COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 15 DECEMBRE 2022
hg
N°2022/507
Rôle N° RG 19/16168 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFBIA
S.C.I. DE LA BAIGNERIE
C/
Société RESIDENCE PRESIDENT
SA MMA IARD, VENANT AUX DROITS DE COVEA RISKS
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, VENANT AUX DROITS D E COVEA RISKS
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON
SCP BITTARD - GARNERO - PIERAZZI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 01 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01113.
APPELANTE
S.C.I. DE LA BAIGNERIE agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis, [Adresse 4]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Patrick ARNOS, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE PRESIDENT, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Monsieur [T] [J], dont le siège social est [Adresse 3], lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Marc PROVENZANI, avocat au barreau de GRASSE
SA MMA IARD, venant aux droits de COVEA RISKS, SA, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualités audit siège
représentée par Me Martine BITTARD de la SCP BITTARD - GARNERO - PIERAZZI, avocat au barreau de GRASSE
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de COVEA RISKS dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualités audit siège
représentée par Me Martine BITTARD de la SCP BITTARD - GARNERO - PIERAZZI, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire
***
EXPOSÉ DU LITIGE:
La SCI de La Baignerie est propriétaire des lots 6 ( appartement situé au 1er étage) 34 (cave située au rez-de-chaussée ) 3 et 72 ( locaux commerciaux mitoyens situés au rez-de-chaussée ) dépendant d'un immeuble dénommé « Le Président » situé à [Adresse 1] .
Suite à de nombreux dégâts des eaux affectant son appartement, la SCI de La Baignerie a sollicité, au contradictoire du syndicat des copropriétaires la mise en 'uvre d'une mesure d'expertise, qui a été ordonnée par décision du Juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse le 4 août 2014, au contradictoire de la société Covea Risks, assureur du syndicat des copropriétaires qui l'avait attrait à la cause.
Par ordonnances du Juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse du
3 novembre 2014, puis du 1er décembre 2014, les experts désignés ont été remplacés, [F] [X] étant désigné en dernier lieu.
Le rapport d'expertise a finalement été déposé le 2 décembre 2016.
Par acte d'huissier du 28 février 2017, la SCI de La Baignerie a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Grasse.
Par acte d'huissier du 3 août 2017, le syndicat des copropriétaires a attrait à la procédure, en intervention forcée les assureurs SA MMA IARD et Assurances Mutuelles MMA IARD, subrogées dans les droits de COVEA RISKS, afin d'être relevé et garanti d'éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre.
Le juge de la mise en état a joint les deux instances.
Par jugement du 1er octobre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a statué comme suit :
« -Déboute le syndicat des copropriétaires «Le Président» de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture;
-Rejette la demande d'homologation du rapport d'expertise de la SCI de La Baignerie;
-Condamne le syndicat des copropriétaires Le Président à payer à la SCI de La
Baignerie la somme de 820,32 € pour les travaux de peinture et à la somme de 1 441 € pour le remplacement des moteurs des volets roulants ;
-Déboute la SCI de La Baignerie de sa demande relative au remboursement des charges de copropriété et des taxes foncières, sauf à bénéficier d'un enrichissement sans cause ;
-Déboute la SCI de La Baignerie de ses demandes relatives à la perte de valeur de l'appartement, au remboursement de la note d'honoraires de [R] [Y] et au placement du prix de vente ;
-Condamne la SA MMA IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires Le Président de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre;
-Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Le Président et la SA MMA IARD à verser à la SCI de La Baignerie la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens. »
Par déclaration du 18 octobre 2019, la SCI de La Baignerie a interjeté appel limité du jugement, en ce qu'il l'a déboutée d'une partie de ses demandes indemnitaires en réparation des préjudices subis.
