COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 08 DECEMBRE 2022
hg
N°2022/ 502
Rôle N° RG 19/15048 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE54X
[C] [O] épouse [F]
C/
[D] [M]
S.A.R.L. VICTORIA AGENCY
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Martine VIDEAU -GILLI
la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Me Pierre CHAMI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NIC en date du 31 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06402.
APPELANTE
Madame [C] [O] épouse [F]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Martine VIDEAU -GILLI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Maître [D] [M]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Hélène BERLINER de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE
S.A.R.L. VICTORIA AGENCY, sis, [Adresse 3] agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au dit siège dont le siège social
représentée par Me Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcée par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
Suivant attestation notariée du 21 octobre 1983, [C] [O] épouse [F] est propriétaire des lots 2 (appartement au rez-de-chaussée et rez-de-jardin, avec jouissance exclusive de partie de jardin et de terrasse) et 8 (garage) au sein de l'immeuble en copropriété situé, [Adresse 2], et détient à ce titre 327/1 000èmes et 45/1 000èmes des parties communes.
La copropriété avait pour syndic la SARL Victoria Agency.
Le 21 juin 2010, il a été décidé lors de l'assemblée générale un changement d'usage du lot n° 4, de cave en appartement, et il a été demandé à son propriétaire de faire appel à un géomètre afin de procéder au changement des millièmes et de les présenter à l'approbation des copropriétaires d'une prochaine assemblée générale, étant en outre précisé que le modificatif de l'état descriptif de division devrait être enregistré par un notaire auprès des services administratifs.
Le 3 septembre 2012, l'assemblée des copropriétaires a décidé d'entériner la nouvelle répartition des millièmes au vu du rapport d'un géomètre, lequel a prévu la suppression des lots n° 1 et 4 pour les réunir dans un lot n°9 et l'assemblée a décidé de mandater Maître [D] [M], notaire, pour procéder à la régularisation du nouvel état descriptif de division et répartition des millièmes auprès des hypothèques.
[C] [O] épouse [F] constatait que des erreurs avaient été commises sur le modificatif établi le 13 novembre 2013 par Maître [D] [M], s'en plaignait au syndic auquel il était demandé, lors de l'assemblée générale du 29 novembre 2013 d'intervenir auprès du notaire, notamment pour rectifier les erreurs relatives aux étages de ses appartements qui figuraient uniquement en rez-de-jardin au lieu du rez-de-jardin et rez-de-chaussée.
Par actes d'huissier du 25 novembre 2016, [C] [O] épouse [F] a fait assigner la SARL Victoria Agency et Maître [D] [M] devant le tribunal de grande instance de Nice en sollicitant par ses dernières conclusions, au visa des articles 1147 et 1240 du code civil, de :
-débouter la SARL Victoria Agency et Maître [D] [M] de leurs demandes fins et conclusions ;
-dire et juger que la SARL Victoria Agency a commis plusieurs fautes de nature à engager sa responsabilité;
-dire et juger que Maître [D] [M] tenu à une obligation de résultat a failli à sa mission conformément aux termes de l'article 1147 du code civil ;
-dire et juger qu'il convient sous astreinte de 200 € par jour de retard de condamner solidairement la SARL Victoria Agency et Maître [D] [M] à effectuer les démarches pour mettre à jour le cahier des charges de la copropriété à compter du jugement à intervenir ;
-dire et juger qu'elle a subi un préjudice qu'il convient de réparer par l'allocation d'une somme forfaitaire de dommages et intérêts d'un montant de 10.000 € ;
-condamner solidairement la SARL Victoria Agency et Maître [D] [M] au paiement d'une somme de 10.000 6 à titre de dommages et intérêts
-condamner la SARL Victoria Agency et Maître [D] [M] au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
-ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par jugement contradictoire du 31 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Nice a:
«Débouté [C] [O] épouse [F]de de l'intégralité de ses demandes;
Condamné [C] [O] épouse [F] à payer à la SARL Victoria Agency et à Maître [D] [M], la somme de 1 500 € à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté les parties de toutes autres demandes, plus amples ou contraires;
Condamné [C] [O] épouse [F] aux entiers dépens.»
