COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 02 Mars 2023
OA
N° 2023/ 80
Rôle N° RG 19/16850 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFDF2
Syndicat des copropriétaires LE JEANNE D'ARC
C/
[I] [H]
[K] [H]
[J] [N]
[Y] [L]
[OI] [G]
[O] [T]
[X] [C] EPOUSE [S]
[F] décédée [W]
[Z] [P]
[U] [S]
[V] [S]
[D] [S]
[R] [A]
[M] [W] épouse [E]
[B] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00803.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires LE JEANNE D'ARC sis [Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L. SYNDIC AZUR, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis, [Adresse 7]
représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Gilbert UGO, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE
Madame [K] [H], demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [J] [N], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [OI] [G], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE
Madame [O] [T], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE
Madame [X] [C] épouse [S], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE
Madame [U] [S]
assignation portant signification de la déclaration d'appel le 15/01/20 à étude
demeurant [Adresse 12]
défaillante
Monsieur [V] [S]
assignation portant signification de la déclaration d'appel le 16/01/20 à étude
demeurant [Adresse 10]
défaillant
Monsieur [D] [S]
assignation portant signification de la déclaration d'appel le 16/01/20 à étude
demeurant [Adresse 12]
défaillant
Madame [R] [A]
assignation portant signification de la déclaration d'appel le 16/01/2020 à étude
demeurant [Adresse 11]
défaillante
Madame [F] [W] décédée le 15.06.2021, et demeurant de son vivant [Adresse 8]
PARTIES INTERVENANTES
Madame [M] [W] épouse [E], ès qualités d'héritière de feux de Mme [F] [W], décédée le 15 juin 2021
INTERVENANTE VOLONTAIRE
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [B] [W], ès qualités d'héritier de feux de Mme [F] [W], décédée le 15.06.2021
INTERVERNANT VOLONTAIRE
demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[X] [C] épouse [S], [Z] [P], [OI] [G], [J] [N], [M] [W] épouse [E], [B] [W], [O] [T], [I] [H] et [Y] [L] sont propriétaires d'appartements situés dans le bâtiment A d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] (06 160);
La SCI ALYAL y est pour sa part propriétaires de deux lots situés au rez-de chaussée et au sous-sol du même bâtiment, dans lesquels sont exploités deux commerces qu'elle loue et un cabinet médical;
Par exploit d'huissier en date du 2 août 2013, [I] [H], [K] [H], [J] [N], [Y] [L], [OI] [G], [O] [T], [X] [C] épouse [S], [F] [W] et [Z] [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaire de l'ensemble immobilier dénommé Le Jeanne D'Arc et la société Cap Agence afin d'obtenir de, notamment:
Vu notamment les dispositions des articles 10, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
CONSTATER et en tant que de besoin DIRE ET JUGER que les comptes de la copropriété LE JEANNE D'ARC mais également leur imputation sont erronés;
PRONONCER de ce chef l'annulation des résolutions n° 7 et 8 de l'assemblée générale du 30 mai 2013 concernant l'approbation des comptes pour l'exercice clos au 30 janvier 2012 ainsi que le quitus au syndic pour sa gestion du 1er décembre 2011 au 30 novembre 2012;
Subsidiairement, PRONONCER l'annulation des résolutions n° 7 et 8 de l'assemblée générale du 30 mai 2013 pour abus de majorité;
RETENIR la responsabilité de la SARL CAP AGENCE, pris en sa qualité de syndic de la copropriété LE JEANNE D'ARC, principalement sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement sur le fondement des dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil;
CONDAMNER la SARL CAP AGENCE à payer une indemnité d'un montant minimum de 20.000 €, somme à parfaire, à Monsieur [I] et Madame [K] [H], Monsieur [J] [N], Monsieur [Y] [L], Monsieur [OI] [G], Madame [O] [T], Mme [S] [X] veuve de Monsieur [S], Madame [F] [W] et Monsieur [Z] [P];
CONDAMNER solidairement la SARL CAP AGENCE et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE JEANNE D'ARC à payer une indemnité de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC à Monsieur [I] et Madame [K] [H], Monsieur [J] [N], Monsieur [Y] [L], Monsieur [OI] [G], Madame [O] [T], Mme [S] [X] veuve de Monsieur [S], Madame [F] [W] et Monsieur [Z] [P];
