COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 02 FEVRIER 2023
lv
N°2023/49
Rôle N° RG 21/12979 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIBSP
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE [Adresse 1]
C/
[D] [U] [Z]
[G] [S] [V]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Danielle FERRAN-LECOQ
la SELARL IN SITU AVOCATS
Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt n°478 F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 3 juin 2021, enregistré sous le numéro de pourvoi W 19-20.657 qui a cassé et annulé l'arrêt n° 309 rendu le 16 mai 2019 par la Chambre 1.5 de la Cour d'Appel D'AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° RG 17/20455, sur appel d'un jugement du tribunal d'instance de MARSEILLE du 27 septembre 2017, enregistré au répertoire général sous le n° 11-17.000749.
DEMANDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1], sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société D4 Immobilier, dont le siège social est situé [Adresse 2], poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié
représenté par Me Danielle FERRAN-LECOQ, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION
Madame [D] [U] [Z]
née le 27 Juillet 1965 à Arles, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Philippe HUGON DE VILLERS de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [G] [S] [V]
né le 11 Juillet 1964 à Toulon (13009), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Philippe HUGON DE VILLERS de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [G] [V] et Mme [D] [Z] sont propriétaires des lots n° 638, 861 et 870 dans le bâtiment B de l'ensemble immobilier [Adresse 1], sis [Adresse 1] et soumis au statut de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble les a fait assigner, par acte 2 février 2017, devant le tribunal d'instance de Marseille en paiement d'une somme de 2.693,01€ au titre d'un arriéré de charges.
Par jugement du 27 septembre 2017, le tribunal d'instance de Marseille a :
- dit n'y avoir lieu à statuer,
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- ordonné au syndicat d'établir un nouveau décompte établi comme suit:
* solde de 2.080 € prétendument débiteur du 1er juin 2017,
* à porter au crédit des copropriétaires:
. 367,35 € au titre des frais de syndic de 2015 à 2017
. 491,76 € au titre des frais de l'ancien syndic,
. 365,01 au titre des charges irrégulièrement imputées,
. 33,07 € au titre des charges irrégulièrement imputées concernant les balcons,
.365,01 € au titre de la facture EDF non répartie,
. 500 € imputée à tort au débit du compte des défendeurs,
soit un solde créditeur de 322,20 €
et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement,
- dit n'y avoir lieu à conserver la compétence pour la liquidation de l'astreinte,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [V] et Mme [Z] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [V] et Mme [Z] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
La cour d'appel d'Aix-en-Provence, par arrêt du 16 mai 2019, a :
- réformer le jugement du tribunal d'instance de Marseille du 27 septembre 2017 sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à prononcer un sursis à statuer,
Statuant à nouveau,
- dit que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] est recevable en ses demandes,
- condamné in solidum Mme [D] [Z] et M. [G] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] au titre de l'arriéré de charges et des frais nécessaires pour la période arrêtée au 19 décembre 2017, la somme de 1.858,22 €avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 18 juillet 2016,
- ordonné au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] d'établir un nouveau décompte expurgé des frais non justifiés à hauteur de 678,31 €,
- rejeté la demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à communiquer, sous astreinte, le nouveau décompte individuel expurgé,
- dit irrecevable la demande de Mme [D] [Z] et M. [G] [V] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à restituer à leur compte individuel les sommes de 689,87 € et de 1.206,65€ au titre des charges prétendument irrégulières,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts,
- condamné in solidum Mme [D] [Z] et M. [G] [V] aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute demande plus ample ou contraire,
- dit que les dépens seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La Cour de cassation, par arrêt du 3 juin 2021, a cassé et annulé ' sauf en ce qu'il dit irrecevable la demande de Mme [Z] et de M. [G] [V] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à restituer à leur compte individuel les sommes de 689,87 € et de 1.206,65 € au titre des charges prétendument irrégulières, l'arrêt rendu le 16 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence'.
Elle a retenu que:
' Vu l'article 45-1 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967;
Selon ce texte, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Pour accueillir la demande du syndicat, l'arrêt retient que la contestation des charges d'électricité et de la VMC repose sur la critique de l'état des dépenses des exercices 2012-2013 et de la répartition faite de ces charges entre les différents bâtiments par l'ancien syndicat, et que cet état des dépenses fait partie des comptes qui ont été approuvés par les assemblées générales de 2013 et 2014, aujourd'hui définitifs en l'absence de recours, ce dont il résulte que M. [V] et Mme [Z] ne sont pas fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.
En statuant ainsi, alors que tout copropriétaire est en droit de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété, lma cour d'appel a violé le texte susvisé.'
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] a formalisé une déclaration de saisine de la cour de renvoi le 3 septembre 2021.
Par ordonnance présidentielle en date du 3 mars 2022, le président de la chambre a:
- débouté M. [I] [V] et Mme [D] [Z] de leur demande de caducité de la déclaration de saisine de la cour d'appel de ce siège,
- s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes tendant à voir déclarer l'action et les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables, à défaut, prononcer la radiation de l'instance et encore plus subsidiairement, ordonner un sursis à statuer,
- condamné in solidum M. [I] [V] et Mme [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société D 4 Immobilier, la somme de 1.300€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M.[I] [V] et Mme [D] [Z] aux dépens de l'incident.
