COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 26 JANVIER 2023
sa
N° 2023/ 43
Rôle N° RG 19/12838 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEXJI
[Z] [H]
SCI [Adresse 10]
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]
C/
[F] [W]
[M] [W]
SAS A.BELLOTTO IMMOBILIER
SARL A2B IMMOBILIER
SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
Mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
Compagnie d'assurances ALLIANZ IARD
SA MMA IARD
SA ALLIANZ IARD
SAS ALLIANZ
SARL BOURGEOIS IMMOBILIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Nathalie MARCHESSEAU
SCP HENTZIEN - BOCQUET-HENTZIEN
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Me Maylis-Marie SECHIARI
SCP BERNARD HUGUES JEANNIN PETIT SCHMITTER PUCHOL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 25 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 13/02230.
APPELANTS ET INTIMES
Monsieur [Z] [H]
né le 25 Janvier 1973 à [Localité 12]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Nathalie MARCHESSEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Aline PAYAN, avocat au barreau de GRASSE
Société [Adresse 10]
dont le siège social est [Adresse 10] - [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Nathalie MARCHESSEAU, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Aline PAYAN, avocat au barreau de GRASSE
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 3], sis [Adresse 3] - [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice en exercice la SOCIETE GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, Sas, sis [Adresse 11], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Me Yannick HENTZIEN de la SCP HENTZIEN - BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [F] [W]
assignation portant signification de la déclaration d'appel le 07.11.19 à étude
né le 05 Septembre 1972 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 9]
défaillant
Madame [M] [W]
assignation portant signification de la déclaration d'appel le 07.11.19 à étude
née le 15 Novembre 1978 à ZAGHOUAN (TUNISIE), demeurant [Adresse 9]
défaillante
SAS A.BELLOTTO IMMOBILIER dont le siège social est, [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE
SARL A2B IMMOBILIER représentée par son mandataire liquidateur [X] [K] , [Adresse 8]
assignation portant signification de la déclaration d'appel à personne habilitée le 07.11.19
défaillante
SA MMA IARD, dont le siège social est [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Maylis-Marie SECHIARI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
SOCIETE MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Maylis-Marie SECHIARI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
SA ALLIANZ dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Rémi JEANNIN de la SCP BERNARD HUGUES JEANNIN PETIT SCHMITTER PUCHOL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sophie REDDING TERRY, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
SAS ALLIANZ IARD en sa double qualité d'assureur de la SARL A2B IMMOBILIER et de la SARL BELLOTO IMMOBILIER, dont le siège social [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Rémi JEANNIN de la SCP BERNARD HUGUES JEANNIN PETIT SCHMITTER PUCHOL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sophie REDDING TERRY, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
PARTIE INTERVENANTE
SARL BOURGEOIS IMMOBILIER, [Adresse 7], venant aux droits de SAS A BELLOTTO IMMOBILIER , prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022. A cette date, le délibéré a été prorogé au 26 Janvier 2023.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, pour Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, empêché et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La société Belloto Immobilier a été le syndic de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], d'octobre 2005 au 19 juin 2008, date à laquelle une assemblée générale a voté la désignation de la société A2B Immobilier.
L'immeuble a été frappé par un arrêté de péril pris par la commune de [Localité 1] le 1er décembre 2006, complété par un autre arrêté du 15 janvier 2007.
Un arrêté portant interdiction d'habiter est intervenu le 27 décembre 2006.
L'immeuble menaçait de s'effondrer et d'importants travaux de structure, destinés à le consolider, devaient être réalisés.
Les travaux ont été partiellement réalisés et les arrêtés de péril ont été levés le 10 avril 2009.
Estimant que l'immeuble ne serait pas en état d'être habité car les travaux n'auraient pas été terminés et que la situation de la copropriété serait imputable aux manquements de la société Bellotto Immobilier, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 1] l'a fait assigner par exploit introductif d'instance délivré le 9 avril 2013, devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de la voir condamner pour les fautes commises alors qu'elle exerçait les fonctions de syndic de l'immeuble.
La SCI [Adresse 10] est intervenue volontairement à la procédure en sa qualité de copropriétaire dans l'immeuble [Adresse 3], faisant également assigner la société A2B Immobilier.
Par ordonnance de référé en date du 27 janvier 2014, à la demande de la SCI [Adresse 10], M. [N] [V] a été désigné en qualité d'expert judiciaire, au contradictoire de la société A2B Immobilier, du syndicat des copropriétaires, de M. [L], maître d'oeuvre et de la société SRC BAT chargée de l'exécution des travaux, afin que soient examinés l'état de ses appartements, redus inhabitables selon elle. Les opérations d'expertise ont été rendues communes à la société Bellotto Immobilier, par ordonnance du 23 mars 2015.
M. [N] [V] a déposé son rapport définitif le 20 août 2015.
La SCI [Adresse 10] a également fait assigner les compagnies d'assurance des deux syndics, à savoir les sociétés COVEA RISKS et ALLIANZ IARD.
M. [Z] [H], propriétaire de deux appartements au sein de l'immeuble [Adresse 3], est également intervenu à la procédure, de même que M. [F] [W] et Mme [M] [W].
