COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 09 FEVRIER 2023
ph
N° 2023/ 71
N° RG 19/14064 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE2Z5
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
C/
[N] [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Pierre LOPEZ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 24 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03850.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de la commune dénommée ' [Adresse 4]', sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice La société BGTI Cabinet GRECH IMMOBILIER, SARL, dont le siège social est [Adresse 1] représenté par son représentant légal en exercice domicilié audit siège
représenté par Me Pierre LOPEZ, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Lucie FARACI, avocat au barreau de TOULON
INTIME
Monsieur [N] [T]
assignation portant signification de la déclaration d'appel à étude le 08.11.19
demeurant [Adresse 2]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [N] [T] est propriétaire du lot n° 5071 et de la villa n° 56 au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 4], situé [Adresse 2] à [Localité 3]. Invoquant un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer des mises en demeure, a tenté une conciliation puis l'a fait assigner le 22 août 2018 devant le tribunal de grande instance de Toulon pour obtenir paiement des sommes de 26'702,85 € à titre principal, de 2000 € à titre de dommages-intérêts et de 1800 € pour frais de procédure.
M. [N] [T] n'a pas comparu. Selon jugement réputé contradictoire du 24 janvier 2019, le tribunal a :
'condamné M. [N] [T] à payer au syndicat [Adresse 4] les sommes de :
*5944,71 € au titre de l'arriéré de charges et frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2016 au 1er octobre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2018,
*1500 € à titre de dommages-intérêts,
*1800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
'condamné M. [N] [T] aux dépens ;
'ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Le syndicat a régulièrement relevé appel de cette décision le 3 septembre 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique de:
vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
vu le règlement de copropriété,
vu la jurisprudence,
vu les pièces versées aux débats,
'confirmer le jugement déféré dans ses condamnations à paiement prononcées à l'encontre de M. [N] [T] ;
'l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau ;
'condamner M. [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
les sommes de :
*23'836,44 € comptes arrêtés au 1er octobre 2018 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et déduction faite du montant de 5944,71 € déjà alloué,
*500 € à titre de dommages-intérêts complémentaires,
*3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner le même aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct ;
'ordonner l'exécution provisoire.
Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir principalement que l'intimé « est coutumier des faits pour avoir été condamné par le tribunal d'instance de Toulon le 28 novembre 2014 », que les charges dues sont justifiées par l'approbation des comptes et la reprise du solde débiteur mentionné par l'ancien syndic, que le tribunal a rejeté à tort les charges relatives à la consommation d'eau froide, qu'une fuite a été détectée sur le réseau privatif de la villa de M. [N] [T] et que sa carence a retardé le paiement des fournisseurs et prestataires de services de la copropriété.
M. [N] [T] n'a pas comparu ; la déclaration d'appel et les conclusions du syndicat lui ont été signifiées le 8 novembre 2019 par acte remis à l'étude de l'huissier instrumentaire ; en l'absence de remise à personne, le présent arrêt est rendu par défaut conformément à l'article 474 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions de l'appelant, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 29 novembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de son recours, le syndicat des copropriétaires reprend devant la cour un argumentaire similaire au soutien des mêmes pièces dont l'énoncé figurant au jugement est ici expressément repris. En lecture du relevé de compte individuel constituant la pièce n° 28 de son dossier, l'arriéré de charges proprement dites est de 25'342,49 €, déduction faite des frais de recouvrement et contentieux dont il sera question ci-après et d'un report d'un solde débiteur de 3340,56 € sur lequel le syndicat ne fournit pas d'explication pertinente ; en effet l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967 impose un transfert des archives du syndicat lors de la désignation d'un nouveau syndic de telle sorte que ce dernier ne peut se prévaloir d'une insuffisance de pièces et de la reprise d'une ligne débitrice au seul motif que les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale.
En revanche, le syndicat soutient à bon droit que la consommation d'eau est nécessairement à la charge exclusive du copropriétaire consommateur ainsi que l'entretien du réseau privatif qui alimente son lot conformément au règlement de copropriété originaire du 11 février 1977 et son modificatif du 5 février 1982 ; or, une consommation excessive a été relevée en 2017 par le gestionnaire dénoncée à plusieurs reprises par ce dernier et le syndic à M. [N] [T] qui n'a entrepris aucune diligence contraignant le syndicat à intervenir en ses lieux et place pour 1/rechercher la fuite 2/ réaliser les travaux de réparation sur sa canalisation privative (cf pièces 23, 25 à 27, 32 à 38 de son dossier).
Le décompte individuel inclut diverses sommes au titre de frais de relances, de mises en demeure d'huissier, de mise en contentieux et de constitution de dossier. L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
La multiplication de relances et mises en demeure contrevient également à ces dispositions. Le syndicat ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus au contrat conclu avec le syndic auquel M. [N] [T] est étranger, étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
Le montant de 156 € retenu par le premier juge au titre des frais nécessaires de recouvrement est confirmé.
Sur le surplus des demandes :
Il est acquis que M. [N] [T] ne règle ses charges de copropriété qu'au titre de voies d'exécution alors qu'il s'agit d'une obligation essentielle à défaut de laquelle toute copropriété ne peut fonctionner ; d'ailleurs le syndicat atteste, au vu du protocole d'accord intervenu avec le fournisseur d'eau, d'un règlement échelonné du montant de 87'000 € dont il s'est trouvé débiteur au titre de la consommation d'eau froide.
La carence de l'intimé confinant à la mauvaise foi ainsi que l'a relevé le premier juge a causé un préjudice particulier au syndicat dont l'indemnisation mérite confirmation à défaut d'éléments nouveaux d'appréciation.
***
Aucune circonstance économique ou d'équité ne contrevient à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [N] [T] qui succombe est condamné aux dépens en application de l'article 696 du même code.
La présente décision étant exécutoire de plein droit, il n'y a pas lieu de statuer sur une demande d'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il :
-condamne M. [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
les sommes de :
*1500 € à titre de dommages-intérêts,
*1800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ,
-condamne le même aux dépens,
-ordonne l'exécution provisoire du jugement ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne M. [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] les sommes de :
-25'342,49 € au titre des charges et provisions impayées, comptes arrêtés au 1er octobre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2018,
-156 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,
-1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne le même aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du même code.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