Aux termes de ses dernières conclusions d'appelante remises et notifiées au greffe par RPVA le 19 août 2020, la SCI de La Baignerie demande à la Cour, sur le fondement de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l'article 1240 du code civil et du rapport d'expertise dressé le 2 décembre 2016, de:
-la recevoir en son appel limité et le déclarer bien fondé ;
-constater, dire et juger qu'elle justifie d'un préjudice certain, réel et indemnisable;
Ce faisant, réformant le jugement entrepris,
-condamner le syndicat au paiement d'une somme de 118 143,72 € en réparation des préjudices subis par elle, se décomposant comme suit:
-50 000 € Indemnisation de la perte de valeur de l'appartement
-40 808,03 € de perte de revenus pour défaut de placement de prix de vente
-24 935,69 € en remboursement des taxes foncières, des charges de copropriété et quote-part de travaux d'étanchéité de la toiture terrasse,
- 2 400 € en remboursement de la note d'honoraire de l'expert [Y] (expertise immobilière en fonction du prix du marché),
-débouter le syndicat des copropriétaires et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la société Covea Risks de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
-condamner le syndicat des copropriétaires et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la société Covea Risks à payer la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat & huissier du 25 mars 2014, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Rousseau & Associés sous sa due affirmation de droit.
Au soutien de son appel, la SCI de La Baignerie fait valoir que:
Eu égard à la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires:
-C'est à tort que le tribunal l'a déboutée de sa demande de réparation des préjudices causés par ses manquements aux obligations légales lui incombant.
En effet, l'expert judiciaire avait constaté que les désordres affectant l'appartement trouvaient leurs origines dans la structure du balcon du deuxième étage de la copropriété constituant des parties communes. En page 13 de son rapport, celui-ci affirme que les dégâts affectant l'appartement depuis octobre 2011 «sont causés par une infiltration des eaux de pluie par la structure de la terrasse du deuxième étage au niveau du seuil de jonction entre terrasse et bâtiment et par le chevêtre latéral côté Est qui laissait également filtrer de l'eau dans la structure du bâtiment.»
Au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est réputé être le gardien dans la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. À ce titre, il est responsable, à l'égard des copropriétaires ou des tiers, de leur défaut d'entretien, ainsi que des vices de construction les affectant.
Sa responsabilité est alors engagée en cas de manquements à son obligation relative à préservation des parties communes.
Il s'agit d'un régime de responsabilité de plein droit, sans nécessité de prouver la faute du syndicat, mais seulement de démontrer le lien de causalité entre le défaut d'entretien ou le vice de construction des parties communes et le dommage qui en résulte.
Conformément aux principes généraux en matière de responsabilité civile, le syndicat des copropriétaires ne peut échapper à sa responsabilité qu'en rapportant la preuve, soit de l'absence de lien de causalité entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué, soit de l'existence d'un cas de force majeure, fait extérieur, imprévisible et irrésistible, à l'origine du dommage, soit d'une faute de la victime ou du fait d'un tiers ayant concouru à la réalisation du dommage.
En l'espèce, la relation de causalité directe entre le défaut d'entretien des balcons et le préjudice subi par la société de La Baignerie est établie, de sorte qu'au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci est responsable de plein droit des dommages causés, à la société appelante, par le défaut d'étanchéité de la terrasse de l'appartement situé à l'étage supérieur.
À cet égard, il appartient au syndicat des copropriétaires de réparer intégralement le préjudice subi par la SCI de La Baigenrie, résultant du défaut d'entretien des parties communes.
Sur la réparation des divers postes de préjudices
-En cause d'appel, nonobstant sa responsabilité de plein droit et alors que la compagnie d'assurance, débitrice de l'indemnité, a souscrit au jugement, le syndicat des copropriétaires poursuit l'infirmation des dispositions du jugement l'ayant condamné à payer à la SCI de La Baignerie les sommes de 820,32 € pour les travaux de peinture et de 1 441 € pour le remplacement des volets roulants.
la SCI de La Baignerie sera indemnisée du chef du remplacement des deux moteurs électriques à hauteur de la somme de 1 441 € TTC et de celui des travaux de peinture à hauteur d'un montant de 842 € TTC dans la mesure où elle a procédé au règlement des factures selon les devis produits au soutien des dires de l'expert judiciaire.
