COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 26 JANVIER 2023
lv
N° 2023/ 32
N° RG 19/13569 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEZI6
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]
C/
[Y] [C]
SAS FONCIA C.G.I.
SA ALLIANZ EUROCOURTAGE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT
Me David VERANY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05652.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], dont le siège social est [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la SARL OFI (ORIENTATION FONCIERE ET IMMOBILIERE) dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEES
Madame [Y] [C]
demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Hadrien LARRIBEAU de la SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE
SAS FONCIA C.G.I., dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
représentée par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Anne SAMBUC, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
SA ALLIANZ EUROCOURTAGE Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège [Adresse 3]
représentée par Me David VERANY, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [Y] [C], venant aux droits de feue [T] [J], est propriétaire d'un local commercial au sein de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 2] à [Localité 5] (Alpes-Maritimes) ; ce local ayant fait l'objet d'infiltrations en provenance de parties communes en 2011 et 2012, [T] [J] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] et la SAS Foncia Cgi en paiement in solidum des sommes provisionelles de 8087,67 € et de 17'750 € ; le syndicat a appelé en garantie l'assureur Allianz Eurocourtage. Par ordonnance contradictoire du 30 juin 2014 du juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, la demande a été rejetée au motif d'une absence de justificatifs du remboursement des loyers aux locataires.
Mme [Y] [C] a repris l'action au fond par assignation du 27 novembre 2017 devant le même tribunal qui par jugement contradictoire du 17 juin 2019 a :
'dit que l'action de Mme [Y] [C] à l'encontre de la compagnie d'assurances Allianz Eurocourtage n'est pas prescrite ;
'débouté Mme [Y] [C] de sa demande à l'encontre de l'assureur Allianz Eurocourtage;
'condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] à payer à Mme [Y] [C] les sommes de :
*17'750 € à titre principal,
*3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouté Mme [Y] [C] du surplus de ses demandes ;
'débouté la compagnie d'assurances Allianz Eurocourtage de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
'condamné Mme [Y] [C] à payer à la SAS Foncia Cgi la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens avec faculté de recouvrement direct.
Ce dernier a régulièrement relevé appel de cette décision le 21 août 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 mai 2020 de:
'débouter Mme [Y] [C] de son appel incident ;
'confirmer le jugement déféré en ce qu'il la déboute de sa demande en paiement de la somme de 8096,77 € ;
'infirmer le jugement en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires à paiement ;
'« dire et juger » que la compagnie Allianz Eurocourtage doit garantir le syndicat de toutes condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Mme [Y] [C] ;
' condamner la compagnie d'assurances Allianz Eurocourtage au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner la même aux dépens ;
'subsidiairement, « dire et juger » que le syndic de l'époque Foncia a commis une faute à l'égard du syndicat en ne déclarant pas les sinistres dont s'est plaint Mme [Y] [C] ;
'condamner la société Foncia à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Mme [Y] [C] ;
'condamner la société Foncia à payer au syndicat la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la même aux dépens avec faculté de recouvrement direct.
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] fait valoir principalement que le tribunal a justement considéré que Mme [Y] [C] ne justifie pas des loyers remboursés au locataire MIM, que s'agissant du locataire Podium entré dans les lieux le 19 mars 2012 la résiliation du bail n'est justifiée par aucune gêne locative la réparation de la fuite d'eau étant intervenue le 21 juin, que des témoins attestent en outre de la réouverture du magasin dès juillet 2012, que la garantie de l'assureur Allianz Eurocourtage est due dès lors qu'il était informé des sinistres et qu'enfin il appartient au syndic Foncia de justifier des déclarations réalisées auprès de l'assureur.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 19 février 2020, Mme [Y] [C] demande à la cour de :
vu les articles 1240'et 1241 du code civil,
vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces versées aux débats,
'confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il déboute Mme [Y] [C] de ses demandes à l'encontre de l'assureur Allianz Eurocourtage, déboute Mme [Y] [C] du surplus de ses demandes et la condamne au paiement d'une indemnité de 1500 € au profit de la SA S Foncia ;
'infirmer le jugement déféré sur ces trois points et statuant à nouveau :
'« dire et juger » que les désordres d'infiltrations proviennent des parties communes ;
'« dire et juger » que le syndic n'a pas réagi face à l'urgence que nécessité la situation ;
'« dire et juger » que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit au titre des désordres affectant des tiers ayant pour origine les parties communes ;
'en conséquence, débouter toutes demandes formées à l'encontre de Mme [Y] [C] ;
'condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la SAS Foncia et l'assureur Allianz Eurocourtage à payer à Mme [Y] [C] les sommes de 8087,67 € et 17'750 € ;
'condamner in solidum tous succombants à payer celle de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner in solidum tous succombants aux dépens avec bénéfice de recourement direct.
