COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 15 DECEMBRE 2022
PH
N°2022/504
Rôle N° RG 19/15367 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE667
[G] [U]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
SARL EUROPE ET COTE D'AZUR ALPES IMMOBILIER 'EURECA IMM O'
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Guillaume VIDAL
la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 06 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03716.
APPELANT
Monsieur [G] [U]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Guillaume VIDAL, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Syndicat des copropriétaires[Adresse 2]S, représenté par son syndic en exercice la SAS BUCHER IMMOBILIER lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, [Adresse 3]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Gisèle BEDDOUK, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [G] [U] est propriétaire au sein l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], élevé de trois étages sur rez-de-chaussée et caves et garages, avec cour commune à l'arrière. La SARL Eureca immo en était le syndic.
M. [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière dénommée [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la SARL Eureca immo et la société Eureca immo devant le tribunal de grande instance de Grasse le 1er août 2017 aux fins de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 25 avril 2017 et subsidiairement la nullité des résolutions désignées et ordonner la production de documents sous astreinte.
Par jugement n° 2019/509 du 6 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- jugé irrecevable la demande d'annulation de l'entière assemblée générale du 25 avril 2017,
- jugé irrecevable pour défaut de qualité à agir, la demande de communication de documents,
- rejeté la demande de jonction de l'instance 17/3716 avec l'instance 16/3930,
- débouté M. [U] de sa demande d'annulation des résolutions II-3, III-1, III-2, III-3, IV-1, IV-2, IV-4, IV-8, IV-9, IV-10, V, VI-1, VI-3 et VI-4 votées lors de l'assemblée générale du 25 avril 2017,
- condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [U] a relevé appel de ce jugement, le 4 octobre 2019, en vue de sa réformation, en ce qu'il :
- a jugé irrecevable la demande d'annulation de l'entière assemblée générale du 25 avril 2017,
- a jugé irrecevable pour défaut de qualité à agir, la demande de communication de documents,
- l'a débouté de sa demande d'annulation des résolutions II-3, III-1, III-2, III-3, IV-1, IV-2, IV-4, IV-8, IV-9, IV-10, V, VI-1, VI-3 et VI-4 votées lors de l'assemblée générale du 25 avril 2017,
- l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- a ordonné l'exécution provisoire.
Par ordonnance du 28 septembre 2020, le conseiller de la mise en état, a au visa du désistement partiel d'appel de M. [U], constaté le dessaisissement partiel de la cour concernant la SARL Europe et Côte d'Azur Alpes immobilier « Eureca immo », dit que l'instance se poursuit entre les autres parties, condamné la partie qui se désiste aux dépens de l'instance éteinte.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 15 octobre 2022, M. [U] demande à la cour au visa des articles 18, 21, 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 9, 9-1, 11, 22, 29 alinéa 1, 33 et 47 du décret du 17 mars 1967 :
- de réformer le jugement,
- à titre principal de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 25 avril 2017,
- à titre subsidiaire de prononcer la nullité des résolutions suivantes : II-3, III-1, III-2, III-3, IV-1, IV-2, IV-4, IV-8, IV-9, V, VI-1, VI-3,
- de réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à verser 2 000 euros pour procédure abusive et 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à communiquer à peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir les documents suivants :
- l'intégralité des pouvoirs,
- les accusés de réception de la convocation des six copropriétaires listés,
- l'état des dépenses de l'exercice 2015/2016 dans la forme légale détaillé,
- l'état de répartition des charges 2015/2016 entre tous les copropriétaires afin de contrôler la bonne application des clés de répartition fixées par le règlement de copropriété,
- le rapport moral du président du conseil syndical,
- le rapport du ou des vérificateurs aux comptes,
- le rapport du syndic,
- le compte-rendu de la réunion préparatoire (obligatoire) au cours de laquelle le syndic a arrêté l'ordre du jour conjointement avec le conseil syndical,
- la copie de la convention d'ouverture de compte courant de la SMC n° 12926000200,
- les douze relevés bancaires du compte courant du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2016,
- la totalité des remises de chèques s'y rapportant,
- la copie de la convention d'ouverture de compte sur livret « association » n° 11811041400,
- les douze relevés bancaires du compte sur livret rémunéré du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2016,
- la totalité des remises de chèques s'y rapportant,
- de condamner le syndicat des copropriétaires au règlement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Guillaume Vidal, avocat aux offres de droit.
