COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 02 FEVRIER 2023
oa
N° 2022/ 53
N° RG 22/04761 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJEWB
[S] [B] épouse dit [R]
C/
S.D.C. [Adresse 5]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Me Anne cécile NAUDIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 11 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/05065.
APPELANTE
Madame [S] [B] épouse dit [R]
née le 14 Janvier 1970 à [Localité 6] (69), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Caroline SAUVAGET, avocat au barreau de LYON, plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], demeurant [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice LA SOCIETE SIGA , dont le siège social est [Adresse 4], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice audit siège domicilié
représenté par Me Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[S] [B] dit [R] est propriétaire de biens dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] (13 013);
Par exploit d'huissier en date du 30 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] a fait assigner [S] [B] dit [R] devant le président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins notamment d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 10 496,03 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 novembre 2021, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l'intégralité de la réclamation à compter de l'assignation, la somme de 1 592,28 € au titre du budget prévisionnel ainsi que la somme de 78,96 € au titre des fonds travaux correspondant aux provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2 non encore échues pour l'exercice budgétaire 2022, et la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts;
Par jugement en date du 11 février 2022, le président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, notamment, condamnait [S] [B] dit [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] la somme de 10 496,03 € avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 23 novembre 2017 pour les sommes commandées et à compter de l'assignation pour le surplus de 1 592,28 € et de 78,96 €, et la somme de 600 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
Par déclaration en date du 30 mars 2022, [S] [B] dit [R] relevait appel de cette décision et l'affaire référencée sous le numéro de RG 22/4761;
Par déclaration en date du 20 mai 2022, [S] [B] dit [R] relevait à nouveau appel de cette décision et l'affaire référencée sous le numéro de RG 22/7327;
Par deux ordonnances présidentielles en date du 22 septembre 2022, notamment, ces appels étaient dits recevables, les exceptions d'incompétence de [S] [B] dit [R] étaient rejetées, et il était dit n'y avoir lieu à radiation;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2022 dans les deux dossiers, [S] [B] dit [R] sollicite de :
Vu les articles 54,56, 114, 648, 649 du Code de Procédure Civile
Vu l'article 1343-5 , 1353 du Code Civil,
Vu les articles 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
IN LIMINE LITIS,
A TITRE PRINCIPAL,
JUGER nuls la sommation de payer délivrée le 23/11/17, l'assignation introductive d'instance du 30/11/21 et le jugement de référé délivré le 11/02/22 par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire d'AIX EN PROVENCE;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
INFIRMER le jugement rendu le 11/02/22 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts;
STATUANT A NOUVEAU,
DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] de toutes ses demandes y compris au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile et des dépens;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
LIMITER la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] à la somme de 8 864.57 €;
ACCORDER des délais de paiement de deux années à Madame [B] pour s'acquitter du montant de la condamnation mise à sa charge par jugement de référé rendu le 11/02/22 par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire d'AIX EN PROVENCE;
DANS TOUS LES CAS,
DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] de toutes ses demandes y compris au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile et des dépens;
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] à verser la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile à Madame [B];
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERTORE conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2022 dans les deux dossiers, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] sollicite de :
Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 JUILLET 1965 et ses
décrets d'application
Vu les articles 481-1, 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces,
Débouter Madame [B] dit [R] de l'ensemble de ses demandes;
Confirmer le jugement rendu par le Président du Tribunal Judiciaire de Marseille le 11 février 2022, RG 21/05065 statuant selon la procédure accélérée au fond, en ce qu'il a :
Condamner Madame [B] dit [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « PARC [Localité 7] » sis à [Localité 2]:
