COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 26 JANVIER 2023
lv
N° 2023/ 35
N° RG 19/13969 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE2RF
SARL CITYA SANARY IMMOBILIER
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
SCI TAYLOR SHUN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
l'AARPI CABINET LACOMBE-BRISOU-CAMUSO
Me Olivier PEISSE
Me Aurélie GUILBERT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 27 Août 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 1117004035.
APPELANTE
SARL CITYA SANARY IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant en exercice
représentée par Me Isabelle LACOMBE-BRISOU de l'AARPI CABINET LACOMBE-BRISOU-CAMUSO, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son administrateur judiciaire en exercice, Madame [R] [D], domiciliée [Adresse 2]
représenté par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON
SCI TAYLOR SHUN, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant en exercice
représentée par Me Aurélie GUILBERT, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire
***
EXPOSE DU LITIGE
La SCI TAYLOR SHUN est propriétaire du lot n° 1 dans l'immeuble sis [Adresse 1]) et soumis au statut de la copropriété.
Par ordonnance de référé en date du 19 novembre 2010, le syndicat des copropriétaires a été condamné à faire effectuer dans les trois mois de la signification de l'ordonnance divers travaux et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, ainsi qu'à payer à M. [O], également copropriétaire, la somme de 1.223,80 € outre 800 € au titre des frais irrépétibles.
Par jugement du 17 avril 2012, le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [O], à ce titre, la somme de 10.000 €.
Par ordonnance de référé du 6 septembre 2016, Me [R] [D] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire avec mission de:
- procéder au recouvrement forcé à l'encontre des copropriétaires des sommes allouées à M. [O] par l'ordonnance de référé du 19 novembre 2010 et par la décision du juge de l'exécution du 17 avril 2012,
- reverser à M.[O] les sommes recouvrées.
Exposant que la SCI TAYLOR SHUN n'a pas réglé sa quote-part des sommes dues en exécution des décisions rendues, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son administrateur judiciaire en exercice, Mme [R] [D], l'a fait assigner, par acte du 13 décembre 2017, devant le tribunal d'instance de Toulon, en paiement d'une somme principale de 3.686,60 €.
La SCI TAYLOR SHUN a alors appelé en garantie la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER, es qualité de syndic.
Par jugement contradictoire en date du 27 août 2019, le tribunal d'instance de Toulon a:
- constaté la créance du syndicat des copropriétaires née de la décision du 17 avril 2012 condamnant celui-ci à verser 10.000 € de liquidation d'astreinte ainsi que 1.500 € et les dépens en faveur de M. [Z] [O],
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à l'encontre de la SCI TAYLOR SHUN, le quantum de sa créance n'étant pas précisément déterminé et voté en assemblée générale,
- déclaré la responsabilité du cabinet CITYA engagée tant à l'encontre du syndicat des copropriétaires que chacun des copropriétaires en application de l'article 1992 du code civil,
En conséquence,
- condamné le cabinet CITYA SANARY à garantir chaque copropriétaire poursuivi en paiement de la créance née du jugement du 17 avril 2012,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et le cabinet CITYA SANARY à la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration en date du 30 août 2019, la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 avril 2020, la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER demande à la cour de:
- recevoir la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER en son appel,
- réformer le jugement du tribunal d'instance de Toulon du 27 août 2019,
Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile,
- dire et juger qu'à partir du moment où la demande principale du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI TAYLOR SHUN était rejetée, aucune condamnation ne pouvait être prononcée à l'encontre de la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER que ce soit au profit du syndicat des copropriétaires, qui n'a formulé aucune demande à l'encontre du Cabinet CITYA SANARY, qu'au profit de la SCI TAYLOR SHUN, qui ne formulait de demande de garantie à l'encontre de la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER qu'à titre subsidiaire, et encontre moins au profit de ' chaque copropriétaire', qui n'étaient pas dans la procédure,
- dire et juger l'appel en garantie formulée par la SCI TAYLOR SHUN à l'encontre du cabinet CITYA SANARY sans objet,
Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,
- dire et juger qu'il n'est pas prouvé que des fautes auraient été commises par la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER en qualité de syndic dans l'accomplissement de sa mission, ni de l'existence d'un préjudice direct et certain en découlant pour la SCI TAYLOR SHUN,
- dire et juger que dans le cadre de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 21 mars 2012, le quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice 2011 du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011, a été donné à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, l'exonérant de toute responsabilité dans le cadre de sa gestion sur le point litigieux,
- débouter la SCI TAYLOR SHUN et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner la SCI TAYLOR SHUN à payer à la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI TAYLOR SHUN aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au visa des articles 4 et 5 du code de procédure civile, elle fait grief au premier juge d'avoir retenu que sa responsabilité était engagée à l'égard du syndicat des copropriétaires et de chacun des copropriétaires alors que:
- elle a été appelée en cause par la SCI TAYLOR SHUN qui souhaitait être relevée et garantie en cas de condamnation mais aucune demande n'était formulée à son encontre par le syndicat des copropriétaires,
- le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses demandes dirigées à l'encontre de la SCI TAYLOR SHUN,
- aucun autre copropriétaire n'était partie au procès,
- à partir du moment où la demande principale du syndicat à l'encontre de la SCI TAYLOR SHUN était rejetée, l'appel en garantie formée par cette dernière à son encontre devenait sans objet,
- aucune condamnation ne pouvait être prononcée à son encontre et encore moins au profit de ' chaque copropriétaire' qui n'était pas dans le procédure.
