COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 15 DECEMBRE 2022
hg
N°2022/508
Rôle N° RG 19/16174 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFBIO
[T] [X]
[D] [B]
[C] [L] épouse [B]
[K] [I]
[Y] [A]
[F] [U] épouse [A]
C/
Société [3] [Adresse 2]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL C.L.G.
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 12 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03267.
APPELANTS
Monsieur [T] [X]
demeurant Batiment B2 [3] [Adresse 2]
représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [D] [B]
demeurant Batiment B4 [3] [Adresse 2]
représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [C] [L] épouse [B]
demeurant Batiment B4 [3] [Adresse 2]
représentée par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [K] [I]
demeurant Batiment B2 [3] [Adresse 2]
représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [Y] [A]
demeurant Batiment B1 [3] [Adresse 2]
représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [F] [U] épouse [A]
demeurant Batiment B1 [3] [Adresse 2]
représentée par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des copropriétaires [3] [Adresse 2] sis [Adresse 2], lui-même pris en la personne de administrateur provisoire, Monsieur [N] [V],domicilié en cette qualité SAS AJ COPRO [Adresse 1]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022..
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[T] [X], [K] [I], [D] [B] et son épouse [C] [L], [Y] [A] et son épouse [F] [U] (les consorts [X] [I] [B] [A] ) sont propriétaires de lots dans l'immeuble «[3]» soumis au statut de la copropriété, situé à [Adresse 2].
Une assemblée générale a été tenue le 12 décembre 2016.
Par acte d'huissier du 22 février 2017, les consorts [X] [I] [B] et [A] ont fait assigner leur syndicat devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins notamment de voir:
-annuler l'assemblée générale extraordinaire du 12 décembre 2016,
ou subsidiairement
- annuler les résolutions n°4, 5, 6-1, 7-1, 8-1 et 10-1,
- être dispensés de participer aux frais de l'instance,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et à leur payer une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 12 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a:
- débouté Monsieur [T] [X], Monsieur [K] [I], Monsieur [D] [B], Madame [C] [L] épouse [B], Monsieur [Y] [A], Madame [F] [U] épouse [A] de leur demande en annulation de l'assemblée générale du 12 décembre 2016,
-annulé la résolution n°7 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016,
-annulé la résolution n°10 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016,
- débouté le syndicat des copropriétaires [3], représenté par son syndic, la société D4 Immobilier de sa demande reconventionnelle,
- condamné Monsieur [T] [X], Monsieur [K] [I], Monsieur [D] [B], Madame [C] [L] épouse [B], Monsieur [Y] [A], Madame [F] [U] épouse [A] aux dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Luc Vasserot conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [T] [X], Monsieur [K] [I], Monsieur [D] [B], Madame [C] [L] épouse [B], Monsieur [Y] [A], Madame [F] [U] épouse [A] à verser au syndicat des copropriétaires [3], représenté par son syndic, la société D4 Immobilier, la somme de 1 000 € chacun,
-dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.
Pour le premier juge, il n'est justifié d'aucune cause d'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble,
-les résolutions n°7 et 10 ont été annulées à défaut de mise en concurrence sur les marchés de la police d'assurance et de l'organisme prêteur manquant par là au respect de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965,
-les autres moyens invoqués à l'appui des demandes d'annulation des autres résolutions ont été écartés.
