COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 08 DECEMBRE 2022
lv
N° 2022/ 492
N° RG 19/11637 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BET4V
Société SUPER ANTIBES
C/
[I] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS
Me Joëlle HELOU-MICHEL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 18 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02104.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES , [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice, la SAS S.G.P.P PROVENCE COTE d'AZUR, dont le siège social sis [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domiclié ès qualité audit siège
représenté par Me Florence BENSA-TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Alexandra PAULUS, avocat au barreau de NICE
INTIME
Madame [I] [B]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte notarié en date du 30 septembre 2016, Mme [I] [B] a acquis le lot n° 54 de la copropriété SUPER ANTIBES , située [Adresse 3].
Exposant n'avoir reçu aucun appel de fonds et n'avoir pas été convoquée aux assemblées générales tenues les 19 avril 2017 et 8 janvier 2018, dont les procès-verbaux ne lui auraient pas été notifiés, Mme [B] a fait assigner, par acte du 27 avril 2018, le syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins notamment de:
- dire et juger que Mme [B] est recevable à solliciter l'annulation des assemblées générales de l'ensemble immobilier SUPER ANTIBES des 19 avril 2017 et 8 janvier 2018,
- constater que Mme [B] n'a pas été convoquée aux assemblées générales des 19 avril 2017 et 8 janvier 2018,
- dire et juger que le défaut de certification de la feuille de présence par le président de l'assemblée générale entraîne la nullité de l'assemblée générale,
En conséquence,
- prononcer l'annulation des assemblées générales des 19 avril 2017 et 8 janvier 2018,
- ordonner la consignation des appels de fonds de charges de copropriété.
Par jugement contradictoire en date du 18 juin 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a:
- prononcé l'annulation des assemblées générales du syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES tenues les 19 avril 2017 et 8 janvier 2018,
- débouté Mme [I] [B] de sa demande de consignation des sommes appelées au titre des charges de copropriété,
- dispensé Mme [I] [B] de participer aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance,
- condamné le syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES à payer à Mme [I] [B] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES aux dépens.
Par déclaration en date du 17 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 31 mars 2020, le syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES demande à la cour de:
Vu les articles 6,7, et 65 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 18 juin 2019 en ce qu'il a:
* prononcé l'annulation des assemblées générales du syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES tenues les 19 avril 2017 et 8 janvier 2018,
* dispensé Mme [I] [B] de participer aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance,
* condamné le syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES à payer à Mme [I] [B] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné le syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES aux dépens,
* débouté le syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES de ses demandes tendant au rejet des demandes de Mme [B] et de condamnation à lui payer la somme de 2.400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il rappelle que la copropriété SUPER ANTIBES était inorganisée, qu'en 2017, certains copropriétaires ont obtenu la désignation de Me HUERTAS en qualité d'administrateur provisoire et que les deux assemblées querellées correspondent aux assemblées tenues aux fins d'organiser un urgence la vie de la copropriété.
Il se prévaut d'une attestation de Mme [M] [D] affirmant que Mme [B] était présente à l'assemblée générale du 19 avril 2017 et que celle-ci s'est alors bien gardée de se manifester.
Il fait grief au tribunal d'avoir fait droit aux demandes de Mme [B] tendant à l'annulation des deux assemblées générales litigieuses aux motifs que:
- l'intimée a acquis sa propriété le 30 septembre 2016 de M. et Mme [S],
- ces derniers ont été convoqués par Me HUERTAS qui ne connaissait à cette époque le transfert de propriété en l'absence de tout syndic et de publication de l'acte translatif de propriété,
- l'obligation de convocation a donc été respectée en ce que tant que la mutation de propriété n'a pas été enregistrée, la vente n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires,
- dans une telle situation, le syndic peut valablement continuer à convoquer le précédent propriétaire,
- Mme [B] est également de mauvaise foi en ce qu'elle a participé l'assemblée générale de 2017.
Il ajoute que le fait que les procès-verbaux des assemblées contestées ne mentionnent pas la certification de la feuille de présence n'est pas de nature à entraîner, pour ce motif, l'annulation desdites assemblées, en l'absence de disposition imposant une telle mention.
Mme [I] [B], suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2000, demande à la cour de:
- confirmer le jugement du 18 juin 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu'il a:
* prononcé l'annulation des assemblées générales du syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES tenues les 19 avril 2017 et 8 janvier 2018,
* dispensé Mme [I] [B] de participer aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance,
* condamné le syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES à payer à Mme [I] [B] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné le syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES aux dépens,
- condamner pour les causes d'appel le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [B] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d'appel.