En tout état de cause, elle conteste avoir commis une quelconque faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de la SCI TAYLOR SHUN aux motifs que:
- il n'existe aucune carence ou inaction fautive du syndic en raison du retard mis dans l'exécution des travaux ordonnés par ordonnance du 19 novembre 2010:
* les travaux devaient être réalisés pour le 1er mars 2011 et ont été achevés le 17 octobre 2011,
* les travaux ont été votés à l'unanimité lors de l'assemblée générale du 24 mai 2011,
* le syndic élu était auparavant la SAS JJ qui avait cédé ses actions à la SAS CITYA IMMOBILIER et ce n'est que lors de l'assemblée générale du 21 mars 2012, qu'elle a été désignée comme syndic,
* la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été retenue par le juge de l'exécution en ce que ce dernier n'a pas pu se prévaloir d'une cause étrangère pour justifier le retard dans l'exécution des travaux,
* pour sa part, elle a uniquement à prouver l'absence de faute mais non une cause étrangère, ce qui est le cas en l'espèce compte tenu des difficultés rencontrées et qui sont justifiées, outre les diligences effectuées,
- un administrateur provisoire a été désigné uniquement en raison du refus des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 9 mai 2012, de régler leur quote-part de charges au titre de l'astreinte fixée par le juge de l'exécution.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son administrateur judiciaire en exercice, Mme [R] [D], suivant ses dernières conclusions signifiées le 26 février 2020, demande à la cour de:
- réformer le jugement entrepris rendu par le tribunal d'instance' de Toulon en date du 27 août 2019,
- rejeter toutes les demandes formulées par la SCI TAYLOR SHUN à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1],
- condamner la SCI TAYLOR SHUN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 3.686,60 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 septembre 2017,
- condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Il expose que:
- Mme [D] a été légalement habilitée à recouvrer la créance au nom du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI TAYLOR SHUN, en l'état de deux condamnations exécutoires prononcées à l'encontre du syndicat et qui n'ont pas été contestées,
- il s'agit pour l'administrateur d'honorer par paiement lesdites condamnations et donc de faire participer selon les millièmes les copropriétaires dont la SCI TAYLOR SHUN au paiement de la dette,
- il justifie que la quote-part de cette dernière est de 25/85millièmes, à savoir une somme restant due de 3.686, 602 €.
Il soutient, que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, l'action du syndicat n'est pas conditionné par une autorisation préalable de l'assemblée générale, sous peine de vider la mission de l'administrateur potentiellement de toute substance et que par ailleurs, la source du recouvrement réside dans des condamnations du syndicat, de sorte que l'action en recouvrement des sommes litigieuses ne saurait être conditionnée à une autorisation préalable de l'assemblée générale.
La SCI TAYLOR SHUN, par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2020, demande à la cour de:
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Toulon du 27 août 2019 en ce qu'il a rejeté la demande principale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son administrateur judiciaire en exercice, Mme [R] [D], de condamnation de la SCI TAYLOR SHUN à régler la somme de la somme de 3.686,60 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 septembre 2017,
à la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Toulon du 27 août 2019 en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER à l'égard de la SCI TAYLOR SHUN,
- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Toulon du 27 août 2019 en ce qu'il a condamné la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER à garantir la SCI TAYLOR SHUN en paiement des condamnations prononcées à son encontre au titre de la créance née du jugement du 17 avril 2012,
- débouter la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions présentées en cause d'appel,
Dans l'hypothèse d'un appel incident du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1],
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SARL CITYA IMMOBILIER, venant aux droits de la SAS JPP, en sa qualité de syndic, à relever et garantir la SCI TAYLOR SHUN de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par l'arrêt à intervenir,
- octroyer à la SCI TAYLOR SHUN les plus larges délais de paiement,
- en toute hypothèse, condamner tous succombants à payer à la SCI TAYLOR SHUN la somme de 3.600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance et d'appel.
Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires, elle soutient qu'aucune assemblée générale des copropriétaires ne s'est prononcée sur le montant exact de l'appel de fonds permettant de régler le montant des condamnations au profit de M. [O], que le premier juge a donc retenu, à juste titre, que le syndicat ne justifiait pas de quantum de sa créance à son encontre, quantum qui n'a été voté en assemblée générale. En tout état de cause, elle estime que la somme réclamée par le syndicat est erronée et qu'au regard des pièces, sa quote-part ne saurait excéder la somme de 2.848,71 €.
Elle conclut par ailleurs au bien fondé de son appel en garantie formulé à l'encontre du syndic CITYA SANARY IMMOBILIER, dont la carence et l'inaction fautive ont conduit les travaux, ordonnés par l'ordonnance de référé du 19 novembre 2010, à être exécutés avec retard et, par là, après l'expiration du délai accordé par cette décision.
Elle fait ainsi valoir que:
- il appartenait au syndic de régulariser un appel de fonds urgent et de convoquer une assemblée générale extraordinaire,
- de telles diligences n'ont pas été accomplies dans un délai raisonnable, en ce que les travaux n'ont été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 24 mai 2011, soit trois mois après l'expiration du délai imparti
- cette inaction du syndic a conduit le juge de l'exécution à liquider l'astreinte à la somme de 10.000 €,
- elle a subi un préjudice financier, à savoir sa quote-part sur l'appel de fonds permettant de régler M. [O] des condamnations au titre de l'astreinte,
- si l'appel de fonds avait été régularisé dans les délais requis, les travaux auraient été exécutés en temps et en heure, et l'astreinte n'aurait pas été liquidée.
Elle ajoute que l'appelante ne peut s'exonérer de sa responsabilité en soutenant que:
- elle n'était pas syndic alors qu'il est clairement établi qu'elle vient aux droits de la SAS JPP, de sorte le syndicat n'a pas révoqué cette dernière et mandaté un nouveau syndic, en la personne du cabinet CITYA qui ne peut se retrancher derrière la responsabilité de son prédécesseur, de qui elle a repris les droits et obligations,
- il a été donné quitus au syndic pour sa gestion au titre de l'année 2011 lors de l'assemblée générale du 21 mars 2012, alors que le jugement du juge de l'exécution a été rendu postérieurement et que le quitus perd son effet exonératoire pour les actes non portés à la connaissance de l'assemblée générale.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 8 novembre 2022.
MOTIFS
Sur la demande en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI TAYLOR SHUN
Le syndicat des copropriétaires, représentée par son administrateur judiciaire en exercice, Mme [R] [D], sollicite la condamnation de la SCI TAYLOR SHUN au paiement de la somme de 3.686,60 € représentant sa quote-part due au titre des deux condamnations exécutoires prononcées à l'encontre du syndicat et plus particulièrement:
- l'ordonnance de référé en date du 19 novembre 2010 condamnant le syndicat des copropriétaires à faire effectuer des travaux dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ainsi qu'à payer à M. [O], également copropriétaire, une somme de 1.223,80 € avec intérêts de retard, outre 800 € au titre de ses frais irrépétibles et les dépens,
- le jugement du juge de l'exécution du 17 avril 2012 liquidant l'astreinte fixée par la décision susvisée à la somme de 10.000 € et condamnant ainsi le syndicat à payer cette somme à M. [O], outre une indemnité de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Il est, par ailleurs, constant que par ordonnance de référé en date du 6 septembre 2016, à la demande de M.[O], Mme [R] [D] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 1] avec pour mission de:
- procéder au recouvrement forcé à l'encontre des copropriétaires des sommes allouées à M. [O] par la décision du 17 avril 2012 du juge de l'exécution et par l'ordonnance de référé du 19 novembre 2010,
- reverser à M.[O] les sommes recouvrées.
Cette désignation a été effectuée au visa de l'article 49 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, qui dispose que, ' Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés au V de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété.
L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret (...)'.
Il s'ensuit que Mme [D] a été désignée en vue d'honorer par paiement les condamnations par les deux décisions judiciaires susvisées et en conséquence, pour recouvrer, à l'encontre de chacun des copropriétaires dont la SCI TAYLOR SHUM les sommes dues en fonction de leurs tantièmes dans la copropriété.