Cette ordonnance a été confirmées par un arrêt de déféré de cette cour en date du 10 novembre 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de:
Vu l'article 803 du code de procédure civile,
Vu les articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 564 du code de procédure civile,
Vu les articles 1231-6 et 2224 du code civil,
- réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d'instance de Marseille du 27 septembre 2017 sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à prononcer un sursis à statuer,
- condamner in solidum M. [G] [V] et Mme [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] les sommes de:
* 2.536,53 € au titre de l'arriéré de charges et frais nécessaires pour la période arrêtée au 19 décembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 juillet 2006,
* 2.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 nouveau du code civil,
* 4.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
- débouter M. [G] [V] et Mme [D] [Z] de leur demande de caducité de l'appel et de radiation de l'affaire,
- débouter M. [G] [V] et Mme [D] [Z] de leur demande de sursis à statuer dans l'attente des jugements à intervenir dans d'autres instances en cours,
- déclarer recevable l'action en recouvrement du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1],
- rejeter comme nouvelles en appel et prescrites, les demandes de M. [G] [V] et Mme [D] [Z] tendant à voir restituer au compte individuel des consorts [Z]/[V] les sommes suivantes:
* 750, 51 € au 1er janvier 2015 au titre de la correction des soldes à nouveau pour les exercices 2010 à 2014,
* 192,19 € au 1er janvier 2015 à titre de rectification du solde à nouveau,
* 1.320, 04 € pour les charges de travaux exécutés sur les balcons non clos prétendument irrégulièrement exécutés,
* 565,75 € pour travaux non votés et décision définitivement annulée par voie judiciaire,
* 5.503 € pour les honoraires d'avocat M. [G] [V] et Mme [D] [Z],
- débouter M. [G] [V] et Mme [D] [Z] de toutes leurs demandes et conclusions comme non fondées,
Subsidiairement, concernant les charges EDF de la VMC du bâtiment B2:
- dire et juger qu'au regard du délai de prescription de 5 ans l'indu de charges relatif à l'EDF de la VMC doit être limité à la somme de 244,56 €,
- débouter M. [G] [V] et Mme [D] [Z] de leur demande de dommages et intérêts et d'article 700 du code de procédure civile,
- les débouter de leur demande de fixation d'une nouvelle astreinte à la charge du syndicat des copropriétaires,
- dire et juger n'y avoir lieu de fixer une astreinte à la charge du syndicat des copropriétaires pour la rectification du compte individuel de M. [G] [V] et Mme [D] [Z],
- réformer le jugement du 27 septembre 2017 en ce qu'il a fixé une astreinte à la charge du syndicat des copropriétaires,
- condamner in solidum M. [G] [V] et Mme [D] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Il s'oppose à toute caducité de l'appel interjeté d'autant que par ordonnance présidentielle du 3 mars 2022, les intimés ont été déboutés de cette demande.
Sur les demandes de sursis à statuer formulées par les consorts [Z]/[V], il observe que:
- la demande de sursis dans l'attente du jugement à intervenir dans une procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Marseille portant sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 6 juin 2016 est sans objet en l'état du jugement rendu par cette juridiction le 7 mars 2019, déboutant les consorts [Z]/[V] de leur demande,
- les demandes de sursis dans l'attente d'autres jugements à intervenir ( RG 18/13775, RG 19/09199, RG 21/ 01636, RG 21/03835 et la procédure en annulation de l'assemblée générale ne peuvent qu'être rejetées en ce que le litige soumis à la cour de renvoi porte les comptes des exercices 2015 à 2017, donc antérieurs et que les assemblées contestées restent valables tant qu'elles n'ont pas été annulées par le tribunal.
Sur les fins de non recevoir qui lui sont opposées, il précise que:
- du fait de son élection par l'assemblée générale du 30 juin 2021 en qualité de syndic, la société D4 IMMOBILIER a bien qualité à agir, ladite assemblée restant valable tant qu'elle n'a pas été annulée par une décision judiciaire,
- la rectification du décompte individuel des consorts [Z]/[V] en exécution du jugement de première instance, assortie d'une astreinte, ne peut être considérée comme une approbation de ce jugement et partant une approbation des comptes sans réserve.
Sur la demande radiation de l'affaire, il soutient que les intimés ne sont plus dans le délai pour formuler une telle prétention en application de l'article 524 du code de procédure civile et qu'en tout état de cause, le jugement du 27 septembre 2017 a été exécuté.
Il oppose l'irrecevabilité de certaines demandes des intimés tendant à la restitution à leur compte individuel de certaines sommes, comme étant nouvelles en cause d'appel et de surcroît prescrites en application de l'article 2224 du code civil. Il ajoute que:
- ces nouvelles contestations sont sans lien avec les prétentions qui étaient soumises au premier juge concernant les comptes arrêtés au 19 décembre 2017,
- il ne peut être soutenu que ces nouvelles demandes sur les comptes de 2010 à 2014 étaient virtuellement comprises dans leurs demandes de première instance,
- les limites du litige sont fixées par l'arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2021,
- la prescription applicable est bien celle de 5 ans et non pas 10 ans en vertu de l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965,
- les consorts [Z]/[V] ont formé de nouvelles demandes en appel dans le cadre d'un appel incident sans communiquer aucune pièce à l'appui de leurs prétentions au mépris de l'article 906 du code de procédure civile.
Sur le solde débiteur au 1er juin 2017 d'un montant de 2.080,48 €, il fait valoir que:
- il n'existe aucune contradiction entre les documents communiqués en ce que le trop perçu des appelants de provisions apparu à l'arrêté de compte de l'exercice 2014, a été régularisé par l'écriture du 22 juin 2015, créditant le compte des intimés à hauteur de 1.442,99 €, somme dont le tribunal n'a pas tenu compte,
- il est établi que Mme [Z] le 30 juin 2012 n'a jamais viré une somme de 1.025,17€ et une écriture de compensation d'écritures a été effectuée, ce qui est courant en matière de copropriété, de sorte que la somme de 500 € virée par Mme [Z] a bien été portée au crédit de leur compte,
- la répartition des dépenses au titre de la VMC, des factures EDF et des travaux relatifs aux balcons est exacte et correspond au règlement de copropriété, le tribunal ne précisant pas en quoi cette répartition serait irrégulière,
- il appartient aux consorts [Z]/[V] de rapporter la preuve de l'indu des charges dont ils réclament le remboursement en application de l'article 1302 du code civil et un décompte établi de manière unilatérale par leurs soins, sans qu'il soit étayé par le moindre justificatif , ne saurait constituer une telle preuve,
- les frais sont également justifiés, l'analyse des relevés de compte des intimés depuis leur acquisition démontre que leur compte n'a jamais été créditeur.