Selon jugement rendu le 25 juin 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a statué ainsi qu'il suit :
'déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de ses demandes formées à l'encontre de la société Bellotto Immobilier,
'rejette la fin de non-recevoir tiré de la prescription prévue à l'article L114-1 du code des assurances invoquées par les sociétés MMA Iard, MMA Iard Assurances Mutuelles et Allianz;
-déboute la société [Adresse 10], M.[Z] [H], M. [F] [W] et Mme [M] [W] de leurs demandes formées à l'encontre des sociétés Bellotto immobilier, A2B immobilier, MMA Iard, MMA Iard Assurances Mutuelles et Allianz;
-condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et la société [Adresse 10] à payer à la société Bellotto Immobilier la somme de 1000 € chacune par application de l'article 700 du code de procédure civile,
'condamne la société [Adresse 10] à payer aux sociétés MMA Iard, MMA Iard Assurances Mutuelles et Allianz la somme de 1000 € chacune par application de l'article 700 du code de procédure civile,
'condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la société [Adresse 10], Monsieur [Z] [H], Monsieur [F] [W] et Madame [M] [W] aux entiers dépens, distraits au profit de Me Ghigo, de Me Pierre-Alain Ravot et de Me Géraldine Do Chi, avocats;
-juge n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le 5 août 2019, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.
Le 16 août 2019, la société [Adresse 10] et M.[Z] [H] en ont également relevé appel.
Par ordonnance du 31 août 2020, les deux instances ont été jointes.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 5 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] demande à la cour de :
-le recevoir en son appel,
-infirmer le jugement en ce qu'il a :
-débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de ses demandes formées à l'encontre de la société Bellotto Immobilier,
- débouté la société [Adresse 10], M. [Z] [H], M. [F] [W] et Mame [M] [W] de leurs demandes formées à l'encontre des sociétés Bellotto immobilier, A2B immobilier, MMA Iard, MMA Iard Assurances Mutuelles et Allianz;
-condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et la société [Adresse 10] à payer à la société Bellotto Immobilier la somme de 1000 € chacune par application de l'article 700 du code de procédure civile;
-condamné la société [Adresse 10] à payer aux sociétés MMA Iard, MMA Iard Assurances Mutuelles et Allianz la somme de 1000 € chacune par application de l'article 700 du code de procédure civile,
'condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la société [Adresse 10], M. [Z] [H], M. [F] [W] et Mme [M] [W] aux entiers dépens, distraits au profit de Me Ghigo, de Me Pierre-Alain Ravot et de Me Géraldine Do Chi, avocats;
-jugé n'y avoir lieu à exécution provisoire.
-statuant à nouveau,
'dire et juger que le cabinet Bellotto Immobilier a commis diverses fautes professionnelles engageant sa responsabilité civile professionnelle,
'en conséquence condamner in solidum le cabinet Bellotto Immobilier et son assureur au paiement de la somme de 154 893, 73 € correspondant aux préjudices subis par le syndicat des copropriétaires,
'en conséquence condamner in solidum le cabinet Bellotto Immobilier et son assureur au paiement de la somme de 7500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient essentiellement que :
'en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, le syndic engage sa responsabilité s'il ne préserve pas les intérêts du syndicat des copropriétaires,
-si le syndic a signé une convention de maîtrise d''uvre avec un architecte DPLG, le cabinet [L], qui a alerté le syndic sur l'urgence de la situation mais le syndic a attendu juillet 2007 pour réunir une assemblée générale invitée à se prononcer sur la réhabilitation des parties communes ;
'le syndic a failli dans sa mission d'entretien et de conservation de l'immeuble,
'il a omis d'appeler auprès des copropriétaires la totalité du montant des travaux à effectuer de sorte que les travaux n'ont pas pu être effectués dans les délais que le syndicat des copropriétaires perdra le bénéfice de la subvention accordée par l'Anah,
'le syndic a également commis une faute en constituant le dossier auprès de l'Anah car il a sollicité une somme inférieure au montant réel des travaux,
-il a commis une autre faute en omettant de mettre en demeure un copropriétaire, la SCI Bernard, pour le paiement des appels de fonds suite à l'assemblée générale d'octobre 2007,
'le syndicat a du mal à réunir les preuves car les archives sont entre les mains des syndics,
'le syndicat des copropriétaires a subi des préjudices constitués de la perte des charges non recouvrées auprès de la SCI pour un montant de 22 410,73 euros, la demande de remboursement de la subvention Anah à hauteur de la somme de 93555 euros et la perte du solde de la subvention Anah d'un montant de 38 928 €.
