COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 08 DECEMBRE 2022
lv
N° 2022/ 491
N° RG 19/11627 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BET35
Société SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3]
C/
[Z] [J]
EPIC COTE D'AZUR HABITAT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH
Me Marina POUSSIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 11 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04871.
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS STHERL sis [Adresse 1], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
Madame [Z] [J]
Assignation portant signification de la déclaration d'appel transformée en procès verbal de recherche le 19.09.2019
demeurant [Adresse 3]
défaillante
Etablissement COTE D'AZUR HABITAT, dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Monique CASTELNAU, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
L'établissement Côte d'Azur Habitat est propriétaire d'un appartement situé au quatrième étage de l'immeuble en copropriété [Adresse 3] ; en octobre 2010, des infiltrations d'eau y sont intervenues provenant de l'appartement situé en surplomb au cinquième étage appartenant à Mme [Z] [J] ; le syndic n'ayant pu pénétrer dans les lieux pour en déterminer l'origine commune ou privative, le syndicat a obtenu en référé le 14 avril 2015 la désignation de l'expert [K] [F] qui a déposé son rapport le 29 mars 2016.
Le syndicat a fait réaliser à ses frais avancés les travaux de réfection préconisés par ce dernier puis a fait assigner Mme [Z] [J] devant le tribunal de grande instance de Nice au contradictoire de l'établissement Côte d'Azur Habitat en remboursement des sommes principales de 388,58 € et 5362,50 € ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts ; ce dernier a invoqué un préjudice locatif de 25 mois.
Selon jugement réputé contradictoire en date du 11 juin 2019, le tribunal a :
'rejeté comme tardives les conclusions signifiées par Mme [Z] [J] la veille de l'audience ;
'rejeté les demandes de l'établissement Côte d'Azur Habitat en « donné acte » et en « homologation » du rapport d'expertise ;
'dit que le sinistre et ses conséquences découlent d'une double cause, l'une provenant d'une partie privative soit la plomberie de l'appartement [Z] [J], l'autre provenant d'une partie commune de l'immeuble soit le seuil de la porte fenêtre et que les dégâts sont dus principalement au défaut d'entretien des parties communes ;
'condamné Mme [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 388,58 € au titre des travaux de réparation sur le réseau de plomberie de son appartement;
'débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en remboursement de la somme de 5362,50 € formée à l'encontre de Mme [Z] [J] ;
'débouté l'établissement Côte d'Azur Habitat de sa demande au titre d'un préjudice matériel;
'rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de l'établissement Côte d'Azur Habitat au titre de son préjudice locatif ;
'condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10'468,70 € en réparation de ce préjudice ;
'débouté le même de sa demande de garantie à l'encontre de Mme [Z] [J];
'dit que l'établissement Côte d'Azur Habitat sera dispensé de toute participation commune au titre des condamnations prononcées à l'occasion de la présente procédure ;
'ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
'condamné le syndicat des copropriétaires à payer à l'établissement Côte d'Azur Habitat la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné le même aux dépens.
Le syndicat a régulièrement relevé appel de cette décision le 17 juillet 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 février 2020 de:
vu l'article 2224 du code civil,
vu les articles 1240 et suivants du code civil,
vu le règlement de copropriété et le rapport d'expertise de M. [F],
'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;
'débouter l'établissement Côte d'Azur Habitat de l'ensemble de ses demandes ;
'« dire et juger » que Mme [Z] [J] est seule responsable des sinistres constatés ;
'la condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires les sommes de 388,58 € TTC et 5362,50 € TTC avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
'« dire et juger » que Mme [Z] [J] sera condamnée directement au bénéfice de l'établissement Côte d'Azur Habitat à réparer tout préjudice sollicité au titre de la perte de loyers ;
'subsidiairement, « dire et juger » que le syndicat des copropriétaires sera garanti par Mme [Z] [J] au titre de la perte locative ;
'en tout état de cause, condamner Mme [Z] [J] au paiement d'une indemnité de 5000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner la même aux dépens intégrant les frais d'expertise judiciaire.
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] fait valoir principalement que c'est le défaut d'entretien de l'appartement de Mme [Z] [J] qui a eu pour conséquence les désordres en parties communes, que le syndic a dû faire intervenir un plombier en urgence dans son local, qu'il n'a pu être informé de la présence d'insectes xylophages du seul fait de Mme [Z] [J], que pour éviter l'aggravation de la situation il a fait effectuer les travaux de réfection à ses frais avancés, que les demandes en indemnisation d'un préjudice locatif de l'établissement Côte d'Azur Habitat sont au moins pour partie prescrites.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 16 décembre 2019, l'établissement Côte d'Azur Habitat demande à la cour de :
vu l'article 1382 du code civil,
vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les pièces versées aux débats,
'débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en appel à l'exception de celle visant à obtenir la condamnation à garantie de Mme [Z] [J] ;
'infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu'il rejette partie des demandes de l'établissement Côte d'Azur Habitat ;
'condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de 72,57 € à titre de préjudice matériel et de 12'674,20 € à titre de préjudice locatif ;
'« donner acte » à l'établissement Côte d'Azur Habitat de ses réserves les plus expresses à l'égard de l'efficacité des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires sans traitement insecticide préalable ;
'confirmer pour le surplus le jugement sauf à l'égard de la demande du syndicat des copropriétaires visant à la condamnation de Mme [Z] [J] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ;
'dispenser l'établissement Côte d'Azur Habitat de toute participation à la dépense commune tenant aux frais de la procédure d'appel ;
'condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et Mme [Z] [J] à lui payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner solidairement les mêmes aux dépens.
