COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 01 DECEMBRE 2022
hg
N° 2022/ 482
N° RG 21/14632 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIHPS
Syndic. de copro. SDC RESIDENCE LE VOLTAIRE
C/
SCI 2+1 LES DEUX PORTES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Valérie GERSON-SAVARESE
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 20 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/201.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE VOLTAIRE sis [Adresse 1], représenté par son syndic CBT LIEUTAUD [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Me Valérie GERSON-SAVARESE de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SCI 2+1 LES DEUX PORTES, [Adresse 5], représentée par Monsieur [D], désigné en sa qualité de mandataire ad hoc par ordonnance sur requête rendue par leTribuna l Judiciaire d'Aix-en-Provence le 14 Octobre 2021, dont le Ca binet est sis [Adresse 6] et encore domicilié en son siège social
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Lucien SIMON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte d'huissier du 17 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Voltaire, située [Adresse 1], a assigné la SCI 2+1 les deux portes devant le tribunal judiciaire de Marseille, en demandant au président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de la condamner au paiement des sommes de:
-1 891,37 € au titre des charges impayées arrêtées au 30 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2020,
-1 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
-1 633 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :
-débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
-condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve de la qualité de propriétaire de la SCI, ni celle de ses convocations aux assemblées générales, et que la production d'un seul appel de fonds pour le premier trimestre 2021 et de la dénonce de deux procès-verbaux d'assemblées générales à son nom était insuffisant à caractériser la créance prétendue.
Par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel d'Aix en Provence le 15 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait appel de cette décision.
Par arrêt avant dire droit du 16 juin 2022, la réouverture des débats a été ordonnée aux motifs que la SCI 2+1 les deux portes avait été radiée du RCS le 21 juillet 2021 pour cessation d'activité, et qu'en vertu des articles 1844 et suivants du code civil, 14 du décret du 3 juillet 1978, il convenait d'entendre les parties sur la poursuite de l'instance dans ces conditions et la nécessité de faire désigner un mandataire ad hoc pour représenter la société radiée.
L'affaire était renvoyée au 10 octobre 2022.
Selon ses dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour :
vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les nouvelles dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
vu la mise en demeure adressée par lettre simple et par lettre recommandée le 4 mai 2020,
et vu, plus généralement, les pièces versées aux débats,
-réformer purement et simplement en toutes ses dispositions le jugement,
statuant à nouveau
-condamner la SCI 2+1 les deux portes à lui payer la somme de 2 779,05 € arrêtée au 30 septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2020, date de la mise en demeure,
-débouter la SCI 2+1 les deux portes de l'ensemble de ses prétentions,
-condamner la SCI 2+1 les deux portes au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens tant de première instance que d'appel.
Il soutient que:
- Monsieur [D] a été désigné en qualité de mandataire ad hoc pour représenter la SCI 2+1 les deux portes, par ordonnance du 14 octobre 2021,
-la preuve de la qualité de propriétaire de la SCI sur le lot 15 depuis le 28 juillet 1983 est rapportée, et en réalité elle avait acheté l'immeuble entier et a revendu les autres lots à la découpe après avoir divisé l'immeuble en 25 lots,
-la SCI 2+1 les deux portes a reçu la notification des procès-verbaux d'assemblées générales 2017, 2018, 2019 et 2020 sans exercer de recours dans le délai prévu, en sorte qu'elle ne peut contester leur validité, même si en effet, c'est la SCI Rialto qui était mentionnée par erreur en ses nom et place,
-au 12 février 2020, elle était redevable de 526,60 € et au 30 septembre 2022, de
2 779,05 €, y compris les frais nécessaires exposés dans le cadre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 février 2022, la SCI 2+1 les deux portes, représentée par Monsieur [D], désigné en qualité de mandataire ad hoc par ordonnance du 14 octobre 2021, demande à la Cour de :
-confirmer la décision entreprise,