Mme [Y] [C] soutient principalement qu'un premier sinistre intervenu en juillet 2011 a fait l'objet de travaux inefficaces générant un second sinistre en mars 2012 de telle sorte qu'aucune prescription n'affecte l'assignation de 2017, que le syndicat est responsable des dommages causés par des parties communes aux copropriétaires en vertu des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que la société Foncia a tardé à réagir dans le traitement du sinistre alors qu'elle avait seule la capacité pour le faire en sa qualité de syndic, que cette carence a contraint le locataire MIM à résilier le bail le 19 août 2011 et le nouveau locataire Podium le 15 juin 2012 soit antérieurement à la réparation de l'entreprise Sermatech missionnée par le syndic et que les préjudices ne sont pas contestables en l'état de locaux impropres à leur destination.
Selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 février 2020, la SAS Foncia Cgi demande à la cour de:
vu les articles 1382 et 1383 du code civil,
'statuer ce que de droit sur l'appel du syndicat ;
'confirmer le jugement déféré en ce qu'il déboute Mme [Y] [C] de ses demandes à l'encontre de la société Foncia Cgi et la condamne au paiement d'une indemnité de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouter le syndicat des copropriétaires de son recours formé à titre subsidiaire contre la société Foncia Cgi ;
' condamner le syndicat ou tout succombant au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner le syndicat ou tout succombant aux dépens .
La SAS Foncia Cgi explique principalement que l'immeuble est ancien, que le dégât des eaux a plusieurs origines, que les fuites ont été réparées en août 2011 que les nouvelles réparations entreprises le 19 juin 2012 se sont révélées efficaces, que les sinistres successifs ont été déclarés à l'assureur Allianz Eurocourtage et qu'elle a rempli ses fonctions dans les termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
S'agissant des préjudices, la société Foncia Cgi ajoute que celui tenant au locataire MIM n'est pas justifié et que deux témoignages attestent de l'exploitation du local dès le 15 juillet 2012.
La compagnie Allianz Eurocourtage demande enfin à la cour dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 20 décembre 2019, de :
vu les pièces versées aux débats,
'déclarer prescrite l'action diligentée par Mme [Y] [C] à l'encontre d'Allianz Eurocourtage ;
'« constater » qu'aucune déclaration de sinistre n'a été régularisée par la copropriété, qu'aucune expertise contradictoire n'a été effectuée, qu'il n'est produit aucun élément permettant à la compagnie Allianz Eurocourtage de vérifier ce qu'il en est de l'existence de l'origine du sinistre ainsi que de l'application de sa garantie éventuelle et qu'aucun élément contradictoire n'est versé aux débats s'agissant du préjudice allégué ;
'« dire et juger » en conséquence que rien ne permet de retenir en l'état la garantie de la compagnie Allianz Eurocourtage ;
'débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie à l'encontre de Allianz Eurocourtage ;
'débouter Mme [Y] [C] de l'ensemble de ses demandes ;
'à titre subsidiaire, « dire et juger » n'y avoir lieu à garantie de la compagnie Allianz Eurocourtage ;
'mettre cette dernière hors de cause ;
'condamner Mme [Y] [C] et toutes parties succombantes à payer la somme de 2000€ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;
'condamner les mêmes au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner les mêmes aux dépens.
