COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 12 JANVIER 2023
lv
N°2023/8
Rôle N° RG 19/15624 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE7W4
[M] [Z]
C/
[O] [E]
Syndic. de copropriété SDC RESIDENCE LE CEZANNE
SA AXA FRANCE IARD
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SARL ATORI AVOCATS
Me Florence RICHARD
SELARL C.L.G.
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 26 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/13781.
APPELANTE
Madame [M] [Z]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
Madame [O] [E]-[V]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pierre Emmanuel PLANCHON de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la RESIDENCE LE CEZANNE, [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la Société L'IMMOBILIERE DES CALANQUES, SAS, [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Laëtitia ALCARAZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SA AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, [Adresse 4]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Stéphane PEREL, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Mme [M] [Z] est propriétaire du lot n° 34 au sein de l'immeuble en copropriété dénommé Résidence LE CEZANNE, [Adresse 6], correspondant à un appartement de type 3 situé au 3ème étage sous la toiture-terrasse de l'immeuble.
Mme [O] [V] épouse [E] est propriétaire, au sein du même immeuble, d'un appartement au rez-de-chaussée et d'une terrasse privative située sur la toiture-terrasse, au-dessus de l'appartement de Mme [Z].
Se plaignant de la survenance d'infiltrations à compter du mois d'octobre 2011, Mme [Z] a obtenu, par ordonnance de référé en date du 13 septembre 2013, la désignation de M. [K] en qualité d'expert judiciaire, au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de Mme [E], puis de la compagnie AXA, assureur de la copropriété par ordonnance du 28 février 2014.
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 28 octobre 2014.
Par ordonnance en date du 3 avril 2015, le juge des référés, saisi à la requête de Mme [Z], a:
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CEZANNE à réaliser les travaux prescrits par M. [K] aux termes de son rapport du 28 octobre 2014, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de quatre mois à compter de la signification de l'ordonnance,
- autorisé le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CEZANNE à pénétrer chez Mme [E] pour leur exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- autorisé le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CEZANNE à procéder à la dépose de la véranda de Mme [E] pour exécuter les travaux requis,
- dit que les frais de dépose resteront provisoirement à la charge du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CEZANNE,
-condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CEZANNE à verser à titre provisionnel à Mme [Z] la somme de 6.000 € à valoir sur son préjudice,
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties.
Les travaux préconisés ont été réalisés et réceptionnés par le syndic de la copropriété selon procès-verbal du 3 août 2015.
Par acte d'huissier en date du 19 novembre 2015, Mme [M] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CEZANNE et Mme [O] [V] épouse [E] devant le tribunal de grande instance de Marseille en réparation de ses différents préjudices.
Par exploit du 18 mars 2016, le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie son assureur, la SA AXA France IARD.
Par jugement contradictoire en date du 26 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a:
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CEZANNE et Mme [O] [V] épouse [E] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 22.000 € au titre de son préjudice de jouissance ( provision de 6.000 € de l'ordonnance du 3 avril 2015 à déduire),
- rejeté le surplus des demandes indemnitaires de Mme [M] [Z],
- dit que le partage de responsabilité et la charge financière de la présente condamnation sont arrêtés comme suit:
* syndicat des copropriétaires: 80%,
* Mme [O] [E]: 20%,
- condamné la compagnie AXA France IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CEZANNE des condamnations mises à sa charge,
- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
- dispensé Mme [M] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CEZANNE et Mme [O] [V] épouse [E] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CEZANNE et Mme [O] [V] épouse [E] à payer à Mme [M] [Z] aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et pourront être recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration en date du 9 octobre 2019, Mme [M] [Z] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 9 décembre 2019, Mme [M] [Z] demande à la cour de:
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 1240 et 1242 du Code civil,
- homologuer le rapport d'expertise de M. [K] en date du 28 octobre 2014,
- entendre réformer la décision du 26 juillet 2019 en ce qu'elle a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires LE CEZANNE et Mme [E] à régler à Mme [Z] la somme de 22.000 € au titre du préjudice de jouissance et a rejeté le surplus des demandes indemnitaires de Mme [Z] et dit que le partage de responsabilité et la charge financière de la condamnation sont arrêtés comme suit: syndicat des copropriétaires 80% et Mme [E] 20% ,
- confirmer la décision du 26 juillet 2019 en ce qu'elle a condamné la compagnie AXA France IARD à relever le syndicat des copropriétaires LE CEZANNE des condamnations mises et sa charge et en ce que Mme [Z] a été dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- dire et juger que les causes du sinistre subi par Mme [Z] sont les suivantes :
*cause principale: vétusté de l'ouvrage d'étanchéité d'origine dont la durée de vie a été largement dépassée imputabilité 85%,
*cause secondaire: travaux d'aménagement de la véranda [E] du fait de la perforation du revêtement d'origine d'étanchéité au droit du seuil imputabilité 15 %,
- constater le manquement par le syndicat des copropriétaires LE CEZANNE à son obligation d'entretien des parties communes en l'espèce la toiture terrasse,
- dire et juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires LE CEZANNE est engagée envers Mme [Z] pour avoir mis plus de 4 ans à faire réaliser les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et l'avoir de fait empêchée de louer son lot pendant toutes ces années.