Mme [D] [Z] et [G] [V], suivant leurs dernières conclusions signifiées le 22 mars 2022, demandent à la cour de:
Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967,
Vu les décrets et arrêtés comptables du 14 mars 2005,
Vu les articles 6 et 1240 du code civil,
Vu l'article 381 du code de procédure civile,
Vu les articles 954 et 624 du code de procédure civile,
Vu les articles 564 à 567 du code de procédure civile,
Vu les articles 2 et 2222 alinéa 2 du code civil,
Vu les articles 32-1 et 559 du code de procédure civile,
Vu l'article 1382 du code civil,
Principalement,
- déclarer la caducité de l'appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 1],
- déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir en l'état de l'absence de syndic régulièrement élu,
- prononcer la radiation de l'instance pour inexécution et défaut de diligence de l'appelant,
- prononcer un sursis à statuer dans l'attente des jugements à intervenir dans les dossiers RG 18/13775, 19/09119, 21/01636, 21/03835 et la procédure en annulation de l'assemblée générale 2020,
- déclarer recevable l'appel incident des concluants,
- déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires reposant sur les comptes approuvés définitifs non contestés fixant les intimés comme créditeurs au 31 décembre 2017,
Par conséquent,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes initiales et principales,
Subsidiairement,
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a chiffré les charges irrégulièrement imputées à 365,01 €, les charges irrégulièrement imputées concernant les balcons à 33,07 € , les frais irréguliers de l'ancien syndic à 481,76 € et les dommages et intérêts à 500 €,
- condamner le syndicat des copropriétaires à rectifier les soldes à nouveau des exercices 2010 à 2014, en conformité avec les articles 2,3 et 8 du décret comptable du 14 mars 2005 en considérant que les soldes à nouveau en début d'exercice résultent des positions comptables en fin d'exercice clos après répartition des excédants sur le compte des copropriétaires et non avant,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à restituer au compte individuel des consorts [Z]/[V] la somme de 750,51 € au titre de la correction des soldes à nouveau pour les exercices 2010 à 2014 violant l'article 8 du décret comptable du 14 mars 2005,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à rectifier la position créditrice du solde à nouveau des consorts [Z]/[V] comme créditrice de 192,19€ au 1er janvier 2015,
A ce titre,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande initiale principale,
- ordonner au syndicat d'établir un nouveau décompte établi comme suit:
* solde de 2.080 € prétendument débiteur du 1er juin 2017,
* à porter au crédit des copropriétaires:
. 367,35 € au titre des frais de syndic de 2015 à 2017
. 481,44 € au titre des frais de l'ancien syndic CITYA du 1er janvier au 28 mai 2015,
. 441,71 € au titre des charges spécifiques du bâtiment A irrégulièrement imputées en charges générales depuis 2007,
. 333,07 € au titre des charges privatives de balcons hermétiques, étanches, clos et couverts, irrégulièrement imputées en charges générales,
.365,01 € au titre des charges d'électricité de fonctionnement de la VMC, irrégulièrement réparties,
. 500 € imputée à tort au débit de leur compte,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à restituer au compte individuel des consorts [Z]/[V] la somme de 1.320,04 € pour charges de travaux irrégulièrement exécutés en violation de la résolution 7 de l'assemblée générale du 23 janvier 2012 votée, s'agissant des balcons à étancher pour défaut d'investigations préalables de l'architecte, maître d'oeuvre, et de la négligence du maître d'oeuvre délégué,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à restituer au compte individuel des consorts [Z]/[V] la somme de 565,75 € pour travaux non votés et décision définitivement annulée par voie judiciaire,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser aux consorts [Z]/[V] la somme de 5.503 € en réparation des sommes engagées pour les frais de défense nécessaires résultant de l'incurie du syndicat et de la violation de l'article 45-1 du décret de 1967 par le syndicat et de son refus d'accueillir les droits des intimés,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser aux consorts [Z]/[V] la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en l'état du harcèlement malveillant du syndicat, de la rupture d'égalité de traitement, de la discrimination et du trouble de jouissance de leurs biens depuis 2012,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à communiquer sous astreinte de 200 e par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, un nouveau décompte de charges individuel de Mme [Z] et M.[V] expurgé en considération du caractère particulièrement réfractaire et rebelle aux condamnations, de l'impossible dialogue,
- dire et juger que les frais de poursuite ne sont pas imputables à Mme [Z] et M. [V] en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et expurger le nouveau décomtpe de ces sommes,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 6.705 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils opposent au syndicat des copropriétaires les moyens suivants:
- la caducité de la déclaration d'appel en application des articles 1037-1 et 954 du code de procédure civile pour contradiction entre la saisine et les conclusions de l'appelant,
- la fin de non recevoir pour défaut de qualité à agir du syndic en ce que celui-ci n'a été régulièrement désigné lors de l'assemblée générale du 30 juin 2021, les résolutions concernées et été adoptées étant nulles, la majorité requise n'ayant pas été atteinte,
- la demande de sursis à statuer est fondée en ce que la légitimité contractuelle du représentant légal et les comptes clos pour les exercices 2017- et 2018 votés par les assemblées générales font l'objets de procédures actuellement pendantes devant le tribunal judiciaire de Marseille,
- la radiation de l'affaire en ce que le syndicat des copropriétaires n'a jamais exécuté la condamnation sous astreinte prononcée par le juge de première instance dès lors qu'il n'a pas modifié leur décompte individuel.