L'assureur Allianz Eurocourtage plaide qu'il est fondé à reprendre en appel son moyen d'irrecevabilité, que la prescription quinquennale était acquise en juillet 2016 ou mai 2017 selon le chef de demande pour un sinistre intervenu en juillet 2011 et que l'interruption de la prescription ne profite qu'à celui qui agit.
Au fond, l'assureur ajoute qu'aucun élément n'est produit sur l'origine et la nature des désordres, qu'il n'a été appelé à aucune expertise amiable, que dans un courrier du 12 juin 2012 le mandataire de Mme [Y] [C] admet lui-même que l'origine du dégât des eaux n'a pas été identifiée, que la demande de garantie formée par le syndicat n'est pas plus justifiée, qu'aucune pièce n'atteste de la réalité des préjudices locatifs et qu'ainsi la demande est abusive.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 8 novembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.
Les parties admettent que s'agissant d'un litige opposant un copropriétaire au syndicat, l'action indemnitaire se prescrit par cinq ans ainsi qu'il résulte de l'article 2224 du code civil ; l'article 2241 du même code précise qu'une assignation même annulée pour vice de procédure interrompt le cours de la prescription sans qu'il y ait lieu de distinguer entre vice de fond et vice de forme ; enfin, l'article 2231 édicte que l'interruption efface le délai de prescription acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien.
En l'espèce Mme [Y] [C] a assigné l'assureur Allianz Eurocourtage au fond le 10 septembre 2014 : cette assignation a été annulée par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse ; la nouvelle assignation intervenue le 27 novembre 2017, soit moins de cinq ans plus tard n'encourt dès lors aucune prescription.
Sur les dommages :
Il ressort du rapport d'expertise amiable de la société Duotec du 22 février 2012 établi à l'occasion du premier sinistre de juillet 201, que les infiltrations dans le local commercial ont pour origine plusieurs fuites d'eau sur l'évacuation collective des eaux usées des appartements des cinquième, sixième et septième étage ; ce rapport rédigé au contradictoire du copropriétaire [V] est corroboré par la facture de la société Sermatech missionnée par le syndic Foncia (cf pièce n°3 de son dossier) ; aucun rapport n'est intervenu à l'occasion du second sinistre de 2012 mais la nouvelle intervention de la société Sermatech sur les mêmes canalisations d'eau atteste d'une origine identique (cf pièces n°4 et 5 du même dossier).
Cette chronologie et ces constatations ne sont critiquées par personne, le syndicat des copropriétaires contestant principalement la teneur des préjudices commerciaux invoqués par Mme [Y] [C] ; sa responsabilité est acquise de plein droit en lecture de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 mais également de l'article 18 de la même loi en raison des fautes du syndic son mandataire.
En effet, ce dernier doit pourvoir à la conservation de l'immeuble et à son entretien et en cas d'urgence faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; il est donc comptable de l'intervention de l'entrepreneur qu'il mission ne et ne peut sérieusement s'exonérer de difficultés pour accéder aux locaux privatifs ou encore de réparations insuffisantes en 2011 ayant occasionné la reprise des fuites en 2012, la chronologie rappelée ci-dessus établissant que finalement il a fallu plus d'une année pour remédier à une fuite d'eau affectant une canalisation commune alors que l'agence gérant le local commercial de Mme [Y] [C] n'a eu de cesse de relancer la SAS Foncia qui de surcroît n'a pas même déclaré les sinistres successifs à son assureur, les déclarations figurant en pièces n° 6 et 7 de son dossier n'ayant été visiblement reçues par personne.
Mme [Y] [C] est donc fondée dans sa demande de condamnation in solidum à l'égard du syndicat et du syndic.
S'agissant des dommages locatifs, cette dernière prétend avoir été contrainte de rembourser la somme de 8087, 67 € à son locataire MIM pour la saison estivale de 2011 ; elle produit à nouveau le courrier recommandé du 21 septembre 2011 du conseil du locataire réclamant remboursement de ce montant. Il faut observer qu'il intègre un cautionnement de 1000 € étranger au loyer que Mme [Y] [C] est tenue de restituer en fin de bail, sauf dégradations ce qui n'est ni soutenu, ni établi ; mais surtout elle ne justifie pas d'un mouvement de fonds quelconque depuis l'ordonnance de référé de 2014 l'ayant d'ailleurs déboutée de sa demande de provision pour ce même motif et force est donc de constater qu'après huit années de procédure, son dossier demeure toujours taisant sur ce point.
