COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 19 JANVIER 2023
ph
N° 2023/15
N° RG 19/12771 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEXCJ
[N] [T]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jérôme ZUCCARELLI
Me Christophe NANI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 26 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01379.
APPELANT
Monsieur [N] [T]
demeurant [Adresse 2] (Italie)
représenté par Me Jérôme ZUCCARELLI, avocat au barreau de NICE
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA FONCIA NICE, dont le siège est à [Adresse 3] - poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Christophe NANI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de président de chambre,
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de président de chambre, empêchée, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [N] [T] est copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 1]) ; selon deux jugements successifs du tribunal d'instance de Nice des 17 septembre 2009 et 11 avril 2014, il a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes respectives de 4388,95 € et 6862,23 € au titre d'arriérés de charges. Invoquant une nouvelle carence de celui-ci, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner le 13 mars 2017 devant le tribunal judiciaire de Nice en paiement de la somme principale de 35'784,32 €, comptes arrêtés au 12 janvier 2017.
M. [N] [T] s'est opposé à titre principal à la demande et a sollicité à titre subsidiaire un règlement échelonné de la dette à raison de 1000 € par mois. Selon jugement contradictoire du 26 mars 2019, le tribunal judiciaire de Nice a :
'déclaré irrecevables comme tardives les conclusions et pièces signifiées par le syndicat les 23 et 24 janvier 2019 ;
'condamné M. [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
*34168,86 € au titre de l'arriéré de charges et des frais nécessaires de recouvrement, comptes arrêtés au 21 février 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2017,
*5000 € à titre de dommages-intérêts,
*2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouté M. [N] [T] de ses demandes de délais et en paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;
'ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
'condamné M. [N] [T] aux dépens intégrant le coût du commandement de payer du 1er février 2017 et de l'assignation.
Il a régulièrement relevé appel de cette décision le 2 août 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 octobre 2022 de:
vu l'article 1353 du code civil,
vu les articles 117 et suivants du code civil,
vu la loi du 10 juillet 1965,
vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967,
vu les pièces versées aux débats,
'déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes en l'absence d'habilitation préalable ;
'infirmer le jugement déféré en ce qu'il condamne M. [N] [T] au paiement des sommes de 5000 € et 2000 € ;
'à titre principal, « retenir » l'incohérence de la somme réclamée par le syndicat au titre des charges de copropriété ;
'« retenir » que M. [N] [T] ne peut être redevable d'une créance dont le montant exact n'est ni démontré ni justifié ;
'en conséquence, infirmer le jugement déféré en ce qu'il le condamne au paiement de la somme principale de 34'168,86 €;
'à titre subsidiaire, « retenir » que M. [N] [T] a versé la somme de 46'365,20 € pour la période considérée et qu'il est créancier du syndicat à hauteur de 574,85 €;
'en conséquence, infirmer le jugement en ce qu'il condamne M. [N] [T] au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts ;
'« retenir » le préjudice de perte de jouissance subi par M. [N] [T] ;
'en conséquence condamner le syndicat à lui payer la somme de 64'800 € à titre de dommages-intérêts pour la période de février 2016 à novembre 2022 ;
' condamner le syndicat au paiement d'une indemnité de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner le même aux dépens.
Au soutien de son appel, M. [N] [T] fait valoir principalement que le syndic n'a pas été habilité par l'assemblée générale pour engager une procédure judiciaire à son encontre, que la créance alléguée est incohérente en ce qu'elle intègre de nombreux frais de recouvrement injustifiés, que les sommes encaissées par le syndic Foncia ne figurent pas au crédit de son compte individuel, que le syndicat ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui né du retard apporté au paiement, qu'il fait preuve d'une « impressionnante mauvaise foi » en sachant que l'appartement gravement dégradé depuis longtemps ne peut faire l'objet ni d'une location ni d'une cession, qu'au regard des chèques mensuels adressés au syndic le syndicat a été rempli de ses droits, que la multiplication des saisies a pour seul effet d'augmenter la dette de M. [N] [T] qui se trouve déjà dans une situation financière difficile, que depuis février 2016 il n'a plus accès à son appartement dont l'ouverture été cadenassée par une chaîne mise en place par le syndicat, que cette situation est intolérable et caractérise le trouble de jouissance subi.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] demande à la cour de :
vu l'article 1231-6 du code civil,
vu les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967,
'confirmer le jugement déféré ;
'débouter M. [N] [T] de l'ensemble de ses demandes ;
'le condamner au paiement de la somme complémentaire de 3425,15 € au titre des charges actualisées au 1er octobre 2022 ;
' condamner M. [N] [T] à payer la somme de 3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner le même aux dépens de première instance et d'appel avec « application de l'article 696 du code de procédure civile ».
