| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 15 décembre 2022, 19/18551

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 15 DECEMBRE 2022

ph

N°2022/514

Rôle N° RG 19/18551 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFIC3

SARL LA COLLE D'AZUR

C/

Société MONT D'AZUR

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP BUVAT-TEBIEL

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 22 Novembre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/02888.

APPELANTE

SARL LA COLLE D'AZUR, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean-Paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires MONT D'AZUR , dont le siège social est [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA SOGICA sis [Adresse 2] Elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Margaux VERAN-PIAZZESI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Hélène GIAMI, Conseiller,faisant fonction de Président de chambre

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022.

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

***

FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL La Colle d'Azur a fait l'acquisition par acte du 17 avril 2002, des lots n° 10, 12, 37, 38, 42 à 49, 51, 65, 66, 70 à 77 et 79 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 4].

Se plaignant de n'avoir jamais été convoquée aux assemblées générales, la SARL La Colle d'Azur a par acte d'huissier du 28 juin 2006 assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le Mont d'Azur (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Grasse, en nullité de toutes les assemblées de copropriété depuis le 1er mai 1996.

Par acte d'huissier du 12 juillet 2007, le syndicat des copropriétaires l'a assignée en paiement des charges de copropriété.

La première assignation a donné lieu à un jugement du 6 novembre 2008, par lequel le tribunal de grande instance de Grasse a notamment annulé les assemblées générales de 2002 à 2005 pour défaut de convocation de la SARL La Colle d'Azur et débouté la SARL La Colle d'Azur de sa demande en nullité concernant les assemblées tenues entre le 1er mai 1996 et le 17 avril 2002. L'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires contre ce jugement, a été radié.

Statuant sur la seconde assignation, le tribunal de grande instance de Grasse a, par jugement du 22 novembre 2019 :

- condamné la SARL La Colle d'Azur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 362 334,02 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2007 au 21 février 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance du 12 juillet 2007,

- débouté le syndicat des copropriétaires au titre de sa demande en paiement de charges pour la période antérieure au 1er avril 2007,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté la SARL La Colle d'Azur de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné la SARL La Colle d'Azur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL La Colle d'Azur aux dépens distraits au profit de Maître Franck Ghigo, avocat,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré :

- que le jugement du 6 novembre 2008 a acquis force de chose jugée, que l'annulation des assemblées générales des années 2002 à 2005 est définitive,

- que la SARL La Colle d'Azur ne conteste pas que les procédures en annulation des assemblées générales ultérieures n'ont pas été menées à leur terme et que les assemblées depuis 2011 n'ont pas été contestées,

- que la production des procès-verbaux des assemblées générales tenues en 2011, 2013, 2016, 2017 et 2018 justifie de l'approbation des comptes, du quitus et de l'adoption des budgets prévisionnels pour ces exercices,

- que le solde de 38 001,72 euros est repris au titre du solde à nouveau sur le décompte individuel édité le 3 avril 2014 et que le décompte reprend un solde égal à zéro à la date du 1er avril 2007.

La SARL La Colle d'Azur a relevé appel de ce jugement, le 5 décembre 2019, en vue de sa nullité, annulation et réformation, en ce qu'il a :

- condamné la SARL La Colle d'Azur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 362 334,02 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2007 au 21 février 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance du 12 juillet 2007,

- débouté la SARL La Colle d'Azur de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné la SARL La Colle d'Azur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL La Colle d'Azur aux dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 13 novembre 2020, la SARL La Colle d'Azur demande à la cour :

- de réformer le jugement,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de son appel,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 20 000 euros pour procédure abusive,

- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de Maître Leila Teybel (en réalité [K] [V] dans le chapeau des conclusions) en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, la SARL La Colle d'Azur fait essentiellement valoir :