Selon leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 avril 2020, Monsieur [Z] [H] et la SCI [Adresse 10] demandent à la cour, sur le fondement de l'article 1240 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-Infirmer le jugement dont appel,
'statuant à nouveau,
'dire que les cabinets ont commis des fautes et négligences ayant abouti à la mise en péril de l'immeuble, ont très mal géré la sortie de péril de sorte que les travaux sur les parties communes ont duré anormalement longtemps et n'ont jamais été totalement terminés, et qu'ils ont manqué à leur obligation d'information et de conseil concernant les copropriétaires rendent les informant pas des conséquences desdits travaux sur leurs parties privatives,
'condamner in solidum le cabinet Bellotto Immobilier, Allianz, MMA Iard et Mma Assurances Mutuelles à verser à la SCI [Adresse 10] la somme de 213 300 € au titre des pertes de loyers subies de janvier 2007 à mars 2020, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, la somme de 4402,63 euros au titre des frais de relogement de ses locataires, la somme de 62 590€ au titre des travaux de reprise qu'elle va devoir faire dans ces deux appartements, outre 3600 € de frais de permis de construire et 5291 de frais de maîtrise d''uvre, la somme de 42 285,27 euros qu'elle doit rembourser à l'Anah et correspondant à la subvention versée pour l'exécution des travaux en parties communes, outre les frais d'huissier;
' condamner in solidum le cabinet Bellotto Immobilier, Allianz, MMA Iard et Mma Assurances Mutuelles à verser à M. [Z] [H] la somme de 54465,85 euros au titre des pertes de loyers subies de juin 2008 à mai 2013, la somme de 25816,70 euros qu'il a dû rembourser à l'Anah du fait de la durée anormale du chantier et du défaut de production des pièces utiles par les syndics, la somme de 5000 € au titre du préjudice financier du fait des mensualités qu'il a dû continuer à acquitter de juin 2008 à avril 2013 alors qu'il ne bénéficiait plus du loyer de ses appartements,
' condamner in solidum le cabinet Bellotto Immobilier, Allianz, MMA Iard et Mma Assurances Mutuelles à verser à M. [Z] [H] et à la SCI [Adresse 10], chacun, la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût des deux procès-verbaux de constat du huissier et de l'expertise de Monsieur [V], distraits au profit de Maître Aline Payan sous sa due affirmation de droit,
'dire et juger en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires, que la SCI [Adresse 10] et Monsieur [H] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces appelants soutiennent que :
-d'octobre 2005 à octobre 2008, la société Bellotto Immobilier n'a pas fait le nécessaire pour entretenir l'immeuble et éviter la prise d'un arrêté de péril;
-selon un expert judiciaire désigné en 2008, l'installation électrique n'était pas aux normes et les désordres affectant la cage d'escalier provenaient d'un défaut d'entretien de l'immeuble; en outre, des travaux de réfection de la toiture et de réparation des fuites d'eau auraient dû être entrepris;
-le syndic a tardé pour réunir une assemblée générale;
-un arrêté de péril imminent est intervenu en décembre 2006, suivi d'une interdiction d'habiter,
-des travaux ont commencé fin février 2008, soit plus d'un an après l'arrêté de péril,
-l'expert judiciaire, M. [V], a confirmé la carence du syndic,
-il a fallu attendre le 16 juillet 2007 pour que soit réunie une assemblée générale décidant de la réhabilitation des parties communes,
-le syndic a commis des manquements dans sa gestion des travaux de sortie de péril car les appels de fonds n'ont pas été faits en temps utile,
-les copropriétaires n'ont jamais été éclairés sur l'importance des travaux : le syndic a manqué à son obligation de conseil et d'information,
-syndic à compter d'octobre 2008, la Sarl A2B Immobilier s'est montrée tout aussi négligente que son prédécesseur dans la gestion de l'immeuble et des arrêtés de péril;
-l'arrêté de péril a été levé en avril 2009 mis la mairie a indiqué que des travaux restaient à faire dans les parties communes, qui n'ont jamais été effectués;
-la SCI [Adresse 10] subit un préjudice locatif, elle a dû assumer le coût de reprise des appartements devenus inhabitables; l'Anah lui a réclamé le remboursement des subventions; elle a subi une saisie-attribution sur ses comptes; elle a souscrit des crédits pour faire face aux travaux;
-M. [H] subit un préjudice locatif; il a remboursé à l'Anah plus de 25000 euros; il a souscrit deux crédits pour acquérir ses appartements;
-ces deux copropriétaires agissent directement à l'encontre des compagnies d'assurance de la société A2B Immobilier.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 15 juin 2021, la Sarl Bourgeois Immobilier, intervenante volontaire, et la SAS Bellotto Immobilier, demandent à la cour sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967, de :
- recevoir la SARL Bourgeois Immobilier, venant aux droits de la SAS Bellotto Immobilier, en son intervention volontaire,
'confirmer le jugement du 27 juin 2019 en toutes ses dispositions,
'débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de la SAS Cabinet Bellotto,
'débouter la SCI du [Adresse 10] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de la SAS Cabinet Bellotto,
-débouter Monsieur [F] [W], Madame [M] [W] et Monsieur [Z] [H] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
'condamner la SCI [Adresse 10] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à payer chacun à la SAS Cabinet Bellotto la somme de 4000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SCI [Adresse 10] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Sébastien Badie, avocat au barreau d'Aix-en-Provence.
Ces deux sociétés font valoir, en substance, que :
-la société Bellotto Immobilier n'a commis aucune faute,
-en application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale est l'organe délibérant du syndicat des copropriétaires, l'article 18 indiquant que le syndic est chargé de procéder à l'exécution des assemblées générales.
-la responsabilité du syndic tient au respect d'une obligation tout essentiellement une obligation de moyens,
'dès son élection en octobre 2005, la société Bellotto Immobilier a mis tout en 'uvre pour tenter de rétablir la situation de l'immeuble, en état de délabrement,
'avant sa nomination, aucun syndic n'assurait la gestion de l'immeuble,
'La SCI [Adresse 10], propriétaire de nombreux appartements dans différents immeubles du centre historique de [Localité 1] est en tous l'objet d'arrêtés de péril, n'ignorait pas la situation de cet immeuble,
'le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité sur les parties communes ne sont pas entretenues ou mal conservées,
-la société Belloto Immobilier s'est heurté au refus des copropriétaires de faire des travaux,
-elle n'a commis aucune faute dans la gestion de l'immeuble
'la SCI [Adresse 10] a déjà fait l'objet de condamnation pour une activité de marchands de sommeil,
'cette dernière ne démontre pas, pas plus que Monsieur [H], que leurs appartements se trouvaient dans un état décent avant la prise de fonction du syndic Bellotto Immobilier,
- le syndicat des copropriétaires formule pour la première fonds cause d'appel des demandes à son encontre, à savoir de remboursement des subventions qui lui auraient été versées par l'Anah
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 30 juin 2021, la SA Allianz Iard, en sa double qualité d'assureur de la Sarl A2B Immobilier et de la SAS Bellotto Immobilier, et la Sas Allianz, qui n'est l'assureur ni de la Sarl A2B Immobilier ni de la SAS Bellotto Immobilier, demandent à la cour de :
-A titre principal,
-Confirmer le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions.
