COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 26 JANVIER 2023
lv
N° 2023/ 28
N° RG 19/12917 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEXQ2
[U] [H]
C/
Syndic. de copropriété [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Eric VEZZANI
Me Céline CECCANTINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 19 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04163.
APPELANTE
Madame [U] [H]
née le 25 Octobre 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE , plaidant
INTIME
Le Syndicat des Copropriétaires de la communauté immobilière ' [Adresse 3]', [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet STHERL, dont le siège social est à [Localité 1]
représenté par Me Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE , plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de président de chambre
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de président de chambre, empêchée, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Mme [U] [H] est propriétaire au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 3], du lot n° 49, pour l'avoir reçu en 2010 d'un leg consenti par feue Mme [E].
L'état descriptif de division rattache audit lot, la jouissance exclusive et perpétuelle du jardinet de 40 m² au droit dudit appartement, teinté en bleu au plan de masse. Ce jardinet jouxte un talus surplombant de 22 m² dépendant de la copropriété.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2016, a été adoptée la résolution n° 13, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, autorisant la réalisation de travaux ' ayant pour objet la pose d'un grillage pour délimiter des parties communes et privatives du côté talus au-dessus du jardin de Mme [H] et ce pour préserver la sécurité des occupants.'
Mme [H] s'est opposée à cette résolution et aux résolutions s'y rapportant.
Par acte d'huissier en date du 25 juillet 2016, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins notamment de:
- entendre annuler les résolutions 13, 13a, 13b, 14 et 15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2016,
- dire et juger que le lot 49 appartenant à Mme [H] bénéficie de la jouissance privative et exclusive, outre de la zone horizontale de 47 m² s'étendant devant l'appartement, de la zone de talus de 22 m² s'étendant au Nord/ Nord-Est de la zone horizontale,
- dire et juger que les plans LABRUERE n° 52706-1 et 52706-2 matérialisant la zone prescrite par usucapion seront annexés au jugement à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € pour préjudice moral et 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles.
Par jugement contradictoire en date du 19 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Nice a:
- débouté Mme [H] de l'ensemble de ses prétentions,
- condamné Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] les sommes de:
* 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
* 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [H] aux dépens.
Par déclaration en date du 6 août 2019, Mme [U] [H] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2022, Mme [U] [H] demande à la cour de:
- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date 19 juillet 2019 en ce qu'il a:
* débouté Mme [H] de l'ensemble de ses prétentions,
* condamné Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] les sommes de 2.000 € à titre de dommages et intérêts et 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné Mme [H] aux dépens,
Et statuant à nouveau,
Vu les articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
- annuler les résolutions 13, 13a, 13b, 14 et 15 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] du 14 avril 2016,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [H] les sommes de:
* 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
* 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel,
Et compte tenu de la vente de ses lots intervenue le 13 octobre 2022,
- constater que Mme [H] n' a plus intérêt, ni qualité à poursuivre la revendication de la zone talus de 22 m² s'étendant au Nord/Nord-Est de la zone horizontale,
- lui donner acte, en conséquence, qu'elle se désiste de sa demande tendant à faire dire et juger que le lot 49 appartenant à Mme [H] bénéficie de la jouissance privative et exclusive de la zone talus de 22 m² s'étendant au Nord/Nord-Est de la zone horizontale.
Elle relate, que par acte notarié en date du 13 octobre 2022, elle a vendu son appartement et ses lots accessoires à M. [S] [N]- et Mme [G] [C], qu'elle s'est réservée le droit d'usage et d'habitation des lots vendus à titre viager, qu'elle n'a donc plus depuis cette date, ni intérêt, ni qualité pour revendiquer la jouissance privative du talus qui domine la terrasse de l'appartement vendu, de sorte qu'elle se désiste de ce chef de demande.