- que pendant des années le syndicat des copropriétaires a considéré qu'elle ne faisait pas partie du syndicat et qu'à ce titre elle n'avait pas à être convoquée et à participer aux charges de copropriété, que pour fonder sa demande le syndicat des copropriétaires produit des pièces dont certaines concernent l'association syndicale libre Val d'Azur, les relevés de charges sans pièces justificatives intégrant des périodes pendant lesquelles elle n'était pas propriétaire, des états récapitulatifs de charges qui sont pure invention, qu'un compte de charges pour elle apparaît miraculeusement après l'assignation du 12 juillet 2007 avec un solde débiteur, que les appels de fonds mentionnent le nom « C/MR [B] » avec une adresse aux Etats-Unis et le lot n° 1000, lequel n'existe pas,

- qu'en l'état de l'annulation des assemblées de 2002 à 2006, aucune charge n'est due tant qu'une assemblée n'est pas tenue pour ces années,

- que la répartition des charges est déterminée par leur objet, que le critère d'utilité doit être respecté, que si par extraordinaire la cour devait estimer que le syndicat des copropriétaires justifie des charges de copropriété, elle constatera que ses terrains ne bénéficient d'aucun service quel qu'il soit, puisqu'aucune construction n'y est édifiée, qu'elle n'a jamais pu déposer un permis de construire du fait du refus du syndicat des copropriétaires de permettre ce dépôt, les autres membres de la copropriété ayant tous étendu la surface de leur maison sans permis de construire, utilisant les droits à construire sur ses terrains, que la commune de Villeneuve-Loubet a classé ses terrains inconstructibles, qu'ainsi le syndicat des copropriétaires ne peut imputer une quote-part des charges sur ses lots,

- que la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires n'est pas justifiée, que sa demande d'exécution provisoire ne peut aboutir en appel, dès lors que le recours en cassation n'est pas suspensif,

- qu'il y a abus d'ester en justice par le syndicat des copropriétaires qui a inventé des charges impayées et une procédure pour faire pression sur elle.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 1er juin 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour au visa des articles 10, 10-1, 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35, 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, de l'article 1231-6 du code civil :

- de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL La Colle d'Azur à lui payer la somme de 362 334,02 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2007 au 21 février 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance du 12 juillet 2007, a débouté la SARL La Colle d'Azur de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, a condamné la SARL La Colle d'Azur à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- de réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

- de condamner la SARL La Colle d'Azur à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- de débouter la SARL La Colle d'Azur de ses demandes,

- en tout état de cause de condamner la SARL La Colle d'Azur à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens distraits au profit de la SCP Badie Simon-Thibaud Juston sous sa due affirmation de droit.

Le syndicat des copropriétaires soutient en substance :

- que contrairement à ce qui est allégué, il fonde ses demandes sur des pièces, tandis que la SARL La Colle d'Azur a continué son harcèlement procédural en diligentant de manière intempestive des procédures en annulation contre les assemblées du 20 juin 2008, 9 janvier 2009, 28 janvier 2010, 14 janvier 2011, que les trois premières procédures ont fait l'objet d'un retrait du rôle et sont aujourd'hui périmées, que celle concernant l'assemblée générale de 2011 a été radiée le 19 septembre 2013, depuis aucune assemblée n'a été contestée, que l'assemblée générale du 20 juin 2008 a validé les comptes des assemblées antérieures annulées par le jugement du 6 novembre 2008,

- que le syndic en exercice ne fait que respecter les dispositions contractuelles et les décisions d'assemblée générale, que le terrain soit construit ou pas importe peu,

- que la SARL La Colle d'Azur ne peut prétendre aujourd'hui contester les dispositions du règlement de copropriété alors même qu'elle n'a introduit aucune procédure en contestation de la répartition des charges,

- que c'est sciemment que la SARL La Colle d'Azur s'abstient de régler les charges, en décidant arbitrairement qu'elles ne concernent pas ses lots, que la SARL La Colle d'Azur n'a pas exécuté le jugement, ce qui illustre son comportement fautif, que la jurisprudence admet que le fait pour le syndicat d'avoir dû supporter un déficit de trésorerie persistant constituait un préjudice indemnisable, qu'eu égard au montant colossal de la dette le trouble de trésorerie est indéniable.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 11 octobre 2022.