-10.496,03 € au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 novembre 2017 sur les sommes commandées et à compter de l'assignation pour le surplus, comptes arrêtés au 29 novembre 2021;
-1.592,28 € au titre du budget prévisionnel;
-78,96 € au titre des fonds travaux;
-600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure;
Y ajoutant,
Condamner Madame [B] dit [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « PARC [Localité 7] » sis à [Localité 2] la somme de 16.142,09 €, comptes arrêtés au 15 novembre 2022;
Infirmer le jugement rendu par le Président du Tribunal Judiciaire de Marseille le 11 février 2022, RG 21/05065 statuant selon la procédure accélérée au fond, en ce qu'il a Rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaire du [Adresse 5] ;
Condamner dés lors Madame [B] dit [R] au paiement d'une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts, son attitude répétée ayant aggravé la situation du syndicat des copropriétaires pourtant déjà en difficulté (Article 1231-6 du Code Civil);
Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement;
En tout état de cause Condamner Madame [B] dit [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile sauf application de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, pour les frais exposés en appel;
Condamner Madame [B] dit [R] au paiement des entiers dépens d'appel (Article 696 du CPC) dont distraction au profit de me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit;
Condamner Madame [B] à supporter les frais d'exécution et dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, devra être supporté par la débitrice en sus de l'article 700 du Code de procédure civile;
Les ordonnance de clôture sont intervenues le 22 novembre 2022;
SUR CE:
Au préalable, il apparaît nécessaire de procéder à la jonction des deux dossiers en cause;
Pour le reste, il résulte des deux premiers alinéas de l'article 65 du décret du 17 mars 1967 qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique; les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic;
L'alinéa premier de l'article 64 de ce texte précise notamment que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception;
[S] [B] dit [R] indique avoir notifié sa nouvelle adresse à l'attention du syndicat et de son représentant, et produit notamment à ce titre un courrier en date du 10 mars 2017;
Pour autant, il n'apparait pas que celui-ci ait été notifié dans les formes requises, par lettre recommandée avec accusé de réception ;
En outre, le fait que le jugement entrepris ait été notifié à l'appelante à sa bonne adresse est sans incidence, l'huissier en charge de cette signification ayant précisé avoir procédé à de nouvelles investigations pour pouvoir la retrouver (message envoyé par Linkedln);
Par voie de conséquence, ses demandes tendant à obtenir la nullité de la sommation du 23 novembre 2017, de l'assignation en date du 30 novembre 2021 et du jugement en date du 11 février 2022 ne peuvent prospérer, la preuve n'étant pas rapportée que ces actes aient été délivrés après accomplissement par l'appelante des formalités requises pour notifier sa nouvelle et dernière adresse;
Ce rejet rend en outre sans pertinence les développements relatifs au fait que l'appelante n'a pas été convoquée aux assemblées générales, qu'elle n'a pas été destinataire des procès-verbaux, ni de la mise en demeure prévue, la preuve n'étant pas rapportée de ce qu'elle a justifié de sa nouvelle adresse dans les formes exigées;
Il résulte des trois premiers alinéas de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges;
L'article 14-1 I et 14-2-1 précisent notamment que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, et que dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble;
Les trois premiers alinéas de l'article 19-2 disposent enfin qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles; le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles; le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1;
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] produit notamment:
- l'acte authentique de vente en date du 3 juin 2010 par lequel [S] [B] dit [R] est devenue propriétaire des lots n°206, 221, et 1250 de la copropriété;
- un procès-verbal d'assemblée générale en date du 20 avril 2016 approuvant les comptes 2015;
- un procès-verbal d'assemblée générale en date du 5 avril 2017 approuvant les comptes 2016;
- un procès-verbal d'assemblée générale en date du 11 avril 2018 approuvant les comptes 2017;
- un procès-verbal d'assemblée générale en date du 25 avril 2019 approuvant les comptes 2018;
- un procès-verbal d'assemblée générale en date du 21 octobre 2020 approuvant les comptes 2019;
- un procès-verbal d'assemblée générale en date du 30 juin 2021 approuvant les comptes 2020 et les budgets prévisionnels 2021 et 2022;
- un procès-verbal d'assemblée générale en date du 23 juin 2022 approuvant les comptes 2021 et les budgets prévisionnels 2023 et 2024;
- une sommation de payer la somme de 12 315,02 € en date des 27 octobre et 3 novembre 2017;
