COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 08 DECEMBRE 2022
hg
N°2022/ 498
Rôle N° RG 18/11491 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCX4D
[V] [T]
C/
SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT VENANT A UX DROITS DE LA BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER
SARL CHARLOTTE
SAS RESIDENCES PASTEUR
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
AARPI ADSL
SCP KAIGL - ANGELOZZI
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 20 Avril 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 12/05281.
APPELANT
Maître [V] [T], Notaires, demeurant [Adresse 9]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Pascal MONTOYA, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMEES
SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT VENANT AUX DROITS DE LA BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER, SA, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Laurence ARNOUX-DAMAZ de l'AARPI ADSL, avocat au barreau de MARSEILLE
SARL CHARLOTTE
dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Philippe KAIGL de la SCP KAIGL - ANGELOZZI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Marie BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SAS RESIDENCES PASTEUR dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SCP TADDEU FUNEL, sise [Adresse 4]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcée par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
Par acte notarié du 29 décembre 2006, instrumenté par Maître [V] [T], la SARL Résidences Pasteur a vendu à la SARL Charlotte les lots 39 et 47 de l'immeuble en copropriété « [Adresse 8], au prix de 351 364,80 €, stipulé payable au plus tard le 30 janvier 2007 au moyen de fonds à provenir d'un prêt de 336 642, 80 €.
L'immeuble était destiné à devenir une résidence avec services pour personnes âgées.
L'acquisition était faite en vue de la location des biens acquis en meublé avec services, et l'acte de vente prévoyait la signature d'un bail commercial en meublé au profit de la SARL Résidences Pasteur pour une durée de 9 ans.
La SARL reconnaissait dans l'acte que les biens étaient vendus en l'état et qu'elle assumerait seule, en sus du prix de vente, le coût des travaux de rénovation de 17 270,24 € TTC, en s'obligeant à les faire effectuer par la Société Azur Travaux Services ( A.T.S).
Par acte notarié distinct dressé par Maître [V] [T] le même jour, après la signature de l'acte de vente, la Banque Patrimoine et Immobilier consentait à la SARL un prêt de 471 211 € destiné à financer l'acquisition des lots 39 et 47.
La SARL Résidences Pasteur était déclarée en redressement judiciaire, par jugement du tribunal de commerce de Nice du 6 août 2009, puis en liquidation judiciaire par jugement du 6 mai 2010, avec désignation de la SCP Taddei-Funel comme liquidateur.
Par actes d'huissier des 19 avril et 17 mai 2011, publiés à la conservation des hypothèques d'Antibes le 15 octobre 2015 ( volume 2015 P N° 6874) , la SARL Charlotte a fait assigner Maître [V] [T] et la Résidences Pasteur, représentée par son liquidateur la SCP Taddei-Funel, devant le tribunal de grande instance de Grenoble en sollicitant de :
- faire sommation à Maître [V] [T] de communiquer l'acte authentique du 29 décembre 2006 portant vente par la SARL Résidences Pasteur à la SARL Charlotte des lots 39 et 47 de l'immeuble « [Adresse 8] »,
- prononcer la nullité de cet acte de vente, pour défaut des mentions prévues par les articles L 262-1 et suivants et R 262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation en matière de vente en l'état futur de rénovation,
- déclarer opposable à la SARL Résidences Pasteur, représentée par son liquidateur judiciaire, la nullité de cet acte de vente du 29 décembre 2006,
- condamner Maître [V] [T] à lui verser une somme de 5 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- et ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par ordonnance du 19 septembre 2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Grenoble a déclaré ledit tribunal incompétent territorialement au profit du tribunal de grande instance de Grasse.