-dire et juger que le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, l'état de répartition des charges n'étant pas communiqués aux débats, la demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable, la seule production d'un relevé de propriété non daté étant en l'espèce insuffisant,
-dire et juger qu'en application des dispositions des articles l'article 10, 14- 1 et 17 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les assemblées générales des copropriétaires tenues en 2017, 2018, 2019 et 2020 sont frappées d'une nullité absolue,
-dire et juger en tout état de cause que ces assemblées ainsi que les résolutions votées lors de leurs tenues sont inopposables à la SCI 2+1 les deux portes,
-dire et juger par voie de conséquences qu'aucune demande relative à ces années ne sont recevables à l'encontre de la SCI 2+1 les deux portes,
-dire et juger que seule la faute du syndicat commise par son syndic, est à l'origine de ce conflit résultant d'une ignorance totale des dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret 67-223 du 17 mars 1967,
-dire et juger en conséquence que le syndicat a engagé sa responsabilité à l'encontre de la SCI 2+1 les deux portes,
-le condamner au paiement de la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil ainsi qu'à celle de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Pour elle:
-la preuve de sa qualité de propriétaire sur le lot 15 n'est toujours pas rapportée,
-seule une SCI Rialto a été convoquée aux assemblées générales en ses lieu et place et les appels de fonds ont été adressés à cette SCI Rialto de 2017 à 2020,
-une tentative de régularisation a été faite par le syndic en lui notifiant le 10 juin 2020 les procès-verbaux d'assemblées générales 2017, 2018, 2019 et 2020,
-lesdites assemblées générales sont nulles de nullité absolue, ou inopposables,
-ni l'état descriptif de division ni le règlement de copropriété ou l'état de répartition des charges ne sont produits.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2022.
Par une note en délibéré, il a été demandé au conseil du syndicat des copropriétaires de produire sa pièce n°34 qui figurait dans son bordereau, mais pas dans son dossier remis à la cour.
Il a satisfait à cette demande le 19 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Sur la représentation de la SCI 2+1 les deux portes:
Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI 2+1 les deux portes a été radiée du RCS le 21 juillet 2021 pour cessation d'activité.
Par ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Aix en Provence du 14 octobre 2021, Monsieur [D] a été désigné en qualité de mandataire ad hoc pour représenter la SCI 2+1 les deux portes dans le cadre de la procédure en appel initiée par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Voltaire.
Dans les conclusions de la SCI 2+1 les deux portes, il est d'ailleurs bien mentionné qu'elle est représentée par Monsieur [D], ès qualité.
Sur l'étendue de la saisine de la cour:
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.
L'examen du dispositif des conclusions de l'intimée fait apparaître qu'après avoir demandé la confirmation du jugement, elle forme des demandes exprimées sous la forme de « dire et juger », qui constituent des rappels de moyens et non des prétentions.
Ainsi en est-il des demandes tendant à voir:
-dire et juger que seule la faute du syndicat commise par son syndic, est à l'origine de ce conflit résultant d'une ignorance totale des dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret 67-223 du 17 mars 1967,
-dire et juger en conséquence que le syndicat a engagé sa responsabilité à l'encontre de la SCI 2+1 les deux portes.
Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires:
En demandant la confirmation du jugement qui a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes, la SCI ne peut prétendre à son irrecevabilité aux motifs que le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, l'état de répartition des charges ne sont pas communiqués aux débats, ce qui ne pourrait au demeurant qu'entraîner le rejet des prétentions au paiement de charges et non leur irrecevabilité.
Sur la demande tendant à voir dire et juger que les assemblées générales des copropriétaires tenues en 2017, 2018, 2019 et 2020 sont frappées d'une nullité absolue ou d'inopposabilité :
La SCI fait valoir qu'elle n'a pas été convoquée aux assemblées générales de 2017 à 2020, ce qui n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires.
Pour autant elle ne peut valablement prétendre, par voie d'exception à leur nullité absolue, à défaut par elle d'avoir agi en nullité contre ces assemblées générales, qui restent valables tant qu'elles n'ont pas été annulées.
