COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 02 FEVRIER 2023
Ph
N°2022/ 64
Rôle N° RG 19/14976 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5VB
SARL SARL AGIRA ADMINISTRATION ET GESTION IMMOBILIÈRE R OBALDO ANTIBOISE
Société COPROPRIÉTÉ [Adresse 7]
C/
[G] [X] épouse [L] décédée
[E] [L]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Mathilde JENVRAIN
AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 03 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03495.
APPELANTS
La SOCIÉTÉ FONCIA LES REMPARTS (anciennement SARL AGIRA - ADMINISTRATION ET GESTION IMMOBILIÈRE ROBALDO ANTIBOISE), prise en la personne de son représentant légal domicilié au dit siège, [Adresse 4]
représentée par Me Mathilde JENVRAIN, avocat au barreau de GRASSE
Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], [Adresse 6], [Adresse 2], [Adresse 3] - [Localité 1], prise en la personne de son syndic en exercice la SARL AGIRA dont le siège est [Adresse 5], elle même prise en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège
représenté par Me Mathilde JENVRAIN, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
Madame [G] [X] épouse [L] décédée le 24.02.2021
demeurant de son vivant [Adresse 8]
PARTIE INTERVENANTE
Monsieur [E] [L]
intervenant volontaire par conclusions en date du 23 juin 2021, ès qualités d'héritier de Madame [G] [X], décédée
demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Magali DEJARDIN de l'AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Maximilien NEYMON, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [G] [X] épouse [L] propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 7] dont le syndic est la SARL Administration et gestion immobilière Robaldo Antiboise (ci-après SARL AGIRA), a obtenu par ordonnance sur requête du 11 mai 2018, rendue par le président du tribunal de grande instance de Grasse, la désignation d'un administrateur judiciaire pour la copropriété, en la personne de Me [C] [P].
Contestant la tenue de l'assemblée générale du 30 mai 2018 convoquée par la SARL AGIRA, Mme [G] [X] épouse [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière dénommée [Adresse 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires) et la SARL AGIRA devant le tribunal de grande instance de Grasse le 24 juillet 2018 aux fins de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 30 mai 2018, subsidiairement des résolutions désignées et engager la responsabilité de la SARL AGIRA.
Par jugement du 3 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- débouté Mme [X] épouse [L] de sa demande tendant à voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 30 mai 2018,
- prononcé l'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018 portant désignation du syndic la SARL AGIRA,
- débouté Mme [X] épouse [L] de toutes ses autres demandes concernant l'assemblée générale du 30 mai 2018,
- débouté Mme [X] épouse [L] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL AGIRA,
- débouté le syndicat des copropriétaires et la SARL AGIRA de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- débouté le syndicat des copropriétaires et la SARL AGIRA de leur demande d'amende civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL AGIRA à payer à Mme [X] épouse [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL AGIRA aux dépens,
- dispensé Mme [X] épouse [L] de toute participation aux frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré :
- que le syndic qui a l'obligation de convoquer l'assemblée générale avant l'expiration de son mandat et dont le mandat expirait le 30 juin 2018, a pu valablement convoquer l'assemblée générale, Mme [X] ayant reçu sa convocation le 30 avril 2018, qu'à la date où l'ordonnance sur requête a été rendue le syndic exerçait valablement ses missions contractuelles,
- que la mention que les résolutions 1 à 3, 5 à 10, 12 à 15, 17 à 21b, 23, 27, 31, 33 et 35 ont été votées à l'unanimité, alors qu'elles ont été adoptées à la majorité de l'article 24, ne comporte pas d'ambiguïté, l'expression faisant référence à l'ensemble des copropriétaires présents et représentés,
- que s'agissant de la résolution n° 9, qu'elle n'a pas lieu d'être annulée pour défaut de mise en concurrence, mais qu'elle doit être annulée parce qu'elle prévoit la nomination du syndic pour trois ans alors que la convocation mentionne la désignation du syndic pour une durée d'un an, la durée du contrat étant une condition essentielle de celui-ci,
- que Mme [X] reproche au syndic notamment d'avoir omis de convoquer l'assemblée générale avant le 3 mai 2018 et d'avoir fait l'erreur de virer sur son compte bancaire le salaire du gardien de la copropriété, mais qu'il est établi que Mme [X] avait été valablement convoquée à l'assemblée générale et qu'elle ne justifie pas d'un préjudice particulier à l'appui de sa demande de dommages et intérêts pour fautes commises par le syndic,
- que la procédure initiée par Mme [X] n'est pas abusive,
- que c'est le syndic qui succombe et doit être condamné aux dépens.
