COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 19 JANVIER 2023
ph
N°2023/23
Rôle N° RG 19/16847 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFDFL
[Z] [M]
[W] [M]
[N] [D] [M]
C/
Société IMMEUBLE LE BEAUMONT 13012
SARL COGEFIM FOUQUE
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON
SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON
Me Guillaume GOGUET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 06 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11-183930.
APPELANTS
Monsieur [Z] [M]
né le 04 Septembre 1945 à [Localité 7] (LIBAN), demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Guillaume GOGUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [W] [M]
né le 30 Mars 1956 à [Localité 8] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Guillaume GOGUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [N] [D] [M]
née le 11 Août 1950 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Guillaume GOGUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE LE BEAUMONT 13012, représenté par son syndic en exercice la SARL AUXITIME, agissant en la personne de son représentant légal demeurant au siège social [Adresse 5],
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE
SARL COGEFIM FOUQUE dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Juliette PERCOT, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] sont propriétaires indivis d'un appartement au sein de la copropriété Résidence Le Beaumont sise [Adresse 3], dont le syndic était la société Cogefim Fouque.
Leur appartement a subi un dégât des eaux en novembre 2016.
Ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière dénommée Le Beaumont 13012 (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal d'instance de Marseille le 17 octobre 2018. Ils ont fait assigner la SARL Cogefim Fouque le 31 janvier 2019. Les deux instances ont été jointes.
Par jugement du 6 septembre 2019, le tribunal d'instance de Marseille a :
- constaté l'absence de prétention formulée à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
- débouté M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] à payer à la SARL Cogefim Fouque la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] aux dépens,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Pour statuer ainsi le tribunal a retenu que les consorts [M] qui sollicitent la mise en jeu de la responsabilité délictuelle pour faute du syndic, ne rapportent pas la preuve des refus réitérés du syndic.
M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M] ont relevé appel de ce jugement, le 31 octobre 2019, en vue de sa réformation, en ce qu'il a :
- constaté l'absence de prétentions formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
- débouté M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] à payer à la SARL Cogefim Fouque la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] aux dépens,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par conclusions d'appelants déposées et notifiées par le RPVA le 18 décembre 2019, M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M] demandent à la cour :
- d'infirmer les jugements déférés du 6 septembre 2019 sous les n° 11-183930 et 11-19404,
- de recevoir M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] en leur assignation contre le syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
- de recevoir M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] en leur assignation en intervention forcée du syndic Cogefim Fouque,
- de dire que le syndicat des copropriétaires est tenu de garantir M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] contre toute condamnation prononcée contre la société Cogefim Fouque, syndic,
- de censurer les jugements en ce qu'ils ont retenu la qualité de propriétaire de Mme [J] alors qu'elle est simple locataire,
- de condamner le syndic Cogefim Fouque à payer aux consorts [M] la somme de 4 200 euros au titre des charges dont ils ont dû continuer à s'acquitter une fois leur vente échouée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement (sic) à intervenir,
- de condamner le syndic Cogefim Fouque au paiement de 5 000 euros au titre de leur perte de chance de vendre leur bien immobilier,
- de condamner le syndic Cogefim Fouque au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens distraits au profit de Maître Guillaume Goguet, aux offres de droit,
- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir uniquement en ses dispositions favorables aux consorts [M].