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir :
- que depuis le 20 décembre 1996 il est nu-propriétaire des lots n° 28 (un magasin), 21 (une cave), 17 (un garage), 76 (une cour) ses parents en ayant conservé l'usufruit et propriétaire du lot n° 74 depuis le 3 novembre 1999, que le syndic persiste à convoquer son père pour les lots n° 21, 28, 17 et 76 bien qu'ayant reçu notification de la donation-partage,
- qu'il a effectivement voté la résolution I-2 qui portait sur la constitution du bureau de séance, laquelle était irrégulière pour avoir fait l'objet d'un seul vote pour trois candidats et sans vote du secrétaire de séance, mais qu'il a bien voté contre toutes les autres questions, y compris la résolution IV-1,
- qu'il y a manquement aux règles de convocation à l'assemblée générale, qu'il ne s'agit pas de prétentions nouvelles, mais de la même prétention tendant à l'annulation des résolutions en raison d'irrégularités entachant la validité de l'assemblée générale, que le syndic n'a jamais régularisé sa situation tenant à sa qualité de nu-propriétaire, qu'ainsi le délai de vingt et un jour n'a pas été respecté, que cette obligation doit être respectée à l'égard de tous les copropriétaires même ceux résidant hors de France, que deux copropriétaires n'ont pas été convoqués, qu'il appartient au syndic de rapporter la preuve des formalités qui lui incombent, qu'il n'a jamais obtenu les accusés de réception des convocations, que le syndic n'a pas rappelé dans la convocation les dispositions légales concernant leur droit de contrôle depuis le 1er avril 2016, que le syndic n'a pas communiqué les projets de résolutions, ni les documents légalement prévus justifiant les comptes N-1 et N+2, qu'il n'y a pas de justification de l'ouverture d'un compte courant séparé et du compte sur livret rémunéré dédié au fonds travaux,
- qu'il y a manquement aux règles de tenue de l'assemblée générale, qu'il y a eu un seul vote pour l'élection du président et du bureau, qu'il n'y a pas eu communication des pouvoirs, qu'il n'y a pas de signature du procès-verbal de l'assemblée générale, que les procès-verbaux manuscrits ont été modifiés quant au résultat des votes,
- que ces nombreux manquements entraînent l'annulation totale de l'assemblée générale,
- subsidiairement, qu'il est fondé à demander l'annulation des résolutions auxquelles il était opposant pour les mêmes motifs,
- sur la demande d'annulation de la résolution II-3 relative à l'approbation des comptes et quitus à donner au syndic et au conseil syndical, que ces deux questions ont fait l'objet d'un vote unique conduisant à un vote bloqué prohibé en application du principe d'autonomie des décisions, qu'il y a une absence d'information due aux propriétaires pour leur permettre de voter en pleine connaissance de cause ou donner des instructions de vote à leur mandataire, que l'état des dépenses de l'exercice 2015/2016 joint est dans la forme synthétique,
- sur la demande d'annulation des résolutions III-1, III-2, III-3 portant sur l'élection du cabinet Eureca immo en qualité de syndic, que l'obligation de mise en concurrence n'a pas été respectée alors qu'aucune assemblée n'avait voté de dérogation à cette mise en concurrence qui incombe au conseil syndical, que la mise en concurrence est obligatoire lorsque la copropriété est dotée d'un conseil syndical, que le contrat de syndic soumis au vote n'avait pas été complété de toutes les informations requises quant à sa durée, quant aux prestations dues, que la teneur du contrat de syndic n'a pas été soumise à l'appréciation de l'assemblée, que le coût du contrat de syndic a augmenté de 221,20 % entre 2011 et 2017 et de 107,70 % entre 2015 et 2016,