La SARL AGIRA et le syndicat des copropriétaires ont relevé appel de ce jugement, le 25 septembre 2019, en vue de sa réformation, en ce qu'il a :
- prononcé l'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018 portant désignation du syndic la SARL AGIRA,
- débouté le syndicat des copropriétaires et la SARL AGIRA de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- débouté le syndicat des copropriétaires et la SARL AGIRA de leur demande d'amende civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL AGIRA à payer à Mme [X] épouse [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL AGIRA aux dépens,
- dispensé Mme [X] épouse [L] de toute participation aux frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- omis de statuer sur la demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée par la SARL AGIRA contre Mme [X] épouse [L].
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 6 décembre 2022, la société Foncia les remparts (anciennement SARL AGIRA) et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour :
- de prendre acte de l'intervention volontaire par reprise d'instance de M. [E] [L] héritier de Mme [X],
- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018,
Vu le caractère définitif de la 11e résolution de l'assemblée générale du 4 juin 2019,
- de dire et juger irrecevable la demande en annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée du 30 mai 2018 à défaut d'intérêt à agir,
A titre subsidiaire si le moyen d'irrecevabilité était écarté,
- de dire et juger que la modification de la durée du mandat de syndic telle que votée par l'assemblée générale ne résulte que des pouvoirs d'appréciation et de modification de l'assemblée générale,
- de dire et juger que le défaut de mise en concurrence du syndic suffit (sic) à voir prononcer l'annulation de la résolution n° 9,
- de débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu qu'aucune faute ne pouvait être imputée à la SARL AGIRA devenue Foncia les remparts,
- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires et la SARL AGIRA devenue Foncia les remparts, de leurs demandes à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et d'amende civile,
- de condamner Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires et à la SARL AGIRA devenue Foncia les remparts, la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile,
- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL AGIRA devenue Foncia les remparts, à payer à Mme [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'instance,
- de condamner M. [L] à payer tant au syndicat des copropriétaires qu'à la société Foncia les remparts la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers de l'instance,
- de dire n'y avoir lieu à application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de Mme [X].
La société Foncia les remparts et le syndicat des copropriétaires font essentiellement valoir :
- que si suite à une difficulté matérielle due à une panne informatique (pièces 11 à 13) le syndic n'avait plus qualité lors de la tenue de l'assemblée, tel n'était pas le cas lors de la convocation ce que pouvait ignorer Mme [X] qui avait reçu la convocation à l'assemblée antérieurement à sa requête afin de désignation de l'administrateur judiciaire, que maître [P] lui-même avait estimé que sa mission prenait fin de facto et renonçait à cette dernière (pièces 6 et 7),
- que par des conclusions tardives, rejetées comme étant postérieures à la clôture, par le tribunal, Mme [X] soulevait divers autres moyens quant à la prétendue régularité du procès-verbal ou la tenue des débats et la validité des pouvoirs, que le tribunal ne s'est pas livré à une analyse de ces éléments, qui en toute hypothèse seront rejetés par la cour,
- que le mandat de syndic résulte de la huitième résolution de l'assemblée générale du 3 mai 2017 dont il résulte que : « l'assemblée générale des copropriétaires nomme pour un an jusqu'à la date de la prochaine assemblée générale le mandat de syndic de la SARL AGIRA ou la deuxième assemblée générale statuant en application de l'article 25 sur le mandat lui-même. », qu'ainsi le mandat de syndic était régulièrement établi pour une période d'une année prenant effet le 3 mai 2017 venant à expiration le 30 juin 2018, que si par extraordinaire la cour retenait la durée du mandat de syndic telle que figurant sur le contrat et retenait uniquement la période d'un an à compter du 3 mai 2017 jusqu'à la date d'anniversaire soit le 3 mai 2018, force est de constater que, à la date de la convocation le mandat du syndic était valide, l'assemblée générale ayant été convoquée le 27 avril 2018,
- que la désignation de Me [P] a manifestement été obtenue de manière frauduleuse, à une époque où Mme [X] était convoquée à l'assemblée générale,