DISPENSER Monsieur [I] et Madame [K] [H], Monsieur [J] [N], Monsieur [Y] [L], Monsieur [OI] [G], Madame [O] [T], Mme [S] [X] veuve de Monsieur [S], Madame [F] [W] et Monsieur [Z] [P] des frais de procédure sur le fondement des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir;
Suite au décès de [J] [S], par exploit d'huissier en date des 11, 12, 16 et 18 janvier 2018, les demandeurs à l'exploit initial ont fait assigner [U] [S], [V] [S], [R] [A] et [D] [S] en intervention forcée;
Par jugement en date du 17 septembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a:
DIT que le syndicat des copropriétaires devra procéder à la modification de la répartition des charges de façon à exclure l'ensemble des copropriétaires, à l'exception des garages transformés en locaux commerciaux, des charges et de l'entretien de l'évacuation des eaux usées desdits locaux ainsi que de l'installation et de l'entretien de pompes de relevage et au besoin le condamne à procéder à cette modification,
PRONONCE l'annulation des résolutions N°7 et 8 de l'assemblée Générale de la copropriété LE JEANNE D'ARC, tenue le 30 mai 2013,
CONDAMNE la SARL CAP AGENCE à payer à [I] et [K] [H], [J] [N], [Y] [L], [OI] [G], [O] [T], [X] [C], [F] [W] et [Z] [P] la somme de 4500,00 euros, soit 500,00 euros pour chacun des demandeurs, sur le fondement de sa responsabilité quasi-délictuelle,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LE JEANNE D'ARC et la SARL CAP AGENCE à verser à [I] et [K] [H], [J] [N], [Y] [L], [OI] [G], [O] [T], [X] [C], [F] [W] et [Z] [P] la somme de 4950,00 euros, soit 550,00 euros chacun, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT qu'il sera fait application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et que [I] et [K] [H], [J] [N], [Y] [L], [OI] [G], [O] [T], [X] [C], [F] [W] et [Z] [P] seront dispensés de participation à la dépense commune s'étendant aux dépens, aux honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires et à la condamnation prononcée à leur profit en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LE JEANNE D'ARC et la SARL CAP AGENCE aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Audrey LE MOINE en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;
ORDONNE l'exécution provisoire;
Par déclaration en date du 31 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Jeanne d'Arc a relevé appel de cette décision;
Par ordonnance d'incident en date du 30 octobre 2020, le conseiller de la mise en état, notamment, rejetait la demande de radiation de l'affaire ;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2022, notifiées à nouveau les 6 juin 2022 et 3 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Jeanne d'Arc sollicite de :
Vu les articles 10 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces produites,
Réformer le jugement en toutes ses dispositions;
En conséquence, débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;
A titre reconventionnel les condamner in solidum à payer, au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, une somme de 5 000,00 € au syndicat de la copropriété LE JEANNE D'ARC ainsi qu'aux entiers dépens en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile;
Il indique que les lots n°1 à 3 n'ont pas changé d'affectation, mais ont toujours été à usage de commerces, le terme garage visant la concession automobile auparavant présente dans les lieux, de sorte que les canalisations en cause n'ont pas été installées pour les besoins de la SCI ALYAL, qui n'a fait qu'utiliser ces lots conformément à ses droits;
Il ajoute que le règlement de copropriété prévoit dans sa répartition des charges, que les dépenses relatives aux canalisations sont communes sans exception, donc payées par l'ensemble des lots, et doit être appliqué, et que les copropriétaires n'ont jamais été induits en erreur sur les travaux en cause, une étude technique d'AUDIT AZUR très détaillée sur les travaux à effectuer étant jointe à la convocation de l'assemblée générale de 2012;
Il ajoute que le tribunal a excédé ses pouvoirs en statuant au delà de ce qui lui était demandé;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2022, [X] [C] épouse [S], [Z] [P], [OI] [G], [J] [N], [O] [T], [I] [H], [K] [H], [Y] [L], [M] [W] épouse [E] et [B] [W] sollicitent de :