Par déclaration reçue le 19 octobre 2019, [T] [X], [K] [I], [D] [B] et son épouse [C] [L], [Y] [A] et son épouse [F] [U] (les consorts [X] [I] [B] [A] ) ont relevé appel partiel de cette décision en ce qu'elle n'a pas annulé les résolutions n°4, 5, 6 et 8 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016, et en ce qu'elle les a condamnés aux dépens et au paiement d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 20 novembre 2020, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, les consorts [X] [I] [B] [A] entendent voir, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, de l'article 1382 du code civil vu l'article 441-1 du code pénal
vu les articles 515, 696 et 700 de code de procédure civile vu les assemblées générales des 27 juin 2013 et 16 juin 2014
-réformer la décision dont appel en ce qu'elle a:
rejeté la demande des appelants en annulation de l'assemblée générale du 12 décembre 2016 ;
rejeté la demande des appelants en annulation des résolutions 4, 5, 6, 8 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016;
condamné les appelants aux dépens ;
condamné les appelants à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € chacun ;
-annuler l'assemblée générale du 12 décembre 2016 ;
-annuler les résolutions 4, 5, 6 et 8 de l'assemblée générale du 12 octobre 2016 ;
-confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a :
annulé la résolution n°7 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016 ;
annulé la résolution n°10 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016 ;
-rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires ;
-condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
-dispenser les requérants de toute participation à la dépense commune des dépens dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour eux:
-il n'était pas justifié de réunir une assemblée générale extraordinaire;
-par ce procédé, le syndic les multiplie inutilement, ou afin de régulariser des assemblées générales annulées, ce qui les contraint à multiplier les recours,
-les résolutions 4, 5, 6 et 8 portent sur des travaux,
-la résolution 4 porte à la fois sur des travaux de façade, la réfection des halls d'entrée, la reprise de l'étanchéité, la réfection des garages et les dépenses accessoires chantier, mais aurait dû donner lieu à cinq votes dès lors que chaque résolution ne doit avoir qu'un objet, et qu'il s'agissait de travaux indépendants les uns des autres.
-Cette annulation doit entraîner celle des résolutions 5, 6 et 8qui sont accessoires à la résolution 4.
-Les travaux auraient du être votés bâtiment par bâtiment, en tenant compte de ce qu'ils constituent des parties communes spéciales et qu'il existe des charges spéciales par bâtiment. Le vote par l'ensemble des copropriétaires a faussé les résultats en ce qu'il confère une majorité aux copropriétaires du bâtiment A.
- Les votes «contre» des consorts [B] [A] et [O], représentés par Madame [W], n'ont pas été pris en compte, le procès-verbal étant faux sur ce point.
- les résolutions 4, 5, 6, 7 et 8 nécessitaient une mise en concurrence
- la résolution 4 a un caractère imprécis et porte une fausse indication suivant laquelle les précédentes assemblées générales de 2013 et 2014 avaient mandaté le maître d''uvre alors qu'il s'agissant d'un mandat au conseil syndical;
-les prétendues informations données à l'occasion de réunions ne sont ni prouvées, ni suffisantes pour ne pas appliquer l'article 11 du décret du 17 mars 1967;
-les résolutions n°7 et 10 doivent être annulées notamment pour les motifs retenus en 1ère instance.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées les 11 et 20 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, [N] [V], désigné par ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille du 3 octobre 2022, sollicite:
-la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 12 décembre 2016 et de ses résolutions 4, 5, 6 et 8;
-le rejet de tous les moyens tendant à ces annulations;
-le rejet de toute demande de condamnation formulée à son encontre;
-la réformation du jugement en ce qu'il a:
annulé les résolutions n°7 et 10 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016,
- la condamnation de chaque appelant à lui payer:
1 000 € de dommages et intérêts,
2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- leur condamnation in solidum aux dépens.