Par jugement mixte du 20 avril 2017, et ordonnance rectificative du 12 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a statué en ces termes :
« Constate que les demandes de communication de l'acte notarié du 29 décembre 2006 et du justificatif de la publication de celui-ci ainsi que de la procuration donnée par la SARL Charlotte pour la signature de la vente authentique, sont devenues sans objet, ces pièces ayant été produites, en cours de procédure, par le notaire, Maître [V] [T],
Dit que la vente le 29 décembre 2006 par la SARL Résidences Pasteur à la SARL Charlotte des lots 39 et 47 de l'immeuble « [Adresse 8], relevait des dispositions d'ordre public de l'article L 261-10 du code de la construction et de l'habitation,
Annule, pour violation de ces dispositions, ladite vente immobilière du 29 décembre 2006, passé par Maître [V] [T], notaire à [Localité 10] ( Isère), et publiée à la Conservation des hypothèques d'[Localité 6], V bureau, le 26 février 2007, volume 2007 P N°1882,
Ordonne la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques d'[Localité 6], en ce qu'il prononce la nullité de la vente sus- visée,
Déclare Maître [V] [T], notaire, responsable de la nullité de l'acte de vente par lui établi, en violation des dispositions de l'article L 261-10 du code de la construction et de l'habitation.
Dit que les restitutions découlant de l'annulation de la vente ne devront être garanties par le notaire qu'en cas d'irrecouvrabilité des créances de la SARL Charlotte à l'encontre de la SARL Résidences Pasteur, de la société PHD Invest et de la société Azur Travaux Services, au titre respectivement de la restitution du prix, des honoraires de commercialisation et des travaux de rénovation,
Avant-dire-droit sur la restitution du prix par la SARL Résidences Pasteur et sur la réparation par le notaire des préjudices subis par la SARL Charlotte du fait de l'annulation de la vente, ordonne la réouverture des débats et renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du lundi 26 juin 2017 à 10 heures afin :
d'une part, que la SARL Charlotte verse aux débats :
- sa déclaration de créance relative à la restitution du prix à la liquidation judiciaire de la SARL Résidences Pasteur,
- un décompte des postes composant sa réclamation de 25 519,91€, au titre des frais, honoraires et émoluments afférents à l'acte de vente annulé,
- la facture de 74 875,58 € de la Société PHD Invest, dont elle réclame remboursement,
- un extrait KBIS de la Société PHD Invest ainsi que de la Société Azur Travaux Services,
- le cas échéant, si ces sociétés ont fait l'objet d'une procédure de redressement ou liquidation judiciaire, le justificatif de ses déclarations de créances au passif respectif de chacune d'elles,
- tout justificatif relatif à l'éventuelle irrecouvrabilité de la somme de 74 875,58 € à l'encontre de la société PHD Invest, et de celle de 1 270, 24 € rectifié par 17 240 € à l'encontre de la Société Azur Travaux Services
et d'autre part, que la SCP Taddei - Ferrari-Funel, liquidateur de la SARL Résidences Pasteur indique si la SARL Charlotte, créancier chirographaire, a une chance de recouvrement de sa créance en restitution du prix de vente, au regard de l'actif et du passif de la société en liquidation, et dans l'affirmative, à hauteur de quel montant,
Déboute la SARL Charlotte de sa demande à l'encontre du notaire, au titre des intérêts et de l'assurance de l'emprunt souscrit auprès de la Banque du Patrimoine Immobilier pour financer la vente annulée.
Condamne dores et déjà Maître [V] [T] à verser à la SARL Charlotte une somme de 3 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Réserve le surplus des demandes et les dépens ».
Le tribunal a retenu que:
-la vente ne relevait pas des dispositions sur les ventes d'immeubles à rénover des articles L262-1 et suivant du code de la construction et de l'habitation, le décret d'application n'étant intervenu que le 16 décembre 2008, ayant rendu ces dispositions applicables aux ventes postérieures au 10 décembre 2008 ;
-la vente relevait des dispositions d'ordre public de l'article L 261-10 du code de la construction et de l'habitation, qui avaient été violées, ce qui justifiait l'annulation à la fois de la vente et du crédit souscrit
Maître [V] [T] a fait appel de ce jugement par déclaration du 10 juillet 2018, en intimant la Charlotte et la SARL Résidences Pasteur.
La SA Crédit Immobilier de France Développement est intervenue volontairement le 2 novembre 2018.