Le syndicat soutient principalement que le recouvrement des charges de copropriété ne requiert pas une habilitation préalable du syndicat, que pour les besoins de sa démonstration, M. [N] [T] « se livre à des calculs alambiqués », que le syndicat produit aux débats plus de 80 pièces justifiant sa créance, que le premier juge a arrêté les frais de recouvrement à la somme de 1155,84 €, que les pièces postérieures au jugement de 2019 correspondant à des paiements intervenus en 2020 et 2021 sont inopérantes sur une infirmation de la créance, qu'en outre divers règlements doivent s'imputer sur l'exécution des condamnations antérieures et que l'appelant est un débiteur habituel obligeant le syndicat à multiplier les procédures à son encontre.
S'agissant de la situation de l'appartement, le syndicat ajoute que M. [N] [T] a supprimé les cloisons internes occasionnant une fragilisation du gros 'uvre de l'immeuble ainsi que l'a constaté l'expert judiciaire [U] désigné par ordonnance de référé du 21 janvier 1997, que par une ordonnance postérieure du 22 septembre 1998 le syndicat et M. [N] [T] ont été condamnés solidairement à réaliser sous astreinte les travaux préconisés par celui-ci, qu'ils n'ont pu être entrepris faute de trésorerie, que le propriétaire de l'appartement situé en surplomb a fait liquider l'astreinte à concurrence de 20'000 € par le juge de l'exécution, qu'ainsi M. [N] [T] est responsable des atteintes portées à l'immeuble et du trouble de jouissance qu'il invoque.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 31 octobre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
Il est constant en lecture de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 que le syndic est dispensé d'habilitation préalable pour engager une procédure en recouvrement de créances de telle sorte qu'aucune irrecevabilité n'affecte son action. Pour faire reste de droit à l'appelant la demande en paiement d'un préjudice annexe suit nécessairement le sort de la demande principale.
En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ou encore « retenir » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande le syndicat produit en appel les pièces listées et examinées par le premier juge reprises intégralement ici par la cour et desquelles il ressort que les appels de charges ont été effectués conformément aux décisions des assemblées générales successives approuvant les comptes des exercices clos et les budgets prévisionnels, que M. [N] [T] a été défaillant dans le paiement régulier de ses charges et que son compte individuel arrêté au 21 février 2018 (cf pièce n° 80 du dossier du syndicat) était débiteur d'une somme de 33'013,02 € au titre des charges proprement dites.
La cour ne saurait dire, à l'instar du syndicat, si l'appelant « se livre à des calculs alambiqués», mais il est certain qu'il lui appartient de justifier des paiements autres qui n'auraient pas été pris en compte et que les paiements postérieurs au jugement n'altèrent en rien le bien-fondé de la créance dans les termes arrêtés par le premier juge. Le syndicat rappelle aussi que ces paiements postérieurs s'imputent pour partie sur les condamnations précédentes, s'agissant de dettes plus anciennes.
Actualisant sa créance selon un décompte arrêté au 14 octobre 2022, (cf pièce n° 130) le syndicat réclame paiement de la somme complémentaire de 3425,15 € ; ce nouveau décompte intègre des frais de « suivi de procédure recouvrement » imputés systématiquement avec les appels de charges à hauteur de 1100 € ainsi que des frais d'hypothèque dont il sera question ci-après.
