COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 02 FEVRIER 2023
oa
N° 2022/ 54
N° RG 22/05172 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJGDJ
[H] [P]
C/
Syndic. de copro. LES HORTENSIAS BILIERE LES HORTENSIAS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Olivier PEISSE
SELAS CSF JURCO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 10 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03240.
APPELANT
Monsieur [H] [P]
né le 13 Janvier 1982 à [Localité 5] ([Localité 5]), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS SAFI MEDITERRANEE, dont le siège est [Adresse 1], elle-même représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[H] [P] est propriétaire d'un bien dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] (06 700);
Par jugement du Tribunal d'Instance de CAGNES SUR MER en date du 3 mai 2017, notamment, [H] [P] était condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias la somme de 2 263,11 € au titre des charges de copropriété dues au 31 janvier 2017, outre intérêts sur la somme de 1 456,98 € à compter du 10 mars 2016 et pour le surplus à compter du 24 janvier 2017, la somme de 250 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens;
Par jugement du Tribunal d'Instance de CAGNES SUR MER en date du 22 mars 2019, notamment, [H] [P] était condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias la somme de 3 224,91 € au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2018, la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens;
Par arrêt de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE en date du 23 juin 2022, notamment, ce jugement était partiellement infirmé et [H] [P] condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias la somme de 8 830,09 € au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2018, la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens d'appel;
Par exploit d'huissier en date du 21 juin 2021 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias a fait assigner [H] [P] devant le président du Tribunal Judiciaire de GRASSE selon la procédure accélérée au fond afin d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 11 702,35 € selon décompte arrêté au 30 septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 8 avril 2021, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens;
Par jugement en date du 10 Mars 2022, le président du Tribunal Judiciaire de GRASSE, notamment, condamnait [H] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] la somme de 11 702,35 € au titre des charges échues ou à échoir du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2022 avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 412,45 € à compter de la mise en demeure en date du 8 avril 2021, la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 900 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens;
Ce jugement était rectifié le 24 mars 2022 quant au nom de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias et non [Adresse 4];
Par déclaration en date du 7 avril 2022, [H] [P] a relevé appel de cette décision;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2022, [H] [P] sollicite de :
Vu la loi du 10 juillet 1965,
REFORMER le jugement entrepris dans toutes ses dispositions rendu par Monsieur le président du Tribunal Judiciaire de CAGNES SUR MER le 10 mars 2022;
REJETER toutes les demandes formulées à l'encontre de [H] [P] par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Hortensias à produire des appels de fonds de [H] [P] depuis le moi d'octobre 2013 conforme au règlement de l'immeuble et de son état descriptif de division sous peine de payer une astreinte de 200 € par jour de retard commençant à courir à partir de la signification de l'arrêt à intervenir;
ACCORDER un paiement en 24 mensualités à [H] [P] s'il apparaît que ce dernier doit un reliquat de charges;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias à payer à [C] [Y] la somme de 20 000 € en réparation de son préjudice;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias à payer à [H] [P] la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens de l'instance;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias sollicite de :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l'ordonnance en date du 17 juillet 2019,
CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par le Tribunal Judiciaire de GRASSE le 10 mars 2022 et le jugement rectificatif du 24 mars suivant;
En conséquence,
CONDAMNER [H] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias la somme de 11 702,35 € selon décompte arrêté au 30 septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 8 avril 2021;
CONDAMNER [H] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;
[H] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias la somme de 900 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens;
Y ajoutant, CONDAMNER [H] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2022;
SUR CE:
Il résulte des trois premiers alinéas de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges;