Ils font essentiellement valoir :
- que s'il n'est pas remis en question le fait que le syndic Cogefim Fouque a diligenté un plombier, que par la suite aucune suite n'y a été donnée, malgré des relances régulières pour obtenir la communication du rapport d'expertise établi par ledit professionnel, et des coordonnées du propriétaire de l'appartement situé au-dessus d'où provenait l'origine du dégât des eaux,
- que l'inaction du syndic leur a causé une perte de chance de céder leur bien, que si le syndic n'est pas responsable du dégât des eaux en lui-même, son inertie durant plus de deux ans leur cause un préjudice important, car ils continuent de régler les charges de copropriété depuis plus de vingt-sept mois (4 200 euros) tout en supportant une perte de valeur de leur appartement, que des frais ont été indûment facturés pour relance (45,36 euros + 75,36 euros) et des frais d'établissement du décompte pour la signature du compromis (400 euros) qui doivent être remboursés,
- que c'est à tort que le jugement querellé s'est fondé sur la prétendue absence de demandes formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires, a indiqué que « le syndic a été diligent en prenant contact avec le propriétaire pour le prévenir de la fuite » et que « ce dernier l'a réglé », a indiqué que Mme [J] était propriétaire de l'appartement litigieux,
- que l'inaction du syndic est fautive et contraire à la mission d'administration de l'immeuble qui lui a été confiée par le syndicat,
- que le syndic n'a pas rédigé une fiche synthétique en application des articles 8-2 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, ni ne l'a notifiée aux copropriétaires,
- qu'il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires, des fautes commises par son syndic dans l'exercice de ses fonctions.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 20 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SARL Auxitime, demande à la cour au visa des articles 564 et 954 du code de procédure civile :
- principalement, de dire irrecevables les demandes formulées pour la première fois en appel contre lui,
- de confirmer le jugement déféré,
- subsidiairement de rejeter les demandes formulées en appel contre lui,
- de le mettre hors de cause et confirmer de plus fort le jugement déféré,
- reconventionnellement de condamner solidairement M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] à lui payer la somme supplémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient en substance :
- que le jugement a souligné la confusion absolue en droit et en fait des écritures et demandes des consorts [M] et a constaté que les consorts [M] ne formulaient aucune prétention contre le syndicat des copropriétaires,
- subsidiairement, que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n'a aucune vocation à être invoqué dans le cadre d'une demande visant à « garantir M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] contre toute condamnation prononcée contre la société Cogefim Fouque, syndic »,
- qu'en fait le litige concerne uniquement les consorts [M] et les locataire et propriétaire du dessus, les appelants indiquant s'être heurtés au refus du locataire occupant de l'appartement situé à l'étage supérieur, d'établir un constat amiable, que ces personnes ne sont pas assignées,
- que c'est sans aucune reconnaissance de responsabilité, qu'il a fait intervenir par précaution, un plombier afin de déterminer l'origine de l'infiltration et les travaux à réaliser,
- qu'il est simple d'obtenir les coordonnées d'un copropriétaire via une demande de relevé cadastral, ce que les appelants n'ont pas fait,
- plus subsidiairement, les préjudices prétendument subis sont exclusivement dus à l'inaction des consorts [M], que le lien de causalité n'est pas établi.
Par conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 17 mars 2020, la SARL Cogefim Fouque demande à la cour au visa de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 13-3 de la loi du 2 janvier 1970, de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :
- à titre principal, de confirmer le jugement entrepris,
- à titre subsidiaire, de débouter les consorts [M] de leur appel et de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre elle,
- en tout état de cause, de condamner solidairement les consorts [M] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SARL Cogefim Fouque avance l'argumentation suivante :
- qu'elle a fait le nécessaire pour tenter de résoudre la situation en désignant la société Fernandez pour vérifier l'origine de la fuite, qu'en raison du refus de Mme [J] de répondre aux demandes des consorts [M], elle a adressé une mise en demeure à Mme [J] le 16 avril 2018, qu'un rendez-vous a été fixé avec la société Fernandez le 8 octobre 2018, que Mme [J] l'a annulé en confirmant que la fuite provenait de ses toilettes et donc d'une partie privative, et qu'elle ne laisserait pas l'accès à son appartement,
- qu'il n'y a jamais eu de rapport du plombier et que le désordre litigieux est parfaitement étranger aux missions du syndic,
- que si les consorts [M] produisent un constat d'huissier constatant des traces d'infiltrations dans l'appartement dont ils sont propriétaires, aucun élément ne permet de savoir si elles sont récentes ou anciennes, si elles sont encore humides laissant entendre que les infiltrations pourraient se poursuivre,
- que l'information sur les coordonnées des propriétaires des lots est couverte par le devoir de confidentialité du syndic, qu'il appartenait aux consorts [M] de rechercher par eux-mêmes l'identité et les coordonnées du propriétaire de l'appartement litigieux, qu'il leur revenait de diligenter une expertise amiable avec les personnes concernées, ou encore une expertise judiciaire,
- que c'est de manière incompréhensible que les consorts [M] demandent le remboursement des charges de copropriété et des frais, alors que cela dépend de leur qualité de propriétaire,
- qu'il ne saurait être tenu responsable de la suspension d'achat d'un acquéreur.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 31 octobre 2022.
L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties sont représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté en premier lieu, qu'un seul jugement est déféré à la cour, ensuite d'une jonction déjà faite en cours d'instance et avant le prononcé dudit jugement.
Ensuite, le dispositif des conclusions de deux des parties comporte des demandes de « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, ce qui explique qu'elles n'aient pas été toutes reprises dans l'exposé des prétentions des parties.