S'agissant de la situation matérielle des lieux, elle rappelle qu'elle bénéficie de la jouissance exclusive et perpétuelle d'un jardinet auquel on accède exclusivement par la porte-fenêtre de son appartement, qu'au Nord de ce jardinet horizontal, s'étend un talus très raide complanté de végétation, zone qui n'a jamais été clôturée depuis la construction de l'immeuble et qui n'a d'autre accès naturel qu'à partir des marches d'escalier prenant naissance dans son jardin. Elle précise que l'accès évoqué par le syndicat intimé à partir de l'allée cimentée située devant l'entrée de l'immeuble suppose d'escalader un muret de plus de 1 mètre pour parvenir au talus. Elle s'appuie sur différents constats d'huissier qui confirment le parfait entretien de cette zone grâce à ses bons soins et que l'intention des copropriétaires, par l'adoption des résolutions querellées, est de dresser une clôture pour séparer le jardin dont elle a incontestablement la jouissance privative et le talus qu'elle entretienT seule et dont elle profite de l'embellissement végétal.
Elle considère que les résolutions querellées portent atteinte à ses droits et auraient dû être adoptées l'unanimité en application de l'article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et non à la majorité de l'article 25 de cette même loi:
- diminution d'agrément du jardin privatif:
* le jardin privatif proprement dit est relativement étroit,
* l'édification de la clôture telle qu'envisagée aurait directement pour effet de créer une sensation d'enfermement et d'exiguïté pour les usagers de ce jardin privatif,
* si le règlement de copropriété n'a pas prévu que le talus fasse partie de la jouissance privative, pour autant la configuration de cette zone participe à l'agrément du jardin privatif lequel bénéfice de la continuité matérielle et visuelle jusqu'à la limite Nord du talus,
* l'agrément d'un jardin n'est pas le même suivant que l'espace est confiné par une clôture ou que cet espace se prolonge sans obstacle vers une zone arborée,
* la modification de la vue à partir des parties privatives, ou l'atteinte aux conditions de jouissance du lot privatif sans autorisation de l'intéressé est sanctionnée par la jurisprudence,
- l'impossibilité d'entretien du talus après installation de la clôture projetée:
* l'installation de la clôture aurait pour effet de l'empêcher d'entretenir le talus litigieux comme le fait depuis 2011 et comme l'a fait avant elle son auteur mais également de l'empêcher d'accéder au dispositif d'arrosage automatique situé dans le talus et donc d'arroser la végétation s'y trouvant,
* l'impossibilité pour elle d'entretenir ce talus ne pourra pas être compensée par l'intervention du syndicat des copropriétaires, le talus étant quasiment inaccessible à partir des parties communes,
* elle va donc subir un dépérissement des plantes complantant le talus actuel, ce qui va encore modifier les conditions de jouissance du jardin lui-même,
- la perte de bénéfice de l'équipement du talus en ce qu'elle perdrait le bénéfice de l'éclairage en provenance des points lumineux disposés dans le talus,
- l'atteinte à sa propriété, dès lors que le talus a toujours été englobé dans l'assiette de la zone dont Mme [E] d'abord, puis elle-même ont eu la jouissance depuis l'origine de leur propriété et que l'usage exclusif du talus pendant plus trente ans constitue une possession utile de nature à lui ouvrir le bénéfice de la prescription acquisitive.
Elle conclut au rejet de l'argument de la sécurité invoqué par la partie adverse, que le talus est clôturé en partie Nord par le muret d'un mètre qui constitue une enceinte sans accès, que s'il fallait ajouter un grillage ce serait en tête de soutènement pour dissuader les intrus de prendre pied dans les parties communes.
Elle ajoute que le talus litigieux et notamment les deux murets qui soutiennent ses terres présentent des désordres importants au point que le deuxième muret menace de basculer au péril des personnes circulant dans son jardinet, qu'un rapport alarmant a été établi en mai 2021 par un ingénieur structure, qui précise qu'il ne faut en aucun mettre en place un grillage avec des piquets sur ce muret, de sorte que l'installation de la clôture est non seulement illégale mais également dangereuse.
Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet STHERL, suivant ses dernières conclusions signifiées le 7 novembre 2022, demande à la cour de:
Vu les articles 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a:
* débouté Mme [H] de l'ensemble de ses prétentions,
* condamné Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] les sommes de 2.000 € à titre de dommages et intérêts et 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné Mme [H] aux dépens,
Plus particulièrement,
- débouter Mme [H] de sa demande de nullité de la résolution 13 et des résolutions accessoires 13a, 13b, 14 et 15 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] du 14 avril 2016,
- débouter Mme [H] de ses prétentions indemnitaires totalement infondées,
Y ajoutant,
- condamner Mme [H] à de légitimes dommages et intérêts qui devront être fixés à la somme de 10.000 € eu égard au caractère abusif de la présente procédure initiée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] et au caractère fallacieux des preuves utilisées par l'intéressée,
En l'état de la vente des lots de Mme [H] en date du 13 octobre 2022:
- prendre acte du désistement de Mme [H] de sa demande tendant à faire dire et juger que le lot 49 lui appartenant bénéficie de la jouissance privative et exclusive de la zone talus de 22 m² s'étendant au Nord/Nord-Est de la zone horizontale,
- condamner Mme [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3], au titre de la procédure d'appel, la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile eu aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il ne partage pas l'analyse de Mme [H] s'agissant de la situation matérielle des lieux, qu'il est parfaitement erroné de prétendre que l'accès au talus se fait exclusivement à partir de son jardinet dont elle a la jouissance exclusive, qu'il justifie de l'existence d'un accès utilisé par l'ancien gardien de la copropriété pour entretenir ledit talus jusqu'à ce que Mme [H] décide de le clôturer par un grillage courant 2014 ainsi que d'un autre accès en empruntant l'allée cimentée séparant les deux corps de bâtiment de la résidence, puis le talus des parties communes à usage d'espaces verts. Il estime que la circonstance qu'il faille enjamber un muret d'environ 1 mètre n'est nullement de nature à le rendre inaccessible pour le jardinier en charge de l'entretien des espaces verts de la copropriété et que la clôture votée en assemblée générale devait être installée au bout de la zone horizontale, juste devant les cactus, puisqu'il s'agit de la limite de l'espace à jouissance privative inclus dans le lot 49.
Il conteste toute atteinte aux droits de Mme [H] résultant de l'adoption des résolutions contestées aux motifs que:
- sur la diminution d'agrément du jardin privatif:
* le grillage séparatif n'a en aucune façon pour effet de modifier l'environnement des lieux, un tel ouvrage n'étant pas de nature à limiter la jouissance de sa terrasse, dont le principal attrait visuel est sa vue mer,
* la règle posée à l'article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise pas n'importe quelle atteinte aux modalités de jouissance, mais uniquement des atteintes contraires au respect de la destination de l'immeuble,
* le fait de délimiter les parties privatives et communes du côté talus au-dessus du jardin de l'appelante permettrait de restituer aux lieux leur véritable destination conformément au règlement de copropriété auquel cette dernière n'hésite pas à porter atteinte,
- sur l'impossibilité d'entretien du talus après installation de la clôture projetée:
* ce talus est aisément accessible par l'arrière de l'immeuble et il n'existe donc aucun obstacle à son entretien par la copropriété,
* l'huissier de justice a relevé que les végétaux étaient taillés et coupés , que le contrat de travail de l'ancien jardiner comprenait bien l'entretien du talus en cause,
- sur la perte du bénéfice de l'équipement du talus: il appartient à Mme [X] qui dispose d'un jardin privatif de 40 m² d'y installer des points lumineux lui permettant de jouir agréablement des lieux,
- il n'existe aucune atteinte à sa propriété, l'appelante ne pouvant se prévaloir de la prescription acquisitive sur cette zone talus, les conditions n'étant pas réunies, étant précisé qu'elle ne peut joindre sa possession à celle de son auteur.