Étant précisé que les prestataires de travaux de peinture et de remplacement des moteurs électriques (volets roulants) ont fait application du taux de TVA de 10% puisqu'il s'agit d'un appartement à usage d'habitation destiné exclusivement à la vente.
-En premier lieu, l'appartement litigieux a été loué à usage de bureau à la société Franco Hollandaise Immobilière à compter du 24 mars 1999 jusqu'au 29 décembre 2006 (date de signature du protocole transactionnel aux fins de restitution de l'appartement). Le bien a ensuite fait l'objet de travaux de transformation pour un usage d'habitation en vue de sa mise en vente (montant des travaux de reconfiguration à hauteur de 122.986 €). En effet, la société appelante a justifié des démarches aux fins de la mise en vente du bien antérieurement à octobre 2011 alors que le premier juge a annoncé que « l'ensemble des travaux de rénovation n'était pas achevé » et qu'« il n'est transmis au Tribunal aucun élément attestant d'une mise en location antérieure du bien ou d'une mise en vente ».
Or, il est établi selon divers échanges et attestations, notamment un procès-verbal de constat dressé le 25 mars 2014 « qu'un panneau à vendre est apposé sur le garde-corps du balcon de l'appartement ... ».
À ce propos, selon la Haute juridiction, la copropriété doit être condamnée au paiement de dommages et intérêts à un propriétaire ayant subi une perte locative ou une dépréciation de son bien.
Par ailleurs, la SCI de La Baignerie a fait appel à Madame [Y], expert immobilier afin notamment de chiffrer le préjudice résultant de la perte de valeur du bien immobilier. Au moyen d'une analyse comparative du marché, le préjudice a été évalué comme suit:
* 50 000 € pour perte de valeur de l'appartement
* 90 000 € pour trouble de jouissance compte tenu de la valeur locative
La société appelante s'est toujours inscrite dans la perspective de vendre l'appartement litigieux et sollicite de surcroît l'indemnisation du préjudice résultant de la perte de valeur dudit bien. Cette dernière justifie alors d'un préjudice direct, certain, réel et indemnisable.
Si le syndicat des copropriétaires n'avait pas failli à son obligation d'entretien des parties communes, la société de La Baignerie aurait pu vendre dès 2012 l'appartement au prix de 800.000 € comme estimé par l'expert immobilier.
-Au cas particulier, le placement du prix de vente à la Caisse des Dépôts et Consignations aurait généré à compter de 2012 jusqu'en 2016 (date de la fin des désordres : décembre 2016), le versement d'intérêts au taux minimum de 1% l'année.
Du chef de la perte de revenus résultant du défaut de placement du prix de vente,elle est fondée à solliciter, au titre de son indemnisation, la somme de 40.808,03 €, se décomposant comme suit :
* Année 2012: (800.000 € x 1%) = ................................. 8.000,00 €
*Année 2013: (800.000 + 8.000 €) x 1% = ..................... 8.080,00 €
*Année 2014: (808.000 + 8.080 €) x 1% = ..................... 8.160,80 €
*Année 2015: (816.080 € + 8.160,80 €) x 1% = ..............8.242,40 €
*Année 2016: (824.240,80 E + 8.242,40 €) x 1% = .........8.324,83 €
-En l'état de l'inertie du syndicat face aux nombreux désordres et à la récurrence des dégâts des eaux, elle n'était pas en mesure de vendre l'appartement et a dû régler, de 2012 à 2016, les taxes foncières ainsi que les charges de copropriété outre le paiement de sa quote-part des travaux d'étanchéité de la toiture-terrasse réalisés en 2016. Il s'agit d'un préjudice direct, certain et indemnisable.