Les articles 14-1 I et 14-2-1 précisent notamment que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, et que dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble;
Les trois premiers alinéas de l'article 19-2 disposent enfin qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles; le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles; le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1;
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias produit notamment:
- un relevé de propriété établissant que [H] [P] est propriétaire des lots n°320 et 338 du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias ;
- le procès-verbal de l'assemblée en date du 20 décembre 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018;
- le procès-verbal de l'assemblée en date du 10 décembre 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019;
- le procès-verbal de l'assemblée en date du 12 avril 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, et les budgets prévisionnels de l'exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et de l'exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022;
- les appels de fonds du dernier trimestre 2018 au dernier trimestre 2022, dont un appel de fonds en date du 20 septembre 2022 duquel il ressort que [H] [P] est débiteur à cette date de la somme totale de 20 309,61 € ;
- un relevé de compte en date du 30 septembre 2022 débiteur de 11 702,35 € pour la période du 1er octobre 2018 au 1er juillet 2022;
- une mise en demeure en date du 8 avril 2021 de payer la somme de 9 412,45 €;
Il en résulte que le syndicat établit effectivement le bien fondé de sa créance au titre des charges de copropriété échues et à échoir;
Il justifie en outre des états des dépenses du syndicat pour l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, et du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, et de la convocation et de la notification du procès-verbal des assemblées générales suscitées du 10 décembre 2019 et 12 avril 2021 par lettres recommandées avec accusé de réception;
De cette sorte, la demande de [H] [P] tendant à obtenir le rejet des demandes du syndicat compte tenu de l'absence de ces documents ne peut qu'être rejetée;
Quant aux développements sur la répartition des charges d'eau chaude et d'eau froide, il ressort des articles 18 et 18 bis du règlement de copropriété que les charges d'eau froide et d'eau chaude sont imputées à chaque copropriétaires en fonction de la consommation réelle relevée, et que l'entretien, la réparation et les frais induits par chaque compteur reviennent à chaque copropriétaire;
Il est en outre précisé que la différence existante entre le total des consommations individuelles et celles relevées au compteur général sera répartie au prorata des consommations individuelles, sauf meilleur accord;
Il doit être relevé à titre préalable sur ce point que [H] [P] ne peut valablement s'exonérer du paiement de toutes les charges de copropriété, qu'il apparaît n'avoir jamais réglé sur la période en cause, en alléguant d'une erreur ou d'une mauvaise répartition de ces charges, qui ne représentent, à supposer sa contestation fondée, qu'une partie très minoritaire de sa dette à l'égard du syndicat;
Quoiqu'il en soit, il apparaît que c'est bien une répartition en fonction de la consommation relevée qui est pratiquée en l'espèce, chaque appel de fond indiquant pour l'eau chaude et l'eau froide le montant total dû au titre du budget prévisionnel pour le bâtiment en cause de l'ensemble immobilier à la colonne « A répartir », le total de l'estimation des m3 consommés à la colonne « Total tantièmes », et le total de l'estimation de la consommation du lot à la colonne « Tantièmes », sans qu'il importe que ces appels soient faits par provision en fonction du budget prévisionnel établi compte tenu de la consommation relevée l'année précédente, rien ne l'interdisant, alors qu'il est constant que ces provisions sont régularisées à l'issue de l'exercice comptable, après examen et prise en compte des relevés effectifs;
C'est au demeurant la raison pour laquelle, il a été procédé à une régularisation du compte de l'appelant le 11 mars 2019, date de laquelle une somme de 223,85 € a été portée au crédit de son compte comme l'a relevé le premier juge, et le 12 avril 2021, date à laquelle une somme de 1 709,64 € a été portée au crédit de son compte;
Il apparaît par ailleurs que si [H] [P] est soucieux du montant total à répartir tel qu'établi au budget prévisionnel, il lui appartient d'entamer les démarches utiles à cette fin lors des assemblées générales, ce qu'il n'apparait pas avoir fait à la lecture des procès-verbaux;
Il ressort par ailleurs de l'examen des appels de fonds que le poste « eau froide partie commune » est réparti au prorata de la consommation estimée des copropriétaires, et est régularisé de la même manière que les consommations par copropriétaires, comme stipulé dans le règlement en ce qui concerne la différence entre la consommation au compteur de l'immeuble et la consommation aux compteurs individuels;