A titre subsidiaire,
-Dire et juger que l'action contre la SA Allianz Iard tendant à rechercher sa garantie comme assureur de Bellotto Immobilier est irrecevable comme prescrite en application des dispositions de l'art. L.114-1 du Code des assurances, et subsidiairement en application des règles régissant la prescription de droit commun de cinq ans, applicable à l'action directe contre l'assureur ; en conséquence, rejeter toute demande formée contre la SA Allianz Iard en cette qualité, sans examen au fond ;
-Dire et juger, concernant la SA Allianz Iard recherchée comme assureur de la société A2B Immobilier, qu'aucun mandat ni procès-verbal d'assemblée générale désignant la SARL A2B Immobilier en qualité de syndic n'est communiqué ; en conséquence, prononcer l'exclusion de la garantie de la SA Allianz Iard;
-Déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] tendant à se voir rembourser le montant de la subvention de l'Anah ainsi que se voir allouer la « perte du solde de la subvention de l'Anah »;
-Dire et juger qu'en tout état de cause aucun des syndics professionnels Belloto Immobilier ou A2B Immobilier n'a commis de faute susceptible de permettre de retenir sa responsabilité professionnelle et débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;
-Dire et juger que si la responsabilité de la société Belloto Immobilier ou celle de la SARL A2B Immobilier devait être retenue, et si la garantie de la SA Allianz Iard venait à s'appliquer, elle ne pourrait l'être :
-que dans les limites et plafonds de garantie,
-sous déduction de la franchise de 10% du montant du sinistre, avec un minimum de 750€ et un maximum de 9.000 € ;
-Dire et juger encore que ces limitations sont opposables aux appelants conformément aux dispositions de l'article L.112-6 Code des assurances ;
-en conséquence, débouter la SCI du [Adresse 10], M. [H] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires, en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre d'Allianz,
En tout état de cause,
-Mettre hors de cause la SAS Allianz qui n'est l'assureur ni de la SARL A2B Immobilier ni de la Société Belloto Immobilier ;
-Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la SCI du [Adresse 10] et M. [Z] [H] à porter et payer à la SA Allianz Iard une indemnité complémentaire de 8.000€ au titre des frais irrépétibles exposés en appel, et à la SAS Allianz Iard une indemnité de 2.000€ à ce même titre, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
-Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la SCI du [Adresse 10] et M. [Z] [H] , et subsidiairement tout contestant, aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP BERNARD HUGUES JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat postulant devant la cour, qui affirme y avoir pourvu.
Elles font valoir :
-que la garantie d'Allianz ne peut pas être mobilisée en faveur de la société A2B Immobilier en l'absence de contrat de syndic signé et des procès-verbaux d'assemblée générale désignant cette société comme syndic,
-qu'elle émet des réserves en l'absence à la procédure de la société A2B Immobilier,
-qu'il existe des limites contractuelles à sa garantie,
-que s'agissant de la société Bellotto Immobilier, l'action est prescrite en application de l'article L114-1 du code des assurances car sa mise en cause est intervenue plus de deux ans après l'assignation délivrée à l'encontre de ce syndic,
'même sur le terrain du droit commun, l'action en garantie n'a pas été intentée dans le délai de cinq ans,
-si la garantie devait être mobilisée, il faudrait appliquer les limites contractuelles,
'à titre subsidiaire, les syndics n'ont pas engagé leur responsabilité;
-le syndicat des copropriétaires ne formule de grief qu'à l'encontre de la société Bellotto Immobilier
-la société Bellotto Immobilier a tenu plusieurs assemblées générales, a fait intervenir des professionnels,
-le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [V] n'a mis en évidence aucune faute de la part de la société A2B Immobilier;
-certains des copropriétaires ont été défaillants dans la prise en charge de leur quote-part de frais de réhabilitation de l'immeuble,
-les copropriétaires, qui pour la plupart n'habitaient pas cet immeuble, l'ont laissé se détériorer pendant de très nombreuses années sans s'en préoccuper ;
-le syndicat des copropriétaires forme des demandes nouvelles, irrecevables en cause d'appel,
-la SCI [Adresse 10] ne peut solliciter d'indemnisation au titre d'une perte locative car l'expulsion des locataires du 2ème étage de la SCI avait été prononcée à compter du 22 novembre 2005 par ordonnance de référé du 15 juin 2006, soit bien avant l'arrêté de péril, le bail des locaux du 4ème étage de la SCI [Adresse 10] était résilié d'un commun accord depuis le 15 octobre 2006, soit ici encore avant l'arrêté de péril et lors de l'assemblée générale extraordinaire du 1er décembre 2008, les copropriétaires décidaient que chacun prendrait en charge la remise en état de son propre logement,
-dès lors, la demande au titre des frais de relogement est également injustifiée,
Selon leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 octobre 2020, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles demandent à la cour, sur le fondement des articles articles L 114-1, L 113-8, L 113-2, L 113-11, 112-6 et L124-5 du code des assurances,123, 564 du code de procédure civile, 1991 et 1992 du code civil, et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-Confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,
-constater l'absence de preuve de la commission d'une faute par la société Bellotto Immobilier,
-dire et juger que le comportement fautif du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires, dont de la SCI [Adresse 10] et M. [H], exclut toute responsabilité de leur ancien syndic,
-débouter tant la SCI [Adresse 10] que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] et M. [H] de la demande de garantie qu'ils forment à leur encontre venant aux droits de Covea Risks,
-condamner in solidum les appelants ou, subsidiairement tout succombant, à leur payer la somme de 6.000,00 euros au titre des frais irrépétibles,
-condamner in solidum les appelants ou, subsidiairement tout succombant aux dépens tant de première instance que d'appel, distraits au profit de Me Maylis Sechiari, avocat aux offres de droit.