Sur l'irrecevabilité de certaines de leurs prétentions comme étant nouvelles en cause d'appel et prescrites, ils considèrent que:
- de telles demandes ne sont pas nouvelles en cause d'appel en ce qu'elles satisfont à l'ensemble des exceptions prévues par les articles 564 à 567 du code de procédure civile,
- elles ne sont pas prescrites au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la cause, qui fixe un délai de prescription de 10 ans.
Ils invoquent par ailleurs l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires en ce que décompte individuel a finalement été régularisé et fait partie intégrante des comptes clos au 31 décembre 2017 qui ont été approuvés sans condition, ni réserve par l'assemblée générale de 2018 et que les comptes définitifs font apparaître leur compte individuel comme étant créditeur.
Sur le fond, ils concluant au mal fondée de l'action du syndicat:
- le premier juge a retenu, à juste titre, que la comparaison des différentes pièces comptables produites mettait en évidence que le décompte établi par l'ancien syndic comportait des erreurs d'imputation et que le nouveau syndicat n'a pas procédé à un nouveau calcul,
- en vertu du décret comptable et de la prescription décennale applicable, la créance du syndicat au 31 décembre 2014 n'existe tout simplement pas, puisque leur compte est créditeur au 1er janvier 2015 d'une somme de 192,19 € et non pas débiteur à hauteur de 558 € et encore moins de 2.001,31 €,
- les comptes 2015 clos au 31 décembre sont totalement irréguliers, en ce que les fonds exigibles appelés pour cet exercice s'élèvent à 2.786,61 € et non pas 4.786,93 €,
- les charges EDF de la VMC sont injustifiées en ce qu'elles ne sont pas réparties entre les 3 entrées du bâtiment B, en mais uniquement entre les entrées B 1 et B3 en violation du règlement de copropriété et seuls les copropriétaires de ces deux bâtiment sont réglé les charges,
- il existe également une mauvaise imputation des charges balcons, le syndic s'étant contenté de passer l'intégralité des travaux des 8 balcons du bâtiment B en charges générales, alors que les travaux des balcons sont affectés de nombreuses malfaçons et désordres et que les appels de charges à ce titre reposent sur une résolution de travaux votée, irrégulièrement exécutée dont le protocole constitue une reconnaissance du bien fondé de leur position.
Ils précisent avoir établi un nouveau décompte dont il ressort que les erreurs d'imputation s'élèvent à la somme de 441,71 €, erreurs qui bénéficient immanquablement au bâtiment A alors que le règlement de copropriété est très clair sur la répartition des charges spécifiques à un seul et même bâtiment, plus particulièrement les charges d'entretien du suppresseur du bâtiment A qui ont été réparties en charges générales sur l'ensemble de la copropriété bien que spécifique au bâtiment A.
Ils déplorent un virement de 500 €, également mal imputé, car irrégulièrement mise au débit de leur compte.
Ils contestent les frais qui leur sont réclamés:
- les frais d'un montant de 481,44 € liés à une procédure de recouvrement initiée par l'ancien syndic et ayant donné lieu à une décision de désistement du 17 mars 2016, sont donc parfaitement injustifiés,
- les frais du nouveau syndic de 2015 à 2017 pour 367,35 € doivent également être retirés.
Ils sollicitent le remboursement d'une somme de 565,75 € correspondant à leur quote-part de la charge de travaux annulée par décision de justice, somme qui a été appelée mais également payée.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 15 novembre 2022.
MOTIFS
En l'état de l'arrêt de cassation partielle du 3 juin 2021, il a été définitivement juger que la demande de Mme [D] [Z] et M. [G] [V] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à restituer à leur compte individuel les sommes de 689,87 € et de 1.206,65 € au titre des charges prétendument irrégulières, est irrecevable.
Sur les moyens de procédure soulevés par les consorts [V]/[Z]
Sur la caducité de l'appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au visa de l'article 1037-1 du code de procédure civile
Il s'agit en réalité de la caducité de la déclaration de saisine de cette cour, cour de renvoi.
Il est constant qu'en application de l'article 1037-1, les consorts [V]/[Z] ont saisi le président de la chambre d'un incident aux fins notamment de prononcer la caducité de la déclaration de saine formalisée le 3 septembre 2021 par le syndicat des copropriétaires, que par ordonnance présidentielle du 3 mars 2022, confirmé par un arrêt sur déféré de cette cour, ils ont été déboutés de cette demande.
En conséquence, ils ne sont pas fondés à invoquer un tel moyen.
Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires
M. [V] et Mme [Z] soutiennent que le syndicat est irrecevable en ses demandes en l'absence de syndic régulièrement élu lors de l'assemblée générale du 30 juin 2021.
Il ressort du procès-verbal de cette assemblée générale que la société D4 IMMOBILIER a été élue en qualité de syndic pour une durée de deux ans.
Or, une assemblée générale reste valable tant qu'elle n'a été annulée par une décision judiciaire, de sorte que la société D4 IMMOBILIER avait bien qualité à agit et à formaliser la déclaration de saisine du 3 septembre 2021, peu importe que irrégularités invoquées par les consorts [V]/[Z] concernant l'adoption des résolutions relatives à la désignation du syndic, dès lors qu'il est constant l'assemblée générale querellée n'a pas été annulée.
Sur la demande de sursis à statuer des consorts [V]/[Z]
Ces derniers sollicitent le prononcé d'un sursis à statuer dans l'attente des jugements à intervenir dans les dossiers RG 18/13775, 19/09119, 21/01636, 21/03835 et la procédure en annulation de l'assemblée générale 2020.
