COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 02 FEVRIER 2023
oa
N° 2023/ 52
N° RG 22/03642 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJAV2
[O] [G]
C/
S.D.C. [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jérôme RAMBALDI
Me Romain CHAREUN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 24 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/04575.
APPELANTE
Madame [O] [G]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jérôme RAMBALDI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'Immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1]
représenté par Me Romain CHAREUN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Patricia HOARAU, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Madame Pascale POCHIC, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023
Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller, faisant fonction de président de chambre , et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [O] [G] est propriétaire du lot n°1 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1]. Se prévalant d'un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner le 8 novembre 2021 selon procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de Marseille pour obtenir paiement des sommes de 3644,15 € à titre principal, de 2000 € à titre de dommages-intérêts et de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [O] [G] n'a pas comparu ; selon jugement réputé contradictoire du 24 janvier 2022, le tribunal a rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts et a condamné Mme [O] [G] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
'3464,15 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2021 au titre des charges arrêtées aux appels de fonds du 1er octobre 2022 inclus,
'500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [O] [G] a régulièrement relevé appel de cette décision le 10 mars 2022 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 mai 2022 de:
vu les articles 371 et suivants du code civil,
vu les pièces versées aux débats,
'déclarer l'appel recevable ;
'à titre principal, infirmer le jugement déféré et débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
' à titre subsidiaire, accorder à Mme [O] [G] les plus larges délais de paiement ;
' condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner le même aux dépens.
Au soutien de son appel, Mme [O] [G] fait valoir principalement qu'elle n'a jamais été destinataire des pièces du syndicat nonobstant deux sommations de communiquer en dates des 13 avril et 12 mai 2022, qu'elle a remis au syndic en main propre le 7 janvier 2021 un règlement de 1100 euros ainsi que deux chèques de 900 et 600 € qui n'ont pas été pris en compte, que postérieurement elle n'a plus reçu d'appel de fonds, et que le retard de paiement est dû à des difficultés passagères.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 20 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour de :
vu les articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
vu la mise en demeure adressée par lettre recommandée du 11 mai 2021,
vu les pièces versées aux débats,
'confirmer le jugement déféré ;
'débouter Mme [O] [G] de l'ensemble de ses demandes ;
'la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la même aux dépens.
Le syndicat intimé soutient principalement que la créance est justifiée par les procès-verbaux d'assemblées générales, que les paiements de l'appelante ont été pris en compte, que les sommations de communiquer ont été délivrées avant la constitution de son conseil, que les appels de fonds ont été envoyés à l'adresse connue du syndicat où l'assignation introductive d'instance a été délivrée, que les frais de recouvrement sont justifiés par le contrat de syndic et que les man'uvres dolosives de l'appelante sont caractérisées.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 22 novembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
La cour n'ayant été saisie d'aucune prétention relative à la recevabilité de l'appel, la demande de statuer de ce chef formée par Mme [O] [G] est sans objet.
Il n'appartient pas plus à la cour, qui n'a pas en charge l'instruction de la procédure, de régler les difficultés éventuelles tenant à l'échange des pièces entre les parties ; au demeurant, Mme [O] [G] n'en tire aucune conséquence de droit au dispositif de ses écritures.
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
-un extrait de matrice cadastrale,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2018 à 2021 adoptant les exercices clos et les budgets prévisionnels,
-un contrat de syndic,
-le règlement de copropriété,
-le compte individuel de Mme [O] [G].
En lecture de cette dernière pièce, la dette de charges proprement dites s'élève à 771,81 € après déduction de frais divers dont il sera question ci-après. En effet, contrairement aux dires de l'appelante, le chèque Caisse d'épargne de 1100 € a bien été pris en compte ; en revanche, les chèques de banque postérieurs de 600 € et 900 € émis en mai 2022 et remis au syndic Nexity ne figurent pas en crédit du compte individuel ; le syndicat qui n'en conteste pas l'existence objecte que Mme [O] [G] « n'a pas régularisé ses condamnations » (cf conclusions page 8) ; cet argumentaire est dépourvu de pertinence dès lors que le décompte arrêté au 1er octobre 2021 n'a pas été actualisé en appel et que cette carence, qui incombe au seul syndicat, ne peut préjudicier à l'appelante.
Le décompte inclut diverses sommes au titre de frais de mise en demeure et de relance, de dernier avis avant poursuite et de suivi contentieux pour un montant total de 1372,34 € qui excédent très largement le montant de la dette de charges.
L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
La réitération et multiplication de mises en demeure et relances systématiques sont ainsi sans fondement. Le syndicat ne peut pas plus se prévaloir de frais forfaitaires prévus aux contrats conclus avec le syndic auxquels Mme [O] [G] est étrangère , étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Il faut aussi ajouter que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
Sur le surplus des demandes :
Au regard des délais inhérents à la procédure de première instance et d'appel, Mme [O] [G] a bénéficié d'ores et déjà de délais de fait ; par ailleurs, elle ne fournit aucun renseignement pertinent sur sa situation économique et financière et prive ainsi la cour d'éléments d'appréciation.
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l'appelante ; enfin cette carence ne caractérise pas non plus des man'uvres dolosives comme le soutient le syndicat.
En conséquence, le rejet de sa demande en paiement de dommages-intérêts est confirmé.
***
Très largement débouté de ses prétentions financières, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat ni de Mme [O] [G] condamnée à paiement.
Pour les mêmes motifs, chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il :
-déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] de sa demande en paiement de dommages-intérêts,
-statue sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne Mme [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] les sommes de :
-771,81 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2021 au titre des charges échues impayées et des charges non échues mais exigibles arrêtées aux appels de fonds du 1er octobre 2022 inclus,
-53,17 € au titre des frais de recouvrement ;
Déboute Mme [O] [G] de sa demande en délais de paiement ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel.
Le greffier Pour le président