En conséquence, il ne résulte de ces appels par provision auxquels succède une régularisation aucun contournement des stipulations du règlement de copropriété, les provisions comme les régularisations étant effectuées en fonction des consommations relevées, antérieures pour les premières, actuelles pour les secondes, alors par ailleurs que ce règlement n'évoque nulle part que la répartition se fera exclusivement sur facture;
Le même raisonnement suit en ce qui concerne les frais d'entretien et de réparation des compteurs, répartis à raison de 1/112, compte tenu de la présence non contestée de 112 compteurs dans l'ensemble immobilier en cause, chaque bénéficiaire se voyant ainsi imputer une part égale de la somme totale à répartir;
Il convient par ailleurs de rappeler à l'appelant quant à la prétendue surconsommation d'eau du bien qu'il donne en location qu'il ne se trouve pas fondé à s'en plaindre en présence de compteurs individuels dont il ne conteste ici ni le relevé ni le bon fonctionnement, alors en toute hypothèse qu'il s'agit pour l'essentiel de charges qu'il se trouve en capacité de réclamer aux occupants de son bien;
Il n'apparait pour le reste pas que l'appelant se soit vu imputer des charges de chauffage, que le syndicat indique individuelles, ni que lui reviennent des charges d'entretien des escaliers, tapis et ascenseur;
Il ne ressort en outre pas des pièces versées que les charges d'eau régularisées le 11 mars 2019 au bénéfice de l'appelant, ou la régularisation de l'exercice 2017/2018 le 20 décembre 2018 aient été comptabilisées sur la période précédente objet d'une condamnation de la Cour de ce siège, alors en outre que cette dernière régularisation pour la somme débitrice de 1 769,75 € correspond, à l'examen de l'état de répartition en date du 15 novembre 2018, au total des dépenses de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, validé à l'assemblée générale en date du 20 décembre 2018;
Il se déduit de cet ensemble que ne peut qu'être rejetée la demande tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias à produire des appels de fonds conformes au règlement de copropriété et à son état descriptif de division, ceux produits apparaissant avoir été établis en exécution de celui-ci et sans le dénaturer, comme ne peut qu'être rejetée la demande tendant à obtenir la condamnation du syndicat à payer à [H] [P] la somme de 20 000 € en réparation de son préjudice, rien ne permettant de constater que celui-ci en a subi un du fait des sommes qui lui sont réclamées à juste titre, en contrepartie des droits qui sont les siens;
Par conséquent et en application de ce qui précède, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias justifie de l'existence et du montant de sa créance de charges de copropriété à hauteur de la somme de 11 702,35 € au titre des charges échues ou à échoir du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2022;
Le jugement sera donc confirmé sur ce point, comme en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts au taux légal à la date de la mise en demeure sur la somme de 9 412,45 €;
Il n'apparait pas qu'il y ait à accorder au défendeur des délais de paiement, compte tenu tout à la fois de l'importance du paiement des charges pour le syndicat et de la durée de la présente instance, alors en outre que celui-ci n'occupe pas les lieux en cause, et se trouve en capacité, si ce n'est fait, de les mettre en location s'il ne désire pas les vendre;
L'article 1231-6 du code civil énonce que, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal;
L'alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance;
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias établit que l'appelant n'a réglé aucune somme sur la période en cause, et que cette instance succède à un jugement du Tribunal d'Instance de CAGNES SUR MER en date du 3 mai 2017, un jugement du Tribunal d'Instance de CAGNES SUR MER en date du 22 mars 2019, et un arrêt de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE le 23 juin 2022, qui tous ont condamné [H] [P] à payer les sommes dues au syndicat des copropriétaires;
Cela signe que l'appelant refuse de manière délibéré le paiement de ses charges, alors même qu'il n'occupe pas ce logement et qu'il ne justifie d'aucune difficulté particulière;
C'est donc à juste titre que le premier juge l'a condamné à payer la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et le jugement sera également confirmé sur ce point;
[H] [P], qui succombe, supportera les dépens d'appel;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'il soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Hortensias la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement entrepris en date du 10 mars 2022 rectifié le 24 mars 2022 en toutes ses dispositions;
CONDAMNE [H] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SAFI Méditerranée la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires;
CONDAMNE [H] [P] aux dépens d'appel;
LE GREFFIER LE PRESIDENT
