COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 08 DECEMBRE 2022
LV
N° 2022/ 488
N° RG 19/11322 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BETBQ
[X] [I]
C/
Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LE GRAND FOC
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Christelle OUILLON
Me Frédéric PEYSSON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 13 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05468.
APPELANTE
Madame [X] [I]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Christelle OUILLON, avocat au barreau de TOULON
INTIME
Le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété '[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL HELION ayant son siège sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège
représenté par Me Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de président
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [X] [I] a acquis le 20 octobre 2003 des époux [F]/[C] un appartement en rez-de-chaussée, une cave et un garage constituant les lots n° 51,135 et 43 de l'immeuble en copropriété [Adresse 2]. Le 22 juin 2012 elle a vendu ses biens en nue-propriété à son fils M. [Y] [J] [Z] en conservant un droit d'usage et d'habitation viager. Constatant en février 2014 des traces d'infiltrations d'eau dans la cuisine et le salon de l'appartement, elle a saisi son assureur Carma qui n'a pu obtenir un règlement amiable du sinistre avec la copropriété ; le 10 janvier 2017 elle a obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Toulon la désignation de l'expert [W] [R] avec mission de décrire les désordres, en rechercher les causes en précisant notamment si celles-ci procèdent d'une partie commune ou d'une partie privative et évaluer les préjudices de toute nature.
L'expert a déposé son rapport le 20 septembre 2017 ; en lecture de ses conclusions, Mme [X] [I] a fait assigner le 8 novembre 2017 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] en déclaration de responsabilité et paiement de dommages-intérêts motif pris d'une origine en parties communes des infiltrations ; le syndicat s'est opposé à la demande en soutenant que les auteurs de Mme [X] [I] avaient procédé à une extension de l'appartement sous un balcon sans autorisation de l'assemblée générale ni le contrôle d'un architecte.
Selon jugement contradictoire du 13 juin 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a débouté Mme [X] [I] de sa demande indemnitaire et l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
ainsi qu'aux dépens.
Elle a régulièrement relevé appel de cette décision le 12 juillet 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 octobre 2019 de:
vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
vu le règlement de la copropriété [Adresse 2],
'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'homologuer le rapport d'expertise de M. [W] [R] ;
'« dire et juger » que les désordres constatés affectent des parties communes ;
'« dire et juger » que les désordres constatés causent un préjudice matériel, un préjudice de jouissance et une perte locative à Mme [I] ;
'en conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à Mme [I] la somme de 16'000 € tous préjudices confondus ;
'« dire et juger » que Mme [I] sera exclue de la répartition des copropriétaires pour le paiement de l'indemnisation de ses préjudices par le syndicat des copropriétaires ;
' condamner le syndicat au paiement d'une indemnité de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'ordonner l'exécution provisoire « du jugement à intervenir » ;
' condamner le syndicat aux dépens intégrant les frais d'expertise.
Au soutien de son appel, Mme [X] [I] fait valoir principalement que le balcon n'est ni isolé ni étanche sur sa surface postérieure, qu'une isolation a été faite en sous face et que l'extension a été réalisée « en remplissage » de la structure existante sans en être solidaire, que l'expert judiciaire impute les infiltrations à l'absence d'étanchéité du balcon par infiltrations de la façade elle-même sans protection, qu'elle n'a subi aucun désordre avant les travaux de réfection entrepris par la copropriété, qu'ainsi l'origine des désordres est située en parties communes, que le règlement de copropriété confère également cette qualité au dispositif d'étanchéité des balcons et terrasses et que le fait que la loggia soit fermée ne lui fait pas acquérir un caractère privatif, qu'elle a enfin acquis en l'état des époux [F].
S'agissant des préjudices, l'appelante ajoute que le coût des travaux de reprise est estimé à la somme de 9104,40 € TTC auquel doit s'ajouter celui de la reprise des peintures, de l'alarme et de la perte locative.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 20 novembre 2019, la copropriété Le Grand Foc demande à la cour de :
vu les paragraphes 2226 et 2235 du règlement de copropriété,
vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
vu l'article 2122 du règlement de copropriété,
'« constater, dire et juger » que le syndicat des copropriétaires n'est pas responsable des conséquences des travaux réalisés par un copropriétaire sans autorisation de l'assemblée générale ni le contrôle d'un architecte ;
'« dire et juger » que le responsable des désordres constatés est le copropriétaire qui les a réalisés ;
'« dire et juger » qu'il appartient à Mme [I] de se retourner contre son vendeur ;
'« constater, dire et juger » que les baies vitrées constituant les portes fenêtres et le coffre du volet roulant sont des parties privatives et non communes ;
'« dire et juger » en conséquence que le syndicat des copropriétaires n'est pas responsable de leur dysfonctionnement ;
'en conséquence, débouter Mme [I] de l'ensemble de ses demandes ;
'la condamner à payer au syndicat la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la même aux dépens.
