France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 01 décembre 2022, 19/14787

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 01 DECEMBRE 2022

N°2022/ 486

Rôle N° RG 19/14787 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5C2

Syndicat des copropriétaires LE TRIANON

[X] [P]

[K] [B]

Compagnie d'assurances GROUPAMA MEDITERRANEE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Me Jean-Marc SZEPETOWSKI

SCP PETIT & BOULARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 17 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03340.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires LE TRIANON sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CROUZET BREIL lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, [Adresse 1]

représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Madame [X] [P], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

Mademoiselle [K] [B] demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Julien SALOMON de l'ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE

Compagnie d'assurances GROUPAMA MEDITERRANEE, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Hervé BOULARD de la SCP PETIT & BOULARD, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de Président de chambre

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022.

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte du 19 novembre 2010, [K] [B] a vendu à [X] [P] le lot n°71 consistant en un studio de 27,48 m², situé au sous-sol de jardin, composé d'un couloir, WC, séjour avec cuisine et chambre, avec 8/1 000èmes des parties communes, faisant partie de l'immeuble en copropriété situé à [Adresse 5], dénommé « villa Trianon » moyennant le prix de 122 000 €.

Elle l'avait elle-même acquis le 19 mars 2004 au prix de 75 000 €.

[X] [P] a déclaré à son assureur la Macif un sinistre pour dégât des eaux le 1er septembre 2011, ce qui a donné lieu à une expertise amiable de la SARL !XI Expertises Gregori.

Egalement averti, le syndicat des copropriétaires avait mandaté la société étanche qui l'avait avisé d'une « remontée par capillarité du mur maître, due sûrement à une défaillance du cuvelage »

Des travaux ont été réalisés, mais dès le 17 juin 2013, [X] [P] faisait établir un constat par huissier pour établir de nouveaux désordres tenant à des problèmes d'humidité et de moisissures par remontées de capillarité.

Elle obtenait la désignation d'un expert par ordonnance de référé du 21 janvier 2014 au contradictoire du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance de référé du 13 mai 2014, elle obtenait que la mission de l'expert soit étendue au contradictoire de sa vendeuse, [K] [B].

L'expert [D] établissait son rapport en date du 10 décembre 2015, non seulement au contradictoire des parties aux ordonnances de référé, mais également de l'assureur du syndicat des copropriétaires, la société Groupama Alpes Méditerranée.

Par ordonnance de référé du 24 mai 2016 :

- le syndicat des copropriétaires était condamné en tant que de besoin, et sous astreinte, à procéder aux travaux qu'il s'était engagé à réaliser, de création d'un drain et d'un cuvelage le long de la façade et de réfection du chéneau supérieur,

-[X] [P] était condamnée sous astreinte à faire procéder à la réfection de l'étanchéité de la douche.

Par acte d'huissier du 13 juin 2016, [X] [P] faisait assigner [K] [B] et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nice afin d'obtenir :

la condamnation du syndicat des copropriétaires à :

- faire réaliser les travaux préconisés par l'expert et portant sur la surverse de la cour anglaise, le seuil de porte conforme aux normes actuelles et la réfection du grillage « nid de poule » devant la grille d'évacuation d'eau pluviale selon devis de la société SRC BAT du 3 octobre 2014, et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de non faire à compter de la signification de la décision à intervenir,

lui régler les sommes de :

.30.346,30 € au titre du préjudice de jouissance arrêté en juin 2016,

.630 € par mois au titre de préjudice de jouissance à compter de juillet 2016,

.le montant des appels de fonds des charges à venir,

et ce, jusqu'au jour de l'achèvement des travaux permettant la jouissance normale du bien,

.5.067,19 € TTC au titre des travaux de remise en état du bien,

- la condamnation de [K] [B] à lui régler les sommes de 4.334 € TTC au titre des travaux de remise en état du bien, et de 20.000 € de dommages et intérêts au titre de la dissimulation fautive dont elle s'est rendue coupable,

-la condamnation de [K] [B] et du syndicat des copropriétaires in solidum à lui régler les sommes de 20.000 € au titre d'indemnisation de son préjudice moral, et de 20.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par acte d'huissier du 16 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires a dénoncé la précédente assignation et assigné son assureur Groupama Méditerranée devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de :

- le voir intervenir en la cause afin qu'il le relève et garantisse de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en l'état des demandes de [X] [P],

- voir condamner toute partie succombante à lui régler la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 17 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Nice a statué en ces termes:

« Constate que le syndicat de copropriété le Trianon a réalisé divers travaux de réparation des désordres en cours de procédure ;

Condamne le syndicat des copropriétaires le Trianon d'avoir à procéder en outre aux travaux correspondant au devis de la SARL SRC Bat du 3 octobre 2014, à l'exception de la modification du seuil de la porte d'entrée du logement, sous une astreinte de 50 € par jour de retard qui courra, passé un délai de 4 mois après la signification du présent jugement, pendant un délai de 3 mois après lequel il devra être à nouveau statué ;

Condamne le syndicat des copropriétaires le Trianon à payer à Madame [X] [P] la somme de 5 067,19 € au titre des travaux de remise en état intérieurs de l'appartement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à titre de complément d'indemnisation ;

Déboute Madame [X] [P] des demandes formulées en remboursement de charges, de taxes et de frais d'électricité ;

Condamne le syndicat des copropriétaires le Trianon à payer à Madame [X] [P] la somme de 28 350 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute Madame [X] [P] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral à l'encontre du syndicat ;

Dit que Madame [X] [P] sera dispensée des frais de procédure exposés par le syndicat de copropriété en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Condamne Madame [K] [B] à payer à Madame [X] [P] la somme de 3 790 € hors-taxes outre la TVA applicable, au titre de son préjudice matériel ;