- sur la demande d'annulation de la résolution IV-1 relative aux règles de fonctionnement du conseil syndical, que celle-ci a fait l'objet d'un vote bloqué, qu'il n'y a pas eu de projet de résolution lors de la convocation, qu'elle a été illégalement adoptée à la majorité de l'article 24 alors qu'elle aurait dû être votée à la majorité absolue de l'article 25 alinéa n, de la loi du 10 juillet 1965 qui interdit le recours à l'article 25-1 par exception,
- sur la demande d'annulation de la résolution IV-2 relative à la constitution du fonds travaux, que la résolution a été adoptée à la majorité de l'article 24 et non de l'article 25, que le placement des cotisations travaux n'a pas été prévu, qu'il n'y a pas eu de projet de résolution lors de la convocation,
- sur la demande d'annulation de la résolution IV-4 relative aux dispositions de l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les marchés et contrats, que le syndic a fait voter trois questions dans une résolution unique, qu'il n'y a pas eu de projet de résolution lors de la convocation, que bien que la convocation précise que la majorité requise était celle absolue de l'article 25, les deux seuls votes portés sont identiques de 4 568 / 10 000 tantièmes, qu'aucun montant n'est mentionné mais seulement des pourcentages,
- sur la demande d'annulation de la résolution IV-8 relative au dossier de recouvrement de charges, que la question soumise est imprécise, car ne précise pas la mise à prix, ni les tentatives de recouvrement amiable au regard du montant de la créance,
- sur la demande d'annulation de la résolution IV-9 relative à la date de l'assemblée générale 2018, qu'il n'y a pas eu de projet de résolution lors de la convocation,
- sur la demande d'annulation de la résolution V relative aux deux budgets prévisionnels 2016/2017 et 2017/2018, qu'il n'y a pas eu de projet de résolution lors de la convocation, qu'il aurait dû y avoir un vote distinct, que le rapport des vérificateurs aux comptes n'a pas été joint à la convocation,
- sur la demande d'annulation de la résolution VI-1 consistant à budgétiser un montant de 2 000 euros pour effectuer un nettoyage en profondeur de l'immeuble une fois par an, que cette question aboutit à donner un mandat au syndic et au conseil syndical pour définir les priorités, choisir les entreprises et faire exécuter les travaux dans le courant de l'exercice, que toute délégation de pouvoir impose un vote à la majorité absolue de l'article 25 qui n'a été ni respecté, ni obtenu, qu'il n'y a pas eu de projet de résolution lors de la convocation,
- sur la demande d'annulation de la résolution VI-3 relative à l'appel de fonds travaux et exécution, que cette question peu claire ne pouvant porter que sur les questions VI-1 (délégation de pouvoir illégale au syndic) et VI-2 (mise en place d'un système vigik pour limiter l'accès au local poubelle qui a été rejetée par l'assemblée), ne requéraient pas que soit voté un appel de fonds,
- que sur les demandes de communication de pièces sous astreinte, les pièces communiquées ne correspondent pas à celles demandées car incomplètes, que les pouvoirs n'ont pas été produits, que le droit de communication est bien reconnu à tout copropriétaire,
- qu'au vu des manquements ci-dessus aucune faute de sa part n'est démontrée, que la demande d'annulation de l'assemblée générale ordinaire du 25 avril 2017 après celle du 28 avril 2016 a eu pour conséquence que le même syndic a joint à la convocation de l'assemblée générale ordinaire du 20 avril 2018, pour la première fois, l'état des dépenses de l'exercice 2016/2017 dans la forme légale, détaillée.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 10 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
- de confirmer le jugement appelé en toutes ses dispositions,
- de condamner M. [U] à lui payer la somme de 8 000 euros complémentaires à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- de condamner M. [U] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj sous sa due affirmation.