Le tribunal a retenu que:
-le syndic avait fait preuve de diligence pour mettre en 'uvre les résolutions des assemblées générales, et qu'aucune faute ne pouvait lui être reprochée,
-si le notaire avait commis une faute en ne mentionnant qu'une partie de l'étage auquel est situé le bien d'[C] [O] épouse [F], aucun préjudice n'en découlait pour elle ;
en outre, cette erreur avait été régularisée plus d'un an avant l'assignation délivrée.
Pour le premier juge :
-la réalité d'une faute délictuelle commise par le syndic n'est pas établie dans la mesure où il a saisi le notaire chargé d'établir le modificatif du règlement de copropriété-état descriptif de division après la décision d'assemblée générale du 3 septembre 2012, le modificatif ayant été établi le 13 novembre 2013, puis rectifié le 27 octobre 2015 et publié le 27 novembre 2015, un an avant la saisine du tribunal par [C] [O] épouse [F] ;
-s'agissant du notaire, s'il a commis une faute en ne mentionnant dans le modificatif à propos du lot n°2 qu'une partie de l'étage auquel il est situé, aucun préjudice n'en est résulté pour [C] [O] épouse [F] et de plus, l'erreur a été corrigée plus d'un an avant l'assignation délivrée.
Par déclaration du 31 juillet 2019, [C] [O] épouse [F] a fait appel du jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 février 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [C] [O] épouse [F] entend voir, au visa des articles 1147 et 1240 du code civil:
-infirmer le jugement dont appel,
et statuant à nouveau,
- débouter Maître [D] [M] de ses demandes, fins et conclusions.
- dire et juger que le cabinet Victoria Agency a commis plusieurs fautes de nature à engager sa responsabilité ;
- dire et juger que Maître [D] [M] a commis des fautes et confirmer de ce chef le jugement ;
- dire et juger que Maître [D] [M] tenu à une obligation de résultat a failli à sa mission conformément aux termes de l'article 1147 du code civil ;
- condamner sous astreinte de 200 € par jour de retard solidairement le cabinet Victoria Agency et le notaire Maître [D] [M] à effectuer les démarches pour mettre à jour le cahier des charges de la copropriété à compter du jugement à intervenir.
-dire et juger qu'elle a subi un préjudice qu'il convient de réparer par l'allocation d'une somme forfaitaire de dommages et intérêts d'un montant de 10.000 € ;
-condamner solidairement le cabinet Victoria Agency et Maître [D] [M] au paiement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamner le cabinet Victoria Agency et Maître [D] [M] au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.
Elle fait valoir que :
-le syndic a mis plus d'un an à saisir le notaire de la décision votée en assemblée générale puis encore un an pour le relancer à propos des erreurs contenues dans le modificatif ;
-il n'a pas répondu à ses courriers de relance, et notamment à sa mise en demeure du 16 février 2016;
-elle a été condamnée à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile alors que si elle avait obtenu une réponse à sa mise en demeure du 16 février 2016, elle n'aurait pas saisi le tribunal ;
-elle ignorait que le nécessaire avait été fait ;
-son préjudice est caractérisé par l'atteinte à la sécurité juridique, un empêchement de vendre son appartement et une atteinte à son droit de propriété, le rez-de-chaussée de son appartement n'étant pas pris en compte ;
-le notaire, tenu d'une obligation de résultat a commis des erreurs qu'il a reconnues et a mis plusieurs années à les réparer, en dépit des relances, et notamment de celle du 16 février 2016 ;
-ce n'est qu'après l'assignation qu'il a totalement corrigé les erreurs qu'il minimise ;
-il n'a pas publié les actes dans le délai légal de trois mois prévu par les articles 28 al 1er, 32 et 33 du décret du 4 janvier 1955 ;
-son préjudice est caractérisé par le temps qu'elle a dû consacrer à faire rectifier les erreurs auprès de professionnels pourtant rémunérés à travers les charges de copropriété dont elle s'est régulièrement acquittée.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 20 février 2020 et signifiées à la SARL Victoria Agency le 30 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, Maître [D] [M] entend voir:
-Confirmer le jugement entrepris.