Quant à la demande des appelants reprise dans l'exposé du litige, tendant à voir « censurer les jugements (en fait le jugement) en ce qu'ils ont retenu la qualité de propriétaire de Mme [J] alors qu'elle est simple locataire », elle ne s'analyse pas en une prétention en lien avec l'objet du litige, qui est de rechercher la responsabilité du syndic dans le traitement d'un dégât des eaux subi dans une partie privative.
En outre, la cour n'est saisie que par les conclusions déposées et notifiées par le RPVA à l'exclusion de toutes autres, notamment celles figurant dans le dossier de plaidoirie des appelants, au nom de M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M], alors que seuls M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M] sont appelants, et comportant des amendements par rapport à celles notifiées par le RPVA le 18 décembre 2019.
Sur l'exception d'irrecevabilité des demandes nouvelles
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n'est pas limitative.
L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, il est soutenu qu'en première instance, les consorts [M] n'ont formulé aucune prétention contre le syndicat des copropriétaires, par référence au dispositif du jugement appelé.
A la lecture de l'assignation du 17 octobre 2018 dirigée contre le syndicat des copropriétaires, il est constaté que dans le dispositif il ne figure que des demandes de condamnation dirigées contre le syndic Cogedim Fouque.
Il en est de même des conclusions qui sont dans le dossier du tribunal d'instance de Marseille transmis à la cour, au nom de M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] dirigées contre le syndicat des copropriétaires et la SARL Cogedim Fouque, dont le dispositif est ainsi rédigé :
« RECEVOIR M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] en leur assignation contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BEAUMONT sis [Adresse 3] en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant la responsabilité du syndicat envers les copropriétaires d'immeubles.
RECEVOIR M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] en leur assignation en intervention forcée du syndic Cogefim Fouque et la dire bien fondée et régulière sur le fondement de l'article 331 du code de procédure civile.
VOIR adjuger aux concluants le bénéfice de leur assignation jointe à la présente contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BEAUMONT sis [Adresse 3].
DIRE Cogefim Fouque syndic de copropriété, tenu de garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées contre lui à la requête de M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M].
'
CONDAMNER le syndic Cogefim Fouque à payer aux consorts [M] la somme de 4 200 euros au titre des charges dont ils ont dû continuer de s'acquitter une fois leur vente échouée.
'
CONDAMNER le syndic Cogefim Fouque au paiement de 5 000 euros au titre de leur perte de chance de vendre leur bien immobilier.
CONDAMNER le syndic Cogefim Fouque au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. ... »
Il en ressort que devant le premier juge aucune demande de condamnation n'était dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
En cause d'appel, M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M] demandent à la cour dans le dispositif de leurs conclusions, en se référant l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dont le dernier alinéa énonce que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires », de dire que le syndicat des copropriétaires est tenu de garantir M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M], M. [V] [M] et M. [T] [M] contre toute condamnation prononcée contre la société Cogefim Fouque, syndic.
Une telle demande pourrait s'analyser en une demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à garantir la société Cogefim Fouque, des condamnations prononcées contre la société Cogefim Fouque à leur profit.
Or, il s'agit manifestement d'une demande nouvelle qui ne s'explique ni par la nécessité d'une compensation, ni par la nécessité de faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Les demandes de condamnation dirigées contre le syndicat des copropriétaires, doivent donc être déclarées irrecevables.
Sur les demandes dirigées contre la SARL Cogefim Fouque
L'article 9 du code de procédure civile énonce qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Même si aucun fondement n'est invoqué à l'appui de leur demande, celle-ci repose nécessairement sur l'article 1240 du code civil aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, ce qui suppose la triple démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
On comprend que M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M] seuls appelants, reprochent au syndic son inaction dans le traitement du dégât des eaux subi dans leur appartement, dans la mesure où il ne leur a pas adressé le rapport du plombier, ni communiqué les coordonnées du propriétaire de l'appartement sus-jacent, en violation de ses obligations en matière d'administration de l'immeuble et en application des articles 8-2 et 18-1A de la loi du 10 juillet 1965, ce qui selon eux, les a empêchés de prospérer dans la vente de leur appartement et les a contraints à continuer à régler des charges de copropriété.
L'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 créé par la loi du 24 mars 2014 et dont l'application a été échelonné dans le temps suivant la taille du syndicat des copropriétaires, énonce : « Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année. Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires. En l'absence de mise à disposition d'un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale. Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation. »
L'article 18-1A de la même loi, concerne la rémunération du syndic.