Déboute Madame [X] [P] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral à l'encontre de Madame [K] [B] ;

Condamne Madame [K] [B] à payer à Madame [X] [P] la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts pour dissimulation dolosive des vices au moment de la vente ;

Condamne Madame [K] [B] in solidum avec le syndicat de copropriété à payer à Madame [X] [P] la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que cette condamnation in solidum sera partagée à raison de 3/4 à la charge du syndicat des copropriétaires le Trianon et 1/4 à la charge Madame [K] [B], dans leurs rapports respectifs ;

Déboute le syndicat des copropriétaires le Trianon de sa demande d'enlèvement du cumulus et de remise en état ;

Dit le syndicat des copropriétaires le Trianon sans qualité pour solliciter la condamnation de Madame [X] [P] d'avoir à réaliser des travaux à l'intérieur de son logement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires le Trianon de son recours récursoire à l'encontre de Madame [K] [B] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires le Trianon de son recours en garantie à l'encontre de la compagnie d'assurances Groupama Méditerranée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires le Trianon à payer à la compagnie d'assurances Groupama Méditerranée la somme de 1 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires le Trianon et Madame [K] [B] aux entiers dépens de la présente instance, chacun pour moitié, y compris les frais d'expertise, qui seront distraits dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile. »

Par déclaration du 20 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a fait appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 25 novembre 2020, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires le Trianon, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Crouzet Breil, entend voir, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965:

à titre principal

--dire et juger son appel recevable

-confirmer le jugement en ce qu'il a :

- constaté que le syndicat a réalisé divers travaux de réparation des désordres en cours de procédure préconisés dans le cadre du devis de la Société SRC BAT en date du 3 octobre 2014

- débouté [X] [P] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires le Trianon d'avoir à réaliser des travaux de modification du seuil de la porte d'entrée de son logement

-réformer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat d'avoir à procéder aux travaux correspondant au devis de la SARL SRC BAT du 3 octobre 2014 consistant à la réalisation d'une surverse en la cour anglaise ainsi qu'à la réfection du grillage nid de poule devant la grille d'évacuation d'eau pluviale en disant et jugeant :

d'une part que :

o la réalisation d'une surverse en la cour anglaise ainsi que la réfection du grillage nid de poule devant la grille d'évacuation d'eau pluviale ne font pas partie intégrante des travaux chiffrés par la société SRC BAT en date du 3 octobre 2014;

o le syndicat des copropriétaires concluant a fait réaliser dès la fin de l'expertise les travaux préconisés par la société S.R.C. BAT qu'il n'a pas été possible d'exécuter antérieurement en l'état de l'opposition de [X] [P] et ce comme il en est justifié aux débats en l'état de la production de sa facture en date du 15 août 2016 (Pièce n°27)

d'autre part:

o qu'il n'a pas été déterminé et démontré dans le cadre de l'expertise que ses parties communes qui sont en l'état depuis des décennies étaient défaillantes, nonobstant les déductions de l'expert qui ne demeurent que des déductions eu égard au fait qu'il n'a procédé à aucun test permettant de les confirmer ;

o qu'il n'a pas été déterminé et démontré dans le cadre de l'expertise, ni d'ailleurs dans le cadre des débats qu'il existait un défaut de nettoyage du grillage nid de poule se situant par-devant la grille d'évacuation des eaux pluviales en l'état d'amas de feuilles et végétaux qui l'obstruerait et qui de facto empêcherait un bon écoulement des eaux ;

o qu'il n'a pas été déterminé et démontré dans le cadre de l'expertise que l'absence de surverse ainsi que la configuration des lieux et en l'état l'évacuation des eaux pluviales qui sont en l'état depuis des années entraînaient des entrées d'eau au sein de l'appartement de [X] [P] et ce nonobstant le jugement querellé qui dispose de manière quelque peu hasardeuse que « la réalisation d'une surverse dans la cour anglaise aurait permis d'éviter que l'eau ne pénètre à l'intérieur de l'appartement alors qu'aucune démonstration n'a été effectuée sur ce point durant l'expertise ;

-réformer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat à payer à [X] [P] :

- la somme de 5.067,19 € au titre des travaux de remise en état intérieurs de l'appartement avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à titre de complément d'indemnisation

- la somme de 28.350 € en réparation de son préjudice de jouissance

-débouter [X] [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions aux fins de voir reconnaître la responsabilité du syndicat en disant et jugeant :

o qu'elle est à l'origine de son préjudice eu égard au fait que le syndicat a été dans l'obligation de suspendre l'exécution des travaux de reprise du cuvelage entourant son appartement évoqués dès l'année 2014 qu'il prévoyait d'exécuter contrairement à ce que cette dernière affirme en page 11 de ses ultimes conclusions par pure opportunisme judiciaire et ce comme il est indiqué dans la note aux parties dressé par l'expert [D] en date du 29 novembre 2014 dans les termes suivants :