Dès lors, la mission confiée à l'administrateur provisoire ne saurait être conditionnée à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, sauf à la vider de toute substance et à conditionner, l'action en recouvrement à l'encontre des copropriétaires tenus de régler les condamnations du syndicat en vertu de décisions de justice exécutoires, à l'approbation des copropriétaires.
Dès lors, Mme [D] est légalement habilitée à recouvrer, pour le compte du syndicat des copropriétaires, de façon forcée à l'encontre des copropriétaires des sommes allouées à M. [O] par la décision du 17 avril 2012 du juge de l'exécution et par l'ordonnance de référé du 19 novembre 2010.
En conséquence, c'est à tort que le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement aux motifs qu'aucune assemblée générale ne s'est prononcée sur le montant exact de l'appel de fonds permettant de régler les condamnations au profit de M. [O] et que dans ces conditions, il ne justifiait pas du quantum de sa créance.
Sur le montant réclamé, il est justifié que:
- le montant total des condamnations prononcées par les deux décisions s'élève à 13.523,80 € ( 1.223,80 +800 + 10.000+ 1.500) outre les dépens, montant duquel il convient de déduire une somme de 1.178,52 € versée par le syndic CITYA au conseil de M. [O], soit un solde de 12.534,43 € , au regard de l'appel de fonds de l'administrateur provisoire du 27 janvier 2017 et non utilement contesté par la SCI TAYLOR SHUN,
- l'immeuble [Adresse 1] comprend 5 copropriétaires totalisant 110 tantièmes de parties communes et la SCI TAYLOR SHUN détient 25/110 tantièmes,
- les 25/110 millièmes de M. [O] ont été retirées, de sorte que la quote-part de la SCI TAYLOR SHUN s'élève à 25/85 tantièmes, soit 3.686,60 €.
Celle-ci sera donc condamnée au paiement de cette somme, qui produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 septembre 2017.
La SCI TAYLOR SHUN sollicite, à titre subsidiaire, les plus larges délais de paiement. Or, elle ne produit strictement aucune pièce sur sa situation financière, ne permettant pas à la cour d'apprécier sa capacité à apurer sa dette dans les délais légaux, étant observé qu'elle a de fait déjà bénéficié des plus larges délais de paiement, la mise en demeure qui lui a été adressée datant de plus de cinq ans.
Sur la responsabilité de la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER
Il y a lieu de constater que c'est à tort que le premier juge a:
- déclaré la responsabilité du cabinet CITYA engagée tant à l'encontre du syndicat des copropriétaires que chacun des copropriétaires en application de l'article 1992 du code civil,
En conséquence,
- condamné le cabinet CITYA SANARY à garantir chaque copropriétaire poursuivi en paiement de la créance née du jugement du 17 avril 2012,
alors que:
- le syndicat des copropriétaires ne formulait aucune demande à l'encontre du Cabinet CITYA devant le tribunal et n'en présente pas davantage devant en cause d'appel,
- aucun copropriétaire, à l'exception de la SCI TAYLOR SHUN , n'était partie à la procédure, de sorte qu'aucune condamnation au profit de ' chaque copropriétaire ' n'était susceptible d'être prononcée.
Le jugement sera en conséquence infirmé sur ces points.
Sur le fondement de l'article 1240, la SCI TYALOR SHUN recherche la responsabilité de l'appelante, en sa qualité de syndic, sollicitant sa condamnation à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure, à savoir la somme de 3.686,60 € au bénéfice du syndicat des copropriétaires.
Elle soutient que la carence et l'inaction fautive du syndic ont conduit à l'inexécution des travaux, ordonnés par l'ordonnance de référé du 19 novembre 2010, à être exécutés avec retard, ce qui a conduit le juge de l'exécution à liquider l'astreinte ordonnée par le juge des référés à la somme de 10.000 €.
Il appartient en conséquence au copropriétaire de rapporter la preuve d'une faute commise dans l'accomplissement de sa mission et de l'existence d'un préjudice en lien direct et certain avec cette faute.
En l'espèce, l'ordonnance initiale concernant la réalisation des travaux a été signifiée le 1er décembre 2010 au syndicat des copropriétaires qui disposait en conséquence d'un délai jusqu'au 1er mars 2011 pour exécuter les travaux.
Il n'est pas contesté que lesdits travaux ont été achevés le 17 octobre 2011.