Il y a lieu d'observer que:
- d'une part, le litige soumis à la cour de renvoi porte sur les comptes afférents aux exercices 2015 à 2017 et ne dépend donc aucunement des recours formés par les intimés contre les assemblées générales 2018, 2019, 2020 et 2021, actuellement pendants devant le tribunal judiciaire de Marseille,
- d'autre part, les assemblées générales contestées restent valables tant qu'elles n'ont pas été annulées par une décision judiciaire.
La demande de sursis à statuer ne peut qu'entrer en voie de rejet.
Sur la demande de radiation de l'affaire présentée par M. [V] et Mme [Z]
L'article 524 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 énonce que:
' Lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu'il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider, à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l'article 521, à moins qu'il lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision.
La demande de l'intimé doit, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, être présentée avant l'expiration des délais prescrits aux articles 905-2, 909, 910 et 911.'
Les consort [V]/[Z] demandent à la cour de prononcer la radiation au visa de l'article susvisé au motif que le syndicat n'a pas exécuté le jugement du tribunal d'instance de Marseille du 27 septembre 2017.
Ils sont donc irrecevables en cette demande.
En toute hypothèse, il ressort des pièces produites que le syndicat a exécuté les condamnations mises à sa charge par le premier juge, ce que reconnaissent au demeurant les intimés dans leurs dernières conclusions puisqu'ils indiquant avoir finalement pu obtenir la rectification de leur décompte individuel en exécution du jugement entrepris.
Sur l'irrecevabilité des demandes des consorts [V]/[Z] invoquée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Celui-ci s'oppose aux demandes de M. [G] [V] et Mme [D] [Z] tendant à voir restituer à leur compte individuel les sommes suivantes:
* 750, 51 € au 1er janvier 2015 au titre de la correction des soldes à nouveau pour les exercices 2010 à 2014,
* 192,19 € au 1er janvier 2015 à titre de rectification du solde à nouveau,
* 1.320, 04 € pour les charges de travaux exécutés sur les balcons non clos prétendument irrégulièrement exécutés,
* 565,75 € pour travaux non votés et décision définitivement annulée par voie judiciaire,
* 5.503 € pour les honoraires d'avocat M. [G] [V] et Mme [D] [Z],
faisant valoir que de telles prétentions sont nouvelles en cause d'appel et prescrites.
En application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. L'action en répétition d'un indu de charges de copropriété qui relève du régime des quasi-contrats, se prescrits par cinq ans à compter de l'événement ayant fait naître l'indu et non pas par dix ans comme le prétendent à tort les consorts [V]/[Z].
En conséquence, sont donc prescrites, les demandes suivantes formées par ces derniers pour la première fois, par leurs conclusions notifiées le 4 janvier 2022:
- la restitution la somme de 750, 51 € au 1er janvier 2015 au titre de la correction des soldes à nouveau pour les exercices 2010 à 2014,
- la restitution de la somme de 192,19 € au 1er janvier 2015 à titre de rectification du solde à nouveau à cette date,
- la restitution de la somme de 1.320, 04 € pour les charges de travaux exécutés sur les balcons non clos prétendument irrégulièrement exécutés, et ce en violation de la résolution n° 7 votée lors de l'assemblée générale du 23 janvier 2012, les charges appelées en exécution de ces travaux étant largement prescrites, étant relevé que cette prétention s'apparente à celle formée devant cette cour ayant donné lieu à l'arrêt du 16 mai 2019 qui déclaré irrecevable la demande de restitution de 689, 87 € au titre des balcons non ouverts ( charges réglées en 2012), point non atteint par la cassation.
S'agissant de restitution de la somme de 565,75 € pour travaux non votés et décision définitivement annulée par voie judiciaire, celle-ci se décompose comme suit:
- 423,22 € au titre de travaux votés lors de l'assemblée générale du 6 juin 2016 et réglés en 2017, résolution annulée par un jugement du 27 mars 2019 du tribunal de grande instance de Marseille,
- 142,53 € concernant des travaux qui n'auraient pas votés lors de l'assemblée générale de 2018 mais qui leur sont néanmoins imputés.
Une telle demande, formulée pour la première le 4 janvier 2022, n'est pas prescrite.
En vertu de l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont recevables pour la première fois en cause d'appel, à condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Tel est le cas en l'espèce, s'agissant de la contestation par les intimés de l'arriéré de charges qui leur est réclamé.
Il en est de même concernant la demande en paiement à hauteur de 5.503 € pour les honoraires d'avocat M. [G] [V] et Mme [D] [Z] exposés pour leur défense dans le cadre de la présente procédure, qui est recevable, en qu'elle n'est ni prescrite et ne s'analyse pas en une demande nouvelle.
Sur la demande en paiement de la somme de 2.536,53 € au titre de l'arriéré de charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des consorts [V]/[Z] au paiement de cette somme correspondant à l'arriéré de charges et frais nécessaires selon un décompte arrêté au 19 décembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2016, date du commandement de payer.
M. [V] et Mme [Z] conclut en premier à l'irrecevabilité d'une action en recouvrement des charges en ce que le syndicat a rectifié leur décompte individuel et que le décompte rectifié fait partie intégrante des comptes clos au 31 décembre 2017, lesquels ont été approuvés sans réserve par l'assemblée générale du 22 mai 2018.
Or, le syndicat des copropriétaires a simplement rectifié le décompte individuel des copropriétaires en exécution du jugement du tribunal d'instance de Marseille du 27 septembre 2017, dès lors que la condamnation prononcée à ce titre était assortie d'une astreinte et de l'exécution provisoire.