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires LE CEZANNE doit réparation à Mme
[Z],
- constater que l'édification par Mme [E] d'une véranda sur la toiture terrasse en a endommagé l'étanchéité,
- dire et juger que la responsabilité de Mme [E] est engagée à l'encontre de Mme [Z] pour avoir contribué à la réalisation du préjudice subi par cette dernière du fait des infiltrations survenues dans son appartement,
- dire et juger que Mme [E] doit réparation à Mme [Z],
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires LE CEZANNE, la compagnie AXA ASSURANCES et Mme [E] au paiement de la somme de 80.000€ en réparation du préjudice locatif et financier subi par Mme [Z],
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires LE CEZANNE, la compagnie AXA ASSURANCES et Mme [E] à régler à Mme [Z] la somme de 15.000€ en réparation du préjudice moral subi,
- en application de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 issu de la loi du 13/12/2000, déroger au profit de Mme [Z] au principe de la répartition des charges générales de l'article 10,
- dire et juger que Mme [Z] sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure qui seront répartis entre les autres copropriétaires,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires LE CEZANNE, la compagnie AXA ASSURANCE et Mme [E], au paiement de la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, ceux compris les frais d'expertise.
Elle rappelle que dans son rapport, l'expert judiciaire conclut que la réalité des infiltrations affectant son appartement est incontestable, que s'agissant de l'origine des désordres, celui-ci indique que:
- la cause principale réside dans la vétusté de l'ouvrage d'étanchéité d'origine dont la durée de vie a été largement dépassée ( imputabilité 85%),
- la cause secondaire est liée aux travaux d'aménagement de la véranda [E] du fait de la perforation du revêtement d'origine d'étanchéité au droit du seuil ( imputabilité 15%).
Elle considère, dans ces conditions, que:
- la responsabilité du syndicat des copropriétaires est incontestablement engagée, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965:
* ce dernier avait l'obligation d'entretenir et de réparer les parties communes comme en l'espèce, l'étanchéité de la toiture terrasse,
* sa responsabilité est également engagée pour avoir mis plus de 4 ans à faire réaliser les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et de l'avoir de fait empêchée de louer son lot pendant toutes ses années,
- la responsabilité de Mme [E] est en outre engagée en ce que les travaux d'aménagement de sa véranda du fait de la perforation du revêtement d'origine d'étanchéité constituent une cause secondaire des infiltrations survenues dans son appartement.
Elle demande, en revanche à la cour de retenir un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et Mme [E] conformément aux conclusions de M. [K], à savoir 85% pour le premier et 15 % pour la seconde.
Elle sollicite l'infirmation du jugement sur la réparation de ses préjudices:
- le préjudice matériel et financier:
* elle ne pouvait pas entreprendre les travaux de remise en état de son appartement tant que le syndicat des copropriétaires n'avait pas procédé aux travaux de réfection d'étanchéité de la terrasse, de sorte qu'il ne lui être fait grief de ne pas avoir reloué son bien avant,
* son bien, hormis le temps où il a été le siège d'infiltrations, a toujours été loué sans interruption et il ne lui est pas interdit d'envisager une location plus rentable en optant pour des locations saisonnières ou à la semaine,
* elle a donc la possibilité de louer son appartement soit 1.000 € par mois hors charges pour une location annuelle ( bail de 3 ans) ou à 950 € par semaine à la location saisonnière en haute saison ou 850 € par semaine en basse saison,
* elle rapporte la preuve avoir pu relouer son bien pour une somme de 1.060 € par mois à compter du 18 février 2016, soit après l'achèvement des travaux d'étanchéité de la terrasse lui ayant permis d'entreprendre les travaux de réfection de son propre appartement,
- le préjudice moral: elle a dû supporter de voir son appartement se dégrader au fil des années et affronter l'hostilité de la copropriété dans son ensemble.