Selon ses dernières conclusions d'intimé remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat multirisque souscrit avec les assureurs (attraits à la cause), de:
à titre principal,
-dire et juger qu'aucun défaut d'entretien ne peut lui être reproché,
par conséquent,
-infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI de La Baignerie la somme de 820,32 € pour les travaux de peinture et celle de 1.441 € pour le remplacement des volets roulants eu égard au comportement fautif de la SCI de La Baignerie.
-dire et juger que le syndicat des copropriétaires n'a pas engagé sa responsabilité à l'égard de la SCI de La Baignerie.
-débouter la SCI de La Baignerie de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
à titre infiniment subsidiaire,
-dire et juger que la SCI de La Baignerie ne démontre pas qu'elle n'est pas assujettie à la TVA de sorte qu'elle ne peut revendiquer une indemnisation TTC.
-infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI de La Baignerie la somme de 820,32 € pour les travaux de peinture et 1.441 € pour le remplacement des volets roulants eu égard au comportement fautif de la SCI de La Baignerie.
-dire et juger que la SCI de La Baignerie n'est pas fondée à être exonérée des charges de copropriété et des impôts fonciers dus en sa qualité de propriétaires.
-confirmer sur ce point le jugement déboutant la SCI de La Baignerie de sa demande remboursement des charges de copropriété et taxes foncières sauf à bénéficier d'un enrichissement sans cause.
-dire et juger qu'elle n'est pas non plus fondée à être exonérée de la quote-part des travaux d'étanchéité du balcon situé au-dessus de son appartement relevant des charges communes.
-laisser à la charge de la SCI de La Baignerie le coût de l'expertise immobilière confiée à Madame [Y].
-confirmer sur ce point le jugement déboutant la SCI de La Baignerie de sa demande remboursement de la note d'honoraires de Madame [Y]..
-dire et juger que la SCI de La Baignerie ne démontre pas qu'elle avait mis son bien en vente en 2012 (ou en 2009 ou encore en 2011) et qu'elle n'aurait pas pu le vendre à cause des infiltrations.
-dire et juger qu'elle n'est pas fondée à réclamer au syndicat des copropriétaires une indemnisation au titre d'une prétendue perte de valeur de son bien.
-confirmer sur ce point le jugement déboutant la SCI de La Baignerie de sa demande d'indemnisation au titre de la prétendue perte de valeur de l'appartement évaluée à 50.000 €.
-confirmer sur ce point le jugement déboutant la SCI de La Baignerie de sa demande d'indemnisation au titre du placement du prix de l'appartement évalué à 40.808,03 €.
-dire et juger que les garanties de la compagnie MMA sont mobilisables.
par conséquent,
-confirmer sur ce point le jugement condamnant la SA MMA Iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre.
-condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure
-condamner tout succombant aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient essentiellement que:
-Il résulte des constatations et des conclusions de l'expert judiciaire que :
les désordres sont circonscrits à la zone située devant la baie vitrée et sont causés par des infiltrations du fait de la structure des balcons (page 16 du rapport d'expertise).
il ne peut lui être reproché un défaut d'entretien dès lors qu'il a entrepris des investigations et mandaté une entreprise afin de remédier aux infiltrations dès l'année 2011(page 3 et 12 dudit rapport).
la survenance des désordres date du 25 octobre 2011.
-Il ne peut lui être reproché une quelconque indolence dans la gestion du sinistre dès lors qu'il a multiplié les démarches amiables, fait réaliser les mises en eau en vue d'identifier la cause des désordres d'infiltrations, ordonné des travaux de reprise et commandé des traitements spécifiques d'étanchéité du balcon litigieux avec diverses sociétés spécialisées.
Plus précisément, l'entreprise Bruguier Etanchéité, initialement saisie par lui a réalisé les mises en eau dans le cadre de l'expertise judiciaire identifiant par la même occasion la cause des désordres affectant le bien de la SCI de La Baignerie.