Vu les dispositions des articles 10, 12, 18, 22, 42 et 43 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces versées au débat,
Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 17 septembre 2019,
A titre liminaire :
DIRE ET JUGER recevable et bien fondée l'intervention volontaire de Monsieur [B] [W] et de Madame [M] [W] épouse [E] en leur qualité d'héritiers feue Madame [F] [W];
REVOQUER l'ordonnance de clôture rendue le 20 décembre 2022
Au fond:
CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ces dispositions,
Dire et juger qu'en application de ce critère d'utilité, le coût et donc les factures d'intervention du pompage du bac à graisse rendu nécessaire par l'activité de certains lots situés en sous-sol, doit être supporté par les copropriétaires de ces lots dès lors que ces éléments d'équipement n'ont aucune utilité pour les autres lots,
DIRE que les comptes de la copropriété LE JEANNE D'ARC mais également leur imputation sont erronés,
PRONONCER de ce chef l'annulation des résolutions n° 7 et 8 de l'assemblée générale du 30 mai 2013 concernant l'approbation des comptes pour l'exercice clos au 30 janvier 2012 ainsi que le quitus au syndic pour sa gestion du 1er décembre 2011 au 30 novembre 2012,
Subsidiairement, PRONONCER l'annulation des résolutions n° 7 et 8 de l'assemblée générale du 30 mai 2013 pour abus de majorité,
Dire et condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à la modification de la répartition des
charges de façon à exclure l'ensemble des copropriétaires, à l'exception des garages transformés en locaux commerciaux, des charges et de l'entretien de l'évacuation des eaux usées desdits locaux ainsi que de l'installation et de l'entretien de pompes de relevage et au besoin le condamner à procéder à cette modification,
PRONONCER l'annulation des résolutions N°7 et 8 de l'assemblée Générale de la copropriété LE JEANNE D'ARC, tenue le 30 mai 2013,
CONDAMNER la SARL CAP AGENCE à payer à [I] et [K] [H], [J] [N], [Y] [L], [OI] [G], [O] [T], [X] [C], [F] [W] et [Z] [P] la somme de 4500,00 euros, soit 500,00 euros pour chacun des demandeurs, sur le fondement de sa responsabilité quasi-délictuelle,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE JEANNE D'ARC et la SARL CAP AGENCE à verser à [I] et [K] [H], [J] [N], [Y] [L], [OI] [G], [O] [T], [X] [C], [F] [W] et [Z] [P] la somme de 4950,00 euros, soit 550,00 euros chacun, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
DIRE qu'il sera fait application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et que [I] et [K] [H], [J] [N], [Y] [L], [OI] [G], [O] [T], [X] [C], [F] [W] et [Z] [P] seront dispensés de participation à la dépense commune s'étendant aux dépens, aux honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires et à la condamnation prononcée à leur profit en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE JEANNE D'ARC et la SARL CAP AGENCE aux entiers dépens de la première instance dont distraction au profit de Maître Audrey LE MOINE en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
En cause d'appel, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE JEANNE D'ARC à payer une indemnité de 5.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du CPC à Monsieur [I] et Madame [K] [H], Monsieur [J] [N], Monsieur [Y] [L], Monsieur [OI] [G], Madame [O] [T], Mme [S] [X] veuve de Monsieur [S], Monsieur [W] [B], Madame [W] épouse [E] [M] et Monsieur [Z] [P],
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE JEANNE D'ARC aux entiers dépens de l'instance d'appel, distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, sous sa due affirmation de droit,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE JEANNE D'ARC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Ils précisent que [F] [W] est décédée le 15 juin 2021, laissant pour lui succéder [B] [W] et [M] [W] épouse [E], ce qui justifie qu'ils interviennent à la présente procédure, et la révocation de l'ordonnance de clôture précédemment intervenue;
Ils rappellent que lorsque l'utilité de travaux décidés est nulle pour certains lots, ils ne participent pas aux charges correspondant à ces travaux, et que si des travaux d'entretien et de raccordement au tout à l'égout relatifs aux locaux à usage de garage transformés en commerce ont été supportés par l'ensemble de l'immeuble, c'est en contravention avec la loi;