La rectification de ce décompte individuel ne peut être considérée comme une approbation du jugement par le syndicat des copropriétaires et par là comme une approbation des comptes sans réserve, d'autant que par la résolution n° 54 de l'assemblée générale du 22 mai 2018, il est bien précisé qu'un appel a été interjeté par le syndicat à l'encontre du jugement du tribunal d'instance de Marseille du 27 septembre 2017, mettant en évidence que celui-ci a toujours contesté la rectification du décompte individuel des intimés à laquelle il a été condamnée.
Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
- les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ;
- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.
Conformément à l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Il résulte de ces textes que le copropriétaire qui n'a pas contesté l'assemblée générale par laquelle les comptes approuvés n'est plus en droit de refuser de régler sa quote-part de charges, sauf à contester son décompte individuel de charges en invoquant, notamment:
- le fait que sa quote-part n'a pas été calculée conformément aux règles de répartition déterminées par le règlement de copropriété,
- le fait qu'une clause du règlement de copropriété l'exonérant de la contribution à certaines charges, n'ait pas été appliquée à son bénéfice,
- le fait que le décompte comporte une reprise de solde antérieur non justifié,
- le fait que des erreurs aient été commises dans l'établissement de son compte individuel.
Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit notamment:
- un acte notarié du 14 mai 2017 et un relevé de propriété,
- le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 1],
- le contrat de syndic de la société D4 IMMOBILIER
- le commandement de payer les charges de copropriété du 18 juillet 2016 pour une somme de 2.873,97 €,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de 2012 à 2017,
- le procès-verbal de l'assemblée du 30 juin 2021,
- la situation des copropriétaires au 31 décembre 2014 et au 27 mai 2015,
- les relevés des consorts [V]/[Z] au 30 mai 2017, 5 juin 2016, 5 janvier 2016, 20 juillet 2018 et 8 janvier 2021,
- l'état des dépenses pour l'exercice 2012 et 2013 de CITYA PARADIS et pour l'exercice 2016 établi par la société D4 IMMOBILIER,
- l'extrait du grand livre de CITYA PARADIS pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2014,
- les appels de fonds,
- extrait du grand livre compte banque de CITYA PARADIS IMMOBILIER pour l'année 2012,
- le projet de répartition de CITYA PARADIS IMMOBILIER pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014,
- état des frais de relance facturés et retirés par CITYA PARADIS.
En premier lieu, les consorts [V]/[Z] font état d'une incohérence entre les décomptes établis par l'ancien syndic et ceux dressés par la société D4 IMMOBILIER.
Si effectivement, le document édité le 28 mai 2015 par la société CITYA PARADIS intitulé ' situation des copropriétaires au 31 décembre 2014" faisant état d'un solde débiteur de 558,32 € à cette date, ce montant résulte d'une écriture comptable sur la situation des copropriétaires au 31 décembre 2014 ( crédit de 1.442,99 € correspondant à un trop appelé par le syndic en 2014).
Toutefois, le syndicat justifie que cette somme a été portée sur leur compte par le nouveau syndic le 22 juin 2015 sous l'intitulé ' répartition des charges 1er janvier 2014- 31 décembre 2014" , après l'approbation des comptes en assemblée générale et ne pouvait d'ailleurs pas l'être au 31 décembre 2014, puisqu'à cette date les comptes n'étaient pas encore arrêtés. Par conséquent, la preuve est rapportée que le solde débiteur des intimés au 31 décembre 2014 s'établit à la somme de 2.001,31 € et non 558,32 €, sous peine de créditer à deux reprises la somme de 1.442,99 €, en décembre 2014 et en juin 2015.
En effet, c'est à la date de l'arrêté des comptes que le compte du copropriétaire doit être crédité et non pas de façon rétroactive comme le soutiennent les consorts [V]/[Z].
En outre, le syndicat des copropriétaires verse aux débats ( pièce 31) un extrait du grand livre des comptes regroupant les différents compte utilisés par le syndicat, opération par opération, qui confirme que le solde débiteur figurant dans les comptes du syndicat à la date du 31 décembre 2014, est bien de 2.001,31 €.
Les consorts [V]/[Z] invoque une violation des articles 2,5 et 8 du décret du 14 mars 2005 par l'ancien syndic dans la tenue des comptes mais sans expliquer en quoi lesdits comptes ne seraient pas conformes à ce texte.
Ces derniers seront déboutés de leur demande tendant à voir retenir un solde débiteur au 31 décembre 2014 de 558,32 €, voir même un solde créditeur de 192,19 € pour tenir compte de soldes à nouveau de 2010 à 2014, cette dernière demande ayant été déclarée prescrite.
Au regard des différents décomptes produits et compte tenu du solde débiteur arrêté à la somme de 2.001, 31 € au 31 décembre 2014, le solde débiteur justifié s'établit à la date du 14 juin 2017 à la somme de 2.080,48 € et le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il ordonne au syndicat des copropriétaires d'établir un nouveau décompte sans le solde de 2.080 €.
M. [V] et Mme [Z] se plaignent par ailleurs d'erreurs et de mauvaises imputations de charges par l'ancien syndic et qui n'ont pas été corrigées par la société D4 IMMOBILIER, à savoir:
- les charges EDF de VMC ( 2007-2015) pour 365,01 €,
- les charges de balcons et façades pour 333,07 €,
- les charges spéciales du bâtiment A ( 2007-2015) irrégulièrement imputées en charges générales: 441,71 €,
- une somme de 500 € qui n'aurait pas été portée au crédit de leur compte,
- les travaux de 2016 définitivement annulés par jugement ou non votés pour un montant de 565,75 €
outre des frais injustifiés, point qui sera examiné ultérieurement.