«A la fin de la réunion du 27 octobre 2014, à la demande de Maître Johanna Murugan (cabinet Szepetowski), il a été décidé de différer les travaux de cuvelage le long de la façade et de refaire des mesures à l 'intérieur du logement dans 4 à 5 mois. Le résultat de ces mesures nous permettra alors d'établir le classement de ces désordres. » (pièce n°16)

o que la majeure partie des désordres ne sont pas de sa responsabilité en application des dispositions de l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, mais de la responsabilité de ladite [X] [P] elle-même compte tenu qu'ils proviennent suivant rapport l'expert [D] :

o des aménagements réalisés en son appartement qui se trouve désormais un appartement en lieu et place d'une simple chambre de domestique à laquelle il est attribué 4 millièmes des charges générales, là où il est attribué pour un garage 7 millièmes ;

o du positionnement et de la topographie de son appartement qui ne peut-être selon les dires de l'expert qu'humide ;

o de l'absence de ventilation de son appartement qui a été stigmatisé, non par lui, mais par l'expert lui-même qui en avait fait dans le cadre de son premier compte rendu la cause principale des désordres comme il a été évoqué précédemment avant qu'il ne revienne sur sa position après avoir subi un véritable harcèlement ;

o de la réalisation d'une douche à l'italienne posée sans qu'il soit réalisé au préalable d'étanchéité qui est bien une des causes principales des désordres contrairement à ce qu'elle affirme en ses conclusions et ce car les prises de douche durant des années ont gorgé le sol d'eau qui est emprisonnée sous la dalle de son appartement à la différence du garage mitoyen à son appartement qui lorsqu'il a été testé ne présentait aucune humidité comme la Cour de Céans en prendra acte à la lecture du rapport de l'expert ;

o de l'insuffisance de la puissance de la V.M.C. installée en son appartement ;

o de l'absence de branchement de la V.M.C. en continue ;

o de la hauteur du seuil de la porte d'entrée de son appartement ;

o de la défectuosité du silicone aux droits des fenêtres posées par [K] [B] aux droits de laquelle ladite [X] [P] vient ;

o de l'absence de rejingot de la fenêtre du séjour posée par [K] [B]

aux droits de laquelle [X] [P] vient ;

o du percement dans le mur de façade aux fins d'y passer les canalisations du

cumulus qui se situe à l'extérieur entraînant de facto des infiltrations ;

o de la pose sur l'intégralité du sol de carrelage en lieu et place du parquet qui a emmagasiné l'eau lors de la rupture de la canalisation d'évacuation des eaux usées qui se trouve être une partie privative ;

o du défaut de chauffage général de son appartement dont il suffit pour se

convaincre de prendre lecture des factures EDF faisant état d'une consommation ridicule qui a de facto déséquilibré l'équilibre des lieux qui étaient jusqu'alors préservés en l'état de leur configuration et topographie alors que l'expert lui avait imposé dans le cadre de son expertise qu'il demeure à 19 degrés ;

o du délaissement de l'appartement qui n'était plus chauffé comme il a été constaté dans le cadre d'un procès-verbal de constat d'huissier dressé en date du 12 octobre 2015 par Maître [V] laissant apparaître que ladite [X] [P] laissait ses fenêtres ouvertes durant des semaines non pour l'aérer comme elle le soutient faussement, mais à l'évidence aux fins d'aggraver sa situation pour les besoins de la cause eu égard au fait qu'un tel comportement a engendré de facto une humidité importante ainsi que de nouvelles entrées d'eau en son sein et ce comme il était indiqué déjà dans le cadre d'un dire du Conseil du syndicat des copropriétaires concluant en date du 27 octobre 2015 (Pièce n°28) !!!

-débouter [X] [P] de l'ensemble de ses demandes de condamnation financière et en ce sens :

la demande qu'elle forme au titre de son préjudice de jouissance qu'elle dit avoir subi postérieurement an mois de juin de l'année 2016 :

o en disant et jugeant que son appartement était parfaitement habitable dès le mois de juillet 2016 nonobstant l'exécution des éventuels travaux restant à réaliser qui demeuraient minimes ;

o en disant et jugeant que son appartement était parfaitement habitable pour avoir été remis en location ;

o en disant et jugeant qu'elle n'apporte en aucun cas aux débats la preuve que son appartement depuis l'exécution des travaux de réfection de l'étanchéité réaliser lors de l'année 2016 a subi de nouvelles entrées d'eau dont la cause serait inhérente à l'absence d'un seuil de porte conforme ainsi qu'à l'absence de réfection de la surverse litigieuse, voire du grillage nid de poule devant la grille d'évacuation ;

la demande qu'elle forme aux fins d'être exonéré du paiement de ses charges de copropriété arrêtés au 26 octobre 2015 en disant et jugeant qu'elle a sur cette période occupé son logement ;

la demande qu'elle forme aux fins d'être exonéré du paiement de ses charges dues postérieurement à cette date en disant et jugeant qu'elle se doit de les honorer à l'instar de chaque copropriétaire, a fortiori eu égard au fait qu'elle aurait pu recouvrer partie desdites charges sur ses locataires si elle n'avait pas refusé l'exécution de travaux mettant un terme à sa situation ;

la demande qu'elle forme aux fins de prise en charge de ses factures de consommation EDF en disant et jugeant qu'elle se doit de les prendre en charge, à fortiori eu égard au fait qu'elle laissait son appartement grand ouvert en plein hiver générant de facto des consommations importantes ;

la demande qu'elle forme aux fins de paiement de sa taxe d'habitation 2014 en disant et jugeant qu'elle se devait de l'honorer qu'elle que soit son lieu de domiciliation ;

la demande qu'elle forme aux fins de remboursement de l'achat de trois radiateurs pour chauffer son appartement en disant et jugeant qu'elle se doit d'assumer une telle dépense eu égard au fait qu'il en était dépourvu ;

la demande qu'elle forme aux fins de remboursement de ses taxes foncières des années 2014 et 2015 en disant et jugeant qu'elles sont attachées à sa qualité ;

la demande qu'elle forme aux fins qu'il soit procédé à l'exécution de travaux de réfection de son appartement en disant et jugeant qu'il était en l'état si nous en croyons ses développements dès avant son acquisition pour avoir été maquillé lors de sa vente, étant précisé que majeure partie de l'état dudit appartement ne sont pas la conséquence d'une défectuosité des parties communes de l'immeuble ;

la demande qu'elle forme aux fins qui lui soit attribuée une somme de 20.000 € à titre de préjudice moral qu'elle dit avoir subi en l'état de tracas et préjudice liés à l'expertise et à l'impossibilité de jouir de son appartement et ce en disant et jugeant que le syndicat des copropriétaires ne pouvait intervenir par anticipation en l'absence d'informations reçues de la situation existante qui ne lui jamais été relayée par [K] [B] préalablement à l'instance qu'elle a initiée;