Mme [O] [V] épouse [E], suivant ses conclusions notifiées le 27 février 2020, demande à la cour de:
Vu l'article 9 du code de procédure civile
- déclarer recevable et bien fondé l'appel incident formé par la concluante
Y faisant droit et statuant à nouveau :
- déclarer inopposables les conclusions du rapport d'expertise de M. [K] en l'absence de convocation de Mme [E] aux opérations expertales, la privant de fait de toute possibilité de constater l'existence et l'importance des désordres allégués par Mme [Z] mais également de faire valoir ses observations,
En conséquence,
- dire et juger qu'en l'état des pièces versées aux débats, Mme [Z] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'une perforation accidentelle de l'étanchéité d'origine du toit-terrasse et donc d'une quelconque responsabilité de Madame [E] dans la survenance des désordres allégués,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a estimé que Mme [E] avait engagé sa responsabilité et en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 22.000 €,
- mettre purement et simplement hors de cause Mme [E],
- dire et juger, en toute hypothèse, qu'en se contentant d'indiquer sans autre précision qu'une « éventuelle perforation » du revêtement d'origine d'étanchéité est « possible », l'expert judiciaire ne procède que par voie d'affirmations invérifiables en l'absence de toute démonstration technique,
- dire et juger qu'en l'état des pièces versées aux débats, Mme [Z] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'une perforation accidentelle de l'étanchéité d'origine du toit-terrasse et donc d'une quelconque responsabilité de Mme [E] dans la survenance des désordres allégués,
- dire et juger que les désordres allégués par Mme [Z] trouvent exclusivement leur origine dans la vétusté de l'ouvrage d'étanchéité d'origine du toit-terrasse dont la durée de vie (20 ans) a été largement dépassée (45 ans),
En conséquence,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a estimé que Mme [E] avait engagé sa responsabilité et en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 22.000 €,
- mettre purement et simplement hors de cause Mme [E],
A titre subsidiaire,
- dire et juger que faute de prouver l'impossibilité de louer l'appartement, le préjudice locatif allégué par Mme [Z] n'est pas justifié tant dans son principe que dans son quantum,
- réformer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [E] au paiement à ce titre de la somme de 22.000 €,
En conséquence,
- débouter Mme [M] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CEZANNE de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre très subsidiaire, si la cour devait retenir une quelconque responsabilité de la concluante en raison des travaux effectués par elle, dire et juger que l'indemnité qui serait par impossible mise à la charge de cette dernière ne pourrait concerner que la période allant
* de l'apparition des désordres (novembre 2011)
* jusqu'à la date à laquelle Mme [E] s'est acquittée de la somme de 7.500 € correspondant à la cote part des travaux d'étanchéité (juillet 2012),
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a estimé que Mme [Z] ne rapporte pas la preuve d'un quelconque préjudice moral,
En toute hypothèse,
- condamner in solidum Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CEZANNE à payer à Mme [O] [E]-[V] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CEZANNE aux entiers dépens, distraits au profit de Me Pierre-Emmanuel PLANCHON, avocat aux offres de droit.
Elle conclut en premier lieu à l'inopposabilité du rapport d'expertise de M. [K] à son encontre en ce qu'elle n'a jamais été convoquée aux deux réunions qui se sont tenues respectivement le 28 janvier 2014 et le 3 septembre 2014, la privant de la possiblité de constater les désordres allégués par Mme [Z] mais également de faire part de ses observations ou, à tout le moins, de s'y faire représenter.
En tout état de cause, elle soutient que les infiltrations qui affectent l'appartement de l'appelante sont uniquement liées à la vétusté de l'ouvrage d'étanchéité initial dont la durée de vie a été largement dépassée et que les photographies annexées au rapport [K] corroborent une telle situation.
Concernant les travaux d'aménagement de sa véranda, elle souligne que les termes employés par l'expert n'expriment en réalité que des hypothèses non vérifiées, ce dernier s'étant contenté de simples affirmations sans investigations techniques.