A titre subsidiaire,
-déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] tendant à se voir rembourser le montant de la subvention de l'Anah ainsi que se voir allouer la « perte du solde de la subvention de l'Anah »,
-déclarer irrecevable comme prescrite l'action engagée contre elles, venant aux droits de la société Covea Risks,
-dire et juger qu'elles n'ont pas la qualité d'assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS Bellotto Immobilier au titre de son activité de syndic à la date de la réclamation constituée par l'assignation du 9 avril 2013,
-dire et juger qu'elles sont bien fondées à dénier leur garantie,
-prononcer leur mise hors de cause,
- condamner in solidum les appelants ou, subsidiairement, tout succombant, à leur payer la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens, distrait au profit de Me Sechiari.
La société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles exposent que :
-Le syndicat des copropriétaires est irrecevable en ses demandes nouvelles,
-l'action engagée à leur encontre est prescrite,
-elles ne doivent pas leur garantie, reprenant pour l'essentiel les observations développées par les autres partie intimées.
M. [F] [W] et Mme [M] [W], assignés à l'étude d'huissier, n'ont pas comparu. Il en est de même pour la SARL A2B Immobilier, représentée par son mandataire liquidateur, M. [K] [X], assigné le 7 novembre 2019 à personne habilitée.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er mars 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
L'intervention volontaire en cause d'appel de la SARL Bourgeois Immobilier, venant aux droits de Bellotto Immobilier, non contestée, sera déclarée recevable.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l'encontre de son ancien syndic, la société Bellotto Immobilier
Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de son ancien syndic, la société Bellotto Immobilier, sur le fondement des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, et sur l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
A l'occasion de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce, dans sa version applicable au présent litige, que Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ;
-de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication.
Le syndic est seul responsable de sa gestion.
Il est constant que la société Bellotto Immobilier a été désigné en qualité de syndic de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 1] à compter d'octobre 2005, et a exercé ces fonctions jusqu'au 19 juin 2008, date à laquelle la Sarl A2B Immobilier lui a succédé.
Il est également constant qu'à sa nomination, l'immeuble litigieux ne disposait pas d'un état descriptif de division, n'était pas administré par un syndic depuis plusieurs années et se trouvait dans un état de vétusté avancé ainsi que le siège d'infiltrations récurrentes dont l'origine remontait à plus dix ans selon les constations de l'expert [C] du 9 avril 2009 communiqué par les parties. Il est également établi que la plupart des appartements au sein de cette copropriété étaient occupés par des locataires et non par les copropriétaires eux mêmes.
Au demeurant il n'est produit par le syndicat des copropriétaires aucun procès-verbal d'assemblée générale antérieure à la prise de fonction de la société Bellotto Immobilier, ni justifié de réalisation de quelconques travaux sur les parties communes avant octobre 2005.
Les pièces du dossier révèlent que:
- dès le mois de décembre 2005, la société Bellotto Immobilier a fait intervenir un plombier à trois reprises ( 12, 14 et 20 décembre 2005),
- le syndic a convoqué une première générale pour le 6 janvier 2006 au cours de laquelle ont été votés les travaux d'électricité et de toiture ainsi que l'adoption d'un budget pour établir les métrés afin de pouvoir procéder à l'appel des fonds,
- les dossiers techniques relatifs à ces travaux ont été effectués le 17 février 2006 et le projet de tantièmes a été établi le 3 mars 2006,
- une deuxième assemblée générale s'est tenue le 23 mai 2006 au cours de laquelle les copropriétaires ont approuvé les tantièmes de copropriété sur la base des calculs de la société Metrise et ont désigné le cabinet [L], en qualité de maître d'oeuvre afin de superviser l'ensemble des travaux, notamment ceux relatifs à la réfection de la toiture et ce compte tenu des désordres importants affectant la copropriété soulignés dans le rapport du service d'hygiène de la ville de [Localité 1]. Il était également décidé de recourir à un emprunt collectif pour financer les travaux votés auprès du Crédit Foncier de France.
- le maître d'oeuvre ainsi mandaté a procédé à une visite de l'immeuble le 29 juin 2006 et a écrit au syndic le 3 juillet 2006, a émis un avis technique préconisant, compte tenu du délabrement très avancé de l'immeuble, de différer la réalisation des travaux votés dans l'attente d'un diagnostic général du bâtiment et notamment de ses éléments structurels,
- par courrier du 24 juillet 2006, le syndic a informé les copropriétaires de la nécessité de la procédure de péril de l'immeuble, les travaux ne pouvant être effectués sans que l'immeuble ne soit vidé de ses occupants pour des raison de sécurité,
- le 9 novembre 2006, la copropriété fait intervenir un plombier dans les lots privatifs de la SCI [Adresse 10] en raison d'une fuite et la société ANCESTRAL va effectuer deux autres interventions au sein de l'immeuble en novembre 2006 compte tenu de la persistance de fuites,
- en décembre 2006, la cage d'escalier s'effondre partiellement et le 20 décembre, l'immeuble est évacué et fermé, un arrêté de péril imminent ayant été pris le 1er décembre 2006,
- en janvier 2007, les mesures conservatoires de confortement des structures, bâchages du toit et étaiement ont été mis en oeuvre,
- lors de l'assemblée générale du 16 juillet 2007, les travaux de réhabilitation des parties communes ont été votés sur la base d'un devis SRC BAT et un maître d'oeuvre a été désigné dont la mission portait sur la réhabilitation structurelle du bâtiment comportant:
* la reconstruction de la toiture,
* la consolidation des planchers
* la reconstruction de la cage d'escalier,
- le 1er octobre 2007, un complément de travaux a été voté et les budgets définitifs ont été arrêtés par l'assemblée générale,
- le 12 octobre 2007, le marché de travaux a été signé par le syndic et le chantier ouvert le 18 octobre 2007,
- les fonds empruntés auprès du Crédit Foncier sont arrivés en janvier 2008 et les travaux ont débuté en février 2008,
- le 1er décembre 2008, soit après la démission du cabinet Bellotto, s'est tenue une assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires ont décidé que chacun d'eux prendrait à sa charge les travaux de remise en état de ses lots privatifs.