-Déclarer l'action de [C] [O] épouse [F] à son encontre irrecevable sur le fondement contractuel de l'article 1147 du code civil.
Subsidiairement,
-dire et juger qu'il n'a commis aucune faute qui aurait causé un préjudice personnel à [C] [O] épouse [F] et la déclarer infondée en son action en responsabilité et en ses demandes.
-Dire et juger en tant que de besoin que la demande de condamnation sous astreinte à mettre à jour le cahier des charges de la copropriété est sans objet, le modificatif à état descriptif de division de l'immeuble portant sur les lots 1 et 4 ayant bien été reçu et publié par lui sans qu'une mise à jour ait à être faite, étant relevé de surcroît que l'appelante n'a aucune qualité pour présenter cette demande au nom de la copropriété.
-Débouter [C] [O] épouse [F] de sa demande de 10 000 € de dommages et intérêts à son encontre.
-Confirmer le jugement en ce qu'il lui a alloué une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, condamner l'appelante à une somme de 1 500 € au même titre et aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maitre Paul Guedj.
Pour lui :
-sa responsabilité ne peut être engagée par [C] [O] épouse [F] sur le fondement contractuel de l'article 1147 du code civil ;
-sur le fondement de l'article 1240, elle ne rapporte pas la preuve d'une faute en lien causal avec un préjudice qu'elle aurait subi ;
-l'acte modificatif dressé le 13 novembre 2013 portait uniquement sur la réunion des lots 1 et 4, remplacés par un seul lot n°9 mais il ne modifiait, ni la consistance, ni la situation, ni les tantièmes des autres lots, notamment ceux de [C] [O] épouse [F] ;
-deux erreurs matérielles l'affectaient et ont empêché sa publication à la publicité foncière d'une part, les deux copropriétaires indivis des lots concernés par la réunion n'avaient pas été indiqués comme comparants à l'acte modificatif, et, d'autre part, le nouveau tableau des lots faisait figurer le lot 2 au rez-de-jardin, alors qu'il est en réalité situé au rez-de-jardin et rez-de-chaussée ;
-ces deux erreurs matérielles ont été rectifiées par un l'acte rectificatif dressé par lui le 27 octobre 2015 ;
-les actes initiaux et rectificatifs ont ensuite été déposés à nouveau pour publication au fichier immobilier, mais le conservateur a notifié un rejet régularisable concernant le nom exact de la copropriétaire des lots en cause (Gavarino au lieu de Gavarino-Teral) et concernant l'effet relatif ;
-ils ont été déposés à nouveau avec une attestation rectificative du 27 mai 2016 sur ces deux derniers points, et la publication est finalement intervenue le 27 novembre 2015 sous la référence Volume 2015 P N°8602 pour les actes des 13.11.2013 et 27.10.2015, et en date du 30.05.2016 pour l'attestation rectificative sous la référence Volume 2016 P N° 4051 ;
- la superficie des lots n° 2 et 8 de Madame [F], comme celle des autres lots de l'immeuble, ainsi que les tantièmes affectés à ses lots sont restés identiques, il n'a aucunement été porté atteinte à sa propriété ;
-l'erreur partielle d'étage sur la situation du lot 2 dans le tableau initial, rapidement corrigée, n'a généré aucun préjudice pour Madame [F], puisque la consistance de son lot et sa situation réelle dans l'immeuble n'ont pas été modifiées ;
-la publication définitive des actes a pris la date du dépôt initial,
-le retard à régulariser les actes est dû au service chargé de la publicité foncière
-la demande de condamnation solidaire et sous astreinte du cabinet Victoria Agency et de Maître [D] [M] à effectuer les démarches pour mettre à jour le cahier des charges de la copropriété n'a pas de sens, et ne précise pas quelle mise à jour devrait être effectuée ;
-elle ne justifie d'aucun empêchement à vendre son appartement, le retard de publication n'ayant aucunement porté sur ses lots mais sur les lots 1 et 4.