Pour lui:
-aucune cause d'annulation de l'assemblée générale n'est justifiée,
-les plaintes dirigées contre le syndic ne peuvent justifier une telle annulation,
-pour la 1ère fois en appel il est prétendu que la résolution 4 avait plusieurs objets et devait être votée en plusieurs résolutions, or, il n'en est rien,
-les consorts [B] [A] ne sont pas recevables à la contester, ayant voté «pour»,
-la résolution 4 a un seul objet, qui est de valider le projet proposé par le maître d''uvre après de longs mois de travaux entre le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical;
-il n'y avait pas lieu de voter les résolutions 4, 5, 6 et 8 par bâtiment car le seul principe des travaux très lourds, votés pour un montant global de 1 869 330 € TTC affecte l'harmonie générale de l'immeuble, et tous les copropriétaires sont concernés;
-il ne faut pas confondre la ventilation des charges par bâtiment et les modalités de vote ;
-il est faux de prétendre que Madame [W] a voté contre la résolution 4 pour les consorts [B] [A] et [O],
-de plus, cela n'aurait pas changé le résultat du vote,
-il n'y avait pas lieu pour les résolutions 4, 5, 6 et 8, de respecter le principe de mise en concurrence, seul le principe des travaux ayant été voté par la résolution 4,
-l'absence de mention du caractère subsidiaire des résolutions 9 et 12 à 41, n'a aucunement faussé les résultats à propos des résolutions 4 ou 6, celles-ci n'étant ni équivoques, ni imprécises,
-suite aux assemblées générales des 27 juin 2013 et 16 juin 2014, et à plusieurs réunions d'informations, le budget maître d''uvre a été porté à 35 000 € (résolution 27 de l'assemblée générale du 16 juin 2014), et Monsieur [J] a été choisi comme maître d''uvre, suivant le mandat qui avait été confié au conseil syndical pour le choisir,
-il n'y avait pas lieu pour les résolutions 7 et 10, de respecter le principe de mise en concurrence, dès lors que:
la première ne visait pas à souscrire une assurance auprès d'une compagnie définie, mais à mandater le syndic pour souscrire cette assurance sur la base d'un montant prévisionnel annoncé;
la seconde donnait mandat au syndic de recenser les copropriétaires désireux de recourir à un emprunt pour financer les travaux.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la nullité de l'assemblée générale extraordinaire du 12 décembre 2016:
Pour les consorts [X] [I] [B] [A], il n'était pas justifié de réunir une assemblée générale extraordinaire et par ce procédé, le syndic les multiplie inutilement, ou tente de régulariser des assemblées générales annulées, ce qui les contraint à multiplier les recours.
En l'espèce, l'assemblée générale, qualifiée d'extraordinaire, a été convoquée pour le 12 décembre 2016, et contient des résolutions portant sur des travaux de ravalement des façades des trois bâtiments, de réfection des halls d'entrée, de reprise d'étanchéité et réfection des garages, ainsi que sur les honoraires de maîtrise d''uvre, alors qu'une précédente assemblée générale avait été réunie le 13 juin 2016 et avait notamment statué sur le renouvellement du syndic, l'approbation des comptes, le budget prévisionnel.
Rien n'interdit de réunir plus d'une assemblée générale par an, alors que l'article 7 du décret du 17 mars 1967 impose de tenir au moins une assemblée par an.
Rien ne démontre en l'espèce que la convocation de cette deuxième assemblée en 2016 ait été destinée à régulariser une précédente assemblée annulée, alors que celle du 12 décembre 2016 portait sur des questions distinctes de celles du 13 juin 2016.
Rien n'établit non plus que ces assemblées soient multipliées inutilement alors qu'en l'espèce, elle portait sur la réalisation d'importants travaux concernant les trois bâtiments de la copropriété.
Enfin, le coût supplémentaire en résultant suivant le contrat de syndic donne lieu au vote de résolutions au moment de l'adoption des comptes qui pourraient faire l'objet de contestations, mais pas entraîner la nullité de l'assemblée générale ainsi réunie, dans sa totalité, la preuve n'étant aucunement rapportée qu'elle était contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande d'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble.
Sur la nullité de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016:
Par la résolution n°4 qui a été adoptée à la majorité de l'article 24, le principe de faire réaliser les travaux de ravalement de façade des trois bâtiments, de réfection des halls d'entrée, de reprise d'étanchéité et de réfection garages d'après projet décrit par le maître d''uvre Monsieur [J], pour une enveloppe globale estimative de 1 625 505,20 euros pour les travaux, et environ 15 % supplémentaires pour les dépenses liées au chantier soit 243 825,75 euros, soit au total 1 869 330,75 euros TTC a été voté.
Bien que le syndicat des copropriétaires ne demande pas dans le dispositif de ses conclusions de déclarer les consorts [B] et [A] irrecevables à contester cette résolution, ce point est discuté par chacune des parties, et peut donc être examiné d'office par la juridiction.
Les consorts [B] et [A] apparaissent sur le procès-verbal de l'assemblée générale ayant voté en faveur de cette résolution, ce qui, en principe, les prive de la qualité d'opposants requise par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, pour pouvoir agir en nullité d'une résolution.
Ils étaient représentés par [H] [W], qui dans une attestation, indique avoir voté contre cette résolution n°4 pour le compte de ses mandants et pour elle-même, ce que confirme [R] [M] dans une attestation, à propos du vote émis pour le compte de Madame [G], qui n'est pas concernée par le présent litige.