Sur les charges EDF de la VMC, les intimés soutiennent que leur quote-part n'a pas été calculée conformément aux règles fixées par le règlement de copropriété en ce que la consommation EDF de la VMC a été imputée aux seuls bâtiment B1 et B3, sans la répercuter au bâtiment B2, lequel bénéficie pourtant de la VMC.
Ils justifient notamment par la production d'une pièce 32 la mauvaise imputation de cette VMC, étant souligné que le syndic D4 IMMOBILIER, en corrigeant les comptes de l'exercice 2016 sur ce point précis, a implicitement admis une mauvaise répartition sur ce point.
En revanche comme le souligne à juste titre le syndicat, leur demande portant sur les années 2007 à 2011 est prescrite en application de l'article 2224 du code civile puisqu'ils n'ont présentés pour la première fois une contestation sur ce point que devant le tribunal d'instance de Marseille lors de l'audience du 12 juillet 2017.
L'indu de charges EDF de VMC doit être ramené, au regard du décompte produit par les intimés ( pièce 31) à la somme de 224,56 €.
Concernant les charges de réfection des balcons et façades, les consorts [V]/ [Z] font grief au syndic d'avoir passé en dépenses générales les travaux de réfection de l'étanchéité de deux balcons fermés par une véranda, alors que cette dépense devrait être considérée comme d'ordre privatif.
Le règlement de copropriété énonce que ' Charges communes aux copropriétaires d'un même immeuble:
1) Charges relatives à l'entretien du gros oeuvre, des façades et des canalisations dans leurs parties communes (...)'
L'entretien du gros oeuvre doit donc être réparti entre l'ensemble des copropriétaires du même bâtiment. Tel est le cas en l'espèce des travaux d'étanchéité d'un balcon ou d'une terrasse, qui concerne la structure ou l'ossature de l'immeuble, partie commune, relevant donc du gros oeuvre.
M. [V] et Mme [Z] seront déboutés de ce chef de demande.
Concernant les charges spéciales du bâtiment A ( 2007-2015) qui ont été irrégulièrement imputées en charge générales, ils produisent un tableau unilatéralement dressé par leurs soins ( pièce 57) outre une lettre de contestation de leur part ( pièce 58), éléments qui ne sont étayés par aucun justificatif quant aux postes de charges dont ils réclament le remboursement et il n'est pas possible pour la cour de déterminer sur la base de ce tableau, que les charges qui y figurent n'ont pas réparties conformément au règlement de copropriété et plus particulièrement que des charges afférentes à la gestion, l'entretien ou l'administration du bâtiment A ont été réparties entre les copropriétaires de tous les bâtiments.
Le demande à ce titre ne sera pas accueillie.
Les consorts [V]/[Z] se plaignent également d'un virement de 500 € de Mme [Z] mal imputé et porté à tort au débit de leur compte le 12 janvier 2012
Il ressort, cependant, de l'extrait du grand livre compte banque de CITYA PARADIS du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012 ( pièce 37 du syndicat) que cette somme a bien été portée au crédit du compte des copropriétaires et a fait l'objet d'un jeu d'écriture de compensation en ce qu'il ressort du relevé de compte produit en pièce n° 3 qu'ils ont été le 30 juin 2012 créditée simultanément d'un virement de Mme [Z] d'une somme de 1.025,77 €, le même jour où le même virement a été porté au débit pour 500 €.
Il s'ensuit que cette somme portée au crédit de leur compte deux fois, peu importe la légèreté professionnelle qui serait imputable à l'ancien syndic dans la tenue de sa comptabilité.
Concernant les travaux de 2016 définitivement annulés par jugement ou non votés pour un montant de 565,75 € comprenant en premier lieu une somme de 432,22 € représentant leur quote part de travaux versés au titre d'une résolution n° 31 lors de l'assemblée générale du 6 juin 2016, qui aurait été annulée par un jugement du 27 mars 2019.
Force est de constater qu'ils s'abstiennent de produire le jugement litigieux qui est certes communiqué par le syndicat mais de manière incomplète.
Ils se prévalent de l'état des dépenses 2017 qu'ils produisent en pièce n° 74 mais qui ne comporte aucune mention sur ce point et n'apportent aucune explication sur le montant qu'ils réclament à ce titre et notamment si la somme correspondante a bien été portée au débit de leur compte au titre des travaux effectués sur le fondement de la résolution ultérieurement annulée. En effet, les différents relevés de comptes des consorts [V]/[Z] qui sont communiquées ne permettent aucunement d'identifier cet appel de fonds travaux au titre de cette résolution. Les appels de fonds afférents à l'année 2017 qui sont produits par le syndic n'en font aucunement état.
Il en est de même pour la somme de 142,53 € concernant des travaux qui n'auraient pas été votés en 2018, les intimés ne produisant aucun justificatif sur ce point, d'autant que les comptes 2018 ne sont pas communiqués.
M. [V] et Mme [Z] contestent enfin divers frais portés au débit de leur compte et qu'ils considèrent comme injustifiés:
- la somme de 481,44 € maintenue par l'ancien syndic CITYA,
- la somme de 367,34 € facturée par l'actuel syndic, la société D4 IMMOBILIER.
A cet égard, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur le premier point, les intimés contestent ces frais au motif qu'ils concernent une procédure en recouvrement initiée par la société CITYA qui a donné lieu à une décision de désistement du 17 mars 2016 mettant à la charge du syndicat des copropriétaires les dépens. Ils soutiennent que ces frais correspondent aux dépens de cette instance.