A titre subsidiaire

-réformer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande tendant à être relevé et garanti par [K] [B] de toutes condamnations à intervenir

-condamner [K] [B] à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en application de l'article 331 du code de procédure civile s'il venait à être dit et jugé qu'elle avait connaissance des désordres existants eu égard au fait qu'elle ne lui a pas signalé lesdits désordres qui auraient été immédiatement traités si tel avait été le cas

à titre infiniment subsidiaire

-réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande tendant à être relevé et garanti par la société d'assurance Groupama Méditerranée de toutes condamnations à intervenir

-dire et juger que les garanties souscrites par le syndicat auprès de la société Groupama Méditerranée tant au titre des dégâts des eaux que de la responsabilité de l'immeuble sont parfaitement mobilisables

-dire et juger que les exclusions de garanties soulevées par la société Groupama Méditerranée sont inopposables au syndicat comme étant incomplètes et imprécises

-dire et juger que la société d'assurance Groupama Méditerranée ne peut se prévaloir d'un défaut de conformité de l'immeuble ainsi que d'un défaut d'entretien en l'état des travaux qui ont été réalisés « aux fins de mettre un terme » à la situation subie par [X] [P] en provenance des parties communes de l'immeuble

-dire et juger que l'absence de réfection du seul chéneau supérieur dont l'impact sur les désordres est insignifiant ne peut entraîner le refus de mobilisation de la police d'assurance de la société Groupama Méditerranée

-rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société d'assurance Groupama Méditerranée

-dire et juger que la police de la société d'assurance Groupama Méditerranée est parfaitement mobilisable

-condamner la société d'assurance Groupama Méditerranée en application de l'article 331 du code de procédure civile et 1193 et suivants du code civil à relever et garantir le syndicat de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre en disant et jugeant sa garantie parfaitement mobilisable

A titre reconventionnel

-réformer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de ses demandes reconventionnelles

-condamner [X] [P] à procéder sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

à l'enlèvement de son cumulus :

o en disant et jugeant qu'il n'est pas démontré contrairement à ce qui indiqué pour les besoins de la cause qu'il a été posé lors de l'année 2004 nonobstant les éventuelles affirmations de chacun qui ne demeurent que des allégations ;

o en disant et jugeant qu'il est démontré qu'il a été posé sans aucune autorisation d'une assemblée générale des copropriétaires au visa de l'article 25 b de la Loi du 10 juillet 1965 qui était nécessaire eu égard au fait :

qu'il dénature l'harmonie et l'esthétique de l'immeuble comme la Cour de Céans le constatera à la visualisation des photographies prises par l'expert ;

qu'il est posé à même la façade de l'immeuble qui se trouve être une partie commune en application des dispositions de l'article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 sur laquelle il est accroché car il n'est pas en lévitation;

à l'exécution de travaux aux fins de mettre un terme aux désordres générés au sein des parties communes en procédant :

o à la remise en état des lieux comme suite à l'enlèvement du cumulus en rebouchant les percements effectués en pied de façade par lesquels passent le câble d'alimentation électrique et tuyaux d'alimentation d'eau dudit cumulus ;

o à la réfection de sa douche à l'italienne aux fins de la rendre étanche ;

o à l'installation d'une V.M.C. posée dans les règles de l'art et installée en continue;

o à la réfection de sa porte d'entrée ayant une garde de 10 centimètres de hauteur;

o à la réfection des joints en silicone défaillants aux droits de ses fenêtres ;

o à la création de rejingot de la fenêtre du séjour ;

En tout état de cause :

-réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande tendant à voir condamner toute partie succombante à lui payer en première instance la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Stéphane Gianquinto qui en a fait l'avance sous sa due affirmation.

En conséquence,

-condamner toute partie succombante à payer au syndicat en cause d'appel la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de lere instance, dont distraction au profit de Maître Stéphane Gianquinto qui en a fait l'avance sous sa due affirmation.

-condamner toute partie succombante au paiement d'une somme de 7.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Maud Daval-Guedj qui en a fait l'avance sous sa due affirmation

Pour lui :

-il ne peut lui incomber de rehausser le seuil de la porte d'entrée du logement de [X] [P], la porte étant une partie privative ;

-concernant la surverse de la cour anglaise, et le grillage nid de poule devant la grille d'évacuation d'eau pluviale, ils ne font pas partie des travaux chiffrés par la société SRC BAT le 3 octobre 2014, et par ailleurs l'expertise n'a pas mis en évidence leur rôle dans les désordres de l'appartement ;

-concernant les demandes pécuniaires, les causes des infiltrations n'incombent pas toutes au syndicat des copropriétaires mais aussi au lieu même, aux conditions d'occupation du bien, et aux travaux privatifs dans l'appartement qui a été transformé de chambre de domestique à appartement ;

-de plus, les travaux de cuvelage programmés par lui ont été retardés à la demande du conseil de [X] [P] lors de la réunion du 27 octobre 2014 ;

