COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 02 FEVRIER 2023
ph
N°2023/66
Rôle N° RG 20/13010 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWD5
S.D.C. LE RIVIERA
S.A.R.L. LACROIX IMMOBILIER
C/
[E] [Y] épouse [A] décédée
[H] [A]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES
l'AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 19 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00065.
APPELANTS
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la SARL LACROIX IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 3], elle même prise en la personne de ses représentants légaux en exercice
représenté par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
S.A.R.L. LACROIX IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 3], elle même prise en la personne de ses représentants légaux en exercice
représentée par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
Madame [E] [Y] épouse [A] décédée le 24.02.2021
née le 12 Septembre 1964 à [Localité 2] ([Localité 2]), demeurant de son vivant [Adresse 1]
PARTIE INTERVENANTE
Monsieur [H] [A]
intervenant volontaire par conclusions en date du 23 juin 2021, ès qualités d'héritier de Madame [E] [Y], décédée
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Magali DEJARDIN de l'AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Maximilien NEYMON, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [E] [Y] épouse [A] propriétaire du lot n° 86 au sein de la copropriété [Adresse 4] dont le syndic est la SARL Lacroix immobilier, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière dénommée Le Riviera (ci-après le syndicat des copropriétaires) et la SARL Lacroix immobilier devant le tribunal de grande instance de Grasse le 20 décembre 2018 aux fins de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 30 octobre 2018, subsidiairement des résolutions désignées.
Par jugement du 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :
- annulé l'assemblée générale du 30 octobre 2018 dans sa totalité,
- rejeté toute autre ou plus ample demande,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier à verser à Mme [E] [Y] épouse [A] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier aux entiers dépens,
- dispensé Mme [Y] épouse [A] de toute participation aux frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu'il y a bien eu modification du calcul des millièmes de la copropriété, que cependant l'état de description modifié ne fait pas apparaître que cette modification puisse concerner le lot n° 64 appartenant à la SCI Holiday, qu'ainsi aucun élément ne permet de justifier du changement de tantième de la SCI Holiday, qu'il y a donc lieu à annulation de l'assemblée générale pour erreur sur le calcul des tantièmes, sans qu'il soit besoin d'examiner les demandes subsidiaires.
Le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier ont relevé appel de ce jugement, le 23 décembre 2020, en vue de son infirmation ou annulation, en ce qu'il a :
- annulé l'assemblée générale du 30 octobre 2018 dans sa totalité,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier à verser à Mme [E] [Y] épouse [A] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier aux entiers dépens,
- dispensé Mme [Y] épouse [A] de toute participation aux frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conclusions d'appelant déposées et notifiées par le RPVA le 6 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement du 19 novembre 2020 en ce qu'il a :
- annulé l'assemblée générale du 30 octobre 2018 dans sa totalité,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier à verser à Mme [Y] épouse [A] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Statuant à nouveau,
- de débouter Mme [Y] épouse [A] de ses prétentions tendant à titre principal à l'annulation en son entier de l'assemblée générale du 30 octobre 2018,
- de débouter Mme [Y] épouse [A] de ses prétentions tendant à titre subsidiaire à l'annulation des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 19,
- de constater qu'ils s'en rapportent à justice concernant la régularité des résolutions n° 16 et 17,
- de condamner Mme [Y] épouse [A] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- de condamner Mme [Y] épouse [A] au paiement de la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers de première instance et d'appel.
