COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 12 JANVIER 2023
PH
N° 2023/ 4
N° RG 20/00943 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPBJ
[T] [U] épouse [O]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLA LES MIMOSAS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me ALLIGIER
Me CORNE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 06 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05003.
APPELANTE
Madame [T] [U] épouse [O]
demeurant [Adresse 3] (PORTUGAL)
représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocat au barreau de NICE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLA LES MIMOSAS sis [Adresse 1], representé par son syndic en exercice, le CABINET FONCIA AD IMMOBILIER,SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son représentant legal domicilie ès qualités audit siege
représenté par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [U] épouse [O] est propriétaire des lots n° 111 et 122 au sein de la copropriété Les mimosas, sise [Adresse 1].
Par exploit du 26 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les mimosas (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [O] devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins de la voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété, des frais, des dommages et intérêts.
Par ordonnance du juge de la mise en état du 15 mars 2019, Mme [O] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, la somme provisionnelle de 12 600 euros au titre de l'arriéré de charges, ainsi que celle de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par jugement du 6 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Mme [O] à lui payer la somme de 800 euros correspondant à la condamnation à l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 15 mars 2019,
- condamné Mme [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 42 022,30 euros en deniers ou quittances, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2019 avec intérêts légaux sur la somme de 40 986,56 euros à compter de la mise en demeure du 2 août 2017,
- condamné Mme [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 87 euros au titre des frais nécessaires visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné Mme [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- jugé irrecevable la demande de Mme [O] tendant à bénéficier des délais de paiement prévus à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné Mme [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant la somme de 3 052,02 euros telle que détaillée dans le décompte du 30 juillet 2019 de la SCP Lambert-Berger, huissiers de justice, distraits au profit de Maître Corne.
Mme [O] a relevé appel de ce jugement, le 20 janvier 2020, en vue de sa réformation, en ce qu'il l'a :
- condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 42 022,30 euros en deniers ou quittances, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2019 avec intérêts légaux sur la somme de 40 986,56 euros à compter de la mise en demeure du 2 août 2017,
- condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 87 euros au titre des frais nécessaires visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- jugée irrecevable en sa demande tendant à bénéficier des délais de paiement prévus à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant la somme de 3 052,02 euros.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 14 octobre 2022, Mme [O] demande à la cour :
- de réformer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 800 euros correspondant à la condamnation à l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 15 mars 2019,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes fins et conclusions au titre des charges de copropriété, des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages et intérêts,
- subsidiairement, de déduire du décompte les fonds conservés et perçus d'un montant de 4 438,16 euros au titre de la saisie sur son compte bancaire détenu à la Caisse d'épargne,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de voir assortir les condamnations des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 2 août 2017 faute de production de l'accusé de réception dudit courrier,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer le trop-perçu de 1 879,70 euros (4 438,16 - 2 558,56) au titre de l'arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2022,
- très subsidiairement, de lui octroyer un délai de douze mois pour le paiement du solde des arriérés de charges de copropriété ou des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
- en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Gilles Alligier,
- de dire qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Mme [O] fait essentiellement valoir :