Elle expose que les travaux qu'elle a effectués n'ont pas consisté en un aménagement du local puisque celui-ci préexistait lors de son acquisition de l'appartement, mais uniquement en des travaux de rénovation. Elle souligne que le local était déjà fermé et possédait une installation sanitaire outre une installation électrique, qu'elle a effectivement fait installer des volets roulants, ce qui n'a nécessité aucune perforation de l'étanchéité d'origine, s'agissant du simple remplacement de menuiserie. Elle considère que si l'étanchéité avait été perforée lors de la réalisation de ces travaux, M. [B] ( locataire de Mme [Z]) aurait souffert d'infiltrations bien avant le mois de février 2011, date de sa déclaration de sinistre.
Elle en tire pour conséquence qu'à défaut d'investigations techniques qui seules auraient permis de confirmer ou d'infirmer l'hypothèse émise par l'expert, Mme [Z] ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait effectivement perforé le revêtement d'origine d'étanchéité et le syndicat des copropriétaires est seul responsable des désordres allégués par l'appelante.
A titre subsidiaire, elle fait valoir que les préjudices déplorés par cette dernière ne sont pas justifiés ni dans leur principe, ni dans leur quantum:
- les désordres consistent en des infiltrations localisées en plafond de l'appartement, ce qui n'est pas de nature à rendre le logement impropre à l'habitation,
- depuis l'expertise, Mme [Z] n'a fait état d'aucun nouveau sinistre, ni aggravation, alors qu'il ressort des constatations de M. [K] que certaines traces au plafond ne sont révélées sèches,
- le préjudice locatif aurait pu être évité si Mme [Z] avait fait réaliser les travaux de peintures des pièces concernées, soit une avance de 1.787,50 €,
- elle ne saurait être tenue du tarif de location saisonnière,
- l'indemnité doit être limitée à la période comprise entre novembre 2011 ( date d'apparition des désordres) et juillet 2012 ( date à laquelle elle s'est acquittée de la somme de 7.500 € correspondant à sa quote-part des travaux d'étanchéité, dès lors qu'elle n'a pas à subir les conséquences du retard pris par le syndicat des copropriétaires pour effectuer les travaux,
- aucun préjudice moral n'est démontré.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CEZANNE , représenté par son syndic en exercice, la société IMMOBILIERE DES CALANQUES, par ses dernières conclusions signifiées le 27 mai 2020 demande à la cour de:
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article L 113-1 du code des assurances,
A titre principal,
- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a prononcé des condamnations à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
- déclarer irrecevable la demande de Mme [E] tendant à ce que le rapport d'expertise soit déclaré inopposable à son égard,
- rejeter la demande de Mme [E] tendant à ce que le rapport d'expertise soit déclaré inopposable à son égard, tant pour des moyens des procédure, qu'en raison des moyens de fond,
- dire et juger que les désordres ne sont pas imputables au syndicat des copropriétaires,
- dire et juger que les travaux de Mme [E] sont à l'origine exclusive du sinistre survenu chez Mme [Z],
- débouter Mme [Z] de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que le préjudice rapporté par Mme [Z] ne peut être supérieur à la somme de 1.787,50 €,
- dire et juger que Mme [Z] ne démontre pas l'existence des autres préjudices qu'elle invoque, tant au titre du préjudice de jouissance que du préjudice moral,
- débouter Mme [Z] de ses demandes de ce chef,
- débouter Mme [Z] de sa demande au titre de l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- dire que le sinistre est garanti au titre des responsabilités civiles et dégât des eaux,
- dire qu'aucune clause d'exclusion formelle et limitée, et présentant un caratère particulièrement apparent n'est applicable en l'espèce,
- dire que le risque que le sinistre se réalise était aléatoire,
- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la compagnie AXA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations qui seraient mises à sa charge,
- rejeter toute demande contre le syndicat des copropriétaires,
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mmle [Z], ou à défaut Mme [E], ou tout succombant dont la compagnie AXA aux entiers dépens.
Il oppose à Mme [E] l'irrecevabilité de sa demande d'inopposabilité du rapport de M. [K] comme étant nouvelle en cause d'appel et comme tendant en réalité à la nullité de ce rapport pour non respect du principe du contradictoire, demande qui aurait dû être formalisée in limine litis, ce qui n'a pas été le cas, dès lors qu'elle n'a pas été formulée en première instance. Il ajoute qu'un rapport d'expertise est, en tout état de cause, opposable à une partie dès lors qu'il est soumis à la discussion et qu'il n'est pas le fondement exclusif d'une condamnation qui doit reposer sur d'autres éléments extrinsèques, à savoir le rapport DTECH et l'attestation de M. [B] , en l'espèce.