Le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier font essentiellement valoir :
- que la sanction de l'annulation de la totalité de l'assemblée générale est disproportionnée au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui a jugé que l'erreur de tantième n'entraînait aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l'adoption des résolutions et était dépourvue d'incident sur le ce sens de celle-ci,
- qu'il y a lieu de se référer à la décision prises par une autre formation du tribunal de Grasse,
- que le mandat de syndic venait à expiration le 23 octobre 2018 et que la SARL Lacroix immobilier a pu régulièrement convoquer l'assemblée générale suivant correspondance du 28 septembre 2018 expédiée le 2 octobre 2018,
- que les pouvoirs de représentation sont produits,
- qu'il est produit des documents qui justifient que M. [T] était associé de la SCI Holiday, propriétaire des lots 62, 64 et 38 ; le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 novembre 1990 qui a modifié le règlement de copropriété initial, que les lots 64 et 62 qui appartenaient à M. [T] ancien gérant de la SCI Holiday ont été modifiés, le lot 64 se voyant attribuer 4 / 1 000 supplémentaires et le lot 62 se voyant attribuer 1 / 1 000 supplémentaire, que si par extraordinaire la cour devait retenir une erreur de tantième elle n'est pas de nature à entraîner l'annulation en son entier de l'assemblée générale mais qu'il faudra examiner son incidence au cas par cas dans le sens et sur la validité du vote des délibérations critiquées par Mme [Y],
- que Mme [Y] conteste la régularité de l'élection de M. [W] comme scrutateur en prétendant ignorer qui il est, alors que M. [B] [W] est membre de l'indivision [W], était présent à l'assemblée générale et a représenté l'indivision lors de l'assemblée générale, qu'elle ne saurait ignorer l'existence de M. [B] [W] alors qu'elle l'a assigné par exploit du 5 septembre 2018, qu'elle a été déboutée de ses demandes, que la procédure est pendante devant la cour d'appel,
- que Mme [Y] est dans l'incapacité de prouver que les résolutions 4, 5, 6 et 7 sont affectées d'irrégularités,
- sur la résolution n° 8 que le décompte des tantièmes est régulier, que la mise en concurrence du syndic relève de l'appréciation du conseil syndical,
- sur la résolution n° 9, il est clairement indiqué que chaque membre du conseil syndical a fait l'objet d'un vote séparé,
- sur les résolutions n° 16 et 17, qu'ils s'en rapportent concernant leur régularité,
- sur la résolution n° 19, que manifestement Mme [Y] n'a pas compris les explications données, qu'il s'agit de couvrir des charges de copropriété impayées et pas des factures impayées, qu'une procédure de saisie immobilière est en cours pour obtenir le règlement de la dette [N],
L'instance a été interrompue le 25 mars 2021 par la notification du décès de Mme [E] [Y] épouse [A] intervenu le 24 février 2021, l'instance ayant été reprise par le dépôt de conclusions le 23 juin 2021 par M. [H] [A] en qualité d'héritier de Mme [E] [Y] épouse [A].
Par conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 23 septembre 2021, M. [H] [A] demande à la cour :
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,
Vu les dispositions des articles 471 et 472 du code de procédure civile,
Vu les dispositions de l'article 783 du code de procédure civile,
Principalement de confirmer le jugement du 19 novembre 2021 (en réalité 2020) en toutes ses dispositions,
Subsidiairement, si par extraordinaire la cour infirmait le jugement, statuant à nouveau,
- de prononcer l'annulation des résolutions n° 2, 4, 8, 9, 16 et 17, 19 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018,
- de dire et juger qu'il sera dispensé de toute participation aux frais de la procédure d'appel en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
M. [A] soutient en substance :
- que l'assemblée générale du 30 octobre 2018 est manifestement irrégulière pour deux motifs :
- le mandat du syndic étant expiré au jour de l'assemblée générale, il n'avait plus pouvoir pour exercer le rôle de secrétaire,
- le décompte des tantièmes erroné de sorte que le quorum n'était pas atteint, que les indivisions n'ont donné aucun pouvoir de représentation alors qu'elles doivent être représentées par un mandataire commun, qu'il n'est pas établi que les indivisions étaient régulièrement représentées, que les pouvoirs donnés sont irréguliers, que la SCI Holiday est mentionnée avec 35 / 1 000 alors qu'elle ne représente que 28 / 1 000, que le tribunal a par jugement du 21 mai 2013 déjà annulé une assemblée générale dans son intégralité pour ce motif,