Par conséquent, si la SCI de La Baignerie et le résident de l'étage supérieur avaient obtempéré et permis à l'entreprise Bruguier Etanchéité de poursuivre ses mises en eau au mois de mars 2014, les avis ou constats de ce professionnel de l'étanchéité auraient été connus bien plus tôt et les travaux pour remédier aux désordres réalisés au printemps 2014.
A contrario, les travaux réparatoires n'ont été entrepris par l'entreprise Bruguier Etanchéité qu'au mois de décembre 2015.
À ce titre, on ne peut lui reprocher une quelconque inertie ou un manquement à son obligation d'entretenir les parties communes. La persistance des désordres n'est pas de son fait.
à titre subsidiaire,
-Si en dépit de ses diligences, la Cour retenait sa responsabilité au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il conviendrait de vérifier les préjudices allégués par la société appelante, et de limiter le montant des condamnations à la somme de 820,32 € pour la reprise de la peinture, et 1.441 € pour les volets roulants, rejetant alors toutes ses autres demandes.
-la SCI de La Baignerie qui loue des locaux à usage professionnel au rez-de-chaussée de la Résidence «Le Président» est tenue de justifier de son non-assujettissement à la TVA. En effet, si elle est assujettie à la TVA, les devis versés aux débats doivent s'entendre hors TVA récupérable et donc être minorés de 10 %. Or, il n'est pas établi que la SCI de La Baignerie pouvait récupérer la TVA. Il s'agit d'une société civile immobilière, marchande de biens qui a priori récupère la TVA.
-Eu égard aux charges de copropriété et aux impôts fonciers, la société appelante n'est pas en droit de réclamer le remboursement de ces sommes dues respectivement à la copropriété et à l'Administration fiscale.
Ces montants sont liés à sa qualité de propriétaire, et en cette qualité, elle est tenue de participer à l'entretien et aux réparations des parties communes.
Leur exigibilité par la copropriété, d'une part, et par l'Administration Fiscale, d'autre part, n'a aucun rapport avec les désordres invoqués de sorte qu'ils ne constituent pas un préjudice indemnisable.
-La SCI de La Baignerie a pris l'initiative de s'adjoindre les services d'un expert immobilier pendant les opérations expertales alors qu'elle aurait pu solliciter les services d'un sapiteur au contradictoire de l'ensemble des parties. Elle devra donc supporter, seule, la note d'honoraires de l'expert immobilier, de 2 400 € TTC.
- La société appelante affirme avoir eu l'opportunité de vendre, dès 2012, l'appartement au prix de 800.000 €, soit un prix approximatif au m² de 8.000 € (surface 100,77 m²) dans l'hypothèse où aucun désordre lié aux infiltrations ne serait survenu. Elle prétend donc être indemnisable à hauteur de 50 000 €.
Ce prix au m² correspond à un appartement en étage élevé avec parking. Au cas particulier, l'appartement de la SCI est situé au 1er étage et est très bruyant et ne dispose pas de place privative de parking ou de garage.
Elle a acquis l'appartement le 30 septembre 2002.
Elle n'a jamais versé aux débats le moindre mandat de vente ou la moindre annonce immobilière démontrant que c'est justement en 2012, après l'apparition des dégâts des eaux en octobre 2011, qu'elle aurait décidé de vendre et qu'elle n'y serait pas parvenue.
En tout état de cause, si le 25 mars 2014, la SCI de La Baignerie avait décidé de vendre son bien, elle ne peut proposer comme base de calcul de sa prétendue perte de valeur vénale la période s'échelonnant entre 2011, date d'apparition des désordres et 2016, date d'achèvement des travaux réparatoires.