Les sommes de 23,40 € ( mise en demeure du 21 janvier 2015) et 147,08 € ( commandement de payer du 17 mars 2015) sont antérieurs à la délivrance de l'assignation du 17 août 2015 ayant donné lieu à lieu à la décision de désistement du 17 mars 2016. Ils ne font donc pas partie des dépens de la procédure et sont en outre justifiés, au regard de l'article 10-1 susvisé, s'agissant d'une part, d'une mise en demeure et, d'autre part, d'un commandement de payer un arriéré de charges.
En revanche la somme de 310,96 € facturée au titre des frais de ' dossier contentieux' le 28 mai 2015 doit être exclue dès lors qu'il s'agit de frais relevant des dépens ou entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la première période, seule la somme de 310,96 € sera déduite.
Quant aux frais facturés par la société D4 IMMOBILIER, ils apparaissent sur le relevé de compte des copropriétaires comme suit:
- 5 juillet 2016: frais de contentieux 86 € ,
- 26 septembre 2016: frais de contentieux 125 €,
- 5 décembre 2016: commandement de payer Me [C] 156, 34 € .
Le commandement de payer de Me [C] du 18 juillet 2016 est antérieur à la délivrance de l'assignation introductive de la présente instance. Il en fait donc pas partie des dépens de la procédure et présente également un caractère nécessaire au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat verse aux débats le contrat de syndic de la société D4 IMMOBILIER prévoyant la tarification des prestations suivantes:
- constitution du dossier transmis à l'avocat ou l'huissier : 86 € TTC,
- au titre des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles): 125 € TTC.
En l'espèce, il n'est pas justifié de diligences exceptionnelles justifiant la mise à la charge des consorts [V]/[Z] de la somme de 125 € TTC. En revanche, la somme de 85€ TTC est fondée, au regard du contrat de syndic et sera donc retenue.
Seule la somme de 125 € TTC sera donc déduite des frais facturés par l'actuel syndic.
En considération de ces éléments, il convient de déduire de la créance alléguée du syndicat des copropriétaires de 2.536,53 € à la date du 19 septembre 2017, les sommes de:
- 224,56 € au titre de l'indu des charges EDF de la VMC,
- 435,96 € au titre des frais injustifiés ( 310,96 + 125)
soit un solde de 1.876,01 € en faveur du syndicat des copropriétaires.
Aucun moyen n'étant développé par M. [V] et Mme [Z] pour discuter la solidarité telle que réclamée par le syndicat des copropriétaires, ils seront condamnés in solidum au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2016, date de la délivrance du commandement de payer.
Il convient, par ailleurs, d'ordonner au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] d'établir un nouveau décompte expurgé des frais non justifiés à hauteur de 435,96 € et de la somme de 224,56 € au titre des charges EDF de la VMC qui ne sont pas dues.
En revanche, aucune circonstance ne justifie d'assortir la communication de ce nouveau décompte, d'une mesure d'astreinte.
Sur les autres demandes
Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Au regard de la solution apporté au présent litige, les consorts [V]/[Z] ne peuvent qu'être déboutés de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 30.000 € ' pour harcèlement malveillant'.
La demande formée par ces derniers au titre des frais de défense qu'ils ont été contraints d'engager relève des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, étant souligné qu'ils succombent à la présente procédure.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Vu le jugement du tribunal d'instance de Marseille du 27 septembre 2017,
Vu l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 16 mai,
Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2021,
Infirme le jugement du tribunal d'instance de Marseille du 27 mars 2017, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à prononcer un sursis à statuer,
Statuant à nouveau,
Déboute M. [G] [V] et Mme [D] [Z] de leur demande de caducité de la déclaration de saisine de la cour de renvoi,
Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires,
Déboute M. [G] [V] et Mme [D] [Z] de leur demande de radiation au visa de l'article 524 du code de procédure civile,
Déboute M. [G] [V] et Mme [D] [Z] de leur demande de sursis à statuer dans l'attente des jugements à intervenir dans les dossiers RG 18/13775, 19/09119, 21/01636, 21/03835 et la procédure en annulation de l'assemblée générale 2020,
Déclare le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] recevable en son action en recouvrement des charges,
Déclare irrecevables comme prescrites les demandes suivantes formées en cause d'appel par M. [G] [V] et Mme [D] [Z] de restitution à leur compte individuel:
- de la somme de 750, 51 € au 1er janvier 2015 au titre de la correction des soldes à nouveau pour les exercices 2010 à 2014,
- de la somme de 192,19 € au 1er janvier 2015 à titre de rectification du solde à nouveau à cette date,
- de la somme de 1.320, 04 € pour les charges de travaux exécutés sur les balcons non clos prétendument irrégulièrement exécutés, et ce en violation de la résolution n° 7 votée lors de l'assemblée générale du 23 janvier 2012,
Déclare recevables les demandes suivantes formées en cause d'appel par M. [G] [V] et Mme [D] [Z] de restitution à leur compte individuel des sommes suivantes:
* 565,75 € pour travaux non votés et décision définitivement annulée par voie judiciaire,
* 5.503 € pour les honoraires d'avocat M. [G] [V] et Mme [D] [Z],
Condamne in solidum Mme [D] [Z] et M. [G] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] au titre de l'arriéré de charges et des frais nécessaires pour la période arrêtée au 19 décembre 2017, la somme de 1.876,01 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 18 juillet 2016,
Ordonne au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] d'établir un nouveau décompte expurgé des frais non justifiés à hauteur hauteur de 435,96 € et de la somme de 224,56 € au titre des charges EDF de la VMC qui ne sont pas dues,
Rejette la demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à communiquer, sous astreinte, le nouveau décompte individuel expurgé,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts,
Déboute Mme [D] [Z] et M. [G] [V] du surplus de leurs demandes,
Condamne in solidum Mme [D] [Z] et M. [G] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [D] [Z] et M. [G] [V] aux entiers dépens de la procédure.
Le greffier Pour le président empêché
