COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 08 DECEMBRE 2022
lv
N° 2022/ 489
N° RG 19/11412 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BETKA
SCI IMMOBILIERE TLI
C/
Société RESIDENCE [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO
SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 16 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/08117.
APPELANTE
SCI IMMOBILIERE TLI, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège
représentée par Me Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
INTIME
Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SOGIRE, SA , représenté par son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 2]
représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de Président
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La SCI IMMOBILIERE TLI est propriétaire du lot n° 2 dépendant de la copropriété RESIDENCE [Adresse 3] située sur la commune de [Localité 5], [Adresse 4], dans lequel est exploité un centre de thalassothérapie.
Le syndicat des copropriétaires procède au paiement de l'intégralité des consommations de gaz et refacture celles-ci, d'une part au centre de thalassothérapie ( SCI IMMOBILIERE TLI) et, d'autre part, à la société PV MT EXPLOITATION SA qui exploite un restaurant ( lot n° 1).
La consommation est relevée au moyen d'un compteur défalcateur, celui de la SCI IMMOBILIERE TLI ayant connu des dysfonctionnements à compter de 2011 avant d' être remplacé le 6 janvier 2014.
Durant cette période, la répartition des charges de gaz propres aux lots 1 ( restaurant) et 2 ( centre de thalassothérapie) s'est faites sur la base d'une évaluation moyenne des consommations relevées au cours des années précédentes.
La SCI IMMOBILIERE TLI a ainsi réglé une quote-part de 88.381,86 € outre une régularisation de 28.275, 41 € selon relevé de dépenses établi par le syndic le 30 septembre 2014.
Soutenant qu'elle ne saurait être tenue qu'au paiement de la consommation de gaz qu'elle aurait effectivement consommée et contestant ainsi être redevable de la somme de 116.656,27 € qu'elle a payée à ce titre, la SCI IMMOBILIERE TLI a, par acte d'huissier en date du 25 octobre 2016, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d'obtenir, à titre principal le remboursement de cette somme.
Par jugement contradictoire en date du 16 mai 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a:
- rejeté les pièces et conclusions du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] signifiées le 13 décembre 2018,
- débouté la SCI IMMOBILIERE TLI de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la SCI IMMOBILIERE TLI à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI IMMOBILIERE TLI aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration en date du 15 juillet 2019, la SCI IMMOBILIERE TLI a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2020, la SCI IMMOBILIERE TLI demande à la cour de:
- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- venir le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] s'entendre condamner à payer à la SCI IMMOBILIERE TLI les sommes suivantes:
* 116.656, 27 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation,
* 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* les dépens par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle rappelle que les charges de gaz répondent aux critères d'utilité de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du règlement de copropriété, ce que le syndicat intimé ne conteste pas et précise à cet effet que des compteurs défalcateurs ont été installés de manière à déterminer les consommations individuelles au titre des parties privatives, compteurs dont le fonctionnement est sous la responsabilité du syndic. Elle précise que l'approbation des comptes qui lui est opposée est indifférente puisqu'elle n'a pas pour objet de valider la répartition individuelles des charges effectuée par le syndic.
Elle soutient qu'il est établi que:
- ces compteurs n'ont pas fonctionné normalement jusqu'à leur remplacement en 2014,
- il n'est pas justifié de la cause de leur panne, ni de la date à laquelle, lesdits compteurs n'ont pas fonctionné normalement,
- il relevait de la responsabilité du syndic de s'assureur de ce bon fonctionnement de manière régulière, alors qu'il a attendu plus de trois ans pour s'en préoccuper sans que ce soit de sa propre initiative,
- la répartition de consommation de gaz pour la période antérieure à celle qui est l'objet des réclamations de la concluante n'est donc pas certaine, ni objectivement établie,
- les calculs du syndic lui font payer ses consommations de gaz sur la base d'un prix unitaire supérieur à celui facturé par la société qui a procédé aux livraisons de gaz.
Elle considère avoir été victime d'une méthode de facturation arbitraire et infondée durant plusieurs années et depuis une date indéterminée, que l'argumentation du syndicat se prévalant d'une moyenne de consommation ne repose pas sur des éléments objectifs et aucune preuve n'est rapportée des consommations réelles, y compris pour la période écoulée depuis 2011. Elle en conclut qu'il est anormal de lui imposer un tel calcul qui ne correspond pas aux critères d'utilité alors que la preuve d'une panne indépendante de la volonté du syndic n'est pas rapportée et que ce dernier a été défaillant dans l'entretien des compteurs.
Elle estime que dans ces conditions sa demande de remboursement est fondée, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1302 et suivants du code civil, tout copropriétaire étant en droit de solliciter le remboursement de charges qu'il a payées à tort et sans fondement.
Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société SOGIRE, suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2019, demande à la cour:
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter la SCI IMMOBILIERE TLI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SCI IMMOBILIERE TLI à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les frais et dépens.
S'agissant de la répartition des charges de gaz, il rappelle que la notion d'utilité retenue pour les dépenses des services collectifs et des éléments d'équipement communs ne constitue pas, par elle-même, une méthode de répartition unique mais n'est qu'un élément matériel de base en fonction duquel il convient de déterminer, pour chaque type de charges, les paramètres exacts servant à calculer la contribution des copropriétaires et à ce titre, doit être prise en compte l'affectation conventionnelle des lots prévue dans le règlement de copropriété.
Il expose que ledit règlement ne comporte aucune clé de répartition des charges de chauffage et plus particulièrement de gaz, que le lot n° 2 est identifié comme un centre de thalassothérapie et la répartition des charges de gaz s'effectue au moyens des compteurs défalcateurs qui ont présenté des dysfonctionnement à compter d'octobre 2011 et jusqu'à leur remplacement en janvier 2014.