-elle ne justifie pas avoir subi de nouveaux désordres depuis les travaux réalisés en 2016, ce qui confirme l'absence de rôle joué par le seuil de la porte d'entrée, la surverse de la cour anglaise, et le grillage nid de poule devant la grille d'évacuation d'eau pluviale ;

- elle ne justifie pas de l'impossibilité d'occuper les lieux qui ont été reloués depuis ces travaux ;

-s'il est condamné, il doit être relevé et garanti par [K] [B] qui a masqué les désordres pour vendre son appartement et ne l'a pas averti de quoi que ce soit, qui lui aurait permis d'intervenir immédiatement dans le cadre d'une administration normale de l'immeuble ;

-s'il est condamné, il doit être relevé et garanti par son assureur sans qu'il puisse lui opposer les exclusions de garantie liées à :

.la non conformité du bâtiment, alors que cela n'est dû qu'à l'évolution des normes ;

.le défaut d'entretien de l'immeuble, d'une part, eu égard aux dispositions de l'article L113-1 du code des assurances, l'exclusion de garantie devant être formelle et limitée, et d'autre part, eu égard à ses diligences pour remédier aux désordres dès qu'il en a été informé ;

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 mai 2020, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [X] [P] entend voir, au visa des articles 14 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 1641 du code civil :

Confirmer le jugement entrepris et,

Condamner le syndicat à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire, à savoir :

.la réalisation d'une surverse de la cour anglaise,

.la réalisation d'un seuil de porte conforme aux normes actuelles,

.la réfection du grillage « nid de poule » devant la grille d'évacuation d'eau pluviale, selon devis établi par la Société SRC BAT en date du 3 octobre 2014 (annexe A8 du rapport d'expertise), préalable nécessaire à la remise en état de son appartement,

y ajoutant, sous astreinte de 1 000 € (et non 50 €) par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner le syndicat à lui régler la somme de 30 346,20 € (en lieu et place de celle de 28 350 € allouée par le TGI) arrêtée au mois de juin 2016 y ajoutant :

.la somme de 630 € par mois à compter du mois de juillet 2016,

.le montant des appels de fonds des charges de copropriété à venir, les taxes foncières et factures EDF,

et ce jusqu'au jour de l'achèvement par le syndicat des travaux permettant la jouissance normale du bien.

Condamner le syndicat à la somme de 5.067,19 € au titre des travaux de remise en état consécutifs aux désordres qui lui sont imputables outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

Condamner [K] [B] à la somme de 4 334 € (en lieu et place de celle de 3 790 € allouée par le TGI) au titre des travaux de remise en état consécutifs aux désordres qui lui sont imputables outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

Condamner [K] [B] à la somme de 20 000 € (en lieu et place de la somme de 6 000 € allouée par le TGI) de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la dissimulation fautive dont elle s'est rendue coupable.

Confirmer le jugement en ce qu'il l'a dispensée de toute participation à la dépense commune tirée des frais de la présente procédure par application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965.

Infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande fondée sur le préjudice moral et statuant de nouveau, condamner solidairement le syndicat et [K] [B] à la somme de 20 000 € en réparation du préjudice moral subi par elle.

Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de l'intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire, condamner [K] [B] au paiement d'une somme de 5 000 € au titre du préjudice résultant du retrait du cumulus.

En tout état de cause, condamner les défendeurs à la somme de 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Me Szepetowski, Avocat aux offres de droit.

Pour elle :

-la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à raison de l'absence de drain ou de cuvelage le long de la façade, du défaut d'étanchéité du chéneau supérieur, de la surverse de la cour anglaise, du seuil de porte non conforme et du grillage devant la grille d'évacuation d'eau pluviale,

-le seuil de la porte d'entrée du logement, est une partie commune distincte de la porte elle-même ;

-le rôle causal qui pouvait lui être imputé à raison des conditions de ventilation et de chauffage est contredit par le fait qu'après la mise en place d'une VMC et de convecteurs électriques en cours d'expertise, et que la douche n'était plus utilisée, l'humidité a encore progressé,

-la responsabilité de [K] [B] est engagée sur le fondement des vices cachés, découverts quelques mois après son acquisition, alors que l'appartement avait été fraîchement repeint pour les dissimuler, ce qui caractérise sa mauvaise foi,

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 27 février 2020, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [K] [B] entend voir :

-infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée :

à payer à [X] [P] la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts pour dissimulation dolosive des vices au moment de la vente ;

in solidum avec le syndicat à payer à [X] [P] la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

in solidum avec le syndicat aux entiers dépens de l'instance, chacun pour moitié y compris les frais d'expertise, qui seront distraits dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;

-infirmer le jugement en ce qu'il a dit que cette condamnation in solidum sera partagée à raison de

75 % à la charge du syndicat et 25 % à sa charge dans leurs rapports respectifs ;

-débouter [X] [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions telles que présentées à son encontre;

à titre subsidiaire,

-limiter le quantum de sa part de responsabilité aux travaux de remise en état de l'étanchéité défectueuse au droit des canalisations du cumulus ;

-limiter le quantum octroyé à [X] [P] aux seuls préjudices dont il sera démontré la réalité et ne lui affecter que la part correspondant à cette responsabilité;

à titre infiniment subsidiaire,

-débouter le syndicat de sa demande d'être relevé et garanti par elle,

en tout état de cause,

-condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

-condamner tout succombant aux entiers dépens de l'instance.

