COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 19 JANVIER 2023
ph
N° 2023/ 19
N° RG 19/13250 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEYMQ
SCI SCI BANDAMAN
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Andréa SAGNA
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 25 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03478.
APPELANTE
SCI BANDAMAN
sise [Adresse 1]
représentée par Me Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le CABINET [O]
sis [Adresse 2]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de président de chambre,
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de président de chambre, empêchée, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Bandaman est propriétaire des lots n° 2 et 10 au sein de l'immeuble situé [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété. Invoquant un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner le 17 mars 2017 devant le tribunal judiciaire de Marseille en paiement d'une somme principale de 11'423, 51 € actualisée à 12'033,10 € en cours de procédure.
La SCI Bandaman s'est opposée à la demande aux motifs que le syndicat réclamait paiement de sommes indues et qu'elle avait été contrainte d'effectuer des travaux à concurrence de 3096€TTC suite à la carence du syndic ; à titre subsidiaire elle a réclamé l'octroi de délais de paiement.
Retenant un règlement partiel de la dette après saisie immobilière de deux autres lots dont la SCI était propriétaire dans le même immeuble et rejetant la compensation demandée, le tribunal judiciaire de Marseille selon jugement contradictoire du 25 juin 2019 a :
'condamné la SCI Bandaman à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] les sommes de :
*12'033,10 € au titre de l'arriéré de charges et frais de recouvrement dus au 19 mars 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2016 pour la somme de 9420,82 € et du jugement pour le surplus,
*2000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
*1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouté la SCI Bandaman de l'ensemble de ses demandes ;
'condamné la même aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct ;
'ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La SCI Bandaman a relevé appel de cette décision le 12 août 2019. Aux termes d'écritures d'incident du 5 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a conclu à l'irrecevabilité de l'appel ; selon ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 17 décembre 2020 qui n'a fait l'objet d'aucun recours, le syndicat a été débouté de sa demande.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 novembre 2019, la SCI Bandaman demande à la cour de :
vu l'article 1353 du code civil,
vu la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces versées aux débats,
'infirmer le jugement déféré ;
'à titre principal, « constater » que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible ;
'en conséquence, débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes ;
'le condamner au paiement d'une somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts ;
'subsidiairement, déduire de la somme réclamée au titre des charges de copropriété la somme de 362,49 € correspondant au procès-verbal de saisie attribution du 5 octobre 2012 ;
' condamner le syndicat au paiement d'une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner le même aux dépens.
Au soutien de son appel, la SCI Bandaman fait valoir principalement que les lots n° 5 et 11 dont elle était anciennement propriétaire dans le même immeuble ont été vendus le 24 juin 2010 sur saisie immobilière et que le syndic a perçu la somme de 28'937,18 € au titre de la répartition du prix, que toutefois le syndicat a fait pratiquer le 5 octobre 2012 une saisie attribution pour obtenir paiement de la somme de 3924,39 € au titre de frais résiduels dont d'hypothèque provisoire et définitive, que selon jugement du 13 juin 2013 du juge de l'exécution la saisie attribution a été annulée, que figurent sur le décompte des honoraires d'avocat à hauteur de 3649,56 € outre des frais d'huissier pour un montant de 636,56 € ne relevant pas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que la saisie attribution pratiquée le 8 octobre 2019 avant toute démarche préalable amiable a nécessairement causé un préjudice à la SCI Bandaman.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 3 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] demande à la cour de:
vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces,
'à titre principal, confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'à titre subsidiaire, condamner la SCI Bandaman à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 10'470,61 € au titre des charges impayées et frais, comptes arrêtés au 19 mars 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2016 ;
'confirmer le jugement dans le surplus de ses dispositions ;
'en tout état de cause, condamner la SCI Bandaman à payer la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la même aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.
Le syndicat des copropriétaires soutient principalement que la SCI appelante a été condamnée par jugement précédent du 14 août 2009 au paiement d'un arriéré de charges de 15'190,17 € soldé par la distribution du prix de vente après saisie immobilière, que toutefois le montant attribué de 28'937,68 € n'a pas suffi à apurer la totalité de la dette, que la SCI demeure débitrice des frais exposés par le syndicat à hauteur de 3924,39 € et d'un solde de charges de 3477,48 € et qu'ainsi la créance du syndicat est fondée, qu'il a produit des décomptes détaillés et distincts pour les lots n° 2 et 10 d'une part et les lots saisis n°5 et 11 et que la carence de la SCI lui cause nécessairement un préjudice financier.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 31 octobre 2022.