- que le premier juge a commis une erreur de droit en considérant comme justifiés l'existence et le montant de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires alors que n'étaient pas produits tous les certificats de non recours des assemblées générales, que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir adressé l'avis simple indiquant le montant de la provision exigible, qu'il n'y a pas preuve de la réalité des créances, que le protocole d'accord d'échelonnement ne constitue pas une reconnaissance de dette,
- que dans ses dernières conclusions le syndicat des copropriétaires revendique une créance actualisée et arrêtée au 1er octobre 2022 de 11 510,09 euros comprenant 2 558,56 euros au titre de l'arriéré de charges, sans tenir compte de la somme de 4 438,16 euros récupérée par la saisie pratiquée le 13 novembre 2018 convertie en saisie attribution le 18 juillet 2019, qu'ainsi il y a un trop-perçu de 1 879,60 euros,
- que la demande de délai de paiement sur le fondement du droit commun de l'article 1244-1 du code civil est recevable et justifiée au regard de sa situation financière, alors que le syndicat des copropriétaires dispose d'une garantie résultant de l'inscription d'hypothèque, que la gestion locative de son appartement est faite par la société Foncia qui est également syndic et les revenus de cette location, après déduction des frais et honoraires de gestion, sont directement perçus par le syndicat des copropriétaires, ce qui a permis de résorber le montant des condamnations prononcées par le jugement appelé,
- que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas sa mauvaise foi quant au montant de la pension alimentaire et de la quote-part du prix de vente du bien de la SCI Vermeil dont elle-même et son mari sont associés et en cours de divorce, que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas non plus un dommage, ni un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts au taux légal,
- que les demandes au titre des frais nécessaires doivent être rejetées comme l'a décidé le premier juge et qu'il faut infirmer le jugement quant aux frais de rappel retenus, qui ne sont pas justifiés.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 4 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :
- de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a condamné Mme [T] [O] au paiement de la somme de 42 022,30 euros en deniers ou quittance au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2019, avec intérêts légaux sur la somme de 40 986,56 euros à compter de la mise en demeure du 2 août 2017, outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et de 3 052,02 euros au titre des dépens avec distraction au profit de maître Corne,
- de réformer le jugement entrepris sur le quantum des sommes allouées au titre des frais de l'article 10-1 et des dommages et intérêts,
Statuant à nouveau sur le tout :
Vu les pièces versées aux débats,
Vu les dispositions de l'Article 1244-1 du code civil,
- de condamner Mme [O] à lui payer :
- la somme de 2 558,56 euros à titre d'arriéré de charges du 5 avril 2016 au 1er octobre 2022, outre intérêts aux taux légal sur la somme de 40 986,56 euros à compter du 2 octobre 2017 et ce, jusqu'à parfait paiement,
- la somme de 2 968,28 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens, en ce compris la somme de 5 983,25 euros correspondant aux actes de signification et d'exécution établis par la SCP Lefort, dont distraction au profit de maître Emmanuelle Corne, avocat, aux offres de droit,
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé irrecevable la demande de l'appelante tendant à bénéficier de délais de paiement prévus à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965,
Y ajoutant :
- de débouter purement et simplement Mme [O] de toute demande de délais de paiement, et de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :
- que depuis avril 2016, c'est-à-dire plus de six ans, Mme [O] qui dispose de près de 7 000 euros de revenus mensuels, n'a effectué aucun règlement spontané de ses charges de copropriété, que les seules écritures au crédit résultent de la saisie des loyers par la SCP Lefort et depuis août 2019 de la comptabilisation des loyers après imputation des honoraires de gestion dans le cadre du mandat de gestion de son appartement confié à la société Foncia
- qu'il résulte du décompte actualisé au 1er octobre 2022, en l'état de la conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution suite à l'ordonnance du juge de la mise en état du 15 mars 2019, des règlements intervenus et des nouvelles provisions venues à échéance, que Mme [O] est redevable de la somme de 11 510,09 euros correspondant à :
- 2 558,56 euros au titre de l'arriéré de charges du 1er juin 2016 au 1er octobre 2022 après déduction des 12 500 euros versés suite à l'ordonnance du juge de la mise en état,
- 2 968,28 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 5 983,23 euros au titre des actes établis par la SCP Lefort, sommes qui s'analysent en dépens et dont il sera sollicité la condamnation à ce titre,