Bien qu'ayant constitué avocat, la SARL Victoria Agency, n'a pas déposé de conclusions par le RPVA.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la recevabilité des conclusions de la SARL Victoria Agency :
Par application de l'article 930-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 01 septembre 2017, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les actes de procédure sont remis à la juridiction par voie électronique. »
Par ailleurs, l'article 909 du code de procédure civile impartit à l'intimé un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour conclure.
En l'espèce, la SARL Victoria Agency n'a pas déposé de conclusions par le RPVA, mais uniquement le 3 octobre 2022, par une remise matérielle avec son dossier avant l'audience.
Invitée à s'expliquer avant le 9 novembre 2022 sur la recevabilité de ses conclusions par une note en délibéré du 31 octobre 2022, elle n'a pas répondu.
Il convient donc de déclarer ses conclusions irrecevables.
Sur l'étendue de la saisine de la cour:
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.
Il résulte de l'examen des dispositifs des conclusions des parties qu'ils comportent des demandes exprimées sous la forme de « dire et juger », qui constituent des rappels de moyens et non des prétentions.
Ainsi en est-il des demandes tendant à voir:
- dire et juger que le cabinet Victoria Agency a commis plusieurs fautes de nature à engager sa responsabilité ;
- dire et juger que Maître [D] [M] a commis des fautes et confirmer de ce chef le jugement ;
- dire et juger que Maître [D] [M] tenu à une obligation de résultat a failli à sa mission conformément aux termes de l'article 1147 du code civil ;
- dire et juger que Maître [D] [M] n'a commis aucune faute qui aurait causé un préjudice personnel à [C] [O] épouse [F] et la déclarer infondée en son action en responsabilité et en ses demandes.
-dire et juger en tant que de besoin que la demande de condamnation sous astreinte à mettre à jour le cahier des charges de la copropriété est sans objet, le modificatif à état descriptif de division de l'immeuble portant sur les lots 1 et 4 ayant bien été reçu et publié par lui sans qu'une mise à jour ait à être faite, étant relevé de surcroît que l'appelante n'a aucune qualité pour présenter cette demande au nom de la copropriété.
La cour n'est pas saisie de prétentions de ces chefs.
Sur la demande de condamnation sous astreinte du cabinet Victoria Agency et de Maître [D] [M] à mettre à jour le cahier des charges de la copropriété :
[C] [O] épouse [F] sollicite la condamnation solidaire du cabinet Victoria Agency et de Maître [D] [M] à effectuer les démarches pour mettre à jour le cahier des charges de la copropriété à compter du jugement (sic) à intervenir.
Faute par elle de préciser de quelle mise à jour il s'agit, de quel cahier des charges alors que la copropriété est régie par un règlement de copropriété et un état descriptif de division, elle ne peut qu'être déboutée de cette prétention.
Sur les responsabilités de Maître [D] [M] et de la SARL Victoria Agency :
[C] [O] épouse [F] sollicite la condamnation solidaire du cabinet Victoria Agency et de Maître [D] [M] à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Tout en visant l'article 1147 du code civil dans le dispositif de ses conclusions à l'appui de ses demandes dirigées contre Maître [D] [M], elle invoque également sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil dans ses visas du dispositif et dans le contenu de ses conclusions.
A titre personnel, elle n'a pas de lien contractuel avec l'un des intimés et ne peut engager leurs responsabilités que sur le fondement de l'article 1240 du code civil, toutes ses prétentions fondées sur l'article 1147 devant être rejetées.
Il lui appartient d'établir le préjudice allégué et le lien causal entre celui-ci et les fautes commises, étant précisé que chacun des professionnels mis en cause ne peut voir sa responsabilité engagée qu'à propos de sa faute personnelle et à hauteur du préjudice qui en découlerait.