Par conséquent, à supposer que la mise en vente était en 2009 (voir en ce sens divers courriels - pièces 10 à 12 produites par la société appelante), comment imputer au syndicat des copropriétaires l'insuccès de la vente du bien alors que le sinistre s'est produit postérieurement soit en octobre 2011 '
En fin de compte, la société appelante ne démontre ni :
-une faute de la part du syndicat des copropriétaires,
-un préjudice lié à la perte de valeur vénale de son bien,
-une relation de causalité directe entre les dégâts des eaux et l'impossibilité de vendre son bien et la perte de valeur vénale de celui-ci.
Autrement dit, elle ne prouve pas la réalité d'un préjudice lié à la perte de valeur de son appartement de 50.000 €.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 3 mars 2020, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la société Covea Risks, également intimés, demandent à la cour, sur le fondement des articles 544, 1315, 1382, 1384 anciens du code civil (articles 1353, 1240, 1242 nouveaux du code civil), 9 du code de procédure civile, 14 de la loi du 10 juillet 1965 et du rapport d'expertise judiciaire du 2 décembre 2016, de:
-confirmer le jugement en ce qu'il a:
-débouté la SCI de La Baignerie de sa demande relative au remboursement des charges de copropriété et des taxes foncières, sauf à bénéficier de l'enrichissement sans cause;
- débouté la SCI de La Baignerie de ses demandes relatives à la perte de valeur de l'appartement, au remboursement de la note d'honoraires de [R] [Y], et au placement du prix de vente;
-juger (sic) que la SCI de La Baignerie ne justifie pas de préjudices en lien avec les désordres mentionnés dans le rapport d'expertise;
-débouter (sic) la SCI de La Baignerie de toutes ses demandes, fins et conclusions, lesquelles ne sont fondées ni en fait ni en droit;
-condamner la SCI de La Baignerie à verser à la SA MMA IARD venant aux droits de Covea Risks et à la Société MMA IARD Assurances Mutuelles venant aux droits de Covea Risks, la somme de 2 500 € chacune au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel, distraits au profit de Maître Martine Bittard.
Elles soutiennent que:
-En page 13 du rapport d'expertise, il est précisé que les désordres ont été causés par une infiltration des eaux de pluie par la structure de la terrasse de l'étage supérieur au niveau du seuil de jonction entre terrasse et bâtiment et par le chevêtre latéral côté Est ayant laissé également filtrer de l'eau dans la structure du bâtiment.
-Les dégâts sont dus au vieillissement de la structure dont les balcons (dépourvus de systèmes d'étanchéité à leur construction) soumis à un air marin corrosif et à de fortes intempéries, se sont fissurés et ont laissé s'infiltrer l'eau vers la structure interne du bâtiment.
-La responsabilité du syndicat des copropriétaires est en cause dès lors que ces désordres proviennent de la structure de l'immeuble.
-L'expert ne dit pas le droit et le juge n'est pas lié par les conclusions d'un rapport d'expertise.
-La SCI de La Baignerie persiste à réclamer la somme globale de 118 143,72 € au titre de l'indemnisation de préjudices prétendument subis alors qu'elle ne démontre pas de relation de cause à effet avec une faute, nécessaire pour prétendre au droit à réparation.
-Le Tribunal a estimé à juste titre qu': « il n'existe aucun lien entre ces dépenses et le dommage subi » et de ce fait, a débouté l'appelante de sa demande « sauf à bénéficier d'un enrichissement sans cause ».
-Les agissements reprochés au syndicat des copropriétaires ne sont pas liés à l'impossibilité de vendre l'appartement et à la nécessité de s'acquitter des taxes foncières et des charges de copropriété de 2012 à 2016.
-Le paiement des taxes foncières et des charges est une prérogative liée à la qualité de copropriétaire de la SCI de La Baignerie et ne résulte aucunement d'une quelconque faute du syndicat des copropriétaires.
-Le bien, objet du litige a toujours été exploité si bien que l'appelante a régulièrement perçu des loyers, et ne justifie donc pas d'un trouble de jouissance.
-L'appelante persiste à invoquer une perte de valeur vénale alors qu'elle ne prouve pas que la perte alléguée serait imputable aux désordres.
