COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 09 FEVRIER 2023
ph
N° 2023/ 70
N° RG 19/13628 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEZPR
Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 6]
C/
[O] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL CABINET ALLIO
DM AVOCATS & PARTNERS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de Tarascon en date du 04 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 1117000838.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 6], dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, représenté par la SARL PROPRIETES DE PROVENCE sis [Adresse 3] - [Localité 1], agissant en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 6]
représenté par Me Michel ALLIO de la SELARL CABINET ALLIO, avocat au barreau de TARASCON
INTIMEE
Madame [O] [K]
demeurant Chez la famille [I], [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Marianne DESBIENS de la SAS DM AVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de TARASCON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [O] [K] est propriétaire du lot n° 91 au sein de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 5] à [Localité 4].
Par exploit du 28 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par Me [U] [P] administrateur judiciaire, a fait citer Mme [K] devant le tribunal d'instance de Tarascon en vue d'obtenir le règlement d'un arriéré de charges de copropriété et des dommages et intérêts.
Par jugement du 4 juillet 2019, le tribunal d'instance de Tarascon a statué ainsi :
- constate que le décompte individuel produit par le syndic ne répond pas aux exigences réglementaires,
- juge que le créancier ne justifie pas d'une créance liquide, certaine et exigible,
- déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement à l'encontre de Mme [K],
- déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande complémentaire de dommages et intérêts,
- déboute Mme [K] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens,
- condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SARL Propriétés de Provence, a relevé appel de ce jugement, le 21 août 2019.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 6 avril 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 :
- de réformer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Tarascon le 4 juillet 2019,
Et statuant à nouveau,
- de condamner Mme [K] à lui payer la somme de 5 839,08 euros selon décompte arrêté au 2 février 2019, outre intérêts de droit sur la somme de 5 618,30 euros à compter de la mise en demeure du 15 juin 2017,
- de condamner Mme [K] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts (article 1146 du code civil),
- de condamner Mme [K] au paiement de la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner Mme [K] aux entiers dépens de l'entière procédure.
Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir :
- que Mme [K] ne peut prétendre ignorer la position de son compte individuel,
- qu'il est parfaitement justifié du détail des sommes qui composent le report à nouveau présent sur les différentes relances et décomptes, ainsi que de l'exercice de rattachement et du quantum des charges dues par Mme [K],
- qu'une lecture attentive des pièces permet de constater que le rappel du solde antérieur est justifié par les extraits des grands livres comptables,
- que Mme [K] ne fait état d'aucune erreur matérielle de répartition des charges ou de calcul et n'émet in fine aucune contestation sérieuse,
- que si Mme [K] produit un jugement du 28 juin 2012 qui rétracte un jugement de 2008 et le déclare nul et de nul effet, il ne saurait remettre les comptes à zéro à la date du 28 juin 2012, que le décompte arrêté au 26 février 2019 mentionne expressément la régularisation opérée au profit de Mme [K] à hauteur de 600 euros conformément au jugement du 28 juin 2012 au titre de la condamnation à l'article 700 du code de procédure civile,
- que les paiements allégués par Mme [K] sont reportés dans les extraits des grands livres de compte,
- que l'attitude de Mme [K] qui s'abstient de régler l'intégralité des charges depuis des années désorganise la copropriété et oblige les autres copropriétaires à faire des avances.