En effet, si les demandes reconventionnelles sont recevables, encore faut il que soit caractérisé le lien suffisant avec la demande principale requis par l'article 70 du code de procédure civile.
Tel n'est pas le cas en l'espèce, où le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de la SCI à lui payer des charges de copropriété.
De plus la formulation de la demande tendant à voir « dire et juger que les assemblées générales des copropriétaires tenues en 2017, 2018, 2019 et 2020 sont frappées d'une nullité absolue ou d'inopposabilité » ne peut s'analyser en une véritable prétention de voir annuler ou déclarer inopposables lesdites assemblées générales
En toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires lui a notifié le 10 juin 2020 les procès-verbaux des assemblées générales 2017, 2018 et 2019, et elle ne les a pas contestés dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte qu'elle serait irrecevable à en sa demande de nullité formée au delà du délai.
Elle ne peut davantage prétendre à leur inopposabilité, alors qu'elle en a reçu la notification.
Sur le bien-fondé de la demande du syndicat des copropriétaires:
Le syndicat des copropriétaires entend obtenir la condamnation de la SCI à lui payer un arriéré de charges.
Le premier point discuté par la SCI est sa qualité de copropriétaire, sans laquelle aucune demande en paiement de charges ne peut être accueillie dans le cadre de la présente instance.
En appel, le syndicat des copropriétaires produit:
-l'acte de vente du 28 juillet 1983 par lequel la SCI 2+1 les deux portes a acquis des consorts [Y] un bien immobilier cadastré à [Localité 8], [Adresse 7], section AH n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], où se trouvaient des ruines,
- l'établissement d'un règlement de copropriété-état descriptif de division par la SCI 2+1 les deux portes suivant acte reçu par Maître [W] le 3 janvier 1985, comportant l'énumération et la description des 25 lots, et le justificatif de sa publication à la conservation des hypothèques le 18 janvier 1985, n°707 volume 4778
-la fiche d'inscription de la SCI 2+1 les deux portes au registre du commerce et des sociétés mettant en évidence sa constitution au 1er octobre 1982 pour la « construction d'un immeuble et sa vente »
-le relevé de propriété de l'année 2019 la mentionnant comme propriétaire du lot 15 de l'immeuble cadastré section AH à [Localité 8], [Adresse 7],
-la fiche d'immeuble du bien cadastré à [Localité 8], section AH n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] mettant en évidence la vente [Y]- SCI 2+1 les deux portes du 28 juillet 1983,
-l'inscription d'une hypothèque sur le lot 15 au profit du syndicat des copropriétaires pour sa créance à l'égard de la SCI 2+1 les deux portes, avec publication et enregistrement le 23 juin 2021.
Ces documents sont tout à fait probants sur la qualité de propriétaire de la SCI 2+1 les deux portes sur le lot n°15 qu'elle ne justifie pas avoir vendu après avoir acheté l'intégralité de l'immeuble.
Aux termes de l'état descriptif de division, ce lot correspond à « un emplacement parking situé au sous-sol de l'immeuble, portant le numéro 2 sur le plan architecte, étant précisé que, à ce lot sont attachés :
.les 5,6/1.000e indivis des parties communes générales à l'ensemble immobilier,
.les 5,6/67,2e indivis des parties communes spéciales au bâtiment B ».
Le second point discuté est l'absence de justificatifs suffisants produit à l'appui de la demande en paiement.
Au soutien de sa demande principale, le syndicat verse aux débats les pièces suivantes:
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division,
- un relevé individuel de charges couvrant la période allant du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2022 faisant apparaître un solde débiteur de 2 779,05 €,
- les procès-verbaux des assemblées générales des :
12 mars 2018, approuvant les comptes des exercices couvrant la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018,
19 février 2019, approuvant les comptes des exercices couvrant la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, ainsi que le budget de l'exercice clos au 30 septembre 2020,
8 septembre 2020, approuvant les comptes de l'exercice couvrant la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,
19 juillet 2021, approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,
-la notification, le 10 juin 2020 à la SCI 2+1 les deux portes des procès-verbaux des assemblées générales 13 mars 2017, 12 mars 2018 et 19 février 2019,
- les différents appels de fonds et provisions sur charges réclamés à la SCI Rialto pour le lot 15 entre le 25 septembre 2019 et le 23 septembre 2020,
-les différents appels de fonds et provisions sur charges réclamés à la SCI 2+1 les deux portes pour le lot 15 entre le 21 décembre 2020 et le 28 juillet 2021,
-une mise en demeure de payer 1 167,60 € du 4 mai 2020.