-Elle tente en vain de justifier les « démarches aux fins de la mise en vente du bien litigieux antérieurement à octobre 2011 », au moyen de pièces produites par ses soins (pièces 10-11-12) .
-Elle ne fournit aucun mandat de vente.
-elle ne démontre pas que l'insuccès de la vente du bien litigieux serait imputable à la faute du syndicat de copropriété et qu'elle escomptait placer le montant du prix de vente.
-Sa demande de remboursement des honoraires de l'expert immobilier relatifs à l'estimation de la moins-value du bien litigieux doit être écartée. Il n'y a aucune corrélation entre cette moins-value et les désordres survenus dans l'appartement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur l'étendue de la saisine de la cour:
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.
Il résulte de l'examen des dispositifs des conclusions de l'appelante et du syndicat des copropriétaires qu'ils comportent des demandes exprimées sous la forme de « dire et juger » ou « constater », qui constituent des rappels de moyens et non des prétentions.
La cour n'aura pas à statuer sur ces rappels de moyens.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires:
En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur du 1er janvier 1986 au 1er juin 2020, applicable en l'espèce, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l'espèce, les désordres subis dans l'appartement du 1er étage de l'appelante sont apparus le 25 octobre 2011.
Il ressort du rapport d'expertise que :
-les désordres situés sur le mur est, la baie vitrée en façade sud et le plafond de l'angle sud-est de l'appartement, sont caractérisés par des arrivées d'eau par le plafond et le mur est, et détériorent les faux plafonds et enduits de finition ;
-ces désordres sont causés par une infiltration des eaux de pluie par la structure de la terrasse du deuxième étage au niveau du seuil de jonction entre terrasse et bâtiment et par le chevêtre latéral côté Est qui laissait également filtrer de l'eau dans la structure du bâtiment ;
-ils sont dus au vieillissement de la structure dont les balcons (non étanches à leur construction) soumis à un air marin corrosif et à de fortes intempéries, se sont fissurés en laissant l'eau s'infiltrer vers la structure interne du bâtiment ;
-il a été remédié aux désordres en cours d'expertise.
Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité tout en reconnaissant que l'origine des désordres trouve sa cause dans une partie commune, en faisant valoir qu'il a été actif dès qu'il en a eu connaissance, et que les travaux n'ont pu être menés à bien plus rapidement du fait de la SCI de La Baignerie qui a interrompu les travaux de recherche de fuite en mai 2014 en invoquant son assignation en référé.
Hors, bien que le syndicat des copropriétaires ait effectué des diligences pour tenter de remédier aux fuites récurrentes signalées depuis le 25 octobre 2011, le remède n'a été efficace qu'au cours de l'expertise, alors que l'origine des désordres provenait d'une défectuosité d'une partie commune, un balcon, non étanche à sa construction, qui s'est fissuré et a permis les infiltrations.
C'est bien l'absence d'entretien de ce balcon fissuré et plus étanche, qui est à l'origine des désordres ayant perduré du 25 octobre 2011 jusqu'en décembre 2015, lorsque les derniers travaux utiles d'étanchéité de la terrasse, ont été réalisés.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 doit donc être retenue, cette responsabilité étant acquise de plein droit, sans nécessité de prouver sa faute, dès lors que les dommages résultent du défaut d'entretien du balcon, qui en l'espèce est avéré, et ce, en dépit des démarches accomplies par le syndicat pour rechercher l'origine de la fuite et tenter d'y remédier entre 2011 et 2015.
Quant au rôle joué par la SCI de La Baignerie qui aurait refusé de laisser procéder à une nouvelle mise en eau le 13 mai 2014, d'une part ce fait n'est pas établi, et d'autre part, l'obligation d'entretien du balcon litigieux n'avait pas été satisfaite jusqu'alors.
