COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 26 JANVIER 2023
lv
N° 2023/ 34
N° RG 19/13839 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE2CI
[P] [U]
C/
SARL ORIENTATION FONCIERE IMMOBILIERE (OFI)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SELARL LEGIS-CONSEILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance d'Antibes en date du 29 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11-19-0000.
APPELANT
Monsieur [P] [U]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Julien GAUTHIER de la SELAS CABINET D'AVOCATS GAUTHIER, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
SARL ORIENTATION FONCIERE IMMOBILIERE (OFI dont le siège social est , [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège
représentée par Me Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [P] [U] est propriétaire des lots n° 38,39, 75,87 et 94 correspondant à un appartement, une cave et deux garages au sein de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 2]. Reprochant au syndic en exercice, la SARL Orientation Foncière Immobilière dénommée ci-après OFI, différentes négligences dans l'exercice de sa mission, M. [P] [U] l'a faite assigner le 16 janvier 2019 devant le tribunal d'instance d'Antibes en exécution de travaux, remises en état des lieux et paiement de dommages-intérêts.
La SARL OFI a conclu principalement à l'irrecevabilité de la demande et subsidiairement à son rejet. Constatant notamment l'absence de préjudices particuliers, le tribunal selon jugement contradictoire du 29 juillet 2019 a :
'déclaré recevable l'action intentée par M. [P] [U] ;
'dit que M. [P] [U] ne démontre aucune faute personnelle de la SARL OFI à son encontre ni aucun préjudice personnel et direct ;
'débouté M. [P] [U] de son action ;
'dit que celle-ci est abusive ;
'condamné M. [P] [U] à payer à la SARL OFI les sommes de 500 € à titre de dommages-intérêts et de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;
'débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
'condamné M. [P] [U] aux dépens.
M. [P] [U] a régulièrement relevé appel de cette décision le 27 août 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 mai 2020 de:
vu l'article 1240 du code civil,
vu la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces versées aux débats,
'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'dire que le syndic OFI a commis de nombreuses fautes dans la gestion de la copropriété ;
'condamner le syndic OFI à payer à M. [P] [U] les sommes de :
*500 € par année pour la création fautive d'un parking deux roues,
*522,10 € au titre d'une mauvaise répartition des charges,
*248,07 € concernant l'installation du système vigik,
*308,53 € en remplacement d'un palmier arraché,
*110,52 € au titre de travaux de peinture,
*2000 € pour préjudice moral ;
'condamner le syndic au remboursement des frais de pose des arceaux à hauteur des tantièmes de charges générales que possède M. [P] [U] ;
' condamner le même au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner la SARL OFI aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.
Au soutien de son appel, M. [P] [U] fait valoir principalement que le syndic n'a adressé qu'une réponse lacunaire à son courrier du 15 octobre 2018, qu'il ne formule aucune demande nouvelle en appel mais seulement des moyens nouveaux, que les négligences du syndic lui causent un préjudice direct, qu'un copropriétaire a qualité et intérêt à veiller au respect du règlement de copropriété sans justifier d'un grief préalable, que le syndic a fait poser des arceaux de sa propre initiative sur le lot n° 65 constituant l'entrée de la copropriété, travaux ayant majoré ses charges, que 7 emplacements de parking ont été transformés en garages sans autorisation et que ses charges s'en trouvent également augmentées, qu'un parking 2 roues a été créé dans les mêmes conditions sur l'aire de retournement, que les charges issues du système vigik ont été mal imputées tout comme celles résultant des travaux d'entretien du portail et du jardin.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 26 février 2020, la SARL OFI demande à la cour de :
vu les articles 4, 9, 56 et 564 du code de procédure civile,
'dire que les demandes d'indemnités formulées par M. [P] [U] sont nouvelles et les déclarer irrecevables ;
'débouter M. [P] [U] de l'ensemble de ses demandes ;
'en tout état de cause, confirmer le jugement et y ajoutant :
'« dire et juger » que M. [P] [U] ne rapporte pas la preuve d'une faute commise par la SARL OFI et ne justifie d'aucun préjudice personnel et direct indépendant du préjudice éventuellement causé à l'ensemble des copropriétaires ;
'le débouter de l'ensemble de ses demandes ;
'le condamner à payer les sommes de 1000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive en appel et de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner M. [P] [U] aux dépens.