- que c'est à tort que le premier juge a limité à 87 euros la somme due au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu'il justifie de l'envoi à Mme [O] de la mise en demeure du 2 août 2017 et de la relance du 22 août 2017, que le commandement de payer du 2 octobre 2017 permet de satisfaire aux exigences de mise en demeure prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et de mise en demeure prévue par l'article 19 de la même loi, que l'inscription à la conservation des hypothèques est justifiée,
- que Mme [O] est une débitrice récidiviste et a déjà été condamnée par le tribunal d'instance de Cannes le 5 novembre 2013,
- que le premier juge a sous-évalué les dommages et intérêts à lui alloués au regard de ses constatations, que sa demande d'indemnisation est justifiée tant par la résistance abusive et injustifiée de Mme [O], que par la trésorerie particulièrement obérée de la copropriété qui a dû voter un appel de fonds exceptionnel de trésorerie lors de l'assemblée générale du 9 novembre 2018, que les intérêts moratoires sont insuffisants pour l'indemniser de son préjudice,
- qu'il est de jurisprudence constante que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que leur nullité n'a pas été prononcée par une décision judiciaire définitive, qu'il communique, bien que ce soit inutile, les certificats de non recours des procès-verbaux d'assemblée générale,
- que pour la première fois l'appelante indique que le syndicat ne justifie pas du respect des dispositions de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967, mais que l'ensemble des appels de provision lui ont été adressés préalablement à leur date d'exigibilité,
- que Mme [O] ne justifie pas lui avoir communiqué sa nouvelle adresse, en application des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, que c'est donc à bon droit que les appels de charges, fonds de travaux et mises en demeure lui ont été adressées à son dernier domicile connu,
- que l'appelante omet de préciser que deux saisies ont été pratiquées, la première le 10 novembre 2017 qui a permis de récupérer la somme de 12 600 euros, la seconde pratiquée le 13 novembre 2018 portant sur la somme de 4 438,16 euros, dont il a été donné mainlevée,
- que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé l'irrecevabilité de la demande de délai de paiement fondée sur l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965,
- que la demande de délai fondée sur l'article 1244-1 du code civil n'est pas fondée au regard de sa situation financière, Mme [O] n'étant ni une débitrice malheureuse, ni de bonne foi.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 18 octobre 2022.
L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties sont représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande au titre des charges de copropriété
Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Mme [O] conteste le montant mis à sa charge au titre des charges de copropriété en arguant du fait que ne sont pas produits tous les certificats de non recours des assemblées générales, que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir adressé l'avis simple indiquant le montant de la provision exigible, qu'il n'y a pas preuve de la réalité des créances, que le protocole d'accord d'échelonnement ne constitue pas une reconnaissance de dette, qu'il faut déduire du décompte les fonds conservés et perçus d'un montant de 4 438,16 euros au titre de la saisie sur son compte bancaire détenu à la Caisse d'épargne.
A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont notamment versés aux débats:
- les différents contrats de syndic, prévoyant la tarification en dernier lieu, des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (50 euros), de relance (35 euros), de rédaction de protocole (85 euros), de constitution d'hypothèque (300 euros), de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (398,52 euros), de suivi du dossier transmis à l'avocat (temps passé), étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles »,
- les différents relevés de compte commençant avec l'appel de fonds du 1er avril 2016 et notamment l'appel de fonds travaux pour l'ascenseur de 36 400,92 euros, comportant des frais de mise en demeure du 2 août 2017, de relance, des frais facturés par le syndic au titre de la rédaction d'un protocole, de la prise d'une hypothèque, de la constitution de dossier huissier, de la constitution de dossier avocat, de suivi de la procédure, ainsi que des frais de commandement de payer et dans le cadre des mesures d'exécution engagées au titre des saisies conservatoires autorisées par ordonnance sur requête du 3 novembre 2017 entre les mains de Mme [R] [X] alors locataire de Mme [O], puis du 29 octobre 2018 entre les mains de la Banque palatine d'une part (infructueuse) et de la Caisse d'épargne d'autre part (qui a permis la saisie conservatoire de la somme de 4 438,16 euros), ainsi qu'en vertu de l'ordonnance du juge de la mise en état du 15 mars 2019,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de 2016 à 2022, approuvant le budget des exercices 2015 à 2021 et votant les budgets prévisionnels des années suivantes,