Pour elle :

-l'essentiel des causes des désordres provient des parties communes, le rôle causal du bac à douche étant minime, de même que le défaut d'étanchéité des canalisations et du cumulus,

-la VMC mise en place par ses soins était tout à fait adaptée et rien ne démontre qu'elle ne fonctionnait pas au jour de la vente,

-elle n'avait pas subi avant la vente d'infiltrations d'eau, mais avait constaté uniquement quelques traces d'humidité, sans champignons ni moisissures,

-le seul fait d'avoir repeint l'appartement ne peut être considéré comme une tentative de dissimulation d'un vice.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 février 2020, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la société d'assurance Groupama Méditerranée entend voir, au visa des articles 1102 et suivants, 1315 du code civil, 9 du code de procédure civile :

-confirmer le jugement en toutes ces dispositions,

sur l'absence de fondement des demandes.

-dire et juger que les demandes formulées par le syndicat à son encontre sont infondées,

-débouter le syndicat de l'intégralité de ses demandes formulées à son encontre,

sur l'absence de mobilisation des garanties,

-constater que les désordres découlent soit d'une non-conformité de l'immeuble du fait de sa date d'édification, soit d'un manifeste défaut d'entretien des parties communes,

--dire et juger que la police souscrite par le syndicat auprès d'elle exclus expressément la prise en

charge des conséquences dommageables des défauts de conception de l'immeuble ainsi que des défauts manifestes d'entretien,

-dire et juger que les dommages allégués par [X] [P] sont expressément exclus de la police,

-dire et juger qu'en l'espèce, la police souscrite par le syndicat n'est pas mobilisable,

-débouter le syndicat de l'intégralité de ses demandes formulées à son encontre,

vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

-condamner le syndicat à lui régler la somme de 3.000 € au titre des dissions de l'article 700 du code de procédure civile,

-le condamner aux entiers dépens de l'instance, distraction faite au profit de Maître Hervé Boulard, avocat au barreau de Nice, conformément aux dispositions de l'artic1e 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION:

L'expert judiciaire a conclu son rapport le 10 décembre 2015 en indiquant :

« Le logement de Madame [X] [P], de par sa configuration et topographie, a et aura toujours un taux d'humidité supérieur à un logement « traditionnel » (pas de vide sanitaire, pas d'isolation, pas d'étanchéité du mur de refend, une seule façade qui de plus, est dans une cour anglaise)

Ce logement comporte des fenêtres PVC double vitrage sans ventilation intégrée; le 13 juin 2014 alors qu'à l'extérieur les températures étaient estivales (plus de 30° les jours précédents) il a été constaté de l'eau le long de la plinthe de la chambre: ce phénomène de condensation résulte d'un manque de ventilation du logement.

Madame [X] [P] a réalisé le 30 septembre et 1er octobre 2014 six carottages dans le mur de façade (3 basses et 3 hautes) pour création de ventilation. Quelques portions de murs ont commencé à s'assécher.

En novembre 2014, record de pluviométrie battu (159,7 millimètres uniquement pour la journée du 4 novembre, relevé Météo France) Depuis le mur de façade (à l'exception de quelques points) a un taux d'humidité à 99,9%.

Lors de la mise en eau du chéneau le 28 janvier 2015, aucune infiltration n'a été constatée à l'intérieur de l'appartement. La première infiltration a été constatée le 17 mars 2015 (cf. photo n° 17 page 35)

Aussi, à ce jour, après les pluies diluviennes de l'automne et hiver 2014 / 2015, l'expert définit les désordres suivant le classement ci dessous ;

-Absence de drain ou de cuvelage le long de la façade.

-Chéneau supérieur non étanche

-Transformation d'un bac à douche traditionnelle en douche à l'italienne sans qu'aucune étanchéité n'ait été réalisée.

Ces désordres ont été aggravés par le manque de ventilation, une VMC qui ne fonctionnait pas lors de notre première visite ; celle-ci, de plus, n'est pas branchée en continu ; aujourd'hui son débit semble insuffisant.

-Un sol imbibé d'eau qui ne peut s'assécher aussi bien en raison des précédentes fuites, qu'à cause d'une douche à l'italienne non étanche et l'absence d'un vide sanitaire.

-La gaine de l'extracteur de la VMC qui n'est plus raccordée en façade ; l'air humide est ainsi réinjecté dans le plénum de la chambre.

-Une absence de sur-verse de la cour anglaise (l'eau a pénétré à l'intérieur de l'appartement et la porte du WC est à changer)

-Une hauteur du seuil de la porte d'entrée non réglementaire (5 cm au lieu de 10 cm).

- Du silicone partiellement défaillant au droit des fenêtres.

Aux percements dans le mur de façade pour les canalisations du cumulus.

Un grillage « nid de poules » devant la grille d'évacuation de la cour anglaise

Enfin, l'absence de rejingot à la fenêtre du séjour.

Les chiffrages des travaux pour remédier à ces désordres ainsi qu'à la rénovation de l'appartement de Madame [X] [P] sont détaillés dans le chef de mission 8.7.2

Les préjudices annexes sont évalués (à l'exception des Taxes Foncières) au 31 décembre 2015 à 24 886,20 €. (il y aura lieu à partir de janvier 2016 de les réactualiser de 630 € mensuels) »

Aucun avis technique de nature à contrer ces conclusions n'étant produit par l'une des parties, il en sera déduit que les causes des désordres, telles que mentionnées sont ainsi établies.

L'absence de drain ou de cuvelage le long de la façade, le défaut d'étanchéité du chéneau supérieur, l'absence de sur-verse de la cour anglaise ou le grillage « nid de poules » devant la grille d'évacuation de ladite cour, relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en ce qu'il s'agit de parties communes.