Il souligne que les résolutions ont été adoptées dans un souci de préservation de la sécurité des occupants, véritable préoccupation de la copropriété qui a subi de nombreux cambriolages ces dernières années, d'autant qu'en l'espèce, le talus partie commune est aisément accessible par l'arrière de l'immeuble.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 8 novembre 2022.
MOTIFS
Il ya lieu de constater qu'en l'état de la vente des lots de Mme [H] en date du 13 octobre 2022, celle-ci se désiste de sa demande tendant à faire dire et juger que le lot 49 lui appartenant bénéficie de la jouissance privative et exclusive de la zone talus de 22 m² s'étendant au Nord/Nord-Est de la zone horizontale, dès lors qu'elle n'a plus ni qualité, ni intérêt pour exercer une telle action en revendication.
L'assemblée générale des copropriétaires [Adresse 3] en date du 14 avril 2016, a adopté la résolution n° 13, à la majorité de l'article 25, ainsi libellée:
' Décision d'effectuer les travaux ayant pour objet la pose d'un grillage pour délimiter des parties communes et privatives du côté talus au-dessus du jardin de Mme [X] et ce pour préserver la sécurité des occupants'.
La même assemblée a également adopté, à la même majorité, les résolutions suivantes et accessoires à la précédente:
- résolution 13a et 13b relative au financement des travaux votés à la résolution 13,
- résolution 14 concernant la validation des honoraires pour ces travaux sans suivi technique,
- résolution n° 15 relative à la délégation de pouvoir à donner au conseil syndical pour le choix des entreprises.
Il n'est pas contesté que Mme [H] s'est opposée à l'ensemble de ces résolutions.
Elle soutient que celles-ci auraient dû être adoptées à l'unanimité, conformément à l'article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété rattache au lot 49, la jouissance exclusive et perpétuelle d'un jardinet d'une surface de 40m² au droit dudit appartement. Au Nord de ce jardin, s'étend un talus, partie commune d'une surface de 22 m², complanté de végétation.
A l'appui de sa demande d'annulation, Mme [H] invoque une atteinte à ses droits résultant de la diminution d'agrément du jardin privatif, une impossibilité d'entretien du talus après installation de la clôture projetée, la perte du bénéfice de l'équipement du talus et une atteinte à sa propriété.
Sur le premier point, Mme [H] ne démontre pas en quoi la pose du grillage séparatif contesté aurait pour conséquence de modifier l'environnement des lieux et de limiter la jouissance de son jardin privatif alors que:
- le grillage n'est ni un mur, ni une fortification et le visuel du coteau demeurera à partir de son jardinet,
- le principal attrait de la terrasse de l'appelante est sa vue mer, qui ne sera aucunement entravée par l'installation de la clôture litigieuse,
- cet ouvrage n'est pas de nature à apporter une quelconque nuisance à la jouissance de son lot privatif, qui est totalement préservée.
Plus particulièrement, elle ne peut utilement soutenir que l'édification de ce grillage pour séparer cet espace talus aurait directement pour effet de créer une sensation d'enfermement et d'exiguïté pour les usagers de son jardin privatif, dès lors qu'elle ne conteste pas que le règlement de copropriété n'a pas prévu que le talus fasse partie de la jouissance privative, de sorte qu'elle ne peut revendiquer que le jardinet dont elle a la disposition puisse être étendu au-delà des limites telles que prévues par ce règlement.
Force est de constater qu'elle n'allègue pas qu'elle serait entravée ou limitée dans la jouissance de son jardin en raison de l'édification de la clôture projetée, qui aura simplement pour conséquence de délimiter les parties à jouissance privative des parties communes, ce qui ne saurait constituer une quelconque atteinte aux droits de Mme [H], au sens de l'article 26 alinéa 3 précité.