L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties sont représentées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il est constaté que la cour n'est saisie que des charges de copropriété du 1er avril 2007 au 21 février 2018.

Il est constant que la demande en paiement de charges de copropriété est justifiée par la production :

- des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, votant les budgets prévisionnels et votant les travaux,

- des documents comptables,

- des décomptes de répartition des charges pour l'ensemble des années réclamées permettant la comparaison des montants appelés à titre prévisionnel et des montants effectivement exécutés, au regard des tantièmes de charges générales affectées au lot du copropriétaire débiteur pour chaque poste de dépense et provision réclamés,

- du décompte individuel de charge du copropriétaire débiteur entièrement vérifiable quant aux montants mentionnés.

L'approbation des comptes ne prive pas le copropriétaire de la possibilité de contester son compte individuel de charges, en apportant les éléments nécessaires au soutien de ses contestations.

La SARL La Colle d'Azur dont le gérant est M. [R] [B], est propriétaire en vertu d'un acte notarié du 17 avril 2002, des lots n° 10, 12, 37, 38, 42 à 49, 51, 65, 66, 70 à 77 et 79 non édifiés, tels que décrits dans le règlement de copropriété avec descriptif de division du 11 avril 1986 et ses modificatifs, dépendant d'un groupe d'habitations dénommé quatrième groupe d'habitation lui-même dépendant d'un plus grand ensemble immobilier situé lieudit [Adresse 3]. L'acte vise outre l'état descriptif de division du 11 avril 1986, un règlement de copropriété et modificatif à état descriptif de division du 6 novembre 1986, un modificatif à état descriptif de division du 26 mars 1987, un dépôt de pièces contenant modificatif au règlement de copropriété du 27 mai 1994, un procès-verbal de cadastre du 27 juillet 1994.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats soixante-quatorze pièces non classées, parmi lesquelles on trouve s'agissant des seules pièces utiles à l'examen des charges de copropriété du 1er avril 2007 au 21 février 2018 :

- en pièce n° 17, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du 11 avril 1986, concernant quatre groupes d'habitation, tennis, piscines, club house, espaces verts, précisant que les espaces verts et autres choses communes à l'ensemble des quatre hameaux sont l'objet d'une association syndicale libre dénommée « Sunglass ' Val d'Azur » ; le quatrième groupe d'habitation auquel s'applique l'état descriptif de division, est composé de vingt-trois lots, numérotés de 1 à 23, les lots 1 à 12 apparaissant avec la dénomination « villa » avec précision du nombre de tantièmes sur 10 000 tantièmes par villa, les lots 13 à 22 avec la dénomination « emplacement de voiture non couvert. Et les 1 / 10 000emes des choses et parties communes générales » et le lot 23 ainsi désigné « Ce lot est formé par le surplus de l'assiette foncière sur laquelle sera édifiée la seconde réalisation du groupe d'habitations objet du présent état descriptif de division, et que le propriétaire se réserve la faculté de subdiviser en autant de lots que de villas à construire correspondant au coefficient d'occupation des sols résiduel. Et les 7 500 / 10 000emes des choses et parties communes générales »,

- en pièce n° 18, intitulée « Tableau n° 3. Modificatif du 26 mars 1987 », tenant compte de la suppression du lot n° 23 représentant une quote-part de 7 662 sur 10 000 tantièmes, et son remplacement par les lots n° 24 à 79, les lots 24 à 51 apparaissant avec la dénomination « villa » avec précision du nombre de tantièmes sur 10 000 tantièmes par villa, les lots 52 à 79 avec la dénomination « emplacement de voiture non couvert Et les 1 / 10 000emes des choses et parties communes générales »,