- sur la résolution n° 2, qu'aucune précision ne permet de déterminer qui est M. [W] élu comme scrutateur, l'indivision [W] comprenant trois hommes : [B], [Z] et [G],
- sur la résolution n° 4, qu'aucun compte-rendu de gestion ou de contrôle des comptes n'a été joint à la convocation pour l'assemblée générale, alors que depuis le 1er juin 2010 la reddition des comptes doit se faire à partir d'un compte-rendu écrit du conseil syndical, qu'on ignore quel membre de l'indivision [W] aurait procédé à cette prétendue vérification, alors qu'une plainte a été déposée le 24 mars 2018 contre l'indivision [W] pour détournement de fonds au préjudice de la copropriété, que les copropriétaires n'ont aucune explication sur le dépassement de budget de 18 639,01 euros pour l'exercice clos au 31 mai 2018,
- sur la résolution n° 8, qu'il n'y a pas eu mise en concurrence du syndic, que la date d'échéance du contrat de syndic n'est pas précisée,
- sur la résolution n° 9, que rien n'indique qu'il y a réellement eu un vote séparé pour chaque conseiller syndical, que l'identité de M. [W] n'est toujours pas précisée,
- sur les résolutions n° 16 et 17, que le résultat des votes est faux, que ces résolutions ne respectent pas le règlement de copropriété, que le syndic l'a reconnu,
- sur la résolution n° 19, que la somme de 50 000 euros votée au cours de l'assemblée générale du 23 novembre 2015 était destinée à couvrir des impayés en matière de travaux et non des impayés résultant de la dette [N], qui devient abyssale compte tenu de l'inertie du syndic, que la somme de 30 000 euros votée dans la résolution n° 19 ne peut en aucun cas compenser le déficit de trésorerie subi par la copropriété en raison de la dette abyssale [N].
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 22 novembre 2022.
L'ordonnance de clôture a été révoquée avec l'accord des parties, pour accepter les dernières conclusions déposées le 6 décembre 2022 et une nouvelle clôture est intervenue le 6 décembre 2022, avant l'ouverture des débats.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties étant représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient de donner acte à M. [H] [A] de la reprise volontaire de l'instance en sa qualité de seul héritier de Mme [E] [Y], décédée.
Il est constaté que nonobstant la dénomination donnée dans l'acte d'appel et les conclusions des parties, le nom de la copropriété est « Le Riviera ». C'est ce nom qui sera retenu dans la présente décision.
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Le dispositif des conclusions des appelants comporte des demandes de « dire et juger » et « constater » qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour qui ne les a pas toutes reprises dans l'exposé du litige, n'en est pas saisie.
Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 30 octobre 2018
Selon les dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Mme [Y] était absente et non représentée au cours de cette assemblée générale. Cette prétention est fondée sur :
- l'expiration du mandat de syndic au jour de l'assemblée générale, qui n'avait ainsi plus pouvoir pour exercer le rôle de secrétaire,
- le décompte des tantièmes erroné de sorte que le quorum n'était pas atteint.
Il n'est pas prétendu que le mandat de la SARL Lacroix était expiré au jour de la convocation à l'assemblée générale par courrier daté du 28 septembre 2018 dont la date d'envoi n'est pas justifée, mais simplement qu'il était expiré au jour de l'assemblée générale.
Or, si seul un syndic en cours de mandat peut valablement convoquer l'assemblée générale, aucun texte n'exige que le mandat soit en cours lors de la réception de la convocation ou lors de l'assemblée générale.
Aucune pièce ne permet de vérifier que le mandat de syndic de la SARL Lacroix était expiré au jour de l'assemblée générale.
En tout état de cause, le dernier alinéa de l'article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énonce « Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale. »
Il en ressort que l'assemblée générale choisit librement le secrétaire qu'elle désigne et qu'ainsi la désignation d'une personne dont le mandat de syndic est expiré, n'est pas de nature à invalider l'assemblée générale tenue.
Quant à la question du décompte erroné des tantièmes, il faut se référer aux articles 22 et 23 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes desquels :
« Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. ' .Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote '. »,
« Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic.
En cas d'usufruit, les intéressés sont, à défaut d'accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic.
La désignation judiciaire d'un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires.
Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété, à défaut d'accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire. »
Il importe de s'assurer d'une comptabilisation correcte des tantièmes afférents aux copropriétaires présents et représentés, afin d'apprécier la régularité des votes au regard des majorités prévues par les articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant tantôt de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, tantôt de la majorité des voix de tous les copropriétaires, tantôt de la majorité des deux tiers au moins, tantôt à l'unanimité de tous les copropriétaires.
Il est soutenu que :
- les indivisions n'ont donné aucun pouvoir de représentation alors qu'elles doivent être représentées par un mandataire commun et qu'il n'est pas établi que les indivisions étaient régulièrement représentées,
- les pouvoirs donnés sont irréguliers,
- la SCI Holiday est mentionnée avec 35 / 1 000 alors qu'elle ne représente que 28 / 1 000.
Le procès-verbal d'assemblé générale du 30 octobre 2018 énonce que neuf copropriétaires sont présents représentant 307 sur 1 000 tantièmes, que quatre copropriétaires sont représentés représentant 104 sur 1 000 tantièmes, soit au total 411 tantièmes présents ou représentés sur 1 000 tantièmes.
La feuille de présence produite, signée par le président, les deux scrutateurs et le secrétaire, permet de vérifier les copropriétaires présents et représentés, cette feuille de présence étant accompagnée par les quatre pouvoirs signés.
S'agissant des indivisions mentionnées comme présentes, aucun élément ne permet de douter que le mandat tacite octroyé à l'indivisaire présent serait irrégulier.
De même aucun élément ne permet de douter de la validité des mandats donnés, qui n'excèdent pas ceux autorisés par le texte précité.
S'agissant enfin du nombre de tantièmes attribué à la SCI Holiday, soit 35 alors qu'il est prétendu qu'il ne serait que de 28, le syndicat des copropriétaires verse aux débats l'acte notarié d'attribution-partage du 17 avril 1967 au profit de la SCI Holiday des lots 64 (appartement représentant 28/1 000eme) et 38 (cave représentant 1/1 000eme) de la copropriété « [Adresse 4] », l'acte de cession de 90 parts sur 100 de la SCI Holiday au profit de M. et Mme [T], l'acte notarié de vente du 28 décembre 1973 au profit de M. et Mme [T] du lot 62 (parking représentant 1/1 000eme), le procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété du 30 novembre 1990 au cours de laquelle il a été décidé de retirer 5/1 000eme tantièmes aux lots 63, 65, 66, 67, 68 pour les affecter à la « pièce située sous les parkings de M. [T] et affectée à son appartement » à hauteur de 4 /1 000emes outre 1 /1 000eme supplémentaire « pour le parking doté présentement de 1 /1 000eme alors que sa superficie est le double de celle des autres », le relevé de propriété cadastral établi au nom de la SCI Holiday concernant le lot n° 62.
Ainsi il est démontré que le nombre de tantièmes mentionné dans le procès-verbal d'assemblée générale du 30 octobre 2018, pour la SCI Holiday est correct.
En considération de l'ensemble de ces éléments, M. [A] sera débouté de sa demande tendant au prononcé de la nullité de l'assemblée générale du 30 octobre 2018 et le jugement appelé sera donc infirmé.
Sur la demande de nullité de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018
Il s'agit de la résolution en vertu de laquelle ont été élus les scrutateurs : M. [W] et M. [C].
Selon les dispositions de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Il est soutenu qu'aucune précision ne permet de déterminer qui est M. [W] élu comme scrutateur, l'indivision [W] comprenant trois hommes : [B], [Z] et [G].
Cependant, même s'il aurait été opportun de préciser le prénom de M. [W], il ressort des pièces versées aux débats, que M. [W] est celui qui représentait l'indivision [W] au cours de l'assemblée générale du 30 octobre 2018, a reçu mandat pour représenter un autre copropriétaire, si bien qu'il a pu être élu comme scrutateur.
M. [A] sera donc débouté de sa demande tendant à l'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018.
Sur la demande de nullité de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018
Il s'agit de la résolution en vertu de laquelle les comptes de l'exercice clos au 31 mai 2018 ont été approuvés.