Il fait valoir en substance :
- que M. [U] n'a pas été opposant à toutes les résolutions et est donc irrecevable à demander l'annulation de l'assemblée générale du 25 avril 2017 dans son ensemble,
- que la cour n'a pas à examiner ni à répondre aux points A numéro 1 à 5 des écritures de M. [U] qui sont des moyens visant à l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble, s'agissant d'une demande nouvelle,
- que M. [U] qui n'est pas membre du conseil syndical, n'explique pas en quoi il a qualité pour demander la communication de documents sous astreinte, s'agissant notamment du bulletin n° 2 du casier judiciaire du syndic, qu'il a néanmoins produit dans un souci d'apaisement un certain nombre de pièces,
- sur la demande d'annulation de la résolution II-3 relative à l'approbation des comptes et quitus à donner au syndic et au conseil syndical, qu'il y a bien eu deux votes, qu'il résulte du procès-verbal que le rapport du conseil syndical a été exposé à l'oral et son compte-rendu a été intégré au procès-verbal de sorte que les propriétaires ont pu voter de manière éclairée, que les projets de résolution ont été régulièrement communiqués l'assemblée générale ayant la faculté de modifier la formulation des questions inscrites à l'ordre du jour dès lors qu'elle ne dénature pas leur objet, que les comptes sont réguliers et conformes à la nomenclature, que le document « état des dépenses » n'est qu'un document supplémentaire à ceux obligatoires simplement destiné à faire une synthèse pour la parfaite information des copropriétaires, que les charges récupérables et non récupérables sont ventilées dans le compte individuel par copropriétaires,
- sur la demande d'annulation des résolutions III-1, III-2, III-3 portant sur l'élection du cabinet Eureca immo en qualité de syndic, que M. [U] confond le syndicat et le syndic, qu'il reproche au syndic un défaut d'information mais n'a formulé aucune demande contre le syndic ni en première instance, ni en cause d'appel, que la loi ne précise pas que la mise en concurrence est prescrite à peine de nullité, que l'élection du syndic a été précédée de son projet de résolution, que la date de prise d'effet du mandat du syndic est indiquée dans la proposition de contrat de syndic, que la durée du mandat a été complétée par l'assemblée générale, qu'il y avait bien deux votes, que rien n'empêche de se faire réélire avant le terme du contrat, que les prestations sont détaillées et sont conformes au contrat type,
- sur la demande d'annulation de la résolution IV-1 relative aux règles de fonctionnement du conseil syndical, que la question posée par M. [U] a été portée à l'ordre du jour, que cette question a été adoptée conformément au projet joint à l'ordre du jour, qu'aucune disposition des articles 25 et 26 ne concerne l'établissement des règles de fonctionnement d'un conseil syndical,
- sur la demande d'annulation de la résolution IV-2 relative à la constitution du fonds travaux, que le fonds de travaux est obligatoire, la seule variable étant le pourcentage qui doit être d'un minimum de 5 %, qu'il y a eu deux votes, qu'elle est inscrite à l'ordre du jour, que dans le procès-verbal la majorité visée par erreur dans l'ordre du jour, a été corrigée, que la majorité dégagée est celle de l'article 25-1 en deuxième vote, même si ce n'est pas flagrant dans la rédaction,
- sur la demande d'annulation de la résolution IV-4 relative aux dispositions de l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les marchés et contrats, qu'il y a eu trois votes distincts, les taux ayant été mentionnés en pourcentage conformément à une pratique courante, sur la base du projet de résolution,
- sur la demande d'annulation de la résolution IV-8 relative au dossier de recouvrement de charges, qu'il ne saurait être reproché au syndic d'avoir été diligent pour recouvrer les charges de copropriété, que la saisie immobilière a été votée à une large majorité, que le débiteur a réglé sa dette, ce qui prouve l'efficacité du vote,
- sur la demande d'annulation de la résolution IV-9 relative à la date de l'assemblée générale 2018, que l'article 18 alinéa 2 cité par M. [U] ne fait pas mention que le syndic doit absolument fixer le jour de l'assemblée générale suivante, que les dispositions évoquées ne sont pas prescrites à peine de nullité,
- sur la demande d'annulation de la résolution V relative aux deux budgets prévisionnels 2016/2017 et 2017/2018, que l'année N+1 a été votée l'année précédente et que ce qui est proposé constitue simplement un réajustement, qu'il s'agit d'un seul et même vote car les deux sont relatifs au même budget, que l'article 11 du décret de 1967 n'exige pas que le rapport du vérificateur soit joint à la convocation et encore moins à peine de nullité,
- sur la demande d'annulation de la résolution VI-1 consistant à budgétiser un montant de 2 000 euros pour effectuer un nettoyage en profondeur de l'immeuble une fois par an, que M. [U] ne fonde pas juridiquement sa demande, n'explique pas en quoi il y aurait un moyen de nullité, que ce mandat n'a jamais été mis à exécution,
- sur la demande d'annulation de la résolution VI-3 relative à l'appel de fonds travaux et exécution, qu'il s'approprie la motivation du jugement,
- que la juridiction ne pourra manquer de relever l'extraordinaire pinaillage de M. [U] au détriment du bon fonctionnement de la copropriété,
- à titre subsidiaire si la cour estimait que M. [U] a qualité pour solliciter l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble, qu'il n'est pas fait obligation d'ajouter un délai supplémentaire à la convocation lorsque les copropriétaires résident à l'étranger, qu'aucun autre copropriétaire ne s'est plaint et que M. [U] n'a pas qualité pour soulever ce grief, que l'allégation selon laquelle M. [U] a été convoqué à une mauvaise adresse est inexacte, que M. [U] n'a jamais notifié son adresse au syndic conformément à l'article 65 du décret de 1967, que M. [U] reconnaît que la convocation lui a été remise, que M. [U] jette à tort la suspicion sur sa carte professionnelle, que M. [U] ajoute à la loi quant aux mentions devant figurer sur la convocation, qu'il n'y a pas d'irrégularité sur les heures de consultation des documents, que M. [U] est défaillant à rapporter la preuve que les projets de résolution ne lui auraient pas été communiqués, que l'article 11 du décret du 17 mars 1967 indique que certains documents doivent être notifiés en même temps que l'ordre du jour pour la validité de la décision et d'autres qui peuvent l'être, sans qu'il s'agisse d'une obligation prescrite à peine de nullité, uniquement pour l'information des copropriétaires mais sont sans conséquence sur la décision dès lors qu'il est justifié que les copropriétaires ont été informés.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 octobre 2022 avec l'accord des parties, préalablement à l'ouverture des débats.