- les états des dépenses des exercices 2016 à 2021 et les redditions des comptes des mêmes exercices,
- les différents appels de fonds depuis le 1er avril 2016 édités au nom de Mme [O] à son adresse au [Adresse 1] et ensuite au Portugal,
- le protocole d'accord daté du 19 avril 2017 étonnamment établi entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Bellevue représenté par son syndic la SAS Foncia ad immobilier, et Mme [T] [O], signé à Lisbonne le 7 avril 2017, qui prend la forme d'un engagement de caution pour le règlement de la somme de 38 980,61 euros comprenant la somme de 85 euros au titre des frais de protocole, document dans lequel Mme [O] précise son adresse au Portugal,
- le courrier de mise en demeure daté du 2 août 2017 adressé à Mme [O] au [Adresse 1], avec la preuve de son envoi en recommandé avec accusé de réception le 4 août 2017,
- le commandement de payer du 2 octobre 2017 pour un montant de 40 695,31 euros, signifié à Mme [O] au [Adresse 1], selon procès-verbal de recherches infructueuses,
- le justificatif d'inscription à la conservation des hypothèques le 24 octobre 2017,
- le jugement du 5 novembre 2013 rendu par la juridiction de proximité de Cannes, qui a condamné Mme [O] au titre d'un arriéré de charges de copropriété arrêté au mois d'août 2013,
- les décomptes d'huissier au titre des actes d'exécution comportant des frais, permettant de vérifier que la somme de 12 600 euros a été recouvrée,
- le mandat de gestion locative signé par Mme [O] le 14 novembre 2018 avec la SAS Foncia ad immobilier, également syndic du syndicat des copropriétaires, qui assure dans le cadre de son mandat de gestion, le règlement des charges de copropriété appelées,
- le courrier de mainlevée adressé par l'huissier à la Caisse d'épargne le 5 septembre 2019, de la saisie conservatoire du 13 novembre 2018 convertie en saisie-attribution le 23 juillet 2019.
Le syndicat des copropriétaires produit également plusieurs certificats de non recours contre les assemblées générales tenues, étant précisé que ces pièces ne sont pas nécessaires pour statuer sur la créance de charges de copropriété.
Il est vérifiable que Mme [O] a bien été destinataire des appels de fonds. Les sommes mentionnées au débit de son compte correspondent aux appels de fonds et régularisations annuelles au regard des budgets votés et prévisionnels, ainsi que les sommes mentionnées au crédit.
Il est justifié qu'il n'a pas été donné suite à la saisie-attribution portant sur la somme de 4 438,16 euros entre les mains de la Caisse d'épargne, si bien qu'il n'y a pas lieu de déduire ce montant, comme réclamé par Mme [O].
Ainsi le jugement appelé doit être confirmé en ce qui concerne la condamnation au titre des charges de copropriété, qui doit cependant être actualisée compte tenu des règlements intervenus et des appels de provision postérieurement échus.
A la lecture du dernier décompte arrêté au 1er octobre 2022, qui fait état d'un montant réclamé de 11 510,09 euros, il est vérifiable :
- que des frais article 10-1 sont portés au débit pour un montant total de 3 283,15 euros, après y avoir ajouté les frais du commandement de payer pour 314,87 euros, ceux-ci ne constituant pas des frais d'exécution,
- que des frais d'huissier engagés au titre des mesures d'exécution sont portés au débit pour un montant total de 5 668,38 euros après déduction des frais de commandement de payer ci-dessus,
- que figurent au débit les condamnations prononcées par le premier juge à hauteur de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- que figurent au crédit « les frais article 10-1 non retenus par le jugement du 16 décembre 2019 », pour un montant de 1 817,28 euros.
La différence s'élève à 11 510,09 - 3 283,15 ' 5 668,38 ' 2 500 ' 2 000 + 1 817,28 = - 124,16 euros.
Il en ressort que Mme [O] au 1er octobre 2022, n'est plus débitrice au titre des charges de copropriété stricto sensu, sous réserve des intérêts au taux légal en application de l'article 36 du décret du 17 mars 1967, aux termes duquel les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
S'agissant des frais, il est rappelé que l'imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.
En l'espèce, il est vérifiable qu'une mise en demeure a été adressée le 4 août 2017 (date du bordereau de la Poste) à Mme [O] par lettre recommandée avec accusé de réception par le syndic, au [Adresse 1], facturée à 42 euros par le syndic. Or, à cette date le syndic qui avait signé le protocole d'accord avec Mme [O], le 19 avril 2017, ne pouvait pas ignorer que celle-ci avait changé d'adresse.
Cette mise en demeure étant insusceptible de produire effet, tous les frais engagés à la suite, comprenant le commandement de payer et les honoraires du syndic doivent être écartés, le syndicat des copropriétaires étant débouté de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le jugement appelé sera donc infirmé sur les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sur le point de départ des intérêts au taux légal, compte tenu de l'inefficacité de la mise en demeure effectuée.