Dans ses conclusions d'intimée déposées et notifiées par le RPVA le 16 janvier 2020, Mme [K] demande à la cour :
Vu les dispositions les articles 18, 45-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
- de constater que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires ne répond pas aux exigences légales en matière de preuve de charges de copropriété,
En conséquence
- de dire et juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel,
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de caractère vexatoire et abusif de la présente procédure,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
Mme [K] soutient en substance :
- que le report à nouveau au 30 septembre 2015 n'est aucunement justifié,
- qu'en application de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires,
- que l'action du syndicat des copropriétaires fait fi d'un jugement rendu par le tribunal d'instance de Tarascon le 28 juin 2012,
- que l'action diligentée, sans justification de la réalité et du quantum, justifie qu'il lui soit alloué une somme au titre du préjudice subi, à raison du caractère abusif et vexatoire de la procédure.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 29 novembre 2022.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties étant représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande au titre des charges de copropriété
Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont notamment versés aux débats:
- les contrats de syndic signés par la société Foncia en 2012, 2013 et 2014, prévoyant la tarification des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l'avocat, étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles »,
- l'ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance de Tarascon le 15 mars 2013, désignant Me [P] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, et l'ordonnance de de prorogation de mission du 6 mars 2019, jusqu'au 15 juin 2019,
- un extrait de compte au 26 février 2019 (pièce n° 10) faisant état d'un report à nouveau (« RAN opérations courantes, non récupérable TVA,100% récupérable ») correspondant à un solde débiteur de 6 197,37 euros au 13 juin 2017, commençant avec l'appel de fonds du 1er octobre 2017, faisant apparaître un montant dû de 4 978,11 euros, dont 699,23 euros au titre des frais d'honoraires d'avocat et de constitution d'hypothèque, et au crédit outre des règlements intervenus en 2017, 2018 et 2019, la somme de 600 euros au 26 février 2019 au titre « régul jugement 28.06.2012 Art 700 »,
- les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire de 2013 à 2016 établis à en-tête de la société Foncia approuvant les comptes des exercices d'octobre 2011/septembre 2012 à octobre 2014/septembre 2015 et les budgets prévisionnels, ainsi que le vote en 2014 de la saisie immobilière du lot de Mme [K] dont la dette de charges de copropriété est mentionnée pour 7 361,23 euros,
- le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 1er mars 2017 à en-tête de l'administrateur provisoire désigné pour la copropriété, ayant pour objet de désigner les membres du conseil syndical, la candidature de Mme [K] n'ayant pas été approuvée, ainsi que les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire de 2018 et 2019 approuvant les budgets d'octobre 2016/septembre 2017 et d'octobre 2017/septembre 2018 et votant les budgets prévisionnels, ainsi que le vote en 2018 à nouveau de la saisie immobilière du lot de Mme [K] au visa de l'annulation de l'assemblée générale de 2014 par jugement du 11 février 2016,
- les appels de fonds concernant les charges et les travaux, effectués par la société Foncia en janvier et avril 2016, puis par l'administrateur provisoire, depuis le 1er juillet 2016,
- les extraits de grands livres retraçant la situation du compte de Mme [K] d'octobre 2005/septembre 2006 à octobre 2016/septembre 2017 permettant de retracer le montant du report à nouveau mentionné dans l'extrait de compte au 26 février 2019, sur lesquels on constate un solde débiteur qui remonte à l'exercice 2006/2007 concernant les quatre appels de fonds de la période dont le dernier de plus du double du montant des autres, et ensuite des frais, des régularisations de charges de chacun des exercices après exécution, des articles 700 du code de procédure civile (deux fois 400 euros sur l'exercice du 1er octobre 2011 au 22 juin 2012), mais aussi des règlements,
- des courriers de mise en demeure adressés par l'administrateur provisoire à Mme [K] entre le 21 octobre 2016 et le 24 février 2017 avec les justificatifs d'envoi en recommandé avec avis de réception, comportant des réponses sur le solde débiteur remontant au 30 septembre 2012, ainsi que la sommation de payer délivrée le 21 avril 2017.
De son côté, Mme [K] produit :
- le jugement rendu par la juridiction de proximité de Tarascon le 28 juin 2012, rétractant le jugement du 11 ou 12 juin 2008 par la juridiction de proximité d'Arles, la condamnant à payer des charges de copropriété et 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et le déclarant nul et de nul effet, en condamnant le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les différents courriers accompagnant les mandats cash adressés du 28 août 2012 au 8 mars 2019, d'abord à la société Foncia, puis à l'administrateur provisoire, au titre des charges appelées depuis le dernier trimestre 2012, ainsi que les « cinquième trimestre » qui doivent se comprendre comme les régularisations de charges après exécution de l'exercice, ainsi que les travaux appelés, jusqu'au deuxième trimestre 2019 sur lequel est réglé une avance.
Il ressort de la confrontation de ces pièces qu'en réalité, du fait de l'annulation du jugement de la juridiction de proximité d'Arles de juin 2008, statuant sur une demande de charges de copropriété nécessairement antérieure, l'arriéré réclamé est antérieur à 2012 et le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce antérieure à 2012 de nature à le justifier, telles que notamment les procès-verbaux d'assemblée approuvant les comptes, les comptes des exercices correspondant. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une créance certaine, liquide et exigible.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de toutes ses demandes et le jugement appelé confirmé.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.
En l'espèce, il n'est pas établi que le syndicat des copropriétaires a abusé de son droit d'agir en justice, dans une intention de nuire à Mme [K], laquelle n'explicite d'ailleurs pas le préjudice dont elle réclame réparation.
Celle-ci sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens d'appel et aux frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic, aux dépens d'appel ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic, à payer à Mme [O] [K], la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