La cour a mis dans le débat la question de la recevabilité de la demande nouvelle de distraction des dépens qui ne figurait pas dans les conclusions d'appelant et les parties ont été autorisées à faire leurs observations en cours de délibéré.
Par note en délibéré notifiée par le RPVA le 14 novembre 2022, le conseil de M. [U] soutient que la demande de distraction des dépens tend aux mêmes fins que la demande de condamnation de l'intimé aux dépens, n'est que l'accessoire de la demande de condamnation aux dépens de l'instance s'agissant d'une modalité de recouvrement, est destinée à répondre aux prétentions adverses qui a sollicité la distraction des dépens.
Par deuxième note en délibéré notifiée par le RPVA le 14 novembre 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires indique que la demande nouvelle n'entre pas dans les exceptions limitativement énumérées (elles ne tendent pas à répliquer et ne sont pas pas nées postérieurement aux dernières conclusions).
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties étant représentées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande nouvelle de distraction des dépens
Selon les dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile applicable aux instance en cours au 1er janvier 2020, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 802 du code de procédure civile vise les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture, les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.
En l'espèce, il est constaté que dans ses conclusions d'appelant, M. [U] demandait à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, et dans ses dernières conclusions il demande la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens avec distraction, ce qui constitue une demande nouvelle.
Cependant, la demande de distraction des dépens est une demande accessoire de la demande de condamnation aux dépens, et est par suite recevable.
Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 25 avril 2017
Selon les dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Il en ressort que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables à agir en contestation, ce qui impose qu'ils précisent ce qu'ils contestent.
M. [U] expose qu'il a voté en faveur de la résolution I-2 qui portait sur la constitution du bureau de séance, laquelle était irrégulière pour avoir fait l'objet d'un vote bloqué et sans vote du secrétaire de séance, mais qu'il a bien voté contre toutes les autres questions, y compris la résolution IV-1.
A la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 25 avril 2017 notifié, qui reprend le procès-verbal établi le jour d'assemblée, de manière manuscrite, signé par le président de séance, les deux scrutateurs et le secrétaire, il est constaté que M. [G] [U] figure à deux reprises parmi les copropriétaires présents au cours de l'assemblée générale pour 250 tantièmes et 527 tantièmes, que la résolution I-2 « constitution du bureau : élection d'un président de deux scrutateurs et d'un secrétaire de séance » a été adoptée à l'unanimité des présents et représentés, donc y compris par M. [U].
De ce seul fait, la demande tendant à l'annulation de la totalité de l'assemblée générale comprenant cette résolution pour laquelle il n'était pas défaillant et à laquelle il ne s'est pas opposé, est irrecevable.
Il est constaté que M. [U] n'est pas non plus opposant à la décision prise :
- s'agissant de la résolution IV-3 concernant le diagnostic technique global, qui a été refusée à l'unanimité des copropriétaires, donc y compris par M. [U],
- s'agissant de la résolution VI-2, concernant les travaux du local poubelles, qui a été refusée à la majorité de tous les copropriétaires comprenant M. [U],
- s'agissant de la résolution VII-1 concernant la demande de M. [Z], qui a été refusée à la majorité de tous les copropriétaires comprenant M. [U].