Par ordonnance sur incident du 10 décembre 2019, la SARL Charlotte n'ayant pas conclu dans le délai imparti, ses conclusions déposées et notifiées les 17 et 25 septembre 2019 ont été déclarées irrecevables et elle a été condamnée aux dépens de l'incident.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 décembre 2019, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, Maître [V] [T] entend voir, au visa des articles 1382 du code civil et L 261-10 du code de la construction et de l'habitation :
-réformer le jugement en ce qu'il a annulé la vente le 29 décembre 2006 et l'a condamné à verser à la SARL Charlotte une somme de 3 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
et statuant à nouveau,
- débouter la société Charlotte de l'intégralité de ses prétentions financières.
S'agissant de l'intervention du CIFD,
-constater que la société Charlotte ne forme aucune prétention tendant à solliciter la nullité de l'acte de prêt ayant permis de procéder au financement de l'acte de vente.
En conséquence,
-dire et juger la société crédit Immobilier de France Développement tant irrecevable que mal fondée en ses prétentions au titre de l'indemnisation d'un préjudice découlant de l'anéantissement du contrat de prêt.
-condamner la société Charlotte à lui verser une somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
-condamner la société Charlotte aux entiers dépens de l'instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj - Montero - Daval Guedj, Avocats Associés près la cour d'appel d'Aix en Provence qui en ont fait l'avance.
Pour lui :
-la SARL Charlotte ne peut se prévaloir des dispositions du secteur protégé du fait de la destination commerciale du bien acquis, s'agissant d'un appartement vendu en l'état, meublé, destiné à être loué par bail commercial sous le régime du loueur en meublé professionnel, dans le cadre d'une opération de défiscalisation immobilière,
-un bail commercial a d'ailleurs été conclu entre la SARL Charlotte et la SARL Résidences Pasteur pour qu'elle exploite une résidence de services pour seniors, lesquels recherchent non seulement un logement mais des prestations de services et commerciales, ainsi que sociales et médicales,
-l'avantage fiscal résultant de l'assujettissement à la TVA est également recherché dans ce type d'opération,
-le critère de l'usage auquel on destine le bien, mais également le critère personnel de la situation juridique de l'acquéreur sont pris en compte par la jurisprudence pour déterminer si les dispositions de l'article L261-10 du code de la construction et de l'habitation s'appliquent,
-si ce bien est à usage d'habitation pour l'utilisateur, s'agissant d'une résidence services seniors, l'acquéreur lui, en faisait une destination commerciale,
-la protection de la vente en l'état futur d'achèvement s'applique à l'acquéreur et non à l'utilisateur,
-ses intentions et buts doivent être pris en compte
-plusieurs décisions de justice ont exclu l'application du secteur protégé lorsque les ventes portent sur un immeuble à usage commercial, ce qui a été considéré pour des appartements en résidence services, ou lorsque les acquéreurs bénéficient des avantages de la défiscalisation,
-les travaux de rénovation n'étaient pas d'une importance suffisante pour justifier la vente en l'état futur d'achèvement,
-la convention liant les parties, et régularisée sans son concours, portait sur des travaux de 17 270,24 € TTC,
-ils ne relèvent de la vente en l'état futur d'achèvement que si trois conditions sont réunies :
-la vente d'un immeuble,
-l'obligation d'édification de l'immeuble par le vendeur,
-un délai contractuel à la charge du vendeur pour parvenir à l'édification,
-or les deux dernières conditions faisaient défaut, la SARL Résidences Pasteur n'ayant aucune obligation d'édifier l'immeuble,
-l'obligation de construire ne pesait que sur l'acquéreur et non sur le vendeur, et de plus, l'immeuble était déjà construit, et son gros 'uvre devait être conservé, seuls des travaux de rénovation apparaissaient utiles, dont il ne connaissait pas l'ampleur et le coût, et dont il n'est pas justifié qu'il pouvait en connaître l'ampleur telle que cela nécessitait de recourir à la vente en l'état futur d'achèvement,
-la vente portait également sur des biens mobiliers,
-l'action en nullité a été engagée le 19 avril 2011 alors que les lots étaient achevés (procès-verbal de réception du 10 juillet 2009), en sorte que la demande de nullité ne peut prospérer ( Cour de Cassation 14-12845 du 30 septembre 2015),
-aucune responsabilité ne peut être retenue à son égard, la vente étant régulière et valable, seule la défaillance de la SARL Résidences Pasteur dans l'exécution des travaux de rénovation, postérieure à la vente, étant à l'origine du préjudice invoqué par la SARL Charlotte,
-aucune obligation de conseil ou d'information ne pesait sur lui quant à l'opportunité économique et financière de l'opération de défiscalisation envisagée, alors qu'il ne disposait pas d'éléments d'appréciation qu'il n'avait pas à rechercher, (Cour de Cassation 26 septembre 2019 18-21402 et 18-23165)
-la demande du CIFD ne peut être accueillie dès lors que la SARL Charlotte n'a pas demandé en justice l'annulation du contrat de prêt (article L313-36 du code de la consommation).