Le syndicat soutient principalement que les désordres sont essentiellement situés dans une extension du salon réalisée sous le balcon de l'appartement du premier étage, que cette extension a été faite après la construction de l'immeuble, que l'expert indique qu'au départ ce balcon totalement extérieur n'était pas prévu pour être étanche et isolé, qu'il ajoute que l'extension est constituée de matériaux légers et hétérogènes sans véritable protection à l'étanchéité, que manifestement ces travaux n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art « et s'apparentent à du mauvais bricolage », que le paragraphe 2226 du règlement de copropriété impose aux copropriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive des balcons loggias et terrasses de les maintenir en parfait état d'entretien et que les aménagements et décorations sont soumises au contrôle du syndic, que telle est la situation de l'appelante, que les baies vitrées et le coffre du volet roulant qui les obture sont des parties privatives selon l'article 2122 du règlement de copropriété et qu'en définitive Mme [X] [I] ou ses auteurs sont à l'origine des désordres dont ils se plaignent.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 4 octobre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur la procédure :
En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.
La cour rappelle enfin que l'exécution provisoire étant attachée de plein droit à ses décisions, il n'y a pas lieu de statuer sur une demande tendant à l'ordonner.
Au fond :
Il est admis que l'extension litigieuse a été réalisée antérieurement à l'acquisition de Mme [X] [I] de 2003 ainsi qu'il ressort des déclarations du syndic lors de l'expertise judiciaire (cf rapport page 6) ; cette dernière ne peut pour autant s'en prévaloir dès lors que la vente n'a pu lui conférer plus de droits que ne détenaient eux-mêmes ses vendeurs ; le syndicat des copropriétaires est tout autant mal fondé à exciper du défaut d'autorisation de cet aménagement puisqu'il n'a jamais entrepris d'action à l'encontre de ses auteurs ou de leurs ayants droits et que de surcroît toute action de ce chef est aujourd'hui prescrite en lecture de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis. Ce débat est donc inopérant quant à la solution du litige.
Il n'est pas douteux que des travaux entrepris par un copropriétaire sur une terrasse ou un jardin qualifiés parties communes par le règlement de copropriété ( cf article 2122) dont il a la jouissance privative ne modifient en rien cette qualification ; cependant le débat entretenu sur ce point par les parties n'est pas plus pertinent au regard des conclusions non contestées de l'expertise judiciaire qui révèlent que:
-le balcon étant entièrement extérieur en ce qu'il ne couvre aucune partie habitable à l'origine n'est pas prévu pour être étanche ;
-au demeurant le sondage effectué révèle une dalle brute froide mais sèche selon les propres termes de l'expert (cf rapport page 7);
-les infiltrations sont cantonnées autour du volet roulant de la baie vitrée et du poteau d'angle de l'extension sous terrasse, la protection en bois du coffre du volet roulant alors mise en 'uvre étant devenue poreuse au fil du temps et ne remplissant plus son rôle d'étanchéité ; l'expert explique en page 6 que « lors du ravalement de la façade achevé en 2016, le peintre a dû fibrer cet élément afin de le protéger, faire tenir la peinture et assurer la liaison entre le nez de la dalle et la protection afin d'éviter une fissuration » ;
-Mme [X] [I] incrimine l'enduit de façade mais l'expert ne relève aucune malfaçon et la cour observe que l'appelante s'est plainte d'infiltrations en février 2014, soit antérieurement à la reprise de la façade ;
-la cour ne saurait dire à l'instar du syndicat si l'extension litigieuse « s'apparente à du mauvais bricolage », mais il est acquis qu'elle a été réalisée sans être solidaire de l'existant avec des « matériaux légers et hétérogènes assemblés sans véritable protection à l'étanchéité » ( cf rapport page 8) ; ces constatations doivent être rapprochées de l'analyse technique figurant en page 11 mentionnant que : « l'enduit extérieur joue le rôle d'une protection à l'étanchéité. L'entoilage qui a été réalisé permet d'éviter la fissuration presque inévitable entre deux matériaux : le bois et le béton mis côte à côte et qui ne dilatent pas de la même manière » ; autrement dit le sinistre était inévitable ;
-l'article 2226 du règlement de copropriété précité prévoit expressément que les copropriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive des balcons, loggias, terrasses ou jardins doivent les maintenir en parfait état d'entretien, pourront procéder à des aménagements sous contrôle du syndic et « seront responsables de tous les dommages : fissures, fuites, ETC... provoqués directement ou indirectement par leur fait ou par le fait des aménagements qu'ils pourraient apporter ».
Au regard de ces dispositions qui ne souffrent aucune ambiguïté et constituent la loi des parties, Mme [X] [I] ne peut faire supporter à la copropriété les conséquences dommageables des travaux entrepris par ses auteurs.
***
Aucune circonstance économique ou d'équité ne contrevient à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [X] [I] qui succombe dans son recours est condamnée aux dépens en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré ;
Condamne Mme [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne la même aux dépens d'appel.
Le greffier Le conseiller pour le président empêché