[C] [O] épouse [F] se plaint donc du temps qu'il aura fallu pour finaliser la nouvelle répartition des millièmes après la suppression des lots n° 1 et 4 pour les réunir dans un lot n°9, votée lors de l'assemblée générale du 3 septembre 2012, et de celui qu'il a fallu pour corriger l'erreur commise dans la description de son lot 2, mentionné comme étant au rez-de-jardin uniquement et non également au rez-de-chaussée.
Elle admet elle-même, dans ses conclusions, que si elle avait obtenu une réponse à sa mise en demeure du 16 février 2016, elle n'aurait pas saisi le tribunal, mais qu'elle ignorait que le nécessaire avait été fait, tout en reconnaissant donc désormais que les erreurs qu'elle dénonce avaient été corrigées avant son assignation.
À propos de son préjudice, elle se plaint essentiellement des diligences qu'elle a effectuées pour parvenir aux corrections utiles, et produit à cet égard les cinq courriers que [T] [F] a adressés au syndic pour souligner les erreurs qu'elle entendait voir corriger.
Ainsi, il apparaît que ce n'est pas elle qui a fait preuve de diligences mais [T] [F], qui manifestement se considérait comme le propriétaire des lots, la mise en demeure du 16 février 2016 mentionnant à la fois [C] [O] [F] et [T] [F] comme propriétaires.
Elle ne peut donc faire valoir les diligences qu'elle aurait eu à accomplir au titre de son préjudice puisque les diligences dont il est justifié ne sont pas les siennes et qu'elle ne peut prétendre qu'à l'indemnisation d'un préjudice personnel.
Par ailleurs, rien ne démontre qu'à supposer qu'elle ait eu l'intention de vendre ses lots, elle en ait été empêchée à raison de l'erreur commise sur la description du lot 2 dans le tableau initial du modificatif de l'état descriptif de division du 13 novembre 2013 qui a été rectifiée le 27 octobre 2015.
En effet, elle ne justifie d'aucune tentative de mise en vente de son bien, ni entre le 13 novembre 2013 et le 27 octobre 2015, ni depuis cette date.
Par ailleurs l'erreur concernant le lot 2 portant sur le défaut de mention qu'il se situe au rez-de-chaussée et pas seulement au rez-de-jardin n'était pas de nature à la priver de l'intégralité de son bien ou à l'empêcher de le vendre.
Quant à la durée de la mise à jour de la modification concernant les lots n° 1 et 4 devenant un seul lot 9 avec augmentation des tantièmes pour le lot 9, elle ne précise pas quel préjudice personnel en aurait résulté pour les autres copropriétaires dont elle fait partie.
Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 septembre 2012 que la nouvelle répartition des tantièmes augmentant celle des anciens lots n° 1 et 4 constituant désormais le lot n°9 s'appliquait dès l'exercice en cours, et non à l'issue des opérations de mise à jour du règlement de copropriété-état descriptif de division.
En l'absence de préjudice qui résulterait de la lenteur entre l'adoption, le 3 septembre 2012 par l'assemblée des copropriétaires des résolutions ayant décidé de réunir les lots n° 1 et 4 dans un lot n°9 et de mandater Maître [D] [M], notaire, pour procéder à la régularisation du nouvel état descriptif de division et répartition des millièmes auprès des hypothèques, et la finalisation complète de ces opérations le 30 mai 2016, [C] [O] [F] a justement été déboutée de ses prétentions indemnitaires par le premier juge, le jugement ayant rejeté cette demande devant être confirmé.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
[C] [O] épouse [F] ayant pu légitimement s'alarmer de l'erreur commise dans la description de son lot et la durée de la finalisation de l'opération votée le 3 septembre 2012 dès lors qu'il n'est pas justifié qu'elle a obtenu des réponses à ses courriers adressés au syndic et notamment à la mise en demeure du 16 février 2016, il n'est pas équitable de la condamner au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il avait accueilli ces demandes au profit de Maître [D] [M] et de la SARL Victoria Agency.
PAR CES MOTIFS:
Déclare les conclusions de la SARL Victoria Agency irrecevables
Confirme le jugement sauf en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes en paiement d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile de chacune des parties,
Laisse à la charge de chacune des parties les dépens exposés par elles.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