Cela justifie l'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 30 mai 2013, alors au surplus que son adoption et celle de la résolution suivante sont consécutives à un contournement des règles de la majorité qui imposent de réduire les voix du propriétaire majoritaire à la somme des voix des autres copropriétaires, et procèdent d'un abus de majorité, la décision en cause allant à l'encontre de l'intérêt collectif au profit des intérêts de la SCI ALYAL, majoritaire;
[R] [A], [U] [S], [V] [S], et [D] [S] ne se sont pas constitués;
L'ordonnance de clôture initialement prononcée le 20 décembre 2022 a été révoquée à l'audience du 3 janvier 2023 et une nouvelle clôture prononcée à cette date;
SUR CE:
A titre liminaire, dès lors qu'il apparaît que [R] [A], [U] [S], [V] [S], et [D] [S], non constitués, se sont vus signifier la déclaration d'appel à étude, la présente décision sera rendue par défaut en application de l'article 473 du Code de procédure civile;
En outre, dans la mesure où la précédente ordonnance de clôture a été révoquée à l'audience, et une nouvelle clôture prononcée lors de celle-ci, il n'y a plus lieu de statuer sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture précédente;
D'autre part, compte tenu du décès de [F] [W] le 15 juin 2021, il y a lieu de recevoir l'intervention volontaire de [B] [W] et de [M] [W] épouse [E], qui viennent à ses droits;
Enfin, il apparaît que la société CAP AGENCE n'est ni appelante, ni intimée à la déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Jeanne d'Arc, de sorte que le jugement est définitif en ce qui la concerne et que les demandes de [X] [C] épouse [S], [Z] [P], [OI] [G], [J] [N], [O] [T], [I] [H], [K] [H], [Y] [L], [M] [W] épouse [E] et [B] [W] tendant à obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, des frais irrépétibles et des dépens sont irrecevables;
Pour le reste, au fond, le paragraphe I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, notamment, que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, mais que toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires;
Il ressort de l'acte authentique d'achat de la SCI ALYAL, propriétaire des lots n°1 et n°3 affectés à l'usage de commerces, qu'elle possède dans l'ensemble immobilier en cause 6 564/10000 millièmes de copropriété;
Elle possède donc une quote-part de parties communes supérieure à la moitié;
Il apparaît pourtant que pour l'adoption de la résolution n°7 ' relative à l'approbation des comptes ' et n°8 ' relative au quitus au syndic pour sa gestion sur l'exercice courant du 1er décembre 2011 au 30 novembre 2012 ' de l'assemblée générale en date du 30 mai 2013, il n'a pas été procédé à la réduction des voix imposée par ce texte, ces résolutions apparaissant avoir été approuvées à 7 660 millièmes, soit dans une mesure impliquant cette absence de réduction;
Cela justifie déjà leur annulation et la confirmation du jugement entrepris sur ce point;
Au surplus, il résulte effectivement de l'alinéa premier de l'article 10 de la loi suscitée que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées;
Il appartient par ailleurs au syndicat des copropriétaires, lorsque les comptes soumis à l'approbation de l'assemblée sont contestés, d'en établir le bien fondé et, à ce titre, de justifier de la répartition qu'il propose;
Les intimés contestent l'imputation de 9 factures dans les charges du bâtiment A, alléguant qu'il s'agit de dépenses imputables aux seuls lots n°1 et n°3 dont la SCI ALYAL est propriétaire au bâtiment A;
Trois de ces factures ne sont pas produites, le syndicat se contentant de prétendre sans en justifier qu'elles seraient relatives à des travaux d'entretien de l'ensemble du réseau d'évacuation de l'immeuble;
Six autres sont produites et sont relatives à des travaux d'entretien des réseaux EU / EV (bac à graisse, collecteur, pompe de relevage, vidage et désinfection du vide sanitaire), mais ne mentionnent pas de quelle canalisation il s'agit, ni le lieu de leur intervention, sinon celle du 30 avril 2012 indiquant : « dégorgement du collecteur horizontal derrière l'immeuble et dans le magasin de musique »;