- un extrait de compte en date du 15 novembre 2022 courant au 28 juin 2016 au 1er octobre 2022, débiteur de 16 142 €;
Pour autant, le solde débiteur de la copropriétaire n'est pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais comprend:
des frais de suivi dossier recouvrement pour 35 €;
des frais de suivi dossier recouvrement pour 35 €;
des frais de suivi dossier recouvrement pour 35 €;
des frais de signification [B] pour 240,25 €;
des frais de droit publicité foncière pour 100 €;
des frais d'huissier sommation de payer pour 219,21 €;
des frais de suivi dossier recouvrement pour 35 €;
des frais de suivi dossier recouvrement pour 35 €;
des frais de suivi dossier recouvrement pour 35 €;
des frais de suivi dossier recouvrement pour 35 €;
des frais de prise d'hypothèque pour 600 €;
des frais de suivi dossier recouvrement pour 35 €;
des frais article 56 NAUDIN pour 96 €;
des frais [B] article 56 NAUDIN pour 96 €;
des frais de signification assignation pour 251,11 €;
des frais de condamnation article 700 pour 600 €;
des frais d'avance sur provision pour 400 €;
des frais de signification d'ordonnance de référé pour 121,55 €;
des frais de procédure d'appel NAUDIN pour 2 505 €;
des frais de suivi dossier recouvrement pour 90 €;
En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
Toutefois, il est acquis que constituent des « frais nécessaires » au recouvrement de la créance de charges remboursables au syndicat, ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n'entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l'article 700 du Code de procédure civile;
Il est en outre constant que ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l'huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien;
Par application de cet ensemble, il apparaît qu'il y a lieu d'ôter de la dette de charges réclamée l'ensemble de ces frais qui soit doivent être considérés comme faisant partie des diligences qu'il appartient au syndicat d'exercer dans le cadre de sa gestion courante, soit font partie des frais de justice, et à ce titre, des frais irrépétibles ou des dépens ;
Par conséquent et en application de ce qui précède, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] justifie de l'existence et du montant de sa créance de charges de copropriété à hauteur de la somme de 10 542,88 €, arrêtée au 15 novembre 2022;
[S] [B] dit [R] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] la somme de 10 542,88 € de charges de copropriété, comptes arrêtés au 15 novembre 2022;
Le point de départ des intérêts au taux légal sera fixé à la date de l'assignation pour la somme de 10 496,03 € compte tenu de l'ancienneté de la sommation de payer et de la différence entre le montant sollicité et la dette reconnue, et à la date de la présente décision pour le surplus;
Il n'apparait pas qu'il y ait à accorder à la défenderesse des délais de paiement, compte tenu tout à la fois de l'importance du paiement des charges pour le syndicat et de la durée de la présente instance, alors en outre que celle-ci n'occupe pas les lieux en cause, et se trouve en capacité, si ce n'est fait, de les mettre en location si elle ne désire pas les vendre;
L'article 1231-6 du code civil énonce que, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal;
L'alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance;
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement des charges;
Cet ensemble justifie le réformation du jugement entrepris mais uniquement en ce qui concerne le montant alloué au titre des charges en première instance, compte tenu de l'évolution des demandes à ce titre et de l'enlèvement des frais injustifiés;
Le surplus est confirmé ;
[S] [B] dit [R], qui succombe, supportera les dépens d'appel;
L'équité et la situation économique des parties justifient qu'elle soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
ORDONNE la jonction des dossiers numéros de RG 22/4761 et 22/7327 sous le seul numéro RG 22/4761 ;
In limine litis, REJETTE la demande de nullité de la sommation de payer, de l'assignation introductive et du jugement entrepris;
REFORME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné [S] [B] dit [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 496,03 € avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 23 novembre 2017 pour les sommes objets de la sommation et à compter de l'assignation pour le surplus de 1 592,28 € et de 78,96 €;
Statuant à nouveau sur le point,
CONDAMNE [S] [B] dit [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société SIGA la somme de 10 542,88 € de charges de copropriété, comptes arrêtés au 15 novembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2021 pour la somme de 10 496,03 €, et à compter du présent jugement pour le surplus;
Y ajoutant,
LE CONFIRME pour le surplus;
CONDAMNE [S] [B] dit [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société SIGA la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires;
CONDAMNE [S] [B] dit [R] aux dépens d'appel, distraits au profit de Me Anne-Cécile NAUDIN;
Le greffier Le président