Il soutient que les désordres ne lui sont pas imputables, que l'expert [K] n'a pas tiré les conséquences de ses investigations et du rapport D TECH, qu'il apparaît en effet que les travaux de Mme [E] sont à l'origine exclusive du sinistre, dans la mesure où toute étanchéité, qu'elle soit vétuste ou non, n'assure plus son rôle et devient infiltrante dès lors qu'elle est perforée en profondeur. Il ajoute que le locataire de Mme [Z] atteste de la parfaite concomitance entre les travaux réalisés et le début des désordres.
Il ne partage pas l'analyse de Mme [E] sur la nature des travaux qu'elle a effectués, que ces derniers ont bien consisté en la fermeture d'une terrasse avec pose de divers éléments de châssis, en remplacement des châssis anciens et que la pose d'une telle installation implique nécessairement d'un point de vue technique, de fixer les châssis au sol et ce afin de les ancrer.
Il conteste également le quantum du préjudice de jouissance allégué par Mme [Z], reprenant les observations de Mme [E] sur ce point.
Il recherche la garantie de son assureur, la compagnie AXA, sollicitant la confirmation du jugement querellé sur ce point, que la clause d'exclusion de garantie à laquelle elle se réfère est nulle faute de présenter un caractère formel et limité et qu'en toute hypothèse, la réalisation du sinistre était parfaitement aléatoire, la seule vétusté n'étant pas à l'origine du sinistre. Il relève que le caractère isolé et exceptionnel de ce sinistre démontre son caractère aléatoire et que la société AXA ne saurait invoquer le fait que des travaux ont été réalisés dans une partie privative dès lors que c'est l'étanchéité qui a été affectée et notamment le gros oeuvre, qui est une partie commune. Il ajoute que l'aléa doit s'apprécier en la personne de l'assuré et non en celle d'un tiers qui commettrait un acte indépendant de la volonté de l'assuré.
La SA AXA FRANCE IARD, par ses conclusions déposées et notifiées le 9 mars 2020, demande à la cour de:
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1964 du code civil,
Vu les conditions particulières et générales du contrat d'assurance,
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
- réformer la décision du tribunal de grande instance de Marseille en date du 26 juillet 2019,
En conséquence et statuant à nouveau,
- constater que la vétusté de l'ouvrage d'étanchéité et les travaux d'aménagement chez Mme [E] sont à l'origine des désordres constatés chez Mme [Z],
- dire et juger que la garantie offerte par le contrat d'assurance immeuble de la compagnie AXA n'a pas vocation à s'appliquer,
En conséquence,
- débouter Mme [Z] de l'ensemble des demandes formulées à l'encontre de la compagnie AXA FRANCE,
- condamner Mme [Z] à verser à la compagnie AXA FRANCE la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle rappelle que la garantie offerte par le contrat d'assurance souscrit par son assuré ne couvre que les désordres de nature accidentelle, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la cause principale du désordre étant imputable à la vétusté de l'ouvrage d'étanchéité, aucun travaux n'ayant été réalisé depuis plus de 45 ans alors que la durée moyenne de ce type d'étanchéité est de 20 ans. Elle se prévaut de l'article 21 des conditions générales du contrat d'assurance qui renvoie à l'article 1964 du code civil.
Elle considère que les travaux réalisés dans l'appartement de Mme [E] , à savoir dans une partie privative, cause secondaire du désordre, constituent également une cause d'exclusion de garantie d'autant que de tels travaux ne constituent aucunement un risque aléatoire.
Elle souligne que la vétusté ne saurait être prise en charge par un contrat d'assurance qui se définit comme un contrat aléatoire et alors que la vétusté ne saurait constituer un tel aléa, ce que prévoit d'ailleurs la police d'assurance souscrite par le syndicat et qui est produite aux débats.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 octobre 2022.
MOTIFS
Il convient de rappeler que, par application de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les conclusions du technicien commis pour procéder à une expertise judiciaire, et il est libre de faire siennes ses conclusions et d'apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée au soutien de sa décision.
Le juge ne saurait en conséquence homologuer ou ne pas homologuer un rapport d'expertise judiciaire.
La demande formée à ce titre par Mme [Z] doit donc être rejetée.