Il ressort cependant des pièces produites que la SARL CIYTA SANARY IMMOBILIER, qui en sa qualité de syndic professionnel ne pouvait ignorer le délai imparti pour exécuter l'ordonnance de référé, ni les conséquences du prononcé d'une astreinte, n'a fait porter la question de ces travaux qu'à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire qui s'est tenue le 24 mai 2011 et à la suite de laquelle l'appel de fonds a pu intervenir le 15 juin 2011.
En d'autres termes, le syndic a attendu près de trois mois après l'expiration du délai pour effectuer les travaux pour se préoccuper de cette question lors d'une assemblée générale ordinaire, alors que l'astreinte avait commencé à courir.
Il lui appartenait pourtant de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de procéder de faire voter lesdits travaux et par là à un appel de fonds pour travaux urgents.
Cette inaction fautive est à l'origine du retard pris dans l'accomplissement des travaux et a conduit le juge de l'exécution à liquider l'astreinte, dans son jugement du 17 avril 2012.
Ce manquement est à l'origine d'un préjudice direct pour la SCI TAYLOR SHUN en ce que si les travaux avaient été exécutés dans les délais impartis, l'astreinte n'aurait pas été liquidée.
C'est en vain que l'appelante se prévaut:
- du quitus qui lui a été donnée pour sa gestion au titre de l'exercice 2011 lors de l'assemblée générale du 21 mars 2012 alors que la condamnation prononcée par le juge de l'exécution n'était pas intervenue et n'était pas portée à la connaissance de l'assemblée générale,
- d'un changement de syndic, alors qu'en réalité l'appelante vient purement et simplement aux droits de la SAS JPP par l'effet d'une simple opération commerciale et n'en est donc pas le successeur, étant souligné qu'elle intervenait déjà en qualité de syndic bien avant l'expiration du mandat du cabinet JPP.
Sa responsabilité est donc engagée. En revanche, le préjudice subi par la SCI TAYLOR SHUN ne peut pas s'élever à la totalité de la condamnation prononcée au profit du syndicat dans le cadre de la présente instance, à savoir la somme de 3.686,60 €.
En effet, cette somme n'est pas uniquement constituée des condamnations prononcées par le juge de l'exécution mais également par celles résultant de l'ordonnance de référé du 29 novembre 2010 condamnant le syndicat à payer à M. [O] une somme de 1.223,80 € avec intérêts de retard, outre 800 € au titre de ses frais irrépétibles et les dépens. En effet, la SCI TAYLOR SHUN se prévaut uniquement d'une faute dans l'exécution des travaux effectués avec retard.
En outre, le retard pris dans la réalisation desdits travaux ne peut être imputé entièrement à la carence du syndic dès lors qu'il ressort des pièces du dossier que d'autres circonstances sont également à l'origine d'un tel retard, plus particulièrement:
- l'interdiction de dresser des échafaudages pendant la période estivale,
- des difficultés rencontrées avec les entreprises.
Au regard des éléments, il y a lieu de retenir que l'inaction fautive du syndic qui a tardé à convoquer l'assemblée générale et par là à procéder aux appels de fonds correspondant, est à l'origine de la moitié de l'astreinte liquidée par le juge de l'exécution, à savoir une somme de 5.000 €.
En conséquence, la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER sera condamnée à relever et garantir la SCI TAYLOR SHUN à hauteur de la somme de 1.470 €.
( 12.534,43 € correspondant total restant dû au titre des condamnations -5.000 € = 7.534,43 € 25/85 tantièmes de 7.534, 43 € = 2.216 €, à savoir la part qu'aurait dû verser la SCI TAYLOR SHUN en l'absence de faute du syndic, soit un préjudice de 3.686- 2216= 1.470 €)
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal d'instance de Toulon en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Condamne la SCI TAYLOR SHUN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son administrateur judiciaire en exercice, Mme [R] [D] la somme de 3.686,60 €, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2017,
Condamne la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER à relever et garantir la SCI TAYLOR SHUN de cette condamnation à hauteur de 1.470 €,
Déboute la SCI TAYLOR SHUN de sa demande de délais de paiement,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la SCI TAYLOR SHUN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son administrateur judiciaire en exercice, Mme [R] [D] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL CITYA SANARY IMMOBILIER à payer à la SCI TAYLOR SHUN la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Fit masse des dépens de première instance et de la procédure d'appel qui seront supportés, d'une part par la la SCI TAYLOR SHUN à hauteur de 50% et, d'autre part par la SARL CITYA IMMOBILIER à hauteur de 50%.
Le greffier Le président