L'article 11 du décret du 17 mars 1967 impose que soient notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, un certain nombre de pièces pour la validité de la décision selon le type de décision à prendre et d'autres pièces pour l'information des copropriétaires.
Pour l'approbation des comptes et le quitus, il s'agit pour la validité de la décision, de l'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général.
Pour l'information des copropriétaires, l'article vise :
« 1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;
6° L'état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »
Il est soutenu qu'aucun compte-rendu de gestion ou de contrôle des comptes n'a été joint à la convocation pour l'assemblée générale, alors que depuis le 1er juin 2010 la reddition des comptes doit se faire à partir d'un compte-rendu écrit du conseil syndical, qu'on ignore quel membre de l'indivision [W] aurait procédé à cette prétendue vérification, alors qu'une plainte a été déposée le 24 mars 2018 contre l'indivision [W] pour détournement de fonds au préjudice de la copropriété, que les copropriétaires n'ont aucune explication sur le dépassement de budget de 18 639,01 euros pour l'exercice clos au 31 mai 2018.
Cependant le compte-rendu de gestion ou de contrôle des comptes ne figure pas parmi les pièces devant être jointes à la convocation, comme condition de validité de la décision.
L'existence d'un dépôt de plainte contre les membres de l'indivision [W] ne peut pas avoir d'effet sur la validité ou pas de la décision d'approbation des comptes prise par l'assemblée générale des copropriétaires.
Enfin, il est prétendu qu'il n'est pas donné d'explication sur le dépassement de budget de 18 639,01 euros pour l'exercice clos au 31 mai 2018. Mais la lecture des comptes de gestion joints à la convocation permet de se rendre compte des différences entre le budget voté et le budget exécuté, de nature à expliquer le dépassement pour chaque catégorie de dépense.
M. [A] sera donc débouté de sa demande tendant à l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018.
Sur la demande de nullité de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018
Il s'agit de la résolution concernant la désignation comme syndic de la SARL Lacroix immobilier, prise après un premier vote selon la majorité de l'article 25 non atteinte, suivie d'un second vote selon la majorité de l'article 24 telle que prévue par l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est soutenu qu'il n'y a pas eu de mise en concurrence du syndic.
Selon les dispositions de l'article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.
En l'espèce, le conseil syndical n'a pas procédé à cette mise en concurrence. Pour autant, le texte ne prévoit pas que cette omission est prescrite à peine de nullité de la désignation du syndic.
M. [A] sera donc débouté de sa demande tendant à l'annulation de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018.
Sur la demande de nullité de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018
Il s'agit de la résolution concernant le conseil syndical ainsi libellée « après vote séparé de chacune des candidatures, ont été élus en qualité de membres du conseil syndical et pour une durée de un an : M. [C], M. [W], M. [I] », avec la précision que la résolution n'a pas été adoptée à la majorité de l'article 25 mais a pu donner lieu à un second vote soumis aux règles de l'article 24.
Il est soutenu que rien n'indique qu'il y a réellement eu un vote séparé pour chaque conseiller syndical et que l'identité de M. [W] n'est toujours pas précisée.
Cependant, il résulte de la simple lecture du procès-verbal dont les termes sont ci-dessus reportés, qu'il y a bien eu un vote séparé.
S'agissant de l'absence de précision du prénom de M. [W], il s'agit manifestement de M. [W] qui était présent au cours de l'assemblée générale.
M. [A] sera donc débouté de sa demande tendant à l'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018.
Sur la demande de nullité des résolutions n° 16 et 17 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018
Il s'agit d'une part de la résolution concernant la décision à prendre quant à procéder à la réfection de l'électricité des parties communes, d'autre part de la résolution concernant les honoraires du syndic sur ces travaux.
L'assemblée générale a voté une enveloppe maximale à ne pas dépasser, a mandaté le syndic et le conseil syndical pour élargir l'appel d'offres, a précisé que le coût des travaux et des frais, honoraires et assurances seront répartis selon la clé de répartition des charges générales du bâtiment B.