La chronologie de ces événements ainsi rappelée démontre que:
- lors de la prise de fonction du syndic Bellotto Immobilier, l'immeuble était dans un état de vétusté avancé, n'avait pas de syndic, ni même d'état descriptif de division,
- le syndic a été particulièrement diligent dès le début en faisant intervenir à plusieurs reprises un plombier, en convoquant moins de trois mois après sa prise de fonction, une assemblée générale, délai qui ne saurait être considéré comme excessif en raison de l'inorganisation complète de la copropriété jusque là et de la nécessité de solliciter des devis pour les travaux envisagés,
- l'approbation des tantièmes a pu intervenir dès la deuxième assemblée générale du mois de mai 2006, permettant ainsi aux appels de fonds d'être valablement émis, de sorte que les travaux ne pouvaient pas commencer avant,
- le maître d'oeuvre mandaté par l'assemblée générale a recommandé de différer tous travaux pour vérifier la structure de l'immeuble et il ne peut être reproché au syndic d'avoir suivi cet avis,
- le syndic a attiré l'attention des copropriétaires sur l'état préoccupant de l'immeuble, étant rappelé que ce dernier n'étant que le mandataire du syndicat des copropriétaires, il ne peut agir qu'en fonction des décisions de l'assemblée générale et qu'en l'espèce, la lecture des différents procès-verbaux révèle que l'assemblée générale a refusé à l'unanimité:
* la constitution d'une avance spéciale pour copropriétaires défaillant ( le 23 mai 2006)
* la constitution de provisions spéciales pour travaux d'entretien et de conservation ( le 23 mai 2006),
* de procéder à l'entretien régulier de l'immeuble, dégageant le syndic de toute responsabilité quant aux éventuelles conséquences ( 23 mai 2006, 16 juillet 2007 et 19 juin 2008),
* d'augmenter le fonds de roulement de trésorerie ( 16 juillet 2007),
- il ne peut être reproché au syndic de na pas avoir mis en oeuvre d'autres travaux que ceux votés, d'autant que celui-ci ne disposait d'aucun fonds pour procéder à de quelconque travaux dans l'urgence, un financement ayant dû être mise en place par l'intermédiaire du Crédit Foncier afin d'exécuter les travaux.
Il ne peut donc être soutenu que la société Bellotto Immobilier a fait preuve de négligence dans la gestion et l'administration de l'immeuble, alors que le syndicat appelant n'est même pas en mesure d'apporter la moindre précision sur les diligences qui auraient été accomplies pour la préservation de l'immeuble, avant la nomination de ce syndic en octobre 2005, diligences qui manifestement ont été largement insuffisantes au regard de l'état de délabrement, non contesté, de l'immeuble à cette époque.
L'expert [V], dans son rapport ( page 28) note d'ailleurs que ' Nous sommes en présence d'un immeuble vétuste qui depuis de très longues années n'a pas été entretenu dans les règles de l'art par les gestionnaires successifs mais également suite au peu de subsides des copropriétaires. Après que le cabinet Bellotto Immobilier ait pris ses fonctions, la prise en charge de cet immeuble s'est sensiblement accélérée (...)'.
Le syndicat des copropriétaires fait également grief à la société Bellotto Immobilier de n'avoir appelé que la somme de 294.444,05 € au titre des travaux alors que l'enveloppe globale aurait été de 364.638,49 €, soit un delta omis de 70.194,44 €.
Comme l'a retenu à juste titre le tribunal, le montant avancé de 364.638, 49 € n'est pas explicité et ne ressort pas des pièces communiquées, la seule production du grand livre partiel pour la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2008 faisant au contraire état d'un montant total de travaux votés du'n montant de 301.958, 13 € et d'un montant appelé de 294.444,05 € compte tenu d'annulation de certaines sommes.
De même, le syndicat, qui reproche à son ancien syndic d'avoir établi un dossier de demande de subvention auprès de l'Anah sur la base d'une enveloppe de travaux erronée car minorée alors que le coût de ces derniers s'élevait à 364.638,49 €, ne justifie pas de ce montant allégué et ne produit pas la demande de subvention qui a été adressée à cette organisme, de sorte qu'il n'est pas démontré que le montant total des travaux à entreprendre a été supérieur à celui sur la base duquel les subventions ont été demandées, ni que tous les travaux querellés étaient éligibles à l'obtention de ces subventions.
Le syndicat appelant soutient que la société Bellotto Immobilier a commis une faute dans la gestion de la dette d'un des copropriétaires, en l'occurrence la SCI Bernard et s'abstenant notamment de la mettre en meure d'avoir à régler ses charges suite aux appels de fonds consécutifs à l'assemblée générale du 1er octobre 2007.