L'impossibilité d'entretien de ce talus de nature à entraîner un dépérissement de la végétation du talus, n'est pas davantage démontrée, que le talus en cause est un espace pentu, qui n'a pas vocation à être emprunté ou utilisé, alors qu'il ressort du constat d'huissier de Me Thomas en date du 9 février 2017 que l'accès audit talus peut sa faire à partir des parties communes, sans avoir à passer par le jardinet de l'appelante, en empruntant l'allée cimentée entre les deux corps de bâtiment. Comme l'a relevé à juste titre le premier juge, la circonstance qu'il faille enjamber un muret de un mètre pour y prendre pied ne peut constituer une impossibilité pour en assurer l'entretien, s'agissant d'un simple écran de verdure et non d'un jardin d'agrément.
Mme [H] ne peut exciper de la perte de bénéfice de l'éclairage en provenance des points lumineux installés dans le talus, partie commune, comme modifiant les conditions de jouissance de son jardin privatif, alors qu'un tel éclairage a pour vocation d'éclairer les parties communes et qu'elle a tout le loisir d'installer dans son jardinet, dont elle a la jouissance privative et exclusive, des points lumineux.
L'appelante invoque enfin une atteinte à sa propriété, estimant être fondée à invoquer la prescription acquisitive de la zone talus, de sorte que la jouissance attachée au lot 49 doit aujourd'hui s'entendre non seulement de la partie horizontale du jardin mais aussi du talus qui le prolonge. Or, la question de la prescription acquisitive implique d'examiner l'action revendication de la jouissance privative du talus exercée par Mme [H], alors que devant la cour, elle se désiste de ce chef de prétention.
Au regard de ces éléments, Mme [H] ne démontre pas en quoi les résolutions qu'elles contestent devaient être adoptées à l'unanimité en ce qu'elles auraient pour effet de modifier la destination des parties privatives ou les modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Au surplus et comme le fait remarquer à juste titre le syndicat des copropriétaires, la pose d'un grillage délimitant le jardinet à jouissance privative de Mme [H] est de nature à éviter des intrusions dans l'enceinte de son lot et plus généralement à préserver la sécurité des occupants de l'immeuble en évitant de laisser un passage pour traverser la copropriété à traver le jardin de Mme [H], non clôturé.
Quant au rapport de M. [P], ingénieur structure, établi le 14 mai 2021 et qui indique qu'un des murets situés en contrebas du talus litigieux est sur le point de basculer dans le jardin de l'appelante et que la mise en place d'un grillage sur ce mur ne ferait qu'accentuer la dangerosité de la situation, il y a lieu de relever que:
- le rapport de M. [P] a été réalisé à la demande de Mme [H] et pour son compte, hors de tout contradictoire notamment envers le syndicat intimé,
- M. [P] précise avoir effectué une simple ' expertise visuelle' et non une étude technique approfondie indiquant les éventuelles mises en oeuvre nécessaires.
Les demandes d'annulation des résolutions 13, 13a, 13b ,14 et 15 de l'assemblée générale du 14 avril 2016 formées par Mme [H] seront donc rejetées et le jugement entrepris confirmé sur ce point.
Par voie de conséquence, sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ne sera pas accueillie.
En revanche, c'est à tort que le premier juge a alloué à l'intimé une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive alors qu'il n'est aucunement établi que Mme [H], qui n'a fait, devant le tribunal puis devant la cour, qu'user de son droit d'agir en justice, sans qu'il soit démontré qu'elle ait été animée de l'intention de nuire envers le syndicat des copropriétaires ou qu'elle aurait commis, dans l'exercice de ce droit, une faute équipollente au dol.
Le jugement sera donc infirmé sur ce point et l'intimé sera débouté de son appel incident.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Constate que Mme [U] [H] se désiste de sa demande tendant à faire dire et juger que le lot 49 lui appartenant bénéficie de la jouissance privative et exclusive de la zone talus de 22 m² s'étendant au Nord/Nord-Est de la zone horizontale,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
Et statuant à nouveau sur ce point:
Déboute le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Y ajoutant:
Déboute le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] de son appel incident,
Condamne Mme [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [U] [H] aux dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