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 20 février 2019, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la SARL Résidences Pasteur, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SCP Taddei-Funel, désigné à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Nice du 6 mai 2010, entend voir:
-donner acte à la SCP Taddei-Funel es qualité de liquidateur judiciaire de la société Résidences Pasteur de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur les mérites de l'action introduite par la société Charlotte tendant à la nullité de la vente,
-constater le caractère irrécouvrable de toute créance qui aurait été déclarée à titre chirographaire par la SARL Charlotte en l'état du passif déclaré à la procédure collective de la société Résidences Pasteur,
-condamner tout succombant au versement à son profit de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens afférents à l'instance.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 décembre 2018, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la SA Crédit Immobilier de France Développement entend voir :
à titre liminaire,
Vu la fusion absorption à effet du 1er mai 2017 de la Banque Patrimoine & Immobilier par le Crédit Immobilier de France Développement.
-dire et juger recevable et bien fondée l'intervention volontaire du Crédit Immobilier de France aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier.
Vu le jugement du 20 avril 2017,
-Statuer ce que de droit sur la résolution ou annulation de la vente.
Dans l'hypothèse où le jugement serait confirmé et la vente annulée et entraînant les mêmes effets pour le contrat de prêt.
-Condamner la SARL Charlotte à lui rembourser le montant du financement soit 471 211 € sous déduction des mensualités payées outre les intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions.
-Dire et juger que les restitutions s'opéreront avec compensation conformément aux dispositions des articles 1347 nouveau et suivants du code civil.
-Ordonner la capitalisation des intérêts.
-Condamner la partie responsable de l'annulation de la vente à garantir la SARL Charlotte des restitutions à opérer au profit de la banque.
-Dire et juger qu'il ne peut y avoir restitution des cotisations d'assurances.
Vu l'article 1240 nouveau du code civil,
-Toute partie intervenante qui sera jugée responsable de toute cause d'annulation de la vente sera condamnée à indemniser le Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier du préjudice par lui subi et à payer le différentiel entre le montant des intérêts conventionnels perdus et le montant des intérêts au taux légal, soit la somme de
27 950,84 € à parfaire au jour du jugement à intervenir.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la/les parties succombantes à payer au Crédit Immobilier de France Développement la somme de 5 000 €.
-Condamner la/les parties succombantes en tous les dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur l'étendue de la saisine de la cour:
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.
Il résulte de l'examen des dispositifs des conclusions des appelants qu'ils comportent des demandes exprimées sous la forme de « dire et juger » « constater », qui constituent des rappels de moyens et non des prétentions.
La cour n'est pas saisie de prétentions de ces chefs.
Sur l'annulation de la vente le 29 décembre 2006 :
Le jugement est critiqué par Maître [V] [T] en ce qu'il a annulé la vente des lots 39 et 47 de l'immeuble « [Adresse 8] consentie le 29 décembre 2006 par la SARL Résidences Pasteur à la SARL Charlotte aux motifs qu'elle relevait des dispositions d'ordre public de l'article L 261-10 du code de la construction et de l'habitation, ce qu'il conteste.
Aux termes de cet article L.261-10, dans sa version en vigueur depuis le 16 juillet 2006,
« tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous ».
Le respect de cette législation est sanctionné par la nullité de la vente, nullité relative de protection de l'acquéreur.