Il est mentionné que la résolution 16 a été adoptée par 12 copropriétaires représentant 333/333 (aucune abstention, aucun vote négatif) et que la résolution 17 a été adoptée par 13 copropriétaires représentant 411/411.
Il est soutenu que le résultat des votes est faux et que ces résolutions ne respectent pas le règlement de copropriété, tandis que les appelants concluent qu'ils s'en rapportent à justice.
Il est produit un courrier adressé par Mme [Y] au syndic, dans lequel elle s'interroge sur le prétendu bâtiment B au regard de l'état de division du règlement de copropriété, et la réponse par mail du syndic, datée du 14 décembre 2018, en ces termes « Nous procéderons à une régularisation lors du prochain appel de fonds ».
Le règlement de copropriété s'il évoque un bloc A et un bloc B, prévoit la répartition des charges communes par groupes de lots mais pas par bloc.
Aux termes de l'article 24-III de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de la convocation : « lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
En l'espèce, il n'est pas prétendu que le règlement de copropriété prévoit la possibilité de limiter le vote aux seuls copropriétaires concernés en lien avec une base de vote de 333 tantièmes sur la résolution n° 16, non explicitée.
Cette résolution fait référence à une répartition selon la clé de répartition du bâtiment B, en contravention avec le règlement de copropriété qui ne la prévoit pas.
De surcroît, il est constaté que la convocation prévoyait une répartition du coût des travaux, des frais, honoraires et assurances, selon la clé de répartition des charges générales.
En considération de l'ensemble de ces éléments démontrant à la fois des vices de forme et de fond de la résolution n° 16, il convient de prononcer l'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018 et de la résolution n° 17 qui en dépend.
Sur la demande de nullité de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018
Il s'agit de la résolution autorisant un appel de fonds pour compenser l'absence de trésorerie du fait de l'absence de règlement des charges de copropriété des lots [N]/Les Domaines, votée à hauteur de la somme de 20 000 euros, alors que 30 000 euros étaient mentionnés dans la convocation.
Elle a été votée par 375 tantièmes sur 411 tantièmes présents et représentés.
M. [A] n'explique pas quelle est l'irrégularité affectant ce vote, se contentant de faire des critiques sur le fait que ce type de vote est déjà précédemment intervenu et l'imputant à l'inertie du syndic.
M. [A] sera donc débouté de sa demande tendant à l'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018.
Sur la demande de dommages et intérêts
Il s'agit de la demande formée par le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier pour procédure abusive.
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer un abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.
La demande de M. [A] étant accueillie sur deux résolutions, le caractère abusif de son action est exclu.
Le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts, étant observé que cette demande est toujours dirigée contre Mme [Y], décédée.
Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement.
Il y a lieu de faire masse des dépens et de les partager à hauteur d'un quart pour le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier d'une part, de trois quarts pour M. [A] et de débouter les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles, étant observé que celle formée par le syndicat des copropriétaires et la SARL Lacroix immobilier est toujours dirigée contre Mme [Y], décédée.
Aux termes des derniers alinéas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En considération de l'équité au regard de la solution du litige, M. [A] sera débouté de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Donne acte à M. [H] [A] de la reprise volontaire de l'instance en sa qualité de seul héritier de Mme [E] [Y], décédée ;
Infirme le jugement appelé sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic et la SARL Lacroix immobilier, de leur demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau,
Déboute M. [H] [A] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 octobre 2018.
Déboute M. [H] [A] de ses demandes d'annulation des résolutions n° 2, 4, 8, 9, et 19 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018 ;
Prononce l'annulation des résolutions n° 16 et 17 de l'assemblée générale du 30 octobre 2018 ;
Fait masse des dépens et les partage à hauteur d'un quart pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic et la SARL Lacroix immobilier d'une part et de trois quarts pour M. [H] [A] ;
Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [H] [A] de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la procédure d'appel en application de l'article 10-1 derniers alinéas de la loi du 10 juillet 1965.
Le greffier Le président