En revanche, le défaut d'étanchéité de la douche à l'italienne, l'insuffisance de la VMC, la défaillance partielle du silicone au droit des fenêtres, les percements dans le mur de façade pour les canalisations du cumulus ou l'absence de rejingot à la fenêtre du séjour ne peuvent être imputés qu'aux propriétaires du logement sinistré.

Il sera examiné ci-dessous si la hauteur défectueuse du seuil de la porte d'entrée incombe au syndicat des copropriétaires ou à [X] [P].

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur du 1er janvier 1986 au 1er juin 2020, applicable en l'espèce, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l'espèce, les désordres subis dans l'appartement de [X] [P] étaient notamment dus à l'absence de drain ou de cuvelage le long de la façade et au défaut d'étanchéité du chéneau supérieur.

Le syndicat des copropriétaires a procédé à divers travaux de réparation des désordres en cours de procédure, puis il a également fait procéder aux travaux prévus au devis de la SARL SRC Bat du 3 octobre 2014, (annexe 8 du rapport d'expertise) ainsi que l'atteste la facture correspondante établie par cette même société le 31 août 2016.

Ces travaux sont les suivants :

-démolition cunette à l'extérieur,

- exécution d'une cunette en béton,

- fourniture et pose d'un drain,

- fourniture et mise en place de ballast,

- exécution 2ème cunette,

- fourniture et pose d'un regard,

-exécution d'une équerre d'étanchéité dans 2ème cunette,

- exécution tranchée dans chemin d'accès,

- fourniture et pose PVC 140,

- remblaiement,

-mise en place gravillons sous réserve d'accord pour travaux PC,

-évacuation des déblais à la décharge et frais de décharge.

Le syndicat des copropriétaires conteste devoir réaliser une surverse de la cour anglaise et procéder à la réfection du grillage nid de poule devant la grille d'évacuation d'eau pluviale, tandis que [X] [P] soutient cette demande.

L'expert a mentionné parmi les causes des désordres constatés dans l'appartement :

-l'absence de surverse de la cour anglaise, ce qui est non conforme au DTU, en précisant qu'en 1905, lorsque l'immeuble a été construit, cette norme n'existait pas

-l'erreur de conception affectant le grillage nid de poule devant la grille d'évacuation d'eau pluviale.

Le syndicat des copropriétaires fait observer que ces travaux ne font pas partie intégrante de ceux chiffrés par la société SRC BAT le 3 octobre 2014, ce qui est exact, et qu'il ne serait pas démontré que ces ouvrages existant depuis des décennies seraient défectueux et à l'origine des infiltrations dans l'appartement.

S'il est exact que ces travaux ne sont pas mentionnés dans le devis visé, en revanche le lien causal entre ces ouvrages non conformes et les infiltrations dans l'appartement sont suffisamment démontrés par les conclusions de l'expert auquel il ne peut être reproché de ne pas avoir procédé à un quelconque test alors que ça ne lui a pas été demandé, et que les travaux ainsi préconisés correspondent à une mise aux normes actuelles.

De plus, l'expert a noté en pages 31 et 57 de son rapport que :

« devant la grille d'eau pluviale, (se trouve) un grillage nid de poule et la présence sur 1,5 cm de hauteur, de feuilles ;

s'il y avait eu une surverse ou une hauteur du seuil de la porte suffisante, l'eau n'aurait pas pu pénétrer dans l'appartement. »

Concernant la hauteur du seuil de la porte d'entrée du logement, il n'est que de 5 centimètres alors qu'il devrait être de 10 centimètres selon les normes actuelles.

Quand bien même la porte d'entrée serait privative, le seuil lui même, extérieur à l'appartement (d'après la photographie n°1 du rapport d'expertise), et constituant une partie du sol, est une partie commune, relevant donc du syndicat des copropriétaires, à défaut de disposition spécifique le concernant dans le règlement de copropriété.

Eu égard à l'ensemble de ces observations, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux correspondant au devis de la SARL SRC Bat du 3 octobre 2014, étant cependant précisé que ces travaux ont été réalisés depuis le 31 août 2016.

Il sera infirmé en ce qu'il a exclu de ces travaux la modification du seuil de la porte d'entrée du logement, et complété par la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser une surverse dans la cour anglaise, et à remplacer le grillage nid de poule devant la grille d'évacuation d'eau pluviale, par une grille adaptée, ces condamnations étant assorties d'une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois au delà d'un délai de trois mois suivant la signification de cette décision.

[X] [P] entend obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :

-30 346,20 €, en lieu et place de celle des 28 350 € alloués par le tribunal en réparation de son préjudice de jouissance arrêtée au mois de juin 2016 y ajoutant:

la somme de 630 € par mois à compter du mois de juillet 2016,

- le montant des appels de fonds des charges de copropriété à venir, les taxes foncières et factures EDF,

et ce jusqu'au jour de l'achèvement par le syndicat des travaux permettant la jouissance normale du bien.

-5 067,19 € au titre des travaux de remise en état consécutifs aux désordres qui lui sont imputables outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice.

Or, l'expertise a permis de relever qu'une partie des désordres était due à la configuration et à la topographie du logement, (pas de vide sanitaire, pas d'isolation, pas d'étanchéité du mur de refend, une seule façade donnant sur cour anglaise) au défaut d'étanchéité de la douche à l'italienne, et que les problèmes d'humidité étaient aggravés par le manque de ventilation, l'absence de branchement permanent de la VMC et son insuffisance, la défaillance partielle du silicone au droit des fenêtres, les percements dans le mur de façade pour les canalisations du cumulus ou l'absence de rejingot à la fenêtre du séjour.