Il est faux de prétendre que ne sont produits aux débats ni le règlement de copropriété, ni l'état descriptif de division.
Dès lors que les assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels n'ont pas été annulées, les résolutions votées s'imposent aux copropriétaires, et en l'espèce, la SCI 2+1 les deux portes ne peut s'opposer aux demandes en paiement dirigées contre elle aux motifs qu'elle n'a pas été convoquée aux assemblées générales puisqu'elle ne les a pas contestées, même après avoir reçu la notification des procès-verbaux correspondants, ce qui a fait courir le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle ne peut davantage prétendre à leur inopposabilité à son égard alors que sa qualité de propriétaire est démontrée.
Elle ne conteste pas spécifiquement le décompte des sommes qui lui sont réclamées pour les charges échues entre le 1er octobre 2017 et le 1er juillet 2022, appel de fonds du 3ème trimestre 2022 inclus.
Toutefois, il appartient à celui qui demande le paiement d'une créance de rapporter la preuve de celle-ci.
En l'espèce, dans le décompte produit, le syndicat des copropriétaires a intégré :
-44,02 € x2 de frais de mise en demeure les 13 juin et 24 septembre 2019,
-202 €, 545 € et 250 € de frais de contentieux les 20 novembre 2019, 24 février 2020 et 12 octobre 2021,
-87,77 € de dénonce de procès-verbal d'assemblée générale le 11 juin 2020,
-72 € de frais de mise en demeure le 25 février 2020,
-516 € et 250 € de frais d'avocat les 7 août 2020 et 26 mai 2021,
-220 € de frais de prise d'hypothèque le 21 juin 2021.
Ces frais s'élèvent au total à 2 230,81 €, pour un montant réclamé de 2 779,05 €, soit un principal de 548,24 €.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Cet article ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure, et non les frais qui entrent dans les dépens, ou ceux fixés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il en résulte que le syndicat n'était pas fondé à réclamer le remboursement de la totalité des frais qu'il prétend avoir exposés sans en justifier ou qui ne sont dus qu'à sa carence antérieure, puisqu'il a dirigé ses prétentions contre la SCI Rialto de 2017 à 2020, et n'a notifié les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mars 2017, 12 mars 2018 et 19 février 2019 à la SCI 2+1 les deux portes que le 10 juin 2020, et ne justifie lui avoir adressé qu'une mise en demeure le 4 mai 2020, par courrier simple.
La créance du syndicat des copropriétaires sera donc ramenée à la somme principale de 548,24 € (2 779,05 € -2 230,81 €) correspondant uniquement aux appels de fonds et de provisions, étant précisé que les frais d'assignation sont inclus dans les dépens, et que les frais d'avocat entrent dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI 2+1 les deux portes :
Les prétentions du syndicat des copropriétaires étant partiellement fondées, il ne saurait être condamné à des dommages et intérêts pour abus de procédure.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Infirme le jugement et statuant à nouveau,
Condamne la SCI 2+1 les deux portes, représentée par Monsieur [D], désigné en qualité de mandataire ad hoc par ordonnance du 14 octobre 2021, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Lieutaud, la somme principale de 548,24 € au titre des charges, selon décompte arrêté au 1er juillet 2022, appel de fonds du 3ème trimestre 2022 inclus,
Rejette le surplus des prétentions du syndicat des copropriétaires,
Rejette la demande de dommages et intérêts de la SCI 2+1 les deux portes,
Condamne la SCI 2+1 les deux portes aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Pour le Président empêché