Le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré M. [U] irrecevable en sa demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 25 avril 2017.
Sur les demandes d'annulation de résolutions de l'assemblée générale du 25 avril 2017
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le syndicat des copropriétaires ne formule pas dans le dispositif de ses conclusions de prétention tendant à l'irrecevabilité de la demande d'annulation des résolutions de l'assemblée générale comme étant nouvelle, bien que cela soit développé dans les motifs de ses conclusions, si bien que la cour n'a pas à statuer sur la question de la recevabilité de cette demande.
M. [U] soutient pour l'ensemble des résolutions qu'il conteste, que des irrégularités affectent la convocation de l'assemblée générale et la tenue de l'assemblée générale :
- que le délai de vingt et un jours n'a pas été respecté, que cette obligation doit être respectée à l'égard de tous les copropriétaires même ceux résidant hors de France, qu'il appartient au syndic de rapporter la preuve des formalités qui lui incombent, qu'il n'a jamais obtenu les accusés de réception des convocations, qu'il est évident que deux copropriétaires n'ont pas été convoqués à l'assemblée,
- que le syndic l'a convoqué à une adresse erronée,
- que la convocation n'indique pas les nouvelles modalités de contrôle par les copropriétaires des pièces justifiant les comptes annuels chez le syndic, la disposition légale n'étant pas retranscrite,
- qu'il y a des incertitudes entourant la carte professionnelle du cabinet Eureca immo, que le syndicat des copropriétaires a dans un premier temps dénié devoir communiquer la carte professionnelle du syndic à un copropriétaire à sa demande, puis a communiqué une carte professionnelle pour la période du 29 juin 2016 au 28 juin 2019, qu'il a fallu attendre une sommation de communiquer du 21 septembre 2022 pour obtenir la carte professionnelle délivrée pour une durée de dix ans,
- qu'il n'y a pas eu communication des projets de résolution sur la convocation, ni des documents légalement prévus,
- qu'il n'y a pas de justification de l'ouverture du compte courant et du compte sur livret rémunéré dédié au fonds de travaux,
- que les élections du président de séance et du bureau sont irrégulières, en raison du vote bloqué prohibé,
- que les pouvoirs n'ont pas été communiqués,
- que le procès-verbal n'est pas signé, le procès-verbal manuscrit du 25 avril 2017 signé étant affecté par un nombre impressionnant de corrections au niveau du résultat des votes.
Selon les dispositions de l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa rédaction en vigueur à la date de la convocation, « La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. '. ».
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de la convocation, en cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
L'article 64 alinéa 1er du même décret énonce que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
L'article 65 du décret précise que pour l'application de l'article 64, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique et que les notifications et mises en demeure prévues par l'article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic.
En l'espèce, M. [G] [U] justifie par la production de l'accusé de réception du courrier adressé au syndic par le notaire le 20 janvier 1996, de la donation à son profit des lots n° 28, 21, 17, et 76 comportant la mention suivante « réclamer toutes charges à M. [U] [D] », en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967. Le syndic le reconnaît expressément dans un courrier daté du 31 mars 2016 (pièce n° 33 de l'appelant), dans lequel il est précisé qu'on ne lui a jamais signifié le nom du représentant légal, que pendant les dix-huit ans qui ont suivi M. [D] [U] a été quatre fois président de séance, sept fois au bureau, et dix-sept fois présent au cours des assemblées générales annuelles, a réglé les charges, ce qui l'a amené à déduire que M. [D] [U] était le représentant légal du démembrement. Il était demandé dans ce même courrier, pour le cas où un changement serait souhaité, de préciser par courrier conjoint entre M. [G] [U] et ses parents, le représentant légal du démembrement et son adresse. Il est produit un courrier en réponse de M. [D] [U] daté du 4 avril 2016 (pièce n° 4 de l'appelant) ainsi rédigé :
« Face à votre obstination de ne pas reconnaître que la notification faite à la copropriété dès le 20 janvier 1996 '. Entrainait automatiquement le remplacement de mon nom par celui de mon fils, en qualité de propriétaire des trois lots numérotés 17, 21 et 28. Afin de mettre un terme à une irrégularité qui affecte la liste des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] depuis plus de 20 ans'Et à l'appui de la réclamation de mon fils. Je vous prie de bien vouloir régulariser sans délai la liste des copropriétaires. En y faisant figurer le nom de mon fils [G] [U], [Adresse 2] en qualité de propriétaire des trois lots numéros 17, 21 et 28 ».