Ces deux attestations sont insuffisantes à rapporter la preuve d'un vote contraire à la mention portée au procès-verbal qui a été signé régulièrement par le président, le secrétaire et les scrutateurs, et qui fait donc foi en l'absence de preuve de faits contraires à ses mentions, en sorte que les consorts [B] et [A] seront déclarés irrecevables en leur contestation de la résolution 4.
Pour les consorts [X] [I], seuls recevables en cette contestation, la résolution 4 portait à la fois sur des travaux de façade, la réfection des halls d'entrée, la reprise de l'étanchéité, la réfection des garages et les dépenses accessoires chantier, alors qu'il s'agissait de travaux indépendants les uns des autres, qui devaient faire l'objet de cinq résolutions distinctes.
Le syndicat des copropriétaires réplique qu'il s'agissait uniquement d'un vote sur le principe des travaux, ce vote ayant un seul objet, qui était de valider le projet proposé par le maître d''uvre après de longs mois de travaux entre le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical.
Il est établi que préalablement au vote de cette résolution, avaient été votées des résolutions donnant mandat au conseil syndical pour choisir un maître d''uvre chargé d'établir un état des lieux complet pour l'ensemble des façades de la résidence, murs de pourtour des garages et terrasses, dans le cadre d'un budget maximum de 15 000 € (résolution 22 de l'assemblée générale du 27 juin 2013), ce budget étant porté à 35 000€ par la résolution 27 de l'ée générale du 16 juin 2014.
Pour autant, la résolution contestée porte à la fois sur la nature des travaux et leur montant, selon le «projet décrit par le maître d''uvre Monsieur [J]», qui n'avaient pas donné lieu à de précédents votes, et qui sont désormais définis avec leur prix, en sorte qu'il ne s'agit pas seulement d'un vote de principe.
De plus, ce vote unique porte sur une série de travaux, dont le coût global, d'un montant élevé, est précisé, alors que ces travaux peuvent être envisagés séparément, puisqu'ils ne présentent aucun caractère de dépendance les uns avec les autres.
En effet, le ravalement de façade des trois bâtiments est distinct et autonome de la réfection des halls d'entrée, ou de la reprise d'étanchéité ou de la réfection des garages, et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, envisager les travaux de reprise d'étanchéité ou de réfection des garages bâtiment par bâtiment n'affecterait pas l'aspect et l'harmonie de l'immeuble.
La décision de procéder à ces divers travaux devait donc donner lieu à des votes séparés pour chaque catégorie de travaux, à défaut de quoi le vote bloqué entraîne la nullité de la résolution litigieuse, sans même qu'il y ait lieu d'examiner si les votes devaient être considérés par bâtiment, cette question ne pouvant être appréciée en l'absence de production du règlement de copropriété dans son ensemble.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016.
Sur la nullité des résolutions 5, 6 et 8 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016 :
Par la résolution 5 adoptée à la majorité de l'article 24, le conseil syndical a été mandaté pour choisir le prestataire devant réaliser le diagnostic amiante avant travaux.
Par la résolution 6 adoptée à la majorité de l'article 25-1, Monsieur [J] a été mandaté pour une mission complète de maîtrise d''uvre du chantier, à hauteur de 121 912,89 €
Par la résolution 8 adoptée à la majorité de l'article 25-1, le conseil syndical a été mandaté pour choisir la société chargée du contrôle technique et de coordination SPS demandées par l'assurance dommages-ouvrage, à hauteur de 5 040 € et 4 536 €.
Il est exact que ces résolutions sont accessoires à la résolution 4, et que l'annulation de celle-ci doit conduire à l'annulation de ces trois résolutions.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de ces résolutions n°5, 6 et 8 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016.
Sur la nullité de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016:
Par cette résolution 7 adoptée à la majorité de l'article 25-1, le syndic a été mandaté pour souscrire une assurance dommages-ouvrage pour la totalité du chantier pour une prime prévisionnelle de 26 355 €.