Les seuls élément produits mettent en évidence que la SCI Bernard a été placée en redressement judiciaire le 13 novembre 2008 et qu'elle a été mise en demeure le 23 avril 2009, de régler un arriéré de charges à cette date de 22.410,73 € par la société A2B Immobilier mais sans la moindre explication et justification sur la date du début des impayés et leur réalité, étant relevé que le Cabinet Bellotto a cessé ses fonctions de syndic le 19 juin 2008, soit bien avant sans qu'il ne soit en conséquence justifié de la réalité de cette dette de charges impayées, à cette date.
En revanche, en cause d'appel, le syndicat ne se prévaut plus d'un manquement du Cabinet Bellotto dans le recouvrement des charges qui auraient été dues par M. [U].
Le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve que la société Bellotto Immobilier avait commis dans une faute dans le cadre de son mandat de syndic et rejeté les demandes à l'encontre de cette dernière, sera confirmé, sans qu'il soit, en conséquence, nécessaire d'examiner la recevabilité de cette certaines demandes d'indemnisation au regard des articles 564 et suivants du code de procédure civile.
Sur les demandes de la société [Adresse 10] et de M. [H]
La SCI [Adresse 10] et M. [Z] [H] recherchent la responsabilité de la société Bellotto Immobilier et de la société A2B Immobilier, anciens syndics, sur le fondement des articles 1382 ancien ( 1240 nouveau) du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il incombe à la SCI [Adresse 10] et à M. [H] de rapporter la triple démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité direct entre eux.
S'agissant en premier lieu de la responsabilité de la société Bellotto Immobilier, il ressort des développements qui précèdent que celle-ci n'a commis aucune faute ni dans la gestion des arrêtés de péril, ni dans le traitement des travaux de sortie de péril. En effet, le syndic, qui n'a pris ses fonctions qu'au mois d'octobre 2005 ne peut être tenu responsable de l'état de vétusté avancé de l'immeuble lors de sa nomination résultant d'un défaut manifeste d'entretien depuis de nombreuses années, d'autant que la copropriété était de surcroît totalement désorganisée. La chronologie des événements telle qu'elle a été relatée au paragraphe précédent met en évidence au contraire qu'elle a accompli les diligences qui lui incombaient dès sa prise de fonction et s'est entourée de professionnels qui dès le mois de juin 2006 ont alerté sur la nécessité d'une procédure de péril de l'immeuble, de sorte le défaut d'entretien allégué ne peut être imputé à ce syndic en fonction depuis quelques mois. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, les travaux de réfection de la toiture et de mise en conformité de l'installation électrique ne pouvaient pas être effectués dès le premier trimestre 2006, compte tenu de la nécessité d'une part d'établir les métrés des appartements pour appeler les fonds et également de rassembler les devis pour les proposer et faire voter en assemblée générale.
Il est également établi que ces copropriétaires ont été alertés par le syndic tant sur l'état préoccupant de l'immeuble, que sur les mesures qu'ils allaient être prises et l'ampleur des travaux à effectuer. Enfin, lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2008, les copropriétaires ont décidé expressément que chacun d'eux prendrait à sa charge la remise en état de ses lots privatifs.
En l'absence de démontration d'une faute délictuelle commise par la société Bellotto Immobilier, la société [Adresse 10] et M. [H] seront déboutés de leurs demandes à son encontre. Par voie de conséquence, les demandes présentées à l'encontre de la compagnie Allianz Iard, assureur de la société Bellotto à la date de la réclamation et des sociétés MMA, venant aux droits de la société Covea Risks, assureur responsabilité du Cabinet Bellotto à compter du 1er janvier 2014, sont sans objet
Concernant la responsabilité de la société A2B Immobilier, syndic qui a succédé à la société Bellotto Immobilier à compter du mois de juin 2008, il ressort des pièces produites que l' arrêté de péril a été levé par la commune de [Localité 1] le 10 avril 2009, sans qu'il soit établi que ce délai résulterait d'une carence fautive de ce syndic, aucun élément n'étant produit en ce sens.
En outre, il n'est pas contesté que lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2008, les copropriétaires ont décidé expressément que chacun d'eux prendrait à sa charge les travaux de remise en état des lots privatifs.
Comme l'a retenu à juste titre le tribunal, les copropriétaires intervenants à la présente procédure n'expliquent pas en quoi la nécessité de remettre en état les appartements après l'achèvement des travaux de réhabilitation des parties communes engagerait la responsabilité délictuelle du syndic.
L'arrêté de levée de péril du 10 avril 2009, retient que les travaux de mise en sécurité des planchers ont été réalisés, que la toiture a été refaite dans son intégralité et qu'il a été également procédé à la remise en état de la volée d'escalier entre le premier et le deuxième étage. La commune constatait toutefois que certains travaux restaient à faire, plus particulièrement l'installation d'une trappe de désenfumage sur toiture, l'achèvement des travaux d'électricité et la reprise des gardes corps en son intégralité. Elle sollicitait la réalisation desdits travaux dans un délai de quatre mois.
La SCI [Adresse 10] et M. [H] reprochent à la société A2B Immobilier un retard important dans l'exécution de ces travaux, étant précisé qu'il ressort d'un courrier de ce syndic en date du 9 août 2011 qu'à cette date, seule la rampe d'escalier n'a pas été réalisée.
Il ressort du rapport de M. [V] et des correspondances échangées entre M. [L] et la société A2B Immobilier, que s'agissant de l'achèvement de ces travaux résiduels, le syndic a été confronté à la défaillance des copropriétaires dans le paiement des appels de fonds, entraînant des retards, le maître d'oeuvre et les entreprises n'étant pas payés.