Le syndicat des copropriétaires établit de son côté avoir procédé à la convocation de l'assemblée générale du 25 avril 2017, par lettres recommandées avec avis de réception déposées aux services postaux selon bordereau postal sur lequel il est apposé un cachet de la Poste du 31 mars 2017, adressées notamment, à M. [G] [U] à l'adresse, « [Adresse 1] », présentée le 1er avril 2017, accusé de réception signé.
Cela signifie que le syndic a tenu compte du courrier de M. [D] [U] daté du 4 avril 2016, concernant les lots en nue-propriété n° 28, 21, 17, et 76, mais pas de l'adresse déclarée pour M. [G] [U] dans ce même courrier, en tout cas pour les lots n° 28, 21 et 17 seuls visés par le courrier de M. [D] [U], en convoquant M. [G] [U] pour tous les lots au [Adresse 1], soit à une adresse incorrecte pour une partie des lots.
En l'état des pièces produites, il n'est en effet pas démontré que l'adresse déclarée par M. [G] [U] dans chacun de ses courriers adressés au syndic, soit le [Adresse 2], a été officiellement portée à la connaissance du syndicat des copropriétaires, s'agissant du lot n° 74, l'acte de mutation dudit lot, du 3 novembre 1999, faisant état de l'adresse de M. [G] [U] au [Adresse 1].
Ainsi, il est constaté que M. [U] a été convoqué à une adresse incorrecte pour une partie des lots, ce qui justifie le prononcé de l'annulation de toutes les résolutions auxquelles il s'est opposé et dont il demande l'annulation en dernier lieu, même s'il était présent à l'assemblée générale, la loi n'exigeant pas la preuve d'un grief, soit les résolutions II-3, III-1, III-2, III-3, IV-1, IV-2, IV-4, IV-8, IV-9, V, VI-1, VI-3 votées lors de l'assemblée générale du 25 avril 2017.
Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés par M. [U].
Sur la demande de communication de documents sous astreinte
M. [U] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à communiquer les pièces suivantes sous astreinte :
- l'intégralité des pouvoirs,
- les accusés de réception de la convocation des six copropriétaires listés,
- l'état des dépenses de l'exercice 2015/2016 dans la forme légale détaillé,
- l'état de répartition des charges 2015/2016 entre tous les copropriétaires afin de contrôler la bonne application des clés de répartition fixées par le règlement de copropriété,
- le rapport moral du président du conseil syndical,
- le rapport du ou des vérificateurs aux comptes,
- le rapport du syndic,
- le compte-rendu de la réunion préparatoire (obligatoire) au cours de laquelle le syndic a arrêté l'ordre du jour conjointement avec le conseil syndical,
- la copie de la convention d'ouverture de compte courant de la SMC n° 12926000200,
- les douze relevés bancaires du compte courant du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2016,
- la totalité des remises de chèques s'y rapportant,
- la copie de la convention d'ouverture de compte sur livret « association » n° 11811041400,
- les douze relevés bancaires du compte sur livret rémunéré du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2016,
- la totalité des remises de chèques s'y rapportant.
Le premier juge a déclaré irrecevable cette demande pour défaut de qualité à agir, au motif qu'aucun fondement juridique n'est invoqué, justifiant que le syndicat des copropriétaires doive remette à un copropriétaire des éléments en dehors des conditions prévues par l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967.
M. [U] n'invoque pas de fondement à cette demande, mais expose simplement que les documents remis sont incomplets. De son côté, le syndicat des copropriétaires soutient que M. [U] qui n'est pas membre du conseil syndical, n'explique pas en quoi il a qualité pour demander la communication de documents sous astreinte, s'agissant notamment du bulletin n° 2 du casier judiciaire du syndic.
Tout copropriétaire a qualité pour réclamer les pièces devant être jointes à la convocation (article 11 du décret du 17 mars 1967) et les pièces devant être mises à sa disposition (article 9-1 du même décret), ainsi qu'en application de l'article 142 du code de procédure civile, des pièces détenues par la ou les parties adverses, pour les besoins de l'instance.