L'actualisation des charges proprement dites est ainsi ramenée à la somme de 1730,62 €.
Les décomptes incluent diverses sommes au titre de frais d'huissier, de suivi contentieux et d'honoraires d'avocat. L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Faisant une application exacte de l'article 10-1, le premier juge a arrêté les frais de recouvrement à la somme de 1155,84 €. M. [N] [T] ne les critique en rien et le syndicat demande la confirmation pure et simple de ce chef de décision. La cour ajoute que le coût du commandement de payer figurant parmi ces frais ne peut être repris au titre des dépens.
S'agissant des frais de « suivi de procédure recouvrement » postérieurs au jugement, les factures d'honoraires récapitulées en pièce n° 128 du dossier du syndicat ne font état d'aucune diligence particulière ; les frais de prise d'hypothèque ont déjà été admis quant à eux par le premier juge au titre des frais nécessaires de recouvrement.
Sur le surplus des demandes :
Le rapport d'expertise judiciaire [U] établi le 21 janvier 1997 au contradictoire de M. [N] [T] (cf pièce n° 77 du dossier du syndicat) et sur lequel il demeure totalement muet montre sans discussion possible qu'il a supprimé sans avis technique ni consultation quelconque d'un homme de l'art les cloisons internes de son appartement générant un affaissement du plancher de l'appartement supérieur et une fragilisation de l'ensemble de l'immeuble et que des travaux confortatifs d'un coût évalués à 73'127 FF outre 20'000 FF pour la maîtrise d''uvre doivent être entrepris. L'expert a également constaté l'état d'abandon du local de l'appelant.
Le 21 juillet 1998 M. [N] [T] et le syndicat des copropriétaires ont été condamnés sous astreinte à réaliser les travaux (cf pièce n° 78 du même dossier) mais le syndicat explique, sans être contredit, que faute de trésorerie, ils n'ont pas été réalisés et que les époux [O]/[H] propriétaires de l'appartement en surplomb ont obtenu la liquidation de l'astreinte à la somme de 20'000 € (cf pièce n° 79 du même dossier).
Il en résulte nécessairement que M. [N] [T] est à l'origine du trouble de jouissance qu'il invoque et que sa carence a causé au syndicat un préjudice distinct de celui issu du seul retard apporté au paiement justifiant les dommages intérêts alloués à hauteur de 5000 € .
S'agissant d'une prétendue condamnation de son appartement, le syndicat objecte avec pertinence que l'huissier instrumentaire n'a procédé à aucun constat personnel puisqu'il a saisi des photographies figurant sur le téléphone portable de M. [N] [T] ; il a par contre constaté le 28 juin 2018 que ce dernier possédait bien les clés de la porte d'entrée de son local visiblement à l'abandon ainsi qu'il ressort des photographies annexes ; enfin M. [N] [T] ne conteste en rien l'utilité du remplacement de cette porte à l'initiative du syndicat pour éviter l'installation de squatters dans les lieux.
Le jugement est ainsi confirmé dans l'ensemble de ses dispositions à l'exception des dépens (cf supra). De même, l'assignation étant un acte de procédure judiciaire relevant de l'article 695 du code de procédure civile, le rappel de son coût dans les dépens est surabondant.
***
L'appel intempestif de M. [N] [T] ayant contraint le syndicat à exposer de nouveaux frais de conseil et de représentation, la demande en application de l'article 700 du code de procédure civile est fondée.
M. [N] [T] qui succombe est condamné aux dépens d'appel en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré sauf sur l'inclusion du commandement de payer dans les dépens ;
Statuant à nouveau :
Exclut le coût du commandement de payer du 1er février 2017 du montant des dépens de première instance ;
Y ajoutant :
Condamne M. [N] [T] à payer au syndicat de l'ensemble immobilier [Adresse 1], la somme complémentaire de 1 730,62 euros au titre des charges arrêtées selon le décompte actualisé au 14 octobre 2022 ;
Condamne M. [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne le même aux dépens d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