Sur l'inopposabilité du rapport d'expertise invoquée par Mme [E]
Le syndicat des copropriétaires lui oppose l'irrecevabilité d'une telle demande comme étant d'une part nouvelle en cause d'appel et étant en réalité une demande de nullité du rapport d'expertise laquelle doit être soulevée in limine litis en vertu de l'article 175 du code de procédure civile.
Mme [E], dans ses écritures, n'a pas répondu à ce moyen d'irrecevabilité.
Conformément à l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En application de l'article 565, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
Mme [E] demande à la cour de dire que le rapport d'expertise est inopposable à son égard en ce qu'elle n'a pas été convoquée aux réunions.
Force est de constater qu'elle n'a jamais formulé une telle prétention en première instance alors qu'elle connaissant la situation qu'elle dénonce désormais et que par ailleurs, elle en discutait, au contraire, les conclusions.
Une telle demande est donc irrecevable comme étant nouvelle en cause d'appel.
Sur les responsabilités
A l'issue de ses investigations, l'expert [K] confirme la réalité des infiltrations subies par Mme [Z] et localisées en plafond de son appartement, plus particulièrement dans le hall d'entrée Sud et Nord, le salon et la cuisine.
Il y a lieu de préciser que:
- l'entrée et la cuisine sont situées sous la ' terrasse accessible' ( partie privative de Mme [E]),
- le salon se trouve sous la toiture ' inaccessible' ( partie commune).
L'expert conclut en ces termes ( page 27): ' Les infiltrations qui affectent l'appartement [Z] sont principalement liées à la vétusté de l'ouvrage d'étanchéité initial dont la durée de vie ( 20 ans) a été largement dépassée ( 45 ans). Par ailleurs, les travaux d'aménagement de la véranda [E] peuvent également être à l'origine des infiltrations dans la mesure où ces derniers ont induit une perforation accidentelle de l'étanchéité d'origine en oeuvre. Seule une réfection complète du complexe iso-étanchéité défaillant, conformément au DTU 43.5, permettra de mettre un terme, de manière pérenne aux infiltrations déclarées par la partie demanderesse.'
M. [K] propose l'imputabilité suivante:
'- Cause principale: vétusté de l'ouvrage d'étanchéité d'origine dont la durée de vie ( 20 ans) a été largement dépassée (45 ans). Imputabilité: 85%
- Cause secondaire: travaux d'aménagement de la véranda [E] du fait de la perforation du revêtement d'origine d'étanchéité au droit du seuil. Imputabilité: 15%.'
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il s'agit d'une responsabilité objective et l'absence de faute commise par le syndicat n'est pas exonératoire de responsabilité.
Celui-ci ne peut éviter sa responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère, à savoir la faute de la victime ou un cas de force majeure.
Le syndicat des copropriétaires prétend pour sa part que les désordres ne lui sont pas imputables, que ceux-ci ont pour origine exclusive les travaux commis par Mme [E] qui a commis une faute en faisant percer l'étanchéité de la terrasse.
Une telle analyse ne peut cependant être retenue au regard des conclusions de l'expert judiciaire lesquelles pointent le mauvais état général de l'ouvrage d'étanchéité initial présentant un état de vétusté avancé, les photographies annexées au rapport [K] corroborant une telle situation.
En outre, comme l'a relevé à juste titre le tribunal, les infiltrations d'eau dans le salon de Mme [Z] ont eu lieu au droit de la terrasse inaccessible, soit depuis une partie commune sur laquelle les travaux réalisés par Mme [E] n'ont aucune influence.
Enfin, le syndicat des copropriétaires, qui au cours des opérations expertales, n'a émis strictement aucune observation sur les conclusions de l'expert, ni adressé aucun dire, ne produit aucun élément technique venant contredire l'analyse de M. [K] qui retient comme cause principale et majeure des désordres, la vétusté de l'ouvrage d'étanchéité, partie commune.
Sur la responsabilité de Mme [E]
Mme [E] conteste principalement toute responsabilité aux motifs que d'une part, l'expert s'est contenté de procéder par voie de pures affirmations, sans aucune démonstration technique, et d'autre part, qu' elle n'a commis aucune faute en ce que les travaux qu'elle a réalisés ont consisté en de simples travaux de rénovation n'ayant nécessité aucune perforation de l'étanchéité d'origine.