S'agissant des pouvoirs détenus par certains copropriétaires pour l'assemblée générale contestée dans la présente instance, il est constaté que M. [U] ne développe aucun moyen concernant les pouvoirs donnés, alors qu'est produite une feuille de présence signée par le président de séance, les deux scrutateurs et le syndic, qui a été émargée le jour de l'assemblée générale par les copropriétaires présents et représentés, ces derniers avec indication de leur mandataire, qui a signé. Il est mentionné dans le procès-verbal que les mandats ont été vérifiés.
S'agissant de tous les accusés de réception relatifs au bordereau des lettres recommandées avec avis de réception, il est rappelé que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre un droit de contestation des résolutions prises au cours d'une assemblée générale à laquelle il a été convoqué sans respecter les délais, qui est personnel au copropriétaire défaillant ou opposant à compter de sa notification personnelle du procès-verbal. Leur communication ne s'impose pas pour statuer sur la demande d'annulation de résolutions, formée par M. [G] [U].
S'agissant de l'état de répartition des charges entre les copropriétaires pour l'exercice 2015/2016 et état des dépenses détaillées du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2016, il est constaté que sont produits :
- en annexe 1 deuxième page, la situation des copropriétaires au 31 octobre 2016,
- en annexe 3, le compte de gestion pour opérations courantes de l'exercice du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2016 et budget prévisionnel de l'exercice N+2, listant les dépenses par catégorie, ainsi que l'état des dépenses de l'exercice les listant également par catégorie.
S'agissant des rapports du président du conseil syndical, du ou des vérificateurs aux comptes, du syndic sur la gestion de la copropriété, du compte-rendu de la réunion préparatoire au cours de laquelle le syndic a arrêté l'ordre du jour conjointement avec le conseil syndical, il n'est pas établi que de tels rapports ou compte-rendu existent et devraient être remis à M. [U], en tant que copropriétaire, l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ne visant que « L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ». En outre le procès-verbal de l'assemblée générale comporte un paragraphe « rapport du conseil syndical exposé du syndic ».
S'agissant des conventions d'ouverture de compte courant et de compte sur livret, des relevés bancaires y afférents, des remises de chèques, l'article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic à peine de nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation :
- « d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat,'. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci'.,
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2'. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ».
Il est constaté que le syndicat des copropriétaires a produit des pièces permettant de s'assurer que lesdits comptes ont bien été ouverts. M. [U] qui n'est pas membre du conseil syndical, n'a pas à être destinataire des relevés bancaires de ces comptes et n'explique pas en quoi il devrait être destinataire des bordereaux de remise de chèques dans le cadre de la présente instance.
En considération de l'ensemble de ces éléments, M [U] doit être déclaré irrecevable en sa demande tendant à obtenir communication des relevés bancaires des comptes ouverts par le syndic et débouté de ses autres demandes de communication de pièces et le jugement appelé sera donc infirmé en ce qu'il l'a déclaré irrecevable en toutes ses demandes de communication de pièces.
Sur la demande de dommages et intérêts
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer un abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse, ce qui suppose de rapporter la preuve de cette volonté de nuire, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
En l'espèce, au regard de l'annulation des résolutions contestées, le caractère abusif de l'action est évidemment écarté.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts et le jugement appelé, infirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement n° 2019/509 du 6 septembre 2019 dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, distraits au profit du conseil de M. [U] qui le réclame et aux frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevable la demande de distraction des dépens ;
Confirme le jugement n° 2019/509 du 6 septembre 2019 en ses dispositions concernant :
- l'irrecevabilité de M. [G] [U] en sa demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 25 avril 2017 ;
- l'irrecevabilité de la demande de M. [G] [U] tendant à la communication des relevés bancaires des comptes ouverts par le syndic ;
Infirme le jugement sur le surplus,
Statuant à nouveau,
Prononce l'annulation des résolutions n° II-3, III-1, III-2, III-3, IV-1, IV-2, IV-4, IV-8, IV-9, V, VI-1, VI-3 de l'assemblée générale du 25 avril 2017 ;
Déboute M. [G] [U] de ses autres demandes de communication de pièces ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] aux dépens avec distraction au profit de Maître Guillaume Vidal ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] à verser à M. [G] [U] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