- qu'en cause d'appel, Mme [X] croit pouvoir se prévaloir d'une prétendue violation des dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et affirme que le syndic de la copropriété n'aurait pas soumis au vote la question de l'ouverture d'un compte bancaire séparé de la copropriété, que cette question qui n'a fait l'objet d'aucune discussion devant le premier juge, cette question ne figurant ni dans l'assignation introductive d'instance, ni dans les conclusions en réponse qui ont été rejetées comme tardives par le tribunal, qu'au-delà du fait que cette prétention constitue en conséquence une demande nouvelle irrecevable en cause d'appel, la cour rejettera l'argumentation de Mme [X], que selon convention du compte courant en date du 28 juin 2016 (Pièce 23) il a été ouvert un compte au nom de la copropriété,
- que la confirmation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018, au cours de l'assemblée générale suivante tenue le 4 juin 2019, non contestée, rend irrecevable la demande tendant à l'annulation de la résolution n° 9, puisqu'il n'y a plus d'intérêt à agir,
- subsidiairement, que le texte ne prévoit pas de sanction particulière à défaut de mise en concurrence du syndic, que s'agissant de la durée du contrat de syndic il est admis que l'assemblée générale est en droit d'amender ou améliorer, sans les dénaturer, les résolutions qui lui sont soumises, que la modification de la durée est intervenue à l'initiative des copropriétaires présents,
- que dans le cadre de la mise en cause de la responsabilité, il est nécessaire d'établir une faute, un préjudice et un lien de causalité entre ces deux éléments, ce que ne fait pas Mme [X],
- qu'au contraire le caractère abusif de l'action de Mme [X] résulte de la chronologie même des faits,
- qu'en première instance, Mme [X] ne formait aucune demande contre le syndicat des copropriétaires, choisissant pour cible, le syndic, qu'ainsi aucune condamnation ne peut prospérer contre le syndicat des copropriétaires.
Dans ses conclusions de reprise d'instance déposées et notifiées par le RPVA le 23 juin 2021, M. [E] [L] demande à la cour :
Vu l'article 373 du code de procédure civile,
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,
Vu l'ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance de Grasse le 11 mai 2018,
Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 3 septembre 2019,
Vu les pièces produites aux débats,
- de lui donner acte de la reprise volontaire de ladite instance, effectuée conformément à l'article 373, alinéa 1er, du code de procédure civile, en sa qualité de seul héritier de Mme [G] [X] épouse [L], décédée,
- de dire et juger que Mme [X] épouse [L] n'a pas été destinataire de la déclaration d'appel en violation des dispositions de l'article 902 du code de procédure civile,
- d'infirmer le jugement du 3 septembre 2019 en ce qu'il a débouté Mme [X] de sa demande tendant à voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 30 mai 2018 et statuant à nouveau,
- de dire et juger qu'en l'état de la désignation par l'ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance de Grasse le 11 mai 2018 d'un administrateur provisoire de la copropriété, l'assemblée générale fixée le 30 mai 2018 ne pouvait pas être tenue en dehors de la présence de l'administrateur judiciaire et de la mission confiée à l'administrateur désigné,
- de constater l'absence de pouvoir du syndic en raison de l'expiration de son mandat,
- de dire et juger que l'assemblée générale fixée le 30 mai 2018 est donc entachée de nullité,
- de prononcer l'annulation, dans son intégralité de l'assemblée générale qui s'est tenue le 30 mai 2018 et donc de toutes les résolutions,
- de dire et juger que le jugement frappé d'appel du 3 septembre 2019 a totalement passé sous silence la demande faite par Mme [X] épouse [L] dans son exploit introductif d'instance en date du 24 juillet 2018 sur le fondement des dispositions de l'article18-II de la loi du 10 juillet 1965,
- de dire et juger qu'il résulte des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile que le jugement doit être motivé, ce qui est prescrit par ce texte devant être observé à peine de nullité (article 458 code de procédure civile),
- d'infirmer le jugement du 3 septembre 2019 qui n'a pas statué sur la demande faite en application des dispositions de l'article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 et statuant à nouveau,
- d'ordonner l'annulation du mandat de syndic faute d'avoir soumis à l'assemblée générale la question de l'ouverture d'un compte séparé,
- de confirmer le jugement du 3 septembre 2019 en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018 pour violation des articles 3, 11-14° et 29 du décret du 17 mars 1967,
- de confirmer le jugement du 3 septembre 2019 en ce qu'il a :
- débouté le syndicat des copropriétaires et la SARL AGIRA de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- débouté le syndicat des copropriétaires et la SARL AGIRA de leur demande d'amende civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL AGIRA à verser à Mme [G] [X] épouse [L] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile,
- condamné la SARL AGIRA aux entiers dépens,