Partant, le caractère commun à tous les copropriétaires du bâtiment A des équipements en cause (canalisations, bac à graisse et pompes de relevage) n'est pas établi en l'absence de démonstration de son utilité pour tous les lots de l'immeuble ;
C'est même le contraire qui ressort de l'examen des pièces apportées par les intimés;
En effet, il ressort du courrier de la SCI ALYAL aux sociétés LAMIDORE et DEAL MUSIC qu'à la suite d'une réunion en date du 13 octobre 2009 il était décidé que compte tenu de l'utilisation par elles-trois d'une canalisation et d'un bac à graisse, l'entretien de ces équipements serait géré par la SCI ALYAL et réparti ensuite entre ces sociétés;
Ce courrier joignait en outre le contrat d'entretien de la société ISS, auteure des factures dont l'imputation est contestée;
Il résulte en outre d'un document intitulé « Étude technique de raccordement d'un bâtiment au tout à l'égout avec pompe de relevage » en date de mai 2012 que les évacuations des trois établissements du bâtiment A (boulangerie, magasin de musique et cabinet médical) étaient non conformes et insatisfaisantes, avec un fonctionnement assuré par des canalisations évacuant les eaux usées et les eaux vannes de ces établissements grâce à de 2 pompes de relevage montées en cascade ;
Il ressort par ailleurs du courrier de la mairie d'ANTIBES JUAN LES PINS en date du 8 juin 2012 que la copropriété était alors mise en demeure de réaliser des travaux afin d'éviter des survenances d'odeurs nauséabondes et des débordements dans un vide sanitaire compte tenu d'un sous-dimensionnement et d'une non-conformité des équipements de reprise des eaux usées qui y étaient installés;
Singulièrement, ce courrier précisait que « Ces travaux de remise en état ne concernent que le système d'évacuation des eaux usées des locaux commerciaux, liés à leur réaménagement sans autorisation administrative »;
Il se déduit de ceci que les canalisations, bac à graisse et les pompes de relevage assurant l'évacuation des eaux des établissements présents dans les lots n°1 et n°3 de la SCI ALYAL n'ont d'utilité que pour ces lots, de sorte qu'il ne peut incomber à l'ensemble des copropriétaires d'en assurer l'entretien;
Face à cet ensemble, les stipulations du règlement de copropriété indiquant que les canalisations de l'immeuble constituent des parties communes générales jusqu'au départ des canalisations propre à chaque bâtiment sont sans incidence;
En effet, non seulement ce même document stipule que les parties communes peuvent appartenir à un groupe de copropriétaires seulement, mais, surtout, il n'apparait pas que la preuve de l'utilité des canalisations, bac et pompes en cause soit rapportée pour tous les copropriétaires auxquels les dépenses d'entretien querellées ont été imputées;
Or, c'est la condition nécessaire afin que ceux-ci les supportent;
En conséquence, et pour ce motif également, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale en date du 30 mai 2013, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les développements relatifs au changement d'affectation des lot n°1 et n°3 de garages en commerces, seul important l'utilité ou non des équipements en cause pour tous les copropriétaires du bâtiment A;
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Jeanne d'Arc soutient par ailleurs que le premier juge aurait statué ultra petita en ayant dit qu'il devait procéder à la modification de la répartition des charges de façon à exclure l'ensemble des copropriétaires à l'exception des garages transformés en locaux commerciaux des charges et de l'entretien de l'évacuation des eaux usées desdits locaux ainsi que de l'installation et de l'entretien des pompes de relevage et en l'ayant condamné au besoin à procéder à cette modification;
Il est clair sur ce point que cette disposition n'avait pas été demandée par les intimés, ceux-ci ayant simplement sollicité dans leurs dernières conclusions de première instance qu'il soit dit et jugé qu'en application du critère d'utilité, le coût et donc les factures d'intervention du pompage du bac à graisse rendus nécessaires par l'activité de certains lots situés en sous-sol, devaient être supportés par les copropriétaires de ces lots dès lors que ces éléments d'équipement n'ont aucune utilité pour les autres lots;