A l'appui de leur demande, les appelants produisent :
- un courrier recommandé avec avis de réception adressé à la société Cogefim Fouque le 23 mai 2018 dans lequel ils lui reprochent outre des frais du syndic, le fait qu'ils n'ont pas obtenu de réponse à leurs divers rappels concernant la fuite signalée depuis février dernier, en énonçant qu'en novembre 2016 le syndic a dépêché le plombier de la copropriété mais qu'ils n'ont pas été destinataires du constat, et qu'ils ont besoin du nom et des coordonnées du propriétaire du quatrième étage pour compléter leur demande auprès de leur assureur,
- le procès-verbal de constat du 3 mai 2018, faisant état d'importantes traces d'humidité dans la chambre située côté Sud dans l'angle du mur de séparation d'avec l'appartement voisin, et dans la salle de bains en plafond et en partie supérieure des murs,
- un courrier de mise en demeure adressé le 13 juillet 2018 en recommandé avec avis de réception à la société Cogefim Fouque, par M. [Z] [M] ainsi rédigé : « J'ai confié la gestion de mon bien immobilier à votre agence. Or je constate que, suite à une négligence de votre part, vous m'avez fait perdre une importante somme d'argent. La vente de notre appartement a été annulée lors de la signature du compromis de vente suite à la non réponse de votre part à nos différents appels et courriers depuis novembre 2016 suite à un sinistre dégât des eaux et ce malgré nos rappels lors des assemblées générales du 03/07/2017 et 11/06/2018 et notre appel de ce jour' Conformément à l'article 1103 du code civil, je vous rappelle que l'agence immobilière mandatée doit mettre en 'uvre tous les moyens pour obtenir le résultat escompté' ».
Si les appelants démontrent qu'ils entendaient vendre leur appartement et qu'une proposition d'achat leur a été faite courant mai-juin 2018, ces pièces toutes datées de l'année 2018, sont manifestement insuffisantes pour rapporter la preuve d'une faute de la SARL Cogefim Fouque, dans la gestion de leur déclaration de dégât des eaux survenu selon leurs dires, en novembre 2016, alors qu'il est établi que le syndic a dépêché un plombier pour rechercher l'origine de la fuite et les en a informés.
A cet égard, la SARL Cogefim Fouque justifie avoir adressé un courrier de mise en demeure à « M. [J] Résidence Le Beaumont [Adresse 3] » le 16 avril 2018 concernant le dégât des eaux affectant le logement de son voisin du dessous, M. [M], et le fait qu'il n'a pas été donné suite à la prise de contact en janvier 2017, par le plombier pour une recherche de fuite. Le plombier a répondu en dernier lieu par mail du 9 octobre 2018 adressé en copie à M. [Z] [M], que Mme [J] s'est opposée à donner l'accès à son appartement car elle aurait déterminé l'origine de la fuite, qui proviendrait de ses toilettes, soit d'une partie privative, ce qui a permis au syndic de considérer que la responsabilité de la copropriété était écartée, cet état de fait n'étant pas remis en cause.
Sur l'absence de communication par la SARL Cogefim Fouque, syndic, des coordonnées du voisin de l'appartement sus-jacent, propriétaire ou locataire, il est constaté que l'article 8-2 précité imposant au syndic de mettre à la disposition des copropriétaires, la fiche synthétique de la copropriété, sous réserve qu'il soit applicable en la cause au regard de la taille de la copropriété qui n'est pas précisée, ne concerne pas le nom des copropriétaires.
Les appelants sur qui pèse la charge de la preuve et qui connaissaient au moins le nom de l'occupant de l'appartement sus-jacent et avaient d'autres moyens de déterminer le nom du propriétaire dudit appartement, ne démontrent pas la faute du syndic dans cette absence d'information donnée et en tout état de cause, le lien de causalité avec les préjudices allégués, à savoir d'une part l'échec de leur projet de vente de l'appartement, d'autre part l'obligation de régler les charges de copropriété, contrepartie de leur qualité de propriétaires de l'appartement litigieux.
En conséquence, M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M] seront déboutés de leurs demandes dirigées contre la SARL Cogefim Fouque et le jugement confirmé.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris.
M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M] seuls appelants, qui succombent dans leur appel, seront condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'au titre des frais irrépétibles.
Selon les dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles et il n'est pas justifié que la solidarité a été prévue contractuellement de ce chef. Les intimés seront donc déboutés de leur demande tendant à la solidarité des condamnations prononcées à leur profit.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevables les demandes nouvelles dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière dénommée Le Beaumont 13012 représenté par son syndic ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M] aux dépens d'appel ;
Condamne M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M] à payer à la SARL Cogefim Fouque la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [Z] [M], M. [W] [M], Mme [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière dénommée Le Beaumont 13012 représenté par son syndic, la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