Le syndicat des copropriétaires communique un rapport établi par la société D TECH le 11 juillet 2013 et qui a procédé les 1er et 3 juillet 2013 à la mise en eaux de la terrasse [E] dont les conclusions sont les suivantes ' Compte tenu de l'adhérence de la membrane d'étanchéité l'eau ne peut se propager et cheminer; de ce fait nous en concluons que les causes d'infiltrations sont dues à la déchirure en cueillie du relevé le long de l'édicule et à la perforation du relevé pour le passage du tube PVC'.
Il ressort également du rapport d'expertise de M. [L] du 13 août 2011, intervenu dans le cadre d'un autre litige, et le pièce n° 6 de Mme [E] ( facture du 15 avril 2010) que les travaux qu'elle a fait réaliser ne sont pas des simples travaux de réfection.
En effet, l'expert [L] a relevé que les menuiseries antérieures très vétustes et potentiellement instables ont été remplacées par des extérieures en aluminium.
La facture susvisée porte sur la fourniture et la pose de divers éléments permettant la fermeture d'une terrasse, contrairement notamment la pose de divers éléments de châssis, en remplacement des châssis anciens. Or, la pose d'une telle installation ne peut se faire qu'en fixant les châssis au sol. Des volets roulants ont par ailleurs été posés sur les châssis.
L'expert [K] a réalisé un dessin de l'installation matérialisant les fixations ancrées dans le sol ( page 22) et précise que les investigations sur site ont effectivement mis en évidence la présence de perforations profondes.
M. [B], locataire de Mme [Z] de 2002 à 2011, atteste n'avoir jamais constaté de dégât des eaux antérieurement à celui survenu en février 2011 dans le hall d'entrée de l'appartement, situé sous la terrasse privative de Mme [E], quelques mois après la réalisation des travaux de sa véranda par celle-ci.
Lesdits travaux ont donc contribué à la survenance des infiltrations d'eaux dans l'appartement de Mme [Z] et la responsabilité de Mme [E] doit ainsi être retenue.
Au regard de ces éléments, le tribunal a fait une exacte appréciation des responsabilités en répartissant l'imputabilité du sinistre comme suit:
- syndicat des copropriétaires: 80%,
- Mme [E]: 20 %.
Sur les préjudices subis par Mme [Z]
Mme [Z] fait grief au premier juge d'avoir limité la réparation de son préjudice locatif et financier à la somme de 22.000 € et sollicite, à ce titre, l'allocation d'une somme globale de 80.000 €.
Elle soutient avoir été dans l'impossibilité de louer son appartement entre le 28 décembre 2011, date du départ de son locataire, M. [B], jusqu'au février 2016, date à laquelle elle a régularisé un bail pour un montant de 1.000 € par mois outre 60 € de provisions pour charges.
La cour observe en premier lieu que Mme [Z] n'est pas fondée à réclamer un tel préjudice en indiquant avoir la possibilité de le louer de façon saisonnière alors qu'elle ne justifie aucunement avoir pratiqué un tel mode de location, les pièces produites attestant au contraire qu'elle a toujours loué son bien dans le cadre d'un bail soumis à la loi de 1989 pour un montant mensuel de 1.000 €.
Par ailleurs, il ne ressort aucunement des conclusions de M. [K] que l'appartement de Mme [Z] était inhabitable. Au contraire, il a constaté, lors de ses accédits de janvier et septembre 2014, que seuls les plafonds de certaines pièces ont été touchés et que par ailleurs, les traces d'infiltrations dans le hall et dans le salon sont sèches. Seules celles de la cuisine demeurent humides.
Aucun nouveau sinistre, ni avant les opérations, ni après, n'a été déploré par Mme [Z]. Celle-ci ne justifie donc pas de l'impossibilité de louer son appartement sur toute la période qu'elle revendique et ne produit aucune pièce établissant des démarches qu'elle aurait entreprises en vue d'essayer de relouer son bien.
Enfin, les travaux de réfection complète du complexe iso-étanche ont été réceptionnés par le syndic de la copropriété le 3 août 2015.
Le préjudice de jouissance de Mme [Z] ne peut que concerner la période courant du mois de janvier 2012 au mois d'août 2015, soit 44 mois.
Compte tenu des éléments retenus ci-dessus, ledit préjudice sera arrêté à la somme de 500€ par mois, soit 22.000 € sur toute la période litigieuse.
Mme [Z] soutient par ailleurs avoir subi un préjudice moral justifiant de l'allocation d'une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts.