- en pièce n° 62 s'agissant de l'assignation en paiement en charges du 12 juillet 2007 et des pièces visées, un autre acte modificatif dont la date n'est pas déterminable, comportant un cachet du syndic le certifiant conforme à l'original, daté du 26 juillet 1993, évoquant une base de 7 050 tantièmes sur 10 000 pour les lots n° 1 à 79, permettant de vérifier que les lots de la SARL La Colle d'Azur n° 10, 12, 37, 38, 42 à 49, 51, 65, 66, 70 à 77 et 79 représentent 2 216 tantièmes sur 7 050 tantièmes,

- les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire des 14 janvier 2011, 23 janvier 2012, 31 janvier 2013, 28 novembre 2013, 5 janvier 2015, 26 avril 2016, 9 mai 2017 et 29 août 2018, approuvant le budget des exercices 2009/2010, 2010/2011, 2011/2012, 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2017/2018 et votant les budgets prévisionnels des années suivantes,

- les convocations aux assemblées générales des 31 janvier 2013, 5 janvier 2015, 9 mai 2017, 18 janvier 2018, comportant les états des dépenses 2011/2012, 2013/2014, 2015/2016, 2016/2017 comprenant les charges de l'association syndicale libre, et les budgets prévisionnels,

- les relevés de dépenses des années 2008/2009 et 2009/2010 et les comptes de l'exercice 2017/2018 du syndicat des copropriétaires comprenant les dépenses de l'association syndicale libre,

- les relevés de travaux au nom de la SARL La Colle d'Azur chez son gérant, depuis l'année 2011 à hauteur de 2 216 tantièmes,

- les relevés de charges sur opérations courantes au nom de la SARL La Colle d'Azur chez son gérant, à hauteur de 2 216 tantièmes sur la base de 8 040 tantièmes pour les exercices 2009/2010, 2010/2011, 2011/2012, 2012/2013, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, distinguant les charges association syndicale libre et les charges générales à partir de l'exercice 2015/2016,

- différents relevés de comptes adressés à « C/ MR [B] » pour le « lot n° 10 000 TERRAIN » à mettre en relation avec les relevés de charges qui précisent le nom du propriétaire soit la SARL La Colle d'Azur pour 2 216 tantièmes, le dernier (pièce n° 59) datant du 21 février 2018 commençant avec un solde au 1er avril 2012 débiteur de 163 988,53 euros, faisant état d'un montant dû de 362 334,02 euros comprenant des frais ; un précédent solde daté du 3 avril 2014 commençait avec un report de solde au 20 janvier 2009 débiteur de 38 001,72 euros, et faisait état d'un montant dû de 234 030,37 euros comprenant des frais.

De l'examen de ces pièces, il ressort que font défaut :

- les comptes des exercices 2007/2008, 2010/2011, 2012/2013, 2014/2015,

- l'approbation des comptes des exercices 2007/2008, 2008/2009, 2009/2010, 2016/2017.

Ainsi, seuls les exercices 2011/2012, 2013/2014, 2015/2016, 2017/2018 sont justifiés à la fois par la production des comptes et l'approbation de ceux-ci par l'assemblée générale des copropriétaires.

La SARL La Colle d'Azur soutient que ses terrains ne bénéficient d'aucun service quel qu'il soit, puisqu'aucune construction n'y est édifiée, que la commune de Villeneuve-Loubet a classé ses terrains inconstructibles, qu'ainsi le syndicat des copropriétaires ne peut imputer une quote-part des charges sur ses lots. Cependant elle ne sollicite pas que la répartition actuelle des charges en vertu du règlement de copropriété et de ses modificatifs soit déclarée non écrite, si bien que les charges de copropriété sont dues en l'état actuel du règlement de copropriété, étant précisé qu'en toute hypothèse cela ne vaudrait que pour l'avenir.