Il sera donc constaté que le compte de Mme [O] est créditeur de la somme de 124,16 euros au titre des charges de copropriété au 1er octobre 2022 sous réserve des intérêts à calculer au taux légal sur la somme de 40 986,56 euros à compter de l'assignation devant le tribunal de grande instance de Grasse le 26 octobre 2017.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon les dispositions de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
Les deux parties sollicitent l'infirmation du jugement sur les dommage et intérêts.
En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires qu'il y a eu une précédente décision en matière de charges de copropriété, que le protocole signé en avril 2017 prévoyant des délais n'a pas été respecté alors que Mme [O] disposaient des ressources (la pension alimentaire de 5 300 euros fixée par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 11 octobre 2016) lui permettant de s'en acquitter, que le syndic a été autorisé à engager une procédure de saisie immobilière du lot appartenant à Mme [O] au cours de l'assemblée générale du 12 juin 2018, que la dette de charges de copropriété si elle est aujourd'hui apurée, était particulièrement importante au regard du budget de la copropriété et a contraint le syndicat des copropriétaires à faire voter un appel exceptionnel de trésorerie le 9 novembre 2018.
Ces éléments sont suffisants pour démontrer la mauvaise foi de Mme [O] dans l'absence de règlement de ses charges de copropriété et le préjudice causé à la copropriété, distinct de celui réparé par les intérêts de retard, qui sera indemnisé par l'allocation de la somme de 2 000 euros, justement appréciée par le premier juge.
Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point.
Sur la demande de délai de paiement
Le premier a déclaré irrecevable la demande de délai de paiement de Mme [O], qui était alors fondée sur l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965.
En cause d'appel, Mme [O] forme sa demande de délai de paiement en se fondant sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, aux termes duquel, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La dette de charges de copropriété étant réglée sous réserve des intérêts à calculer, la demande de délais de paiement sera rejetée, d'autant que la seule pièce produite concernant ses revenus, est un avis d'imposition sur le revenu 2014 du couple [O].
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement du 6 décembre 2019 dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qui concerne les frais à inclure dans les dépens.
Il est constaté que la dénonciation de la saisie conservatoire à la Banque palatine pour 105,79 euros est dépourvu d'intérêt dès lors que le procès-verbal de saisie conservatoire s'est avéré infructueux. Il en est de même de la dénonciation de la saisie conservatoire à Mme [O] pour 122,33 euros concernant la Banque palatine.
Après déduction de ces sommes, il convient d'inclure dans les dépens les frais d'exécution pour 5 440,26 euros, avec distraction au profit du conseil du syndicat des copropriétaires qui le demande.
L'appel de Mme [O] étant fondé pour un montant minime, elle sera condamnée aux dépens d'appel et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires.
Mme [O] qui succombe, ne peut prospérer dans sa demande fondée sur l'article 10-1 derniers alinéas, de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf :
- sur la condamnation au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- sur le point de départ des intérêts au taux légal,
- sur les frais à inclure dans les dépens ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Vu l'actualisation de la créance et les règlements intervenus,
Constate que le compte de Mme [T] [U] épouse [O] est créditeur de la somme de 124,16 euros (cent vingt-quatre euros et seize centimes) au titre des charges de copropriété au 1er octobre 2022, sous réserve des intérêts à calculer au taux légal sur la somme de 40 986,56 euros (quarante mille neuf cent quatre-vingt-six euros et cinquante-six centimes) à compter du 26 octobre 2017 ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Mimosas sis à Cannes, représenté par son syndic la SAS Foncia ad immobilier, de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Déboute Mme [T] [U] épouse [O] de sa demande de délai de paiement ;
Condamne Mme [T] [U] épouse [O] aux dépens d'appel, qui comprendront les frais des actes d'exécution pour le montant de 5 440,26 euros (cinq mille quatre cent quarante euros et vingt-six centimes) et qui seront distraits au profit de maître Emmanuelle Corne ;
Condamne Mme [T] [U] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les mimosas sis à Cannes représenté par son syndic la SAS Foncia ad immobilier, la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Pour le président empêché