- dispensé Mme [G] [X] épouse [L] de toute participation aux frais de la présente procédure en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- de débouter le syndicat des copropriétaires et la SARL AGIRA de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- de dire et juger qu'il sera dispensé de toute participation aux frais de la procédure d'appel en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- de condamner la SARL AGIRA à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il soutient en substance outre les moyens figurant dans le dispositif de ses conclusions repris ci-dessus :
- que dans leurs écritures les appelants affirment que le syndic n'avait plus qualité lors de l'assemblée générale du 30 mai 2018, ce qui constitue un aveu judiciaire au sens de l'article 1383-2 du code civil,
- que le tribunal dans son jugement frappé d'appel, comme la cour d'appel, ne sont saisis que des demandes relatives à l'assemblée générale du 30 mai 2018, à l'exclusion de toute autre demande ou assemblée générale,
- qu'en application de l'article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 la méconnaissance par le syndic de son obligation d'ouvrir un compte séparé entraine la nullité de plein droit à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation, qu'il est de jurisprudence constante que le mandat du syndic est frappé de nullité faute d'avoir soumis à l'assemblée générale la question de l'ouverture d'un compte séparé,
- que c'est par une parfaite application des textes que le premier juge a annulé la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018,
- que le syndic a accumulé les fautes et erreurs professionnelles d'une part en ayant omis de convoquer l'assemblée générale avant le 3 mai 2018, ce qui a été relevé dans l'ordonnance présidentielle rendue le 11 mai 2018 et le jugement frappé d'appel en date du 3 septembre 2019, d'autre part, le 27 juin 2017 le même syndic a fait l'erreur de virer sur le compte bancaire de Mme [X] le salaire de Mr. [S], gardien de la copropriété, une telle erreur n'étant jamais arrivée avec les anciens syndics, que ces erreurs engagent la responsabilité professionnelle du syndic, raison pour laquelle il n'agit pas contre le syndicat des copropriétaires mais uniquement contre le syndic sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 22 novembre 2022.
L'ordonnance de clôture a été révoquée avec l'accord des parties, pour accepter les dernières conclusions déposées le 6 décembre 2022 et une nouvelle clôture est intervenue le 6 décembre 2022, avant l'ouverture des débats.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties étant représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient de donner acte à M. [E] [L] de la reprise volontaire de l'instance en sa qualité de seul héritier de Mme [G] [X], décédée.
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Le dispositif des conclusions des appelants ne contient aucune demande tendant à l'irrecevabilité de demandes nouvelles pourtant évoquées dans le corps de leurs conclusions, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Quant au dispositif des conclusions de l'intimé, il comporte des demandes de « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie. De même ce dispositif ne contient pas de demande de dommages et intérêts pour faute du syndic, ni de demande d'infirmation du jugement sur ce point, même si des fautes du syndic sont évoquées dans les motifs des conclusions, si bien que le jugement sera confirmé sur ce point comme réclamé par les appelants.
Au final, la cour n'est donc saisie que des demandes suivantes :
- nullité de l'assemblée générale du 30 mai 2018,
- subsidiairement, nullité de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018,
- demande de dommages et intérêts dirigée contre Mme [X] sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile,
- demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 30 mai 2018
Selon les dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Mme [X] était absente et non représentée au cours de cette assemblée générale. Cette prétention est fondée sur :
- l'absence de pouvoir du syndic en raison de l'expiration de son mandat,
- l'annulation du mandat du syndic en application de l'article18-II de la loi du 10 juillet 1965, faute d'avoir soumis à l'assemblée générale la question de l'ouverture d'un compte séparé.
Il ressort des pièces de la procédure que la SARL AGIRA a été désignée en qualité de syndic par l'assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2017 pour une durée « d'un an et jusqu'à la date de la prochaine assemblée générale ' ou à la deuxième assemblée générale statuant en application de l'article 25 ' ».
Le contrat de syndic signé au cours de cette même assemblée générale, précise que le contrat est signé pour la durée d'une année, à compter du 3 mai 2017 jusqu'au 30 juin 2018.
Il est justifié que la convocation à l'assemblée générale litigieuse du 30 mai 2018 a été adressée par la SARL AGIRA par lettre recommandée avec accusé de réception comportant un cachet de la Poste du 27 avril 2018, soit à une époque où le mandat du syndic était toujours en cours, s'agissant d'une condition de la validité de la convocation à l'assemblée générale.