D'une part, cette résolution est également accessoire à la résolution 4 et d'autre part, c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'aucune mise en concurrence n'était justifiée dans les conditions imposées par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
C'est à tort que le syndicat des copropriétaires prétend que le syndic n'était pas missionné pour souscrire une assurance auprès d'une compagnie déterminée alors qu'il est précisé dans la résolution adoptée que le courtier «a obtenu auprès de la MMA une offre prévisionnelle de 26 355 € TTC qui sera régularisée avec le montant définitif du chantier».
Le jugement ayant annulé cette résolution sera donc confirmé.
Sur la nullité de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016:
Par cette résolution 10 adoptée à la majorité de l'article 25-1, le syndic a été mandaté notamment pour recenser les copropriétaires désirant financer leur quote-part de travaux par un prêt dit «copro 100» par le Crédit Foncier pour bénéficier du tarif collectif et pour «solliciter un prêt auprès du Crédit Foncier dont le montant ne pourra dépasser la somme du coût des travaux dus par les copropriétaires emprunteurs au titre de leurs quotes-parts, et accepter l'offre de prêt valant contrat...»
Par application des articles 26-4 et 26-7 de la loi du 10 juillet 1965, dans leurs versions en vigueur au moment de l'assemblée générale, « ...l'assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote ... des travaux concernant les parties communes... voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer.
Les copropriétaires qui décident de participer à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l'emprunt qu'ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l'assemblée générale. »
« Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt mentionné à l'article 26-4 pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu'au paiement des accessoires.
Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit, une société de financement ou une institution mentionnée à l'article L. 518-1 du code monétaire et financier. »
L'article 11 I-3° du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur du 01 novembre 2016 au 01 janvier 2020 précise :
« Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
1° ...
2° ...
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi »
En l'espèce, était joints à la convocation :
-en page 41, un document intitulé « Tarification novembre 2016 » du Crédit Foncier précisant à propos du « prêt collectif finançant 100% des travaux en copropriété à prélèvements mensuels de 3 à 10 ans » :
-une garantie « incidents de paiement » permettant de désolidariser les copropriétaires,
-les taux d'intérêts pratiqués selon la durée de l'emprunt sur 3, 5, 7 ou 10 ans par tranche de 1 000 € empruntés,
-le montant minimum du prêt collectif fixé à 15 000 € ;
-en page 43, une note d'information aux copropriétaires précisant les conditions de l'emprunt collectif.
Comme l'a relevé le premier juge, il n'est justifié d'aucune mise en concurrence de l'organisme de crédit, le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve de ce qu'il soutient en prétendant que « le conseil syndical a fait intervenir deux représentants du Crédit Agricole » pour présenter une alternative au Crédit Foncier.
Aucune proposition d'engagement de caution n'était jointe à la convocation, ce qui invalide également la résolution votée, les dispositions précitées étant d'ordre public par application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est sans importance que les appelants puissent contracter les prêts personnels qu'ils souhaitent dès lors que l'emprunt collectif est souscrit par le syndicat des copropriétaires, chacun des copropriétaires d'ailleurs appelé à voter ayant la faculté de s'y opposer, même en l'absence de grief personnel.
Le jugement ayant annulé cette résolution sera donc confirmé.
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :
Les consorts [X] [I] [B] [A] étant accueillis en leurs prétentions ne peuvent être condamnés à des dommages et intérêts pour procédure abusive.
Le jugement ayant rejeté cette demande sera donc confirmé.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile:
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné les consorts [X] [I] [B] [A] aux dépens et à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires succombant à l'instance sera condamné aux dépens et à leur payer 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [X] [I] [B] [A] seront dispensés de participation aux frais de procédure de la présente instance en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté les intimés de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 12 décembre 2016 et en ce qu'il a annulé les résolutions n°7 et 10 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016, et a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive du syndicat des copropriétaires,
Pour le surplus l'infirme et statuant à nouveau,
Déclare les consorts [B] et [A] irrecevables en leur contestation de la résolution 4 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016,
Prononce l'annulation des résolutions n°4, 5, 6 et 8 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016,
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, [N] [V], désigné par ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille du 3 octobre 2022, aux dépens et à payer 4 000 euros aux consorts [X] [I] [B] [A] en application de l'article 700 du code de procédure civile, au total pour la procédure de première instance et d'appel.
Dit que les consorts [X] [I] [B] [A] seront dispensés de participation aux frais de procédure de la présente instance en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