C'est à juste titre que le premier juge a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur le montant de la réparation des préjudices de la SCI de La Baignerie :
Le premier juge a alloué à la SCI les sommes de 820,32 € pour les travaux de peinture et de 1 441 € pour le remplacement des moteurs des volets roulants.
Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité, mais admet, si elle était retenue, comme c'est le cas, qu'il serait redevable de ces sommes, sous déduction de la TVA.
Toutefois, il n'apporte aucun élément tendant à établir que la SCI récupère la TVA, et que son indemnisation doive ainsi être calculée HT.
Le jugement ayant condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de ces sommes de 820,32 € et de 1 441 €, sera donc confirmé.
La SCI entend en outre être indemnisée à hauteur de :
-50 000 € pour la perte de valeur de l'appartement,
-40 808,03 € pour la perte de revenus pour défaut de placement de prix de vente, -24 935,69 € en remboursement des taxes foncières, des charges de copropriété et quote-part de travaux d'étanchéité de la toiture terrasse,
- 2 400 € en remboursement de la note d'honoraire de l'expert [R] [Y].
La première somme réclamée est calculée sur la base d'un rapport établi unilatéralement à la demande de la SCI de La Baignerie par [R] [Y], expert immobilier, qui conclut à une perte de valeur vénale du bien de 50 000 € entre novembre 2011 et septembre 2016, sans que cette perte de valeur soit due à autre chose que l'évolution du prix du marché.
La SCI de La Baignerie entend être indemnisée de ce montant au motif que seuls les dégâts dus aux infiltrations l'ont empêchée de vendre son bien.
Or, elle n'établit aucunement sa volonté de vendre ledit bien à un quelconque moment, alors qu'il n'est justifié d'aucun mandat de vente et d'aucune tentative de vente qui aurait échouée du fait de l'état de l'appartement.
Elle ne peut en conséquence prétendre à un manque à gagner de 50 000 € auquel s'ajouterait le manque à gagner du défaut de placement de la somme de 800 000 € qu'elle aurait perçue suite à la vente du bien et au placement financier qu'elle aurait opéré depuis 2012, alors que rien ne permet de rattacher les prétendus préjudices à l'état sinistré de l'appartement.
Elle n'établit d'ailleurs pas quel serait le prix de son bien à ce jour.
C'est à juste titre que le premier juge a rejeté ces demandes en paiement.
Le paiement des taxes foncières et des charges de copropriété découle de la qualité de copropriétaire de la SCI de La Baignerie , et non du défaut d'entretien de l'immeuble qui a pu être reproché au syndicat des copropriétaires.
La SCI de La Baignerie n'est pas fondée à en solliciter le remboursement au syndicat des copropriétaires à raison de sa responsabilité dans les dégâts de l'appartement.
Quant aux frais que la SCI de La Baignerie a exposés pour avoir recours à une expertise sur la valeur de son bien, rien ne justifie leur prise en charge par le syndicat des copropriétaires, une expertise judiciaire ayant été réalisée non seulement pour apprécier l'origine, les causes des désordres et leur étendue, mais également pour fournir tous éléments d'appréciation sur les préjudices subis.
Le jugement ayant rejeté toutes ces demandes indemnitaires, sera donc confirmé.
Sur l'appel en garantie par le syndicat des copropriétaires des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la société Covea Risks :
Les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles n'ont pas fait d'appel incident relativement à leur condamnation à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre.
Elles indiquent d'ailleurs en page 5 de leurs conclusions, avoir accepté le jugement et procédé à son exécution.
Tous leurs développements ne portent que sur le caractère infondé des demandes indemnitaires de la SCI de La Baignerie au delà des sommes de 820,32 € et de 1 441 €.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné l'assureur à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement étant confirmé en toutes ses dispositions, le sera également à propos des dépens et indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en son appel, la SCI de La Baignerie sera condamnée aux dépens d'appel, mais chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI de La Baignerie aux dépens d'appel, avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel.
Le greffier Pour le président empêché