En revanche, le préjudice tenant à la période estivale de 2012 ressort de la fiche comptable de l'Agence de la Mer, en charge de la location du local commercial, de laquelle il ressort que les loyers arrêtés pour cette période à la somme totale de 19'000 € selon convention de location saisonnière du 20 mars 2012 n'ont pas été versés ; pour contester le montant réclamé de 17'500 €, le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia se prévalent de deux témoignages selon lesquels le magasin aurait rouvert en juillet 2012 ; toutefois le témoin [P] [B] parle de vente « d'articles sur tréteaux comme au marché » sans constatation particulière sur l'intérieur du local lui-même ; le témoignage de Mme [F] [H] en termes très généraux n'est pas plus pertinent ; les courriers des 12 et 15 juin 2012 de l'Agence de la Mer expliquent quant à eux que la fuite génère des odeurs nauséabondes incompatibles avec une activité de vente de prêt-à-porter, que la clientèle se refuse à essayer des vêtements dans de telles circonstances et que le stock risque d'être endommagé par les écoulements ; c'est donc en vain que le syndicat et son syndic contestent la résiliation anticipée du bail dont s'agit.
Sur les demandes de garantie :
L'assureur Allianz Eurocourtage persiste à dire n'avoir jamais été informé des sinistres qu'il n'aurait découverts qu'au travers des procédures de référé puis au fond ; le syndicat des copropriétaires prétend que l'expert amiable Duotec précité a été missionné par cet assureur ; or Mme [Y] [C] demanderesse à la procédure soutient que cette expertise a été réalisée à l'initiative de son assureur MAAF ; le second sinistre de 2012 n'a donné lieu à aucune constatation contradictoire ; il n'est produit aujourd'hui aucun contrat d'assurance permettant de vérifier les dires des un et des autres et surtout les garanties souscrites et il est vrai que la compagnie Allianz Eurocourtage qui ne conteste pas être l'assureur du syndicat des copropriétaires se garde bien de produire la police ; autrement dit la plus grande confusion règne en cette matière et il n'appartient pas à la cour de parfaire le dossier probatoire des parties ; c'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté toute demande de garantie à l'encontre de la compagnie Allianz Eurocourtage.
Compte tenu de ce constat, cette dernière est sans fondement dans sa demande en paiement dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire. Le rejet de sa demande est confirmé.
Dans sa demande subsidiaire à l'encontre de la SAS Foncia, le syndicat des copropriétaires explique que le syndic a commis une faute en ne déclarant pas les sinistres à l'assureur Allianz Eurocourtage. D'une part le préjudice éventuel consiste en une perte de chance d'être indemnisé, ce qui exclut une indemnisation intégrale des condamnations prononcées à l'encontre du syndicat ; d'autre part le syndicat ne peut se contredire en soutenant que cet assureur a bien été informé par ce même syndic puisqu'il serait à l'origine de l'expertise Duotec (cf supra) ; la cour relève aussi que le syndicat ne reproche aucune autre défaillance de son syndic dans la gestion des sinistres dont s'agit.
En conséquence la demande de garantie ne peut prospérer.
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Aucune circonstance économique ou d'équité ne contrevient à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe est condamné aux dépens en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il déboute Mme [Y] [C] de sa demande à l'égard de la SAS Foncia Cgi et la condamne à lui payer la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et réformant de ces seuls chefs :
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] et la SAS Foncia Cgi à payer à Mme [Y] [C] la somme de 17'750 € à titre de dommages-intérêts ;
Déboute la SAS Foncia Cgi de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ajoutant au jugement :
Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes de garantie à l'égard de l'assureur Allianz Eurocourtage et de la SAS Foncia Cgi ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la SA S Foncia Cgi à payer à Mme [Y] [C] la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne in solidum les mêmes aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du même code pour ceux exposés par Mme [Y] [C].
Le greffier Pour le président empêché