Le fait qu'un administrateur judiciaire ait été désignée sur requête déposée par Mme [X], ne peut avoir d'effet sur le mandat du syndic, toujours en cours, en tout état de cause à la date de la convocation de l'assemblée générale litigieuse, ainsi qu'en a convenu l'administrateur judiciaire désigné, par mail adressé au syndic, le 2 juin 2018.
Quant à la question de l'ouverture du compte séparée, elle est régie par l'article 18-II de la loi du 10 juillet 1965, qui impose au syndic à peine de nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation :
- « d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat,'. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci'.,
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2'. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ».
Il est constaté d'une part que cet article n'impose pas au syndic de soumettre à l'assemblée la question de l'ouverture d'un compte séparé, d'autre part que le syndicat des copropriétaires a produit des pièces permettant de s'assurer qu'une « convention de compte courant copropriété » a été signée par le syndic, le 29 juin 2016.
La demande tendant à la nullité de l'assemblée générale du 30 mai 2018 sera donc rejetée et le jugement appelé, confirmé sur ce point.
Sur la demande de nullité de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018
Il s'agit de la résolution en vertu de laquelle la SARL AGIRA a été désignée syndic pour une durée de trois ans, en contravention avec les dispositions de l'article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, selon lesquelles l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Les appelants soutiennent qu'il n'y a plus d'intérêt à réclamer cette annulation, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires, postérieure du 4 juin 2019, non contestée, a confirmé cette désignation, tandis que l'intimé oppose que c'est par une parfaite application des textes que le premier juge a annulé la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018, au motif que la convocation ne prévoyait une désignation que pour une durée d'un an.
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir.
L'article 31 du même code énonce :"L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé."
Ainsi, l'intérêt à agir doit être apprécié au moment de l'introduction de la demande en justice et l'existence du droit invoqué par le demandeur ou par le défendeur n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès.
Il est démontré que la convocation à l'assemblée générale du 30 mai 2018 ne prévoyait le vote sur la signature du contrat de syndic proposé par la SARL AGIRA que pour une durée d'un an, alors que l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2018 l'a désignée pour une durée de trois ans, s'agissant d'un élément essentiel.
Sont versés aux débats par les appelants :
- le procès-verbal d'assemblée générale du 4 juin 2019, aux termes duquel l'assemblée générale des copropriétaires a voté à la majorité de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, « de confirmer le résultat de la résolution n° 9 de l'assemblée du 30 mai 2018, tant sur le montant des honoraires de gestion (24 200 euros) que sur la durée du mandat (3 ans) »,
- l'accusé de réception signé par Mme [X], de notification de ce procès-verbal, le 21 juin 2019.
L'intimé affirme seulement que la présente juridiction n'est saisie que de l'assemblée générale du 30 mai 2018 et pas d'une autre assemblée.
Il ressort de la confrontation de ces pièces, que la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018 a été confirmée par l'assemblée générale postérieure, laquelle n'a pas été contestée, si bien qu'une annulation de cette résolution irrégulièrement adoptée le 30 mai 2008 serait dépourvue d'effet, ce qui doit conduire au débouté de la demande, qui était bien recevable au moment de l'introduction de l'instance.
M. [L] sera donc débouté de sa demande tendant à l'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018 et le jugement appelé infirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêt sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile
Selon les dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Au regard du fondement exclusif de la demande des appelants sur ledit article qui concerne l'amende civile, le syndicat des copropriétaires et à la SARL AGIRA devenue Foncia les remparts, seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts, dirigée de surcroît contre Mme [X], décédée.
Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de l'infirmation sur la seule annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018, en raison du vote intervenu au cours d'une assemblée générale postérieure, il convient de confirmer le jugement appelé dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que la dispense de toute participation aux frais de la procédure en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
En cause d'appel, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et de les débouter de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.
Aux termes des derniers alinéas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
M. [L], ne voyant pas ses prétentions fondées en cause d'appel, ne peut se prévaloir de ces dispositions et en sera débouté.
PAR CES MOTIFS
Donne acte à M. [E] [L] de la reprise volontaire de l'instance en sa qualité de seul héritier de Mme [G] [X], décédée ;
Infirme le jugement appelé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018 portant désignation du syndic la SARL AGIRA ;
Confirme le jugement appelé pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
Déboute M. [E] [L] de sa demande tendant à l'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2018 portant désignation du syndic la SARL AGIRA ;
Y ajoutant,
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel ;
Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [E] [L] de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la procédure d'appel en application de l'article 10-1derniers alinéas de la loi du 10 juillet 1965.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