Il ressort de l'acte de vente qu'elle portait sur les lots 39 et 47 correspondant à deux appartements, de type studio, dans l'immeuble en copropriété « [Adresse 8], en cours de rénovation.
Le prix global s'élevait à 351 364,80 €, dont 8 132,80 € de biens mobiliers équipant les deux studios.
Il était payable :
-à hauteur de 336 642,80 €, au moyen de fonds à provenir d'un prêt, au plus tard le 30 janvier 2007,
-pour le complément de 14 722 €, comprenant les biens mobiliers, au plus tard le 30 décembre 2007.
L'acte de vente précise :
En pages 11 et 12 :
« L'acquéreur reconnaît être dûment informé que des travaux de rénovation doivent être exécutés dans les locaux présentement acquis par lui, tels qu'ils sont décrits dans la notice descriptive dont il déclare avoir reçu un exemplaire dès avant ce jour et dont il donne entière décharge au vendeur et au Notaire soussigné.
Il est précisé qu'un exemplaire de ladite notice descriptive est demeuré annexé après mention à l'acte de dépôt de pièces reçu par le Notaire soussigné le 29 décembre 2006.
En conséquence, l'acquéreur reconnaît :
que le prix des biens mobiliers... est fixé toute taxe comprise, s'agissant de mobilier revendu neuf,
que les biens immobiliers étant achevés depuis plus de cinq ans lui sont vendus dans leur état actuel au prix ci-dessus indiqué,
et que s'agissant des travaux de rénovation à effectuer dans l'ensemble immobilier dont s'agit conformément à la notice descriptive sus-visée l'acquéreur en assumera seul le coût afférent aux locaux présentement acquis par lui.
A titre indicatif, le vendeur précise que le coût approximatif des travaux de rénovation à la charge exclusive de l'acquéreur, en sus du prix ci-dessus fixé, peut être évalué à la somme hors taxe de 14.440,00 euros, outre TVA au taux actuel de 19,60 % soit, 2.830.24 euros
Soit un montant TTC de : 17.270,24 euros
L'acquéreur s'oblige à faire réaliser lesdits travaux de rénovation tels que prévus dans la notice descriptive par la société Azur Travaux Services, ayant son siège social à [Localité 1], ou toute autre qui la remplacerait, en même temps et avec l'ensemble des autres acquéreurs de lots.
Il s'engage irrévocablement à en régler le coût à première demande de ladite entreprise ou de son mandataire, lesdits règlements étant payables à réception, sans délai ni escompte. »
En page 14, :
« Titre I Exposé préalable
I- Résidence avec services pour seniors :
L'acquéreur rappelle qu'il acquiert les biens objets de la présente vente en vue de leur location en meublé avec services, conformément aux prescriptions de l'instruction administrative du 11 avril 1991, cette instruction ayant pour objet de définir les modalités des locations meublées passibles de la TVA.
A cette fin, il doit signer, concomitamment à l'acquisition des biens ci- dessus désignés, un bail commercial en meublé au profit de la société SARL Résidences Pasteur, ou tout autre société qu'elle se substituera, pour une durée minimale de 9 ans à compter du jour du présent acte d'acquisition, sans faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration de chaque période triennale et de ses renouvellements comme stipulé audit bail, moyennant un loyer payable par trimestre échu le 15 du mois suivant soit les 15 des mois d'avril, juillet, octobre et janvier et au prorata temporis de la prise d'effet du bail.
Le loyer est assujetti à la TVA selon le taux en vigueur lors de chaque paiement.
Il sera révisé de plein droit tous les ans dans les conditions prévues audit bail.
L'acquéreur confirme avoir pris connaissance que ladite location prend effet à la date d'entrée en jouissance des biens présentement acquis, c'est à dire à la date de ce jour... »
En pages 31 à 33 :
« Consistance des travaux de rénovation conditions et modalités
Consistance et caractéristiques techniques des travaux de rénovation
Notice descriptive
La consistance des travaux de rénovation figure dans le document « Notice Descriptive » établi par le vendeur en dernière date de novembre 2006.
