COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 26 JANVIER 2023
lv
N° 2023/ 30
N° RG 19/13514 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEZFE
Société VAL D'AZUR SYNDICAT PRINCIPAL
C/
[B] [H] [W] [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 19 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11-18-4275.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé VAL D'AZUR, SYNDICAT PRINCIPAL sis [Adresse 1], représenté par son syndic ès qualités en exercice, la société IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège
représenté par Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIME
Monsieur [B] [H] [W] [F]
assignation portant signfication de la déclaration d'appel le 22/08/2019 à personne
demeurant [Adresse 3]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de président de chambre, empêchée, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [B] [F] est propriétaire des lots n° 9021, 9031 et 9105 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété dénommé VAL D'AZUR SYNDICAT PRINCIPAL sis [Adresse 1].
Par exploit du 14 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé VAL D'AZUR SYNDICAT PRINCIPAL, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES, a fait assigner M. [B] [F] devant le tribunal d'instance de Marseille en vue d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 6.795,58 € au titre d'un arriéré de charges arrêté au 20 juin 2018, outre intérêts légaux, 800 € de dommages et intérêts et 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal d'instance de Marseille , par jugement du 19 juin 2019, a notamment :
- condamné M. [B] [F] à payer, avec exécution provisoire, au syndicat des copropriétaires les sommes de:
* 2.961, 83 € au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 1er octobre 2018 ( 4ème trimestre 2018 inclus) , outre intérêts légaux à compter du 20 juin 2018
* 168,40 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance,
* 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé VAL D'AZUR SYNDICAT PRINCIPAL a régulièrement relevé appel le 20 août 2019 de ce jugement.
Il demande à la cour, aux termes de ses conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 20 novembre 2019, de :
- réformer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Marseille le 13 juin 2019,
Statuant à nouveau:
- condamner M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé VAL D'AZUR SYNDICAT PRINCIPAL les sommes de:
* 7.802,10 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2018,
* 800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
* 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- refuser tous délais de grâce et condamner M. [B] [F] aux entiers dépens
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir qu'une convention d'indivision en date du 21 mars 2013 entre Mme [Y] [O] et M. [B] [F] stipule que le bien, objet du litige, est occupé par Mme [O] seule mais que M. [F] supportera seule les charges de copropriété, expliquant qu'il a uniquement assigné ce dernier, que toutefois le tribunal a considéré que n'ayant pas produit le règlement de copropriété, il ne démontrait pas l'existence d'une clause de solidarité lui permettant de réclamer à un des coïndivisaires la totalité de la dette, la convention d'indivision n'ayant d'effet qu'entre les parties indivisaires. Il précise qu'il produit, en cause d'appel, le règlement de copropriété qui comporte bien une clause de solidarité, de sorte qu'il est fondé à réclamer la totalité de sa créance à l'intimé. Pour le surplus, il considère que sa créance est parfaitement justifiée au regard des pièces produites.
M. [B] [F] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été régulièrement signifiée à personne le 22 août 2019 et les conclusions d'appel lui ont été signifiées par acte du 22 novembre 2019, remis à domicile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 8 novembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
- les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article ;
- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement à l'encontre de M. [B] [F] de la somme de 7.802,10 correspondant à un arriéré de charges et de provisions exigibles,augmenté de divers frais, concernant la période du 1er octobre 2016 au 1er janvier 2019 ( 1er appel provisionnel 2019 inclus) selon le relevé de compte communiqué.
Il est notamment produit aux débats :
- un extrait de la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire indivis de M.[B] [F] sur les lots n° 9021, 9031 et 9105 de l'immeuble dénommé VAL D'AZUR SYNDICAT PRINCIPAL ainsi que la fiche d'immeuble,
- le règlement de copropriété ( pièce 17)
- le commandement de payer du 20 juin 2018,
- les procès-verbaux de l'assemblée générale du 18 mai 2017 et du 24 mai 2018 approuvant à chaque fois les comptes de l'exercice passé
, et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice suivant,
- un jugement du tribunal d'instance de Marseille du 17 décembre 2014 condamnant M. et Mme [E] au paiement d'une somme de 2.549,23 au titre des charges impayées, comptes arrêtés au 23 octobre 2017,
- un extrait de compte au 11 octobre 2018 et un décompte actualisé de sa créance au 1er janvier 2019,
-les différents appels de fonds provisionnels pour la période considérée.
Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie à hauteur de la somme de 6.605, 70 € correspondant à l'arriéré exigible au 1er janvier 2019 ( 1er appel provisionnel 2019 inclus), après déduction des intérêt de retard qui ne sont pas justifiés.
Le décompte du syndicat inclut également diverses sommes au titre de frais de relance ou de mise en demeure, de frais de contentieux, de frais d'huissier ou d'honoraires d'avocat.
A cet égard, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il s'ensuit que le syndicat n'est pas fondé à réclamer le remboursement de la totalité des frais de relance, mises en demeure et commandements de payer qu'il a multipliés inutilement, et ce d'autant qu'il ne verse pas aux débats le contrat de syndic susceptible de déterminer les actes qu'il peut notifier aux fins de recouvrer les charges impayées;
A ce titre sa créance doit être ramenée à la somme de 168, 40 € correspondant au coût du commandement de payer du 20 juin 2018; il ne sera pas fait droit à la demande concernant les frais d'assignation, qui sont compris dans les dépens.
En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété qui stipule en page 33 ' En cas d'indivision par ailleurs dans la propriété d'un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat, de toutes les charges de ce lot sans bénéfice de discussion ' et justifie par conséquent de l'existence d'une clause de solidarité lui permettant de réclamer à l'un des coindivisaires la totalité de la créance.
En conséquence, le jugement doit être infirmé et M. [B] [F] sera condamné à payer au syndicat la somme de 6.605, 70 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.165, 12€ à compter du 20 juin 2018, date du commandement de payer et à compter du prononcé du présent arrêt pour le surplus, outre celle de 168, 40€ au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Au regard de la solution apporté au règlement du litige, M. [B] [F] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.961, 83 € au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 1er octobre 2018 ( 4ème trimestre 2018 inclus) , outre intérêts légaux à compter du 20 juin 2018,
Statuant à nouveau sur ce point,
Condamne M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé VAL D'AZUR SYNDICAT PRINCIPAL la somme de 6.605, 70€ avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.165, 12€ à compter du 20 juin 2018, date du commandement de payer et à compter du prononcé du présent arrêt pour le surplus au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2016 au 1er janvier 2019 ( 1er appel provisionnel 2019 inclus),
Y ajoutant,
Condamne M. [B] [F] aux dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé VAL D'AZUR SYNDICAT PRINCIPAL la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