MOTIFS de la DÉCISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande, le syndicat produit :
-un extrait de matrice cadastrale portant sur les lots n°2 et 10,
-un commandement de payer la somme principale de 9215 € délivrés le 12 février 2016,
-le jugement du 14 août 2009 condamnant la SCI au paiement des sommes de 15'190,17€ au titre de l'arriéré de charges, de 200 € à titre de dommages-intérêts et de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2009 à 2018 approuvant les exercices clos et les budgets prévisionnels,
-des appels de fonds de mars 2016 à mars 2018,
-un relevé de compte individuel du 1er janvier 2006 au 19 mars 2019.
Contrairement à ses dires, le syndicat ne présente pas de comptes distinguant les lots vendus et les lots dont la SCI est demeurée propriétaire ; la page 4 du décompte unique relative aux opérations de l'année 2014 est quasiment illisible mais la SCI appelante n'en conteste aucune écriture, dont acte ; la première page n'indique pas les lots concernés tandis que les deux dernières pages 6 et 7 relatives aux années 2015 à 2019 font référence aux lots n° 1, 2 et 10 alors que le lot n°1 ne figure pas sur la matrice cadastrale ; le décompte présenté ne relève donc pas d'une clarté évidente, mais il est le seul document comptable débattu par les parties pour apurer leurs comptes ; la cour ajoute que le syndicat déjà bénéficiaire d'un titre exécutoire par une condamnation précédente ne peut réclamer une nouvelle fois paiement des mêmes sommes sauf à méconnaître l'autorité de la chose jugée et qu'en tout état de cause la cour n'a pas en charge l'exécution de décisions précédentes.
Ceci étant rappelé, après déduction des frais divers dont il sera question ci-après, le solde de charges proprement dites dû au 19 mars 2019 s'élève à 12'033,10 € - 9280,40 € = 2752,70 €. Ce solde se rapproche du montant de 3477,48 € évoqué par le syndicat en page 3 de ses écritures mais en s'abstenant de présenter des comptes distincts relatifs au lots vendus et aux lots dont elle est demeurée propriétaire comme le lui a demandé la SCI et des décomptes distinguant les charges relevant du jugement de 2009 apurées par la distribution du prix de vente et les charges postérieures, le syndicat entretient la confusion et il n'appartient pas à la cour de parfaire son dossier probatoire.
Le montant de 9280,40 €, qui est près de quatre fois supérieur à la dette de charges, correspond à des frais d'huissier, de suivi contentieux, de suivi d'exécution du jugement et d'honoraires d'avocat. L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur»; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat ne peut donc faire figurer au débit du compte individuel de l'appelante les frais taxables et les honoraires de son conseil. Les multiples frais de suivi contentieux et/ou exécution ne correspondent à aucune diligence particulière étant rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré ; enfin, le syndicat n'établit pas en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges.
Il convient dès lors de retenir au titre des frais nécessaires le coût du commandement de payer du 12 février 2016 soit 192,46 €.
Sur le surplus des demandes :
La SCI Bandaman ne réclamant plus compensation de sa dette avec une créance de travaux et l'octroi de délais de paiement la confirmation du jugement rejetant ces prétentions s'impose.
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de la SCI appelante ni des considérations générales du syndicat sur une difficulté de trésorerie dont aucun élément comptable n'atteste de la teneur.
Ce chef de demande est rejeté.
Il en va de même de la demande en paiement de dommages-intérêts soutenue par la SCI posant comme principe que la saisie attribution du 8 octobre 2019 lui a nécessairement causé un préjudice sans en objectiver un élément quelconque.
***
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non taxables.
La SCI Bandaman ayant été très largement admise dans son recours, chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il :
-déboute la SCI Bandaman de ses demandes de compensation et en délais de paiement,
-statue sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
-ordonne l'exécution provisoire ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne la SCI Bandaman à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] les sommes de :
-2752,70 € au titre de l'arriéré de charges, comptes arrêtés au 19 mars 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2016,
-192,46 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement de dommages-intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