L'acquéreur reconnaît en avoir parfaite connaissance pour en avoir reçu une copie dès avant ce jour.
Une autre copie de ce même document « Notice Descriptive » est demeurée annexée après mention à la minute de l'acte de dépôt de pièces reçu par le Notaire soussigné, le 29 décembre 2006 et qui sera publié au premier bureau des Hypothèques d'[Localité 6] avant ou en même temps que les présentes.
Les normes relatives aux travaux de rénovation à réaliser, le genre et la qualité des matériaux devant être utilisés, ainsi que leur mode d'utilisation s'il y a lieu, sont précisés dans ladite notice descriptive.
Permis de construire - déclaration d'achèvement
Certificat de conformité
Le vendeur déclare que l'opération projetée de rénovation ne nécessitent pas l'autorisation préalable d'un permis de construire.
L'acquéreur donne tous pouvoirs au vendeur pour déposer, s'il s'avérait nécessaire, tout permis de construire dans le cadre de la rénovation à la charge des acquéreurs des lots de l'ensemble immobilier dont s'agit et dans ce cas souscrire la déclaration d'achèvement de travaux.
L'acquéreur s'engage à faire effectuer tous travaux exigés par toutes autorités administratives afin d'obtenir la délivrance de tous certificats de conformité nécessaires à l'exploitation prévue de l'ensemble immobilier dont s'agit ...
Assurance dommages-ouvrage
Le vendeur déclare qu'avant tout commencement de travaux, il a été prévu de souscrire pour le compte des acquéreurs de lots à l'occasion de la rénovation de l'ensemble immobilier duquel dépend le BIEN vendu, une police d'assurance dommages-ouvrage, conformément à l'article
L 242-1 du code de la construction et de l'habitation, garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité les dommages pouvant survenir à l'ouvrage.
Un exemplaire de cette police devra être remise tant au Notaire soussigné qu'au syndic de la copropriété...
Qualités et pouvoirs conférés au vendeur pour suivre l'exécution des travaux de rénovation
Pour faciliter l'exécution des travaux de rénovation, il est convenu ce qui suit :
1°) Maître de l'Ouvrage
L'acquéreur, Maître de l'Ouvrage, consent tous pouvoirs nécessaires au vendeur pour mener à terme les travaux de rénovation, et le mandate expressément auprès des architectes, entrepreneurs, des autres techniciens ou hommes de l'art vis-à-vis de toutes administrations ou services concédés, ainsi que, d'une manière générale, vis-à-vis de tous tiers, jusqu'à la constatation de l'exécution régulière des travaux de rénovation.
En conséquence, le vendeur restera seul interlocuteur qualifié, tant pour donner les instructions nécessaires à la poursuite des travaux que pour provoquer la réception des ouvrages ainsi effectués, et ce, jusqu'à la levée des réserves dont ils auraient pu faire l'objet.
En conséquence de sa qualité de maître de l'ouvrage, l'acquéreur reconnaît avoir été informé qu'il doit assurer les biens, parties privatives et communes contre tous risques inhérents à son activité, ce dont il déclare vouloir faire son affaire personnelle.
2°) Pouvoirs de passer les conventions nécessaires à l'exécution destravaux de rénovation :
La signature par l'acquéreur de son acte de vente emporte automatiquement constitution du vendeur pour son mandataire exclusif, ce que ce dernier dès à présent accepte, à l'effet de passer les conventions indispensables :
Pour l'exécution des travaux de rénovation tels que prévus dans le document sus-visé.
Pour satisfaire tant aux prescriptions d'urbanisme qu'aux obligations imposées par le permis de construire et ses modificatifs éventuels,
Pour assurer la desserte de l'ensemble immobilier et son raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics en régie ou concédés,
Pour déposer toute demande, plan, et d'une manière générale tous documents nécessaires.
Les pouvoirs résultant du présent article sont conférés au vendeur dans l'intérêt commun des différents acquéreurs.
En conséquence, ces pouvoirs sont stipulés irrévocables et ils expireront lors de la constatation de l'exécution régulière des travaux de rénovation.
