COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 02 FEVRIER 2023
OA
N° 2023/ 58
N° RG 22/06223 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJJ3W
[J] [I]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
SELARL LESCUDIER & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 13 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00697.
APPELANTE
Madame [J] [I]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS Immobilière PUJOL sis [Adresse 3]
représenté par Me Roland LESCUDIER de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Philippe DE GOLBERY, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [J] [I] est propriétaire des lots n° 75 et [Cadastre 1] au sein de la résidence [Adresse 4]. Invoquant un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner le 9 février 2022 selon procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de Marseille pour obtenir paiement d'une somme principale de 2767,01 € outre dommages-intérêts et frais.
Mme [J] [I] n'a pas comparu ; retenant que le syndicat justifiait de sa créance principale à l'exclusion de sa créance de dommages-intérêts, le tribunal selon jugement réputé contradictoire du 13 avril 2022 a :
'condamné Mme [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] les sommes de :
*2767,01 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2021 sur la somme de 885,82€ et à compter du 9 février 2022 pour le surplus au titre des charges de copropriété,
*800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouté le syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
'condamné Mme [J] [I] aux dépens intégrant le coût de la sommation de payer du 9 novembre 2021.
Cette dernière a régulièrement relevé appel de cette décision le 27 avril 2022 et demande à la cour selon conclusions signifiées par voie électronique le 30 mai 2022 de:
vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'« constater » l'affectation de frais de poursuite disproportionnés et totalement contestables à hauteur de 1706,51 €, soit plus de la moitié du montant des charges dues ;
'en conséquence, expurger le décompte individuel de charges de ces frais de poursuite ;
'« constater » qu'au jour de la rédaction des présentes, Mme [J] [I] est à jour du règlement des sommes dues au titre des charges de copropriété ;
' condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner le même aux dépens.
Au soutien de son appel, Mme [J] [I] fait valoir principalement que les difficultés financières liées à sa perte d'emploi ont généré un retard dans le règlement des charges de copropriété, qu'une fin de non-recevoir a été opposée par le syndic quant aux frais de recouvrement facturés, que le 2 mars 2022 elle a réglé les charges dues et qu'il convient d'expurger les « frais exponentiels » sollicités par le syndicat.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 9 juin 2022, le syndicat demande à la cour de :
vu la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10-1 et 19-2,
'débouter Mme [J] [I] de son recours ;
'confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions sauf à actualiser la créance du syndicat;
'ce faisant, condamner Mme [J] [I] à payer au [Adresse 4] la somme de 1447,18 € avec intérêts au taux légal dans les termes du jugement ;
'condamner la même à payer la somme de 1800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
'condamner Mme [J] [I] aux dépens d'appel.
Le syndicat des copropriétaires soutient principalement que le contrat de syndic prévoit des honoraires spécifiques en cas de procédure de recouvrement des charges, que la gestion des impayés ne fait pas partie de la gestion courante du syndic, qu'en cours de procédure Mme [J] [I] a effectué un règlement partiel de 1319,83 € dont le syndicat n'a pris connaissance que postérieurement à l'audience de jugement, que ce réglement ne justifie pas pour autant l'appel et que le syndic SAS Immobilière Pujol a répondu aux démarches de Mme [J] [I].
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 22 novembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.
Sur le paiement des charges :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat produit notamment :
-le titre de propriété de l'appelante,
-les appels de fonds des années 2021 et 2022,
-une sommation de payer en date du 9 novembre 2021,
-une mise en demeure du 7 décembre 2021,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2020 et 2021 approuvant les exercices clos et les budgets prévisionnels,
-un contrat de syndic,
-les notes d'honoraires de son conseil,
-un décompte individuel de charges arrêté au 11 janvier 2022.
Cette dernière pièce retraçant l'historique du compte de l'appelante fait apparaître un débit de charges proprement dites de 1889,06 € déduction faite de frais divers dont il sera question ci-après. Mme [J] [I] soutient avoir réglé la somme de 1319,83 € qui n'a pas été portée en crédit, ce qu'admet expressément le syndicat qui explique que ce règlement est intervenu postérieurement à l'audience de jugement ; quoiqu'il en soit il doit nécessairement venir en déduction des sommes dues, ce qui ramène le solde débiteur à 569,53 €.
Le décompte inclut également diverses sommes au titre de frais d'huissier, « d'envoi à auxiliaire de justice », de relance et de rappel pour un montant total de 877,95 € ; le coût définitif de ces frais, qualifiés d'exponentiels par l'appelante, s'élève à 1706,51 € en y ajoutant les honoraires complémentaires de 967 € réclamés dans un décompte actualisé au 15 avril 2022 figurant en pièce n° 2 de son dossier. En effet, le syndicat n'a pas actualisé le décompte soumis au premier juge et aujourd'hui à la cour (cf pièce n° 18 de son dossier) et si la facture d'honoraires de 967€ est annulée dans le document communiqué par l'appelante, le syndicat y porte en débit la somme de 800 € correspondant à l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et celle de 13 € correspondant au droit de plaidoirie. Autrement dit, les comptes et écritures du syndicat, qui entend actualiser sa créance en appel, sont pour le moins confus ; la pièce versée par l'appelante ne permet pas une meilleure connaissance de son compte individuel en ce qu'elle ne comporte pas de solde et se limite à la reprise d'écritures comptables en débit ou en crédit ; en tout état de cause, le syndicat est irrecevable à solliciter paiement de sommes pour lesquelles il dispose déjà d'un titre exécutoire.
L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat ne peut donc faire figurer au débit du compte individuel de l'appelante les frais taxables et les honoraires de son conseil. Il ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus au contrat conclu avec le syndic auquel Mme [J] [I] est étrangère ,étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
Il en résulte que seul le coût de la sommation de payer du 9 novembre 2021 et de la mise en demeure du 7 décembre suivant pour un montant total de 129,75 € relève des frais de recouvrement.
Sur le surplus des demandes :
Le syndicat ayant renoncé à sa demande en paiement de dommages-intérêts, la confirmation de son rejet par le premier juge s'impose.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non taxables.
Condamnée à paiement, Mme [J] [I] supportera les dépens de première instance et d'appel, sans qu'il y ait lieu d'y inclure le coût de la sommation de payer en ce qu'il figure déjà au titre des frais de recouvrement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il :
-déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages-intérêts,
-statue sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne Mme [J] [I] à payer au syndicat de l'immeuble Le F Cap Futura les sommes de :
-569,53 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2021 au titre de l'arriéré de charges et provisions et des charges exigibles, comptes arrêtés au 31 décembre 2022,
-129,75 € au titre des frais de recouvrement ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne Mme [J] [I] aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier Pour le président
