COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 02 FEVRIER 2023
OA
N° 2023/ 56
N° RG 22/05604 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJHR6
[S] [P]
[J] [P]
C/
Syndic. de copro. LE VALESCURE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 13 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03620.
APPELANTS
Madame [S] [P]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [J] [P]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIME
Syndicat des copropriétaires LE VALESCURE sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY, Société par actions simplifiée prise en son établissement sis [Adresse 5], elle-même représentée par ses dirigeants légaux en exercice demeurant ès-qualité audit siège
représenté par Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM, Vice Président placé, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [J] et Mme [S] [P] étaient propriétaires des lots n° 20 et 315 au sein de la résidence le Valescure située [Adresse 4] ; ils ont vendus ces lots selon acte authentique du 22 juin 2021. Se prévalant d'un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner le 18 mai précédent devant le tribunal judiciaire de Draguignan statuant selon procédure accélérée au fond, en paiement d'une somme principale de 2243,87 € outre dommages-intérêts et frais.
Les défendeurs n'ont pas comparu ; retenant que la créance était justifiée par les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2019 et 2020, les appels de fonds consécutifs et les lettres de relance, le tribunal a condamné les consorts [P] aux dépens et à payer au [Adresse 6] les sommes de :
-2243,87 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2021,
-1000 € à titre de dommages-intérêts,
-1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [J] et Mme [S] [P] ont régulièrement relevé appel de cette décision le 14 avril 2022 et demandent à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 mai 2022 de:
'réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'condamner le syndicat des copropriétaires le Valescure à payer à M. [J] et Mme [S] [P] chacun les sommes de :
*1500 € à titre de dommages-intérêts,
*2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur appel, les consorts [P] font valoir principalement que le syndicat a poursuivi son action avec mauvaise foi alors que les biens étaient en cours de cession et que c'est à tort que le tribunal a retenu leur défaillance.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 17 juin 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
'débouter les consorts [P] de l'ensemble de leurs demandes ;
'confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'condamner solidairement M. [J] [P] et Mme [S] [P] à payer la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner solidairement les mêmes aux dépens d'appel.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Valescure soutient principalement qu'il a adressé en vain aux appelants plusieurs mises en demeure outre un commandement de payer le 16 janvier 2021, qu'ils ont été assignés les 11 et 18 mai suivants et n'ont pas comparu, qu'ils ont réglé les charges postérieurement à l'assignation reconnaissant ainsi le bien-fondé de la créance et que leur carence sur plusieurs années a désorganisé considérablement la gestion du syndicat et justifie l'allocation de dommages-intérêts.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 22 novembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit en appel les pièces déjà soumises au premier juge et dont la liste est ici reprise expressément ; au demeurant les appelants ne critiquent en rien la dette de charges telle qu'arrêtée par le premier juge puisqu'ils expliquent l'avoir réglée en intégralité le 23 juin 2021 par prélèvement sur le prix de vente au profit du syndicat ainsi qu'il ressort de l'avis de mutation et décompte de l'étude notariale en charge de la vente (cf pièce n°3).
En conséquence, le jugement doit nécessairement être confirmé de ce chef.
Sur le surplus des demandes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence des appelants ni des considérations générales du syndicat sur une prétendue désorganisation de sa gestion alors qu'aucune pièce comptable ou autre n'est produite.
La demande en paiement de dommages-intérêts est rejetée.
Il en va de même de celle soutenue par les consorts [P] qui ne peuvent sérieusement se prévaloir de leur non comparution en première instance ou encore d'une cession en cours de leurs lots qui ne vaut pas dispense du paiement des charges.
***
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non taxables.
Condamnés à paiement, les appelants supporteront les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il condamne M. [J] [P] et Mme [S] [P] à payer au syndicat la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts et réformant de ce seul chef :
Déboute le [Adresse 6] de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
Ajoutant au jugement :
Déboute M. [J] [P] et Mme [S] [P] de leur demande en paiement de dommages-intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne les consorts [P] aux dépens d'appel.
Le greffier Pour le président
