de terrasses et jardins pour le lot n°8;
En effet, ces éléments nécessitent d'être appréciés dans leur ensemble, en fonction également, et notamment, des vues de certains lots, des terrasses qui leur sont affectés (lot 9 et lot 12 selon les actes de vente produits), et du jardin et du parc communs au terme du règlement de copropriété (Article Partie Commune) dont la présence est confirmée par le procès-verbal de l'assemblée générale en date du 1er juillet 2013 qui évoque un potager et le projet avorté de création d'une piscine;
En outre, pour étayer leur argumentation et l'illégalité de la répartition des charges actuelles au profit du lot n°8 (ancien hôtel), les appelants produisent un rapport d'expertise de la valeur vénale de ce lot au 14 octobre 2005;
Cependant, ce document ne peut au mieux qu'établir la valeur de ce seul lot plus de 50 ans après la mise en copropriété de l'immeuble;
Par ailleurs, il fixe la valeur de ce lot à 2 700 000 €, alors que les lots n°11, 12 et 13 ' dont les consorts [T] sont propriétaires ' ont été achetés moins de trois ans plus tard pour 4 400 000 € soit à un prix bien supérieur alors qu'ils disposent d'un nombre de millièmes équivalents au lot n°8 (300), ce qui contredit les allégations selon lesquelles la valeur de l'hôtel serait bien supérieure à la valeur des autres lots, ou, à tout le moins, signe l'absence de pertinence de la valeur vénale des lots, soumise aux aléas du marché immobilier local, sur les tantièmes de charges ;
Il s'ensuit que la demande tendant à obtenir l'instauration d'une mesure d'expertise ne peut qu'être rejetée et le jugement entrepris confirmé sur ce point;
La société TAGE, et les consorts [T] et [I], qui succombent, supporteront les dépens d'appel;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'ils soient condamnés à payer la somme de 3 000 € à la société AIC et la somme de 3 000 € au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Château SCOTT au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant par défaut, par arrêt mis à disposition au greffe,
DECLARE recevable la demande tendant à obtenir que soit dit et jugée non écrite la clause du règlement de copropriété du 22 février 1966 intitulée Charges communes;
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
Y AJOUTANT,
CONDAMNE [S] [X] épouse [T] et [P] [T], la société TAGE, [W] [E] épouse [I] et [K] [I] à payer à la société American Insecticid Corporation LTD (AIC) la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNE [S] [X] épouse [T] et [P] [T], la société TAGE, [W] [E] épouse [I] et [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Château SCOTT représenté par son syndic en exercice la société FONCIA AD Immobilier la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires;
CONDAMNE [S] [X] épouse [T] et [P] [T], la société TAGE, [W] [E] épouse [I] et [K] [I] aux dépens d'appel, distraits au profit de Me ERMENEUX;
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