Elle précise qu'elle a bien qualité à agir dès lors que n'ayant pas été destinataire ni des convocations, ni des procès-verbaux d'assemblées générales des 19 avril 2017 et 8 janvier 2018, le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas couru à son endroit.
Elle soutient qu'en application des articles 9 et 11 du décret du 17 mars 1967, l'absence de convocation d'un copropriétaire à une assemblée générale entraîne la nullité de l'assemblée générale corrélative, qu'en l'espèce, alors qu'elle a acquis son lot par acte du 30 septembre 2016, elle n'a pas été destinataire des convocations aux deux assemblées querellées. Elle souligne que tous les copropriétaires, même ceux dont les lots n'ont pas encore été livrés par exemple, doivent être convoqués.
Elle se prévaut de l'article 14 du décret du 17 mars 1967 et considère que la nullité des deux assemblées est également encourue pour défaut de certification de la feuille de présence par le président de séance, le non respect d'un tel formalisme étant un motif d'annulation d'une assemblée générale.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 octobre 2022.
MOTIFS
En cause d'appel, les dispositions du jugement querellé ayant débouté Mme [I] [B] de sa demande de consignation des sommes appelées au titre des charges de copropriété ne sont pas contestées et seront donc purement et simplement confirmées.
En vertu de l'article 7 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu au moins une fois chaque année une assemblée générale des copropriétaires.
Tous les copropriétaires doivent être convoqués, si l'un d'entre eux a été omis, la nullité de l'assemblée est encourue.
La charge de la preuve de la régularité de la convocation appartient au syndicat.
En l'espèce, Mme [B] établit que, selon acte notarié du 20 septembre 2016, elle a acquis le lot n° 54 de la copropriété SUPER ANTIBES.
Elle n'a pas été convoquée ni à l'assemblée générale du 19 avril 2017, ni à celle du 8 janvier 2018.
L'examen des deux procès-verbaux démontre qu'elle n'apparaît ni dans les copropriétaires présents ou représentés, ni dans ceux absents.
Il convient de rappeler que lorsqu'un copropriétaire n'a pas été convoqué ou a été irrégulièrement convoqué, il importe peu qu'il ait néanmoins assisté à l'assemblée générale, une telle circonstance ne le privant pas d'agir en nullité de cette assemblée.
Il s'ensuit que la circonstance que Mme [B] ait pu être présente à la première assemblée n'est pas de nature à régulariser l'absence de convocation.
En cause d'appel, le syndicat appelant qui ne soutient d'ailleurs pas avoir convoqué l'intimée, ni lui avoir adressé les procès-verbaux des deux assemblées querellées, prétend que la vente entre les consorts [S] et Mme [B] n'avait pas encore été enregistrée au moment de la tenue de la première assemblée du 17 mars 2017.
Au visa de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, il considère la vente ne lui était pas opposable et que le syndic peut alors valablement convoquer le précédent copropriétaire, ce qui a été le cas.
Il produit un courrier de Me HUERTAS, alors administrateur provisoire de la copropriété accompagné du retour RAR de M. [S] du 21 mars 2017 de la convocation à l'assemblée envoyée au [Adresse 3] avec la mention ' destinataire inconnu à cette adresse ' ainsi qu'un relevé de la matrice cadastrale de l'année 2016 indiquant que ce dernier est propriétaire à cette adresse, sans que le numéro de lot ne soit précisé.
Or, ce seul élément ne permet d'établir que la notification du lot n'avait pas été effectuée au moment de la tenue de l'assemblée générale en avril 2017 dès lors que le relevé de propriété communiqué concerne l'année 2016 pour une cession qui n'est intervenue que le 30 septembre 2016.
Le syndicat ne rapporte donc pas la preuve qu'au moment de l'envoi de la convocation pour l'assemblée générale du 19 avril 2017, son syndic n'avait pas été informé de la mutation du lot litigieux.
Le fait que Mme [B] ne soit pas manifesté auprès du syndic et que sa demande d'annulation de ces deux assemblées ne présente aucune utilité est totalement inopérant. En effet, chaque copropriétaire détient le droit de participer aux décisions collectives et l'absence de convocation d'un seul d'entre eux est une cause de nullité de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire n'ait à justifier d'un quelconque grief.
C'est donc à juste titre que le premier juge a prononcé l'annulation des assemblées générles des 19 avril 2017 et 8 janvier 2018.
Le jugement sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES à payer à Mme [I] [B] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne le syndicat des copropriétaires SUPER ANTIBES aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier Pour le Président empêché