Il relate que, pour cette période, les charges ont été appelées en tenant compte des consommations antérieures, qu'une telle répartition était logique dès lors qu'il n'existe aucun élément de nature à remettre en question les consommations habituelles des lots 1 ( restaurant) et 2 ( spa).
Il fait valoir que:
- l'appelante se contente de réclamer le remboursement pur et simple des charges versées alors qu'elle n'a pas cessé de consommer du gaz, même lors du dysfonctionnement des compteurs, de sorte qu'elle ne peut nier être redevable de charges de copropriété à ce titre,
- le syndic a effectué une répartition en fonction des consommations annuelles des années précédente, une telle méthode n'étant pas censurée dès lors que la consommation réelle ne peut pas être déterminée en raison des dysfonctionnements des compteurs,
- il justifie qu'avant le dysfonctionnement, le lot n° 2 consommait en moyenne 75% de la quantité de gaz livrée et qu'après remplacement du compteur , le lot n° 2 consomme toujours en moyenne 75 % de la quantité totale livrée annuellement,
- il a donc été procédé à une facturation basée sur des éléments objectifs.
Il ajoute que lors des assemblées générales, la société appelante a voté en faveur des comptes de gestion approuvant par conséquent cette répartition, que les charges ont été appelées sur cette base et que la SCI IMMOBILIERE TLI a procédé à leur règlement.
En tout état de cause, il soutient qu'au regard de l'article 1377 ancien du code civil applicable au présent litige, il ne peut y avoir de répétition de l'indu que si le paiement a été effectué par erreur, qu'en l'espèce, la SCI IMMOBILIERE TLI n'a commis aucune erreur, en ce qu'elle a procédé au paiement des charges en toute connaissance de cause, qu'elle était informée du dysfonctionnement des compteurs ainsi qu'il en ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 12 novembre 2013, que les comptes de gestion de gestion sont joints aux convocations des assemblées générales, lesquels ont été approuvés notamment par l'appelante et reprennent la consommation imputée chaque année au lot n° 2. Il ajoute que cette dernière refacture elles-même les charges à sa locataire, la société THALGO, qui exploite le centre de thalassothérapie.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 octobre 2022.
MOTIFS
En vertu de l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
En l'espèce, le règlement de copropriété de la RESIDENCE [Adresse 3] identifie précisément le lot n° 2, propriété de la SCI IMMOBILIERE TLI, comme un centre de thalassothérapie. Il ne comporte en revanche aucune clef de répartition des charges de chauffage et plus particulièrement de gaz.
La consommation de gaz doit donc être répartie en fonction du critère fondamental de l'utilité, ce qu'au demeurant aucune des parties ne conteste.
En l'occurrence, les compteurs défalcateurs ont présenté des dysfonctionnements à compter d'octobre 2011 jusqu'à leur remplacement en janvier 2014.
Durant cette période, il était impossible pour le syndicat des copropriétaires de déterminer la consommation réelle étant souligné que la SCI IMMOBILIERE TLI n'a pas cessé de consommer du gaz, y compris lors du dysfonctionnement des compteurs. Sa consommation devait donc être déterminée afin de pouvoir appeler les charges en découlant, l'appelante ne pouvant nier être redevable de charges de copropriété à ce titre.
Le syndicat a effectué une répartition en fonction de la consommation moyenne annuelle de la SCI IMMOBILIERE TLI au cours des années précédentes.
Il est établi par les pièces produites par l'intimé que:
- la consommation moyenne de ce copropriétaire au cours des exercices précédents était de 75% de la quantité totale de gaz livrée,
- après cessation du dysfonctionnement et remplacement des compteurs, le lot n° 2 consomme toujours en moyenne 75% de la quantité de gaz livrée annuellement,
- pour la période litigieuse, la répartition s'est effectuée en affectant 75 % de la consommation totale de gaz à la SCI IMMOBILIERE TLI ainsi qu'il en ressort des factures qui sont communiquées.
Dans ces conditions, la facturation telle qu'elle a été retenue par le syndic ne peut être qualifiée d'arbitraire mais repose sur des éléments objectifs faisant état de la consommation annuelle moyenne de la SCI IMMOBILIERE TLI, qui est stable d'une année sur l'autre, dès lors qu'il n'existe aucun élément de nature à remettre en question les consommations habituelles de gaz tant du lot 1 ( restaurant) que du lot 2 ( centre de thalassothérapie).
Au demeurant, si l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale n'interdit pas aux copropriétaires de contester leurs comptes individuels, la cour observe néanmoins que:
- la société appelante était informée de l'existence de la panne des compteurs défalcateurs ainsi qu'il en résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 10 novembre 2013,
- elle a en outre approuvé chaque année les comptes de gestion comme l'attestent les procès-verbaux des assemblées générales,
- lesdits comptes de gestion sont joints chaque années aux convocations des assemblées générales et reprennent notamment la consommation imputée chaque année au lot n° 2 pour le gaz,
- en votant en faveur des comptes de gestion, la SCI IMMOBILIERE TLI a approuvé cette répartition et a d'ailleurs procédé au règlement des charges lorsqu'elles ont été appelées.
C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que la répartition avait été effectuée conformément au critère d'utilité et que le syndicat avait ainsi réclamé le paiement de la somme totale de 116.657, 27 € pour la période litigieuse correspondant à 75% de la consommation totale de gaz.
Le jugement sera donc confirmé.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SCI IMMOBILIERE TLI à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI IMMOBILIERE TLI aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffier Le conseiller pour le président empêché