Il apparaît ainsi que les intimés n'ont sur ce point ni sollicité une modification globale de la répartition des charges puisqu'ils ne contestaient que l'imputation de neuf factures, ni demandé de condamnation du syndicat à ce titre;
Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera réformé sur ce point;
Il résulte en revanche de tout ce qui précède que la prétention initiale, en ce qu'elle tendait uniquement à ce que seuls les bénéficiaires des équipements en cause supportent leur entretien est fondée, puisqu'il n'est pas établi que ces charges soient relatives à des services et équipements profitant à tous les copropriétaires du bâtiment A;
Il y sera donc accédé, suivant les termes de la demande initiale des intimés, d'ailleurs reprise dans le principal de leurs conclusions devant la Cour;
Il sera simplement ajouté que de toute façon il ne pourrait être accédé à une demande de confirmation du jugement sur ce point, la modification de la répartition des charges ne s'imposant pas, seul étant en cause l'imputation correcte de certaines dépenses au regard de l'utilité qu'elles présentent pour certains lots, et qu'elles ne présentent pas pour d'autres, alors que l'invocation des dispositions de l'article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 est sans pertinence, aucune demande n'ayant été formée afin que soit dit et jugé nulle une clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges;
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Jeanne d'Arc, qui succombe, supportera les dépens d'appel;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'il soit condamné à payer à [X] [C] épouse [S], [Z] [P], [OI] [G], [J] [N], [O] [T], [I] [H], [K] [H], [Y] [L], [M] [W] épouse [E] et [B] [W] la somme de 3 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
Par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 il y aura lieu de dispenser les intimés des frais induits par la présente procédure, en ce compris les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires et les frais irrépétibles et les dépens mis à la charge de ce dernier;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant par défaut, par arrêt mis à disposition au greffe;
DIT n'y avoir lieu à révoquer l'ordonnance de clôture en date du 20 décembre 2022;
RECOIT l'intervention volontaire de [B] [W] et de [M] [W] épouse [E] en qualité d'héritiers de [F] [W] décédée le 15 juin 2021;
DECLARE irrecevables les demandes de [X] [C] épouse [S], [Z] [P], [OI] [G], [J] [N], [O] [T], [I] [H], [K] [H], [Y] [L], [M] [W] épouse [E] et [B] [W] tendant à obtenir la condamnation de la société CAP AGENCE;
REFORME le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a dit que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Jeanne d'Arc devra procéder à la modification de la répartition des charges de façon à exclure l'ensemble des copropriétaires à l'exception des garages transformés en locaux commerciaux des charges et de l'entretien de l'évacuation des eaux usées desdits locaux ainsi que de l'installation et de l'entretien de pompes de relevage et en l'ayant condamné au besoin à procéder à cette modification;
STATUANT A NOUVEAU SUR CE POINT;
DIT qu'en application du critère d'utilité, le coût et donc les factures d'intervention du pompage du bac à graisse rendus nécessaires par l'activité de certains lots situés en sous-sol doivent être supportés par les copropriétaires de ces lots dès lors que ces éléments d'équipement n'ont aucune utilité pour les autres lots;
LE CONFIRME pour le surplus;
Y AJOUTANT;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Jeanne d'Arc représenté par son syndic en exercice la société Syndic Azur à payer à [X] [C] épouse [S], [Z] [P], [OI] [G], [J] [N], [O] [T], [I] [H], [K] [H], [Y] [L], [M] [W] épouse [E] et [B] [W] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Jeanne d'Arc représenté par son syndic en exercice la société Syndic Azur aux dépens d'appel distraits au profit de Me Romain CHERFILS, SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE;
DISPENSE [X] [C] épouse [S], [Z] [P], [OI] [G], [J] [N], [O] [T], [I] [H], [K] [H], [Y] [L], [M] [W] épouse [E] et [B] [W] des frais induits par la présente procédure, en ce compris les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires et les frais irrépétibles et les dépens mis à la charge de ce dernier;
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