État actuel des travaux
Les parties déclarent que les travaux de rénovation dont il s'agit sont actuellement au stade
« déposes et démolitions ».
Délai d'achèvement des travauxou inexécution des travaux par l'acquéreur
L'acquéreur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les locaux dont il s'agit puissent être utilisés à l'usage auquel ils sont destinés au plus tard le 31 décembre 2007, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison... »
En page 34,
Réception des travaux - modalités 1°) Pour les parties communes
L'acquéreur donne tous pouvoirs au syndic provisoire de la copropriété pour procéder en son nom à la constatation du parachèvement des parties commîmes ' ainsi qu'à la conformité de leur réalisation avec les plans et pièces concernant l'ensemble immobilier.
2°) Et pour les parties privatives
En sa seule qualité de mandataire de l'acquéreur, le vendeur notifiera à ce dernier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte ou du maître d''uvre attestant l'achèvement des travaux de rénovation.
Par la même lettre, le vendeur invitera L'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement aux jour et heure fixés.
Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal.
En page 35,
Constitution de séquestre
A la sûreté et garantie des engagements du vendeur, en qualité de simple mandataire de l'acquéreur, de mener à terme l'exécution des travaux de rénovation visés dans la notice descriptive sus-visée, les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Mademoiselle [T] [H], Clerc de Notaire en l'Etude du Notaire soussigné, intervenant aux présentes et qui accepte, la somme de 20 % du prix de la présente vente.
Sont ensuite prévues les conditions de la décharge du séquestre, avec la précision que « le séquestre s'éteindra seulement un mois après la totale exécution des travaux et leur livraison, afin de garantir l'acquéreur, hors l'assurance-dommages ci-dessus stipulée, de tout préjudice en cas de survenance d'inconvénients de quelque sorte résultant desdits travaux de rénovation.
Pour contester l'application à cette vente des dispositions relatives à la vente en l'état futur d'achèvement, Maître [V] [T] fait valoir en premier lieu que la SARL Charlotte ne peut se prévaloir des dispositions du secteur protégé du fait de la destination commerciale du bien acquis, s'agissant d'un appartement vendu en l'état, meublé, destiné à être loué par bail commercial sous le régime du loueur en meublé professionnel, dans le cadre d'une opération de défiscalisation immobilière.
Toutefois, comme l'a relevé le premier juge, trois conditions sont à l'origine de la protection due aux opérations en vente en l'état futur d'achèvement :
-la vente doit porter sur un immeuble ou une partie d'immeuble,
-celui-ci doit être à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation,
-l'acheteur doit s'engager à effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction.
Il n'est pas contesté que la première condition est remplie.
Concernant la deuxième condition, il est établi que la vente porte sur deux lots à usage de studios meublés avec kitchenettes et de bain indépendantes avec WC.
Quand bien même l'acquéreur est une société commerciale qui a acheté ces biens, non pas pour son propre logement, mais pour les donner à bail commercial dans le cadre d'une résidence avec services pour seniors, la condition portant sur l'usage d'habitation est remplie, dès lors que les résidences seniors sont destinées à l'habitation des studios en résidence principale, peu important que les occupants bénéficient également de services ou que l'acquéreur bénéficie du régime du loueur en meublé professionnel, ou réalise une opération de défiscalisation immobilière.
Concernant la troisième condition, il ressort de l'acte de vente que la SCI Charlotte s'est engagée à effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction, qui était prévu pour le 31 décembre 2007.
Maître [V] [T] fait valoir en second lieu que les travaux de rénovation n'étaient pas d'une importance suffisante pour justifier la vente en l'état futur d'achèvement.
Toutefois, alors que l'acte de vente précise que la consistance des travaux de rénovation figure dans la « Notice Descriptive » qui a été remise à l'acquéreur, et que ce document a étéannexé à la minute de l'acte, elle n'est pas produite aux débats par l'appelant.
L'analyse de l'acte de vente permet cependant de comprendre que les travaux de rénovation envisagés dureraient près d'un an après la vente puisque leur achèvement était programmé pour le 31 décembre 2007, qu'ils ont donné lieu à la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, et à un séquestre de 20 % du prix de vente, et qu'au moment de la vente, les travaux de rénovation en étaient au stade « déposes et démolitions », ce qui suffit à établir leur ampleur justifiant le recours à la vente en l'état futur d'achèvement.