Elle ne rapporte pas la preuve d'avoir subi un préjudice distinct de celui résultant des infiltrations ayant affecté et dégradé son bien, lequel est déjà réparé par l'allocation de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
Elle sera en conséquence déboutée de ce chef de demande.
Sur la garantie de la compagnie AXA France IARD
Le syndicat des copropriétaires recherche la garantie de son assureur au titre du contrat Multirisque Immeuble qu'il a souscrit.
Il ressort des conditions générales de cette police d'assurance que les dégâts des eaux sont assurés comme suit ' Les infiltrations accidentelles des eaux de pluie et de la neige à travers la toiture (...) les toitures en terrasse et les balcons formant terrasse ' ( paragraphe 18).
Au titre de cette garantie dégâts des eaux, sont assurés ' les biens immobiliers; le contenu des parties communes, les pertes de loyers et d'usage; les frais consécutifs'. ( paragraphe 23).
Le paragraphe 26 des conditions générales précise que sont également garantis ' Les dommages causés aux tiers lorsqu'ils entraînent la responsabilité de l'assuré et qu'ils résultent directement du fait:
- des biens immobiliers et du contenu ainsi que des cours, jardins, plantations, et toutes installations intérieures ou extérieures.'
Le syndicat des copropriétaires est donc assuré tant au titre de la garantie dégât des eaux qu'au titre de la garantie responsabilité civile.
La compagnie AXA invoque le paragraphe 63 des conditions générales relatif aux exclusions communes à toutes les garanties et ainsi libellé ' Aux termes de l'article 1964 du code civil, le contrat d'assurance garantit un risque aléatoire et par conséquent la survenance d'un des risques assurés dépend par nature d'un événement incertain. Ainsi n'entre ni dans l'objet, ni dans la nature du contrat, l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparations incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui.'
Elle soutient que l'expert judiciaire impute l'origine des désordres constatés principalement à la vétusté de l'ouvrage d'étanchéité, vétusté qui ne peut pas être prise en charge par un contrat d'assurance dans la mesure où ce dernier se définit comme un contrat aléatoire et que la vétusté ne saurait constituer un aléa.
Or, la réalisation du risque était en l'espèce parfaitement aléatoire en ce qu'il est établi que le sinistre a été causé partiellement et concurremment par l'intervention d'un copropriétaire dont la responsabilité est ici reconnue. En d'autres termes, selon l'expert la combinaison de cette vétusté avec la réalisation des travaux par un tiers est à l'origine des infiltrations.
Le caractère isolé et exceptionnel de ce dégât des eaux confirme son caractère aléatoire, d'autant que la clause dont se prévaut la société AXA nécessite la preuve d'un ' défaut d'entretien ou de réparations incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui'.
Or aucun élément ne permet de démontrer que l'assuré avait connaissance d'un tel défaut d'entretien avant la réalisation du sinistre, celui-ci étant demeuré isolé , non généralisé et donc imprévisible.
La compagnie d'assurance rappelle que l'expert retient une cause secondaire à l'origine des infiltrations, due aux travaux réalisés dans la véranda de Mme [E] et soutient que les travaux effectués dans une partie privative constituent une clause d'exclusion de la garantie.
Toutefois, il y a lieu de relever que c'est le complexe étanchéité qui a été affecté, à savoir le gros oeuvre qui est une partie commune aux termes du règlement de copropriété.
En effet, le dégât des eaux a pour origine la vétusté de l'étanchéité et les travaux réalisés par Mme [E] qui ont perforé cette étanchéité dont personne ne conteste qu'il s'agit bien d'une partie commune.
La société AXA prétend enfin que la réalisation de travaux dans une partie privative ne présente aucun aléa.
Comme le souligne, à juste titre, le syndicat des copropriétaires, l'aléa doit s'apprécier en la personne de l'assuré et non en celle d'un tiers, qui commet un acte indépendant de la volonté de l'assuré.
La garantie de la compagnie AXA est donc acquise et elle doit être condamnée à relever et garantir son assuré des condamnations mises à sa charge.
En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare Mme [O] [V] épouse [E] irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer inopposables à son égard les conclusions du rapport d'expertise de M. [K],
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Mme [M] [Z] à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, les sommes de:
- 1.000 € au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CEZANNE,
- 1.000 € à Mme [O] [V] épouse [E],
Rejette la demande formée à ce titre par la société AXA FRANCE IARD,
Condamne Mme [M] [Z] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés, par les avocats qui en ont fait la demande, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