Sur la base du décompte du 21 février 2018 comparé aux états de répartition des exercices 2011/2012 et 2015/2016 et des budgets produits et approuvés ci-dessus, la créance du syndicat des copropriétaires sur la SARL La Colle d'Azur est justifiée pour les montants suivants :

- 32 482,03 euros pour l'exercice 2011/2012,

- 360,84 euros, 101,42 euros et 2 714,63 euros pour les travaux votés respectivement pour les canalisations eaux usées, dos d'âne, hydrants, dont à déduire le solde positif de 1 318,78 euros pour « travaux deux hydrants »,

- 8 199,72 euros, 8 199,75 euros, 8 199,75 et 8 199,76 au titre des appels de fonds de l'exercice 2013/2014, dont à déduire la somme de 731,49 euros correspondant au solde de charges trop-appelées tel que mentionné dans le relevé,

- 811,94 euros et 406,90 euros pour les travaux votés respectivement pour le bureau d'étude et canalisation eau + clôture,

- 2 718,76 euros pour les travaux votés de réfection de la chaussée,

- 35 586,89 euros pour l'exercice 2015/2016,

- 411,20 euros, 1 372,32 euros, 2 968,17 euros pour les travaux votés de clôture piscine, clôture château d'eau, têtes d'éclairage, outre 42,51 euros au titre des travaux de clôture de la loge (compte tenu de la mise au crédit de la somme de 404,50 euros),

- 6 270,42 euros, 413,43 euros, 6 270,39 euros, 413,42 euros, 6 270,36 euros, 413,41 euros,6 270,30 euros au titre des appels de fonds de l'exercice 2017/2018,

soit au total la somme de 128 434,90 euros après déduction de la somme 8 613,15 euros au titre « chèque du 15 septembre 2015 Mme [M] [N] », mentionnée au crédit du compte.

La SARL La Colle d'Azur sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 128 434,90 euros au titre des charges arrêtées au 21 février 2018 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes comprenant des frais alors qu'il ne ressort d'aucune des pièces qu'une mise en demeure a été adressée à la SARL La Colle d'Azur, avant l'assignation du 12 juillet 2007.

La créance retenue correspondant aux charges à partir de l'exercice 2011/2012, ne peut pas produire des intérêts depuis le 12 juillet 2007, mais nécessairement à une date postérieure, qu'il y a lieu de fixer au 30 janvier 2019, date des dernières conclusions notifiées sur le RPVA, dans le cadre de la procédure devant le premier juge, valant mise en demeure, après radiation administrative de l'instance et remise au rôle à son initiative.

Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il s'agit des demandes respectives formées par la SARL La Colle d'Azur pour procédure abusive et par le syndicat des copropriétaires pour résistance abusive.

Selon les dispositions de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

En l'espèce, il ressort des développements ci-dessus que toutes les charges de copropriété appelées ne sont pas justifiées, ce qui démontre que la SARL La Colle d'Azur avait raison de s'y opposer du moins en partie.

En conséquence, aucune mauvaise foi ne peut lui être reprochée.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.

Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer un abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse, ce qui suppose également de rapporter la preuve de cette volonté de nuire, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

En l'espèce, la volonté de nuire du syndicat des copropriétaires n'est démontrée par aucune pièce et la SARL La Colle d'Azur n'explique pas quelles sont la nature et l'étendue du préjudice dont elle réclame réparation.

La SARL La Colle d'Azur sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement du 22 novembre 2019 dans ses dispositions concernant les dépens, mais pas la condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'appel de la SARL La Colle d'Azur étant fondé pour un montant substantiel, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d'appel avec distraction au profit du conseil de la SARL La Colle D'Azur, qui le demande, et la SARL La Colle d'Azur déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris sur :

- le montant des charges de copropriété et frais dû du 1er avril 2007 au 21 février 2018,

- la condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement sur le surplus ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SARL La Colle d'Azur à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic la société Foncia Sogica, la somme de 128 434,90 euros (cent vingt-huit mille quatre cent trente-quatre euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 février 2018, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2019 ;

Déboute la SARL La Colle d'Azur de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic la société Foncia Sogica aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître Layla Tebiel ;

Déboute la SARL La Colle d'Azur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Pour le président empêché