Maître [V] [T] fait valoir en troisième lieu que ce n'est pas le vendeur, mais l'acquéreur qui réalisait les travaux.
Or, l'acte de vente met en évidence que l'acquéreur a été informé par le vendeur des travaux à réaliser et de leur coût, et qu'en sa qualité de Maître de l'Ouvrage, il a consenti tous pouvoirs nécessaires au vendeur pour mener à terme les travaux de rénovation, et l'a mandaté auprès des architectes, entrepreneurs, des autres techniciens ou hommes de l'art vis-à-vis de toutes administrations ou services concédés, ainsi que, d'une manière générale, vis-à-vis de tous tiers, jusqu'à la constatation de l'exécution régulière des travaux de rénovation, en sorte que c'est bien le vendeur qui a fait réaliser les travaux, quand bien même il a agi dans le cadre d'un mandat.
Maître [V] [T] fait valoir en quatrième lieu que l'action en nullité a été engagée le 19 avril 2011 alors que les lots étaient achevés (procès-verbal de réception du 10 juillet 2009), en sorte que la demande de nullité ne peut prospérer.
Il invoque à ce titre un arrêt de la Cour de Cassation 14-12845 du 30 septembre 2015 qui avait trait à l'absence de garantie d'achèvement, ce qui ne correspond pas à l'espèce où l'obligation ou non de respecter les dispositions de l'article L261-10 du code de la construction et de l'habitation doit s'apprécier au jour de la conclusion de la vente, et non au jour de l'assignation en justice.
Aucun moyen soulevé par Maître [V] [T] n'apparaissant pertinent pour contester la nullité de la vente prononcée par la décision de première instance, cette décision sera confirmée.
Sur les demandes de la SA Crédit Immobilier de France Développement :
La SA Crédit Immobilier de France Développement intervient volontairement aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier, suite à sa fusion absorption ayant pris effet au 1er mai 2017.
Elle n'était pas partie en première instance.
L'article 554 du code de procédure civile prévoit que « Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. »
Nul ne conteste la recevabilité de son intervention volontaire.
La SA Crédit Immobilier de France Développement sollicite la condamnation de la SARL Charlotte à lui rembourser le montant du financement, soit 471 211 € sous déduction des mensualités payées outre les intérêts au taux légal à compter de ses conclusions, comme une conséquence de l'annulation de la vente.
Toutefois, elle ne précise pas sur quel fondement le crédit souscrit serait automatiquement annulé du fait de l'annulation de la vente.
De plus, elle produit aux débats :
-une offre de prêt datée du 7 décembre 2006, faite à [D] [X] pour le compte de la SCI Charlotte pour un montant de 471 211 € destinée à l'acquisition d'un bien immobilier situé à à [Adresse 7], correspondant à un appartement de deux pièces constituant le lot n°42
-un avenant à ce prêt du 18 novembre 2009, modifiant le taux d'intérêt,
-un avenant du 26 septembre 2013 modifiant les conditions du remboursement, sur la base d'un capital restant dû de 457 159,08 €.
Il ressort de ces pièces que le lien de ce prêt avec l'acquisition des lots 39 et 47 de l'immeuble en copropriété « [Adresse 8], au prix de 351 364,80 €, stipulé payable au plus tard le 30 janvier 2007 au moyen de fonds à provenir d'un prêt de 336 642, 80 € n'est pas établi et que la nullité de la vente des lots 39 et 47 est sans incidence sur le prêt consenti suivant l'offre du 7 décembre 2006.
La SA Crédit Immobilier de France Développement sera donc déboutée de l'intégralité de ses prétentions.
PAR CES MOTIFS:
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Vu l'intervention volontaire de la SA Crédit Immobilier de France Développement droits de la Banque Patrimoine & Immobilier en cause d'appel,
Rejette l'intégralité de ses prétentions,
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Condamne Maître [V] [T] aux dépens d'appel,
Rejette les demandes de chacune des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