En outre, la responsabilité délictuelle de la societé A2B Immobilier est d'autant moins engagée à l'égard des copropriétauires que:
- ces derniers, qui pour la plupart n'habitaient pas l'immeuble, l'ont laissé se détériorer pendant de très nombreuses années sans s'en préoccuper,
- lorsqu'il s'est agi d'effectuer les travaux, beaucoup ont été défaillants dans le paiement,
- les copropriétaires ont expressément, à l'unanimité, lors des assemblées générales du 23 mai 2006 et du 16 juillet 2007 de ne pas procéder à l'entretien régulier des parties communes, dégageant le syndic de toute consquence sur ce point et ne pas autoriser le syndic à créer une avance spéciale destinée à conforter la trésorerie de la copropriété en cas de défaillance ou de retard de paiements de certains copropriétaires,
- l'expert [V] relève la réticence de la SCI [Adresse 10] à faire des travaux privatifs et sa difficulté à faire évacuer ses appartements, étant souligné qu'elle n'a pas donné suite, en 2009, aux propositions de devis pour la réfection et la redistribution de ses appartements, alors qu'il avait été arrêté par les copropriétaires qu'ils conserveraient à leur charge les travaux portant sur les parties privatives.
En considération de ces éléments, il n'est pas établi que la durée du chantier résulterait des carences du syndic.
M. [Z] [H] n'invoquant aucun autre manquement de la part de la société A2B Immobilier, il ne peut qu'être débouté de ses demandes en réparation de ses préjudices présentées à l'encontre de la compagnie Allianz Iard, assureur de la société A2B Immobilier.
La SCI [Adresse 10] fait également grief de ne pas avoir pu disposer des clefs de l'immeuble et ce jusqu'en juin 2013. Elle produit, en ce sens, une lettre du 4 juillet 2012 ( pièce 61) adressée à la société A2B Immobilier marquant le début de sa réclamation de remise des clefs: ' Je fais suite à l'Assemblée générale d'hier (...) . J'ai noté qu'il était désormais possible d'accéder à l'immeuble. Par contre vous m'indiquer ne pas avoir de clés disponibles, cependant M. [G] disposerait quant à lui de clés. De fait puis-je vous inviter à vous rapprocher de M. [G] afin qu'il vous remette trois clés de la porte d'immeuble (...) Quand m'est-il possible de les réceptionner '
Le fait pour un syndic de ne pas remettre à un copropriétaire une clef lui permettant d'accéder aux parties communes de l'immeuble est constitutif d'une faute.
Il appartient en conséquence à la SCI 6 Honoré Cresp de rapporter la preuve de son préjudice résultant de l'absence de remise des clefs de l'immeuble entre juillet 2012 et juin 2013, ce qui l'a empêchée d'accéder à ses lots privatifs durant cette période.
Or, les préjudices déplorés par celle-ci sont sans lien avec la faute délictuelle commise par la société A2B Immobilier:
- les frais de relogement de ses locataires alors que l'expulsion des locataires du 2ème étage avait été ordonnée par décision du 15 juin 2006 et que le bail des locaux du 4ème étage avait été résilié dès octobre 2006, soit avant l'arrêté de péril,
- la réhabilitation des parties communes a eu des conséquences sur les lots privatifs de cette société, mais ne sont pas la conséquence d'une négligence du syndic, d'autant que les copropriétaires ont décidé, à l'unanimité, de conserver à leur charge les frais afférents aux travaux de leurs lots privatifs,
- la somme de 42.285,27 € qu'elle doit remboursé à l'Anah et correspondant à la subvention pour l'exécution des travaux en parties communes, alors que ladite subvention a été accordée grâce aux diligences des syndics qui ne peuvent être tenus responsables par la suite du non paiement des travaux par les copropriétaires,
- au regard des développements qui précèdent, la perte de loyer entre 2006 et juillet 2012 n'est pas imputable à une faute délictuelle du syndic,
- le rapport de M. [V] déposé le 20 août 2015 met en évidence qu'à cette date, soit plus de deux ans la remise des clefs de l'immeuble, les travaux de reprises intérieures des deux appartements de la SCI [Adresse 10] n'étaient toujours pas réalisés de sorte que préjudice résultant de la faute commise par la société A2B Immobilier ne peut consister en une perte de loyers puisque la volonté de la SCI [Adresse 10] d'effectuer des travaux privatifs dans ses lots entre le mois de juillet 2012 et le mois de juin 2013 n'est nullement établie.
Force est de constater que la société [Adresse 10] n'invoque aucun préjudice en lien avec la seule faute délictuelle commise par la société A2 B Immobilier. C'est donc à juste titre que le tribunal l'a déboutée de ses demandes d'indemnisation formées à l'encontre de la société Allianz Iard, en sa qualité d'assureur de la société A2B Immobilier.
En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Reçoit la SARL Bourgeois Immobilier, venant aux droits de Bellotto Immobilier, en son intervention volontaire et la déclare recevable et bien fondée,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], la SCI [Adresse 10] et M. [Z] [H] à payer la somme de 1.500 €, chacun, à la SARL Bourgeois Immobilier, venant aux droits de Bellotto Immobilier, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI [Adresse 10] et M. [Z] [H] à payer à la SA Allianz Iard et à la SAS Allianz, ensemble, la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI [Adresse 10] et M. [Z] [H] à payer aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, ensemble, la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], la SCI [Adresse 10] et M. [Z] [H] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Pour le président empêché
