COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 02 FEVRIER 2023
OA
N° 2023/ 57
N° RG 22/05726 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIBR
S.D.C. DE L'IMMEUBLE DENOMME VILLA STRELITZIA
C/
S.C.I. SOLEIL DE [Localité 5]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI
Me David-André DARMON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 17 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01387.
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DENOMME VILLA STRELITZIA représenté par son Syndic en exercice, la Société SO [Localité 5], dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
sis [Adresse 3]
représenté par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Maïlys LARMET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
S.C.I. SOLEIL DE [Localité 5]
sise [Adresse 2]
représentée par Me David-André DARMON, avocat au barreau de [Localité 5]
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Soleil de [Localité 5] est propriétaire des lots n° 51 et 70 au sein de l'immeuble Villa Strelitzia situé [Adresse 4]. Se prévalant d'un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner le 15 juillet 2021 devant le tribunal judiciaire de [Localité 5] selon procédure accélérée au fond pour obtenir paiement des sommes principales de 4375,98 € et 1341,20 € au titre des charges de copropriété, de 300 € à titre de dommages-intérêts et de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI a réclamé principalement l'octroi de délais de paiement.
Considérant que le relevé de compte individuel de la SCI faisait état d'un solde antérieur débiteur inexpliqué de 2937,37 € et n'avait pas été réactualisé, le tribunal judiciaire de [Localité 5] a débouté le syndicat de l'ensemble de ses demandes selon jugement contradictoire du 17 mars 2022.
Ce dernier a régulièrement relevé appel de cette décision le 19 avril 2022 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 novembre 2022 de:
vu les articles 484 et suivants du code de procédure civile,
vu les articles 10 et suivants et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau ;
'condamner la SCI Soleil de [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires Villa Strelitzia les sommes de :
*2189,22 € au titre de l'arriéré de charges,
*672 € au titre des frais dits de l'article 10-1,
*600 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
*2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la SCI Soleil de [Localité 5] à prendre en charge le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier par l'article A 444-32 du code de commerce dans l'éventualité d'un recouvrement forcé ;
' condamner la SCI Soleil de [Localité 5] aux dépens « lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir ou d'encaissement perçus tels que prévus par l'article 90 de la loi du 13 juillet 2006 modifiant le premier alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ».
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir principalement que la SCI intimée n'a pas contesté en première instance le principe de la dette et son montant, que les frais de recouvrement sont justifiés par le contrat de syndic, que l'inexécution répétée et constante est constitutive de mauvaise foi et génère un préjudice indépendant de celui né du retard apporté au paiement, que le solde débiteur résulte des comptes de l'ancien syndic Citya et que les difficultés financières de la gérante ne justifient pas l'octroi de délais à la SCI.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 16 juin 2022, la SCI Soleil de [Localité 5] demande à la cour de :
vu les pièces,
vu l'article 700 du code de procédure civile,
'« juger » que la copropriété dont s'agit n'est pas en difficultés financières puisque prélevant plus de 8000 € de fonds par an ;
'« juger » que le syndic So [Localité 5] n'a pas satisfait à ses obligations professionnelles ;
'« juger » que la somme de 480 € a été ajoutée abusivement au titre d'un contentieux ;
'« juger » que la SCI Soleil de [Localité 5] n'est débitrice d'aucune somme à l'égard du syndicat des copropriétaires Villa Strelitzia ;
'en conséquence, confirmer le jugement déféré ;
'débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
'le condamner à payer la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'le condamner aux dépens.
La SCI Soleil de [Localité 5] soutient principalement que sa gérante a perdu son emploi le 13 janvier 2020 et a bénéficié le 19 février suivant d'un plan conventionnel de redressement par la commission de surendettement, qu'elle a repris depuis cette date le règlement de ses loyers et a sollicité en vain auprès du syndic un apurement du passif et que ce dernier n'a pas satisfait à ses obligations professionnelles.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 22 novembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater , juger » ou « dire et juger » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Le syndicat produit au soutien de sa demande en paiement :
-un extrait de matrice cadastrale,
-trois contrats de syndic en date des 19 décembre 2018, 20 janvier et 9 décembre 2021,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2019 à 2021 approuvant les exercices clos et les budgets prévisionnels,
-un décompte individuel actualisé au 15 novembre 2022.
Il ressort de cette dernière pièce (n° 25) retraçant l'historique du compte individuel de la SCI depuis 2019, sans report à nouveau débiteur comme présenté au premier juge, que la dette de charges proprement dites s'élève à 2189,22 € au 15 novembre 2022 ; la SCI Soleil de [Localité 5] n'en conteste ni le principe ni la teneur, l'essentiel de son argumentaire portant sur les difficultés financières de sa gérante dont il sera question ci-après. En conséquence, le jugement est infirmé de ce chef.
Le syndicat réclame paiement de sommes annexes au titre de frais d'huissier, de contentieux, de suivi contentieux, d'assignation, de droit de plaidoirie, timbre fiscal et honoraires d'avocat. L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat ne peut donc faire figurer au débit du compte individuel de l'intimée les frais taxables et les honoraires de son conseil. Il ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus aux contrats conclus avec le syndic auquel la SCI Soleil de [Localité 5] est étrangère, étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
Les « frais de relance SRU du 13 novembre 2019 » ne sont justifiés par aucune pièce ; en conséquence, les frais de recouvrement sont arrêtés au coût de la sommation de payer du 17 décembre 2019, soit 186,95 €.
Sur le surplus des demandes :
La SCI ne sollicitant plus de délais de paiement, ses développements sur la situation économique de sa gérante qui est nécessairement distincte de sa propre situation, sont inopérants.
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de la SCI intimée ni des considérations générales du syndicat sur la mise en cause du bon équilibre financier de la copropriété en l'absence de toute pièce comptable ou autre sur une difficulté de trésorerie quelconque. La demande en paiement de dommages-intérêts est rejetée.
Il n'appartient pas à la cour de statuer d'ores et déjà sur une difficulté éventuelle d'exécution du présent arrêt, ni d'établir le décompte des sommes relevant des dépens dont la définition figure à l'article 695 du code de procédure civile et à la lecture duquel le syndicat est renvoyé.
En lecture de l'article 696 du même code, les dépens de première instance et d'appels resteront à sa charge puisque seule la carence du syndicat qui a soumis au premier juge un décompte individuel de charges inexploitable a généré la décision de rejet et le contentieux d'appel.
Pour les mêmes motifs, le syndicat ne peut prétendre à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :
Condamne la SCI Soleil de [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Strelitzia les sommes de :
-2189,22 € au titre de l'arriéré de charges, comptes arrêtés au 15 novembre 2022,
-186,95 € au titre des frais de recouvrement ;
Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier Pour le président