La SARL OFI soutient principalement que l'appelant procède par allégations mensongères en lecture de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 6 août 2018 qu'il n'a pas contestée, qu'il ne sollicite pas l'enlèvement des arceaux sur les places de parking, que les charges communes relatives aux garages dont il est propriétaire sont conformes aux tantièmes figurant au règlement de copropriété, qu'il en va de même pour l'installation du système vigik, qu'en principe le syndic n'est responsable que devant le syndicat dont il est le mandataire et non pas à l'égard d'un copropriétaire sauf faute générant un préjudice direct et personnel à ce copropriétaire et qu'ainsi le jugement doit être confirmé.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 8 novembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
Il est certain que les demandes de l'appelant ont évolué en cours de procédure puisqu'alors qu'il réclamait au tribunal l'enlèvement des arceaux des parkings, M. [P] [U] ne réclame plus devant la cour que le remboursement de leurs frais de pose ; tirant sans doute toutes conclusions utiles du jugement de débouté, il chiffre aujourd'hui poste par poste sa demande indemnitaire qui ne peut être considérée comme nouvelle puisque d'une part M. [P] [U] avait sollicité paiement de la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts et que d'autre part les prétentions
exprimées devant la cour sont en lien direct avec les demandes originaires.
Il en résulte, en lecture de l'article 566 du code de procédure civile, qu'aucune irrecevabilité n'est encourue.
Au fond :
Il est constant que le syndic, mandataire du syndicat qui l'a nommé à cette fonction, répond d'abord devant ce dernier de toute faute de gestion, qu'il a la qualité de tiers à l'égard des copropriétaires pris individuellement et que sa responsabilité extra contractuelle peut être engagée selon les principes généraux des articles 1240 et 1241 du code civil qui supposent la preuve d'une faute, d'une imprudence ou d'une négligence et d'un préjudice qui en soit la conséquence directe. Tel n'est pas le cas puisque le premier juge a exactement considéré par des motifs appropriés que :
-la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 6 août 2018 ne porte pas sur l'aménagement d'arceaux sur le lot n° 65 mais sur son acquisition auprès de la copropriété voisine [Adresse 4] sur lequel la copropriété [Adresse 3] dispose d'un droit de passage ; cette résolution a été rejetée et si le syndic, aux dires de l'appelant, a fait un usage détourné de ce lot qui n'appartient pas à la copropriété par la pose des arceaux litigieux, il n'excipe en rien d'un préjudice personnel et en tout cas n'explique pas en quoi il serait recevable à agir aux lieu et place de la copropriété voisine ;
-il ressort du courrier en réponse du 23 octobre 2018 de la SARL OFI qualifié de « lacunaire » par l'appelant que les arceaux sont abaissés, que les parkings aménagés le long de la servitude de passage sont donc libres d'accès à tous les résidents, qu'il s'agit de parkings visiteurs sur lesquels M. [P] [U] « laisse stationner en permanence son véhicule » (cf pièce n°7 de son dossier) ; la cour cherche en vain l'existence d'un préjudice quelconque pour ce dernier au demeurant fort silencieux sur son usage personnel de ces emplacements visiteurs ;
-la circonstance selon laquelle des parkings auraient été transformés en garages n'a pas modifié pour autant les tantièmes de charges communes affectées aux garages dont il est propriétaire et si une modification du règlement de copropriété a été refusée sur ce point par les assemblées générales, selon les dires de M. [P] [U] (cf conclusions page 9), il n'a élevé aucune contestation et ne peut sérieusement obtenir cette modification par le biais d'une action en responsabilité contre le syndic ;
-ce principe vaut également pour la répartition des charges relatives à l'aménagement du système vigik ou encore les frais d'entretien du jardin, du portail et de la réfection des peintures; en effet le créancier de charges est le syndicat et non pas le syndic pris à titre personnel ; or la contestation du décompte individuel de charges est sans objet avec le présent litige, sauf à soutenir avec audace qu'une imputation erronée, qui reste à démontrer en l'espèce, constitue une faute engageant nécessairement la responsabilité personnelle du syndic ; pour être complet, le syndic a modifié des états de dépenses lorsqu'une erreur lui a été signalée (cf pièces n° 5 et 6 du dossier de l'appelant);
-la création d'un parking sauvage deux roues empiétant un espace vert ou une aire de retournement ne résulte d'aucun élément factuel (constat, témoignages) et est contestée par la SARL intimée qui objecte à bon droit qu'il s'agit là encore d'un préjudice collectif.
Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.
***
Si l'appel est manifestement infondé, la SARL OFI ne justifie d'aucun préjudice particulier autre que celui d'avoir était contrainte de comparaître une nouvelle fois en justice et de supporter les frais afférents de conseil et de représentation.
Sa demande en paiement de dommages-intérêts est rejetée. En revanche il est fait droit à sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, M. [P] [U] est condamné aux dépens en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Déboute la SARL OFI de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive en appel ;
Condamne M. [P] [U] à lui payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Le condamne aux dépens d'appel.
Le greffier Pour le président empêché