L'établissement Côte d'Azur Habitat soutient principalement que le seuil d'une fenêtre constitue bien un élément du gros 'uvre et donc une partie commune, qu'ayant conclu le 12 septembre 2017 à l'indemnisation de ses préjudices aucune prescription n'est acquise, qu'il n'a pu reprendre possession de son logement qu'en septembre 2016, que le syndicat ne dit mot sur le traitement préalable des poutres du plancher infectées d'insectes xylophages, que les désordres affectant le local de Côte d'Azur Habitat l'ont rendu inhabitable et que la perte locative s'étale sur 25 mois et 24 jours.
Mme [Z] [J] n'a pas comparu ; la dénonce de l'appel et des conclusions du syndicat des copropriétaires ont fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses le 19 septembre 2019 ; les conclusions de l'établissement Côte d'Azur Habitat lui ont été signifiées dans les mêmes termes le 19 décembre 2019 ; en conséquence la cour statue par défaut en application des articles 474 et 749 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 4 octobre 2022.
MOTIFS de la DÉCISION
Sur la forme :
En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.
Le premier juge a rappelé exactement que le « donné acte » n'est pas créateur de droit et qu'une juridiction n'a pas à prononcer une approbation de principe sur la recevabilité d'une action future et/ou éventuelle.
Il a enfin rejeté avec la même pertinence la demande d'« homologation » du rapport d'expertise judiciaire dès lors qu'il ne s'agit pas en l'espèce de conférer force de loi à un accord intervenu entre les parties.
Au fond :
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :
Celui-ci reprend devant la cour l'argumentaire déjà soutenu devant le premier juge qui y a répondu par des motifs pertinents qui doivent être confirmés. En effet, l'expertise judiciaire dont les conclusions sont admises par toutes les parties, met en exergue que les dégâts intervenus dans l'appartement de l'établissement Côte d'Azur Habitat , dont l'effondrement du plafond , résultent principalement de la défaillance des poutres et planchers vétustes et infestés d'insectes xylophages et que les infiltrations d'eau proviennent de fuites au niveau des évacuations des lavabo et baignoire de la salle de bain de l'appartement de Mme [Z] [J].
Le tribunal a très justement condamné cette dernière à rembourser au syndicat qui a effectué les travaux préconisés par l'expert à ses frais avancés, le coût de l'intervention en parties privatives à hauteur de 388,58 € justifié par la facture de l'entreprise CGB ; il a également écarté à bon droit une condamnation en remboursement de la reprise des parties communes (5362,50 € selon facture de la SARL Caputo Bâtiment) en lecture de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis instituant une responsabilité de plein droit du syndicat des désordres ayant une origine en parties communes tenant à leur vice ou un défaut d'entretien et que c'est en vain qu'il objecte son ignorance de la présence d'insectes xylophages ou encore la prétendue résistance de Mme [Z] [J] dont il sera question ci-après, toutes circonstances qui ne constituent en rien des causes exonératoires.
Le syndicat forme en appel une demande en paiement d'une somme complémentaire de 5000€ à l'encontre de Mme [Z] [J] « du fait de son inertie et de son refus d'intervenir » et en expliquant également qu'il « n'a pas vocation à être son banquier » ; (cf conclusions page 15). Cette demande n'est ni circonstanciée ni fondée, puisque l'activité de banque s'est limitée à l'avance de la somme de 388,58 € et que le syndicat a été déclaré responsable de la majeure partie du sinistre.
Au visa de ce qui précède, la cour n'étant saisie d'aucune demande complémentaire du syndicat, le jugement est confirmé dans les dispositions relatives à ses prétentions.
Sur les demandes de l'établissement Côte d'Azur Habitat :
Le tribunal a rejeté sa demande en paiement de la somme complémentaire de 72,57 € au motif que la facture précitée de la SARL Caputo Bâtiment réglée par le syndicat intégre la reprise des embellissements de son appartement ; l'établissement Côte d'Azur Habitat réitèrant sa demande en appel sans critiquer l'argumentaire du premier juge, le rejet de cette prétention est nécessairement confirmé.
S'agissant de son préjudice locatif, il rappelle à bon droit qu'en concluant à son indemnisation dès le 12 septembre 2017, aucune prescription quinquennale n'affecte sa demande, ce qu'admet d'ailleurs le syndicat en termes mesurés en page 14 de ses écritures.
L'indemnisation à concurrence de 10'468,70 € doit être confirmée dès lors que le premier juge a exactement considéré que le locataire alors en place a quitté l'appartement sinistré le 11 septembre 2014 et que les travaux de reprise financés par le syndicat étaient achevés au 11 juillet 2016, date du constat d'huissier effectué à son initiative, sans qu'il y ait lieu de s'interroger plus avant sur les modalités de remise des clés en période estivale ou encore une augmentation éventuelle du loyer.
Au regard de ce qui précède, cette condamnation à paiement ne peut être prononcée solidairement à l'égard de Mme [Z] [J] ; par ailleurs, nul ne plaidant par procureur, l'établissement Côte d'Azur Habitat est irrecevable à solliciter pour le compte du syndicat des copropriétaires une demande de garantie.
Le jugement est ainsi confirmé dans l'ensemble de ses dispositions.
***
L'établissement Côte d'Azur Habitat est fondé à réclamer l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 le dispensant de participer à la dépense commune.
Aucune circonstance économique ou d'équité ne contrevient à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires qui succombent dans son recours est condamné aux dépens en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et y ajoutant :
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] de sa demande en paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts ;
Le condamne à payer à l'établissement Côte d'Azur Habitat la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le même aux dépens d'appel ;
Dit que l'établissement Côte d'Azur Habitat est dispensé de participation aux charges communes issues de la présente procédure.
Le greffier Pour le président empêché