[X] [P] le reconnaît d'ailleurs elle-même en page 9 de ses conclusions en indiquant que l'expert a relevé des désordres dans les parties privatives, ce que [K] [B] contesterait à tort.

Dans ces conditions, et alors qu'avant l'occupation des lieux par [X] [P], le syndicat des copropriétaires n'avait jamais été alerté d'un quelconque problème, il ne saurait être tenu de réparer l'intégralité de son préjudice, dont une part, évaluée à 30%, doit rester à sa charge.

Par ailleurs, à défaut par elle de produire quelque justificatif que ce soit des conditions de son relogement ou de la persistance des désordres au delà du 31 août 2016, depuis que le syndicat a fait procéder à l'essentiel des travaux de nature à y remédier par la SARL SRC Bat, elle ne peut prétendre à une indemnisation pour perte de jouissance au delà de cette date.

Auparavant, il a été constaté, au mois de novembre 2014, à la suite de pluies diluviennes, un taux d'humidité à 99,9% sur le mur de façade, ce qui justifie de reconnaître un préjudice réparant l'impossibilité d'occuper les lieux.

Sur une base de loyer évaluée à 630 € par l'expert, il lui sera donc alloué pour la période d'avril 2013 à août 2016, (41 x 630 = 25 830 x 70% ) la somme de 18 081 €, ainsi que la somme de 3 547,03 € (5 067,19 €x 70% ) au titre des travaux de remise en état.

Elle ne sera pas accueillie en ses prétentions tendant au remboursement des appels de fonds des charges de copropriété à venir, des taxes foncières et factures EDF, dont elle est redevable en sa qualité de propriétaire, sans que cela ait un lien avec les désordres imputables au syndicat, alors de plus qu'elle ne fournit aucun renseignement sur ses conditions de logement ou de relogement.

Le jugement ayant rejeté ces demandes sera donc confirmé.

Par ailleurs, aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En l'espèce, [X] [P] sera dispensée des frais de procédure exposés par le syndicat de copropriété dans la limite de 70%, eu égard au partage de responsabilité retenu.

Sur la responsabilité de [K] [B] :

Par application de l'article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Il est en outre prévu par l'article 1642 que :

« Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »

En l'espèce, l'acte de vente liant [K] [B] à [X] [P] comporte des clauses d'exonération de garantie rédigées comme suit :

« État de 1'immeuble :

l'acquéreur prendra l'immeuble présentement vendu dans son état au jour fixé pour l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison de mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, de mitoyenneté, communauté, vue, jour, passage, défaut d'alignement, vices apparents ou cachés...

Vices cachés :

conformément aux dispositions de l'article 1643 du code civil, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. »

[X] [P] recherche la responsabilité de [K] [B] en indiquant qu'elle connaissait les vices de l'appartement vendu et les lui a, sciemment, dissimulés.

Eu égard aux clauses d'exonération de garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente, et aux dispositions légales précités, la responsabilité de [K] [B] ne peut être retenue que si elle connaissait l'existence des vices cachés.

En l'espèce, l'appartement vendu comportait des vices apparents dont la venderesse ne peut être tenue.

Ainsi en est-il de :

- sa configuration et topographie, alors qu'il est situé en sous-sol de jardin, n'a qu'une façade donnant sur une cour anglaise, comporte des fenêtres PVC double vitrage sans ventilation intégrée,

-du silicone partiellement défaillant au droit des fenêtres,

-des percements dans le mur de façade pour les canalisations du cumulus,

-de l'absence de rejingot à la fenêtre du séjour.

Aucun élément ne permet de démontrer que pendant la période où elle a été propriétaire de ce bien, du 19 mars 2004 au 19 novembre 2010, [K] [B] ait eu à subir des problèmes d'infiltrations ou inondations autres que des problèmes d'humidité qu'elle a pu surmonter par un entretien normal, qui lui auraient permis d'en connaître les vices cachés.

Le seul fait qu'elle ait réalisé des travaux de peinture avant la vente ne peut être interprété comme un acte volontaire de dissimulation d'une situation connue.

Le syndicat des copropriétaires, à travers ses représentants a confirmé qu'aucun problème n'avait été signalé par [K] [B] de 2004 à 2010.

Ce n'est qu'à partir de septembre 2011, près d'un an après la vente, que [X] [P] a déclaré un premier sinistre.

Ce qui est établi, c'est que le bien, qui consistait en une chambre de domestique a été transformé en appartement avec salle d'eau et cuisine, et qu'un certain nombre d'installations dues au propriétaire des lieux, ont contribué aux phénomènes d'infiltrations qui ont pu progresser en sous-sol pendant des années avant d'affecter de manière significative l'appartement lui-même.

La connaissance des vices cachés affectant l'appartement et partiellement dû aux défectuosités des installations par [K] [B] n'est pas démontrée.

Sa mauvaise foi ne peut être retenue et les demandes dirigées contre elle doivent être rejetées, le jugement étant infirmé en ce qu'il a condamné [K] [B] à indemniser [X] [P].

Sur la demande de condamnation solidaire du syndicat et de [K] [B] à des dommages et intérêts pour préjudice moral :

La responsabilité de [K] [B] n'ayant pas été retenue, elle ne pourra être condamnée au paiement de dommages et intérêts.

La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral de [X] [P] est motivée par les tracas liés à la longue procédure avec expertise et par l'impossibilité de jouir normalement de l'appartement qu'elle a acquis.

Eu égard à la part laissée à sa charge dans l'origine des désordres, et aux diligences accomplies par le syndicat en cours d'instance pour remédier aux désordres, il sera considéré que la preuve d'un préjudice moral causé par le syndicat n'est pas rapportée, alors que le préjudice invoqué n'est aucunement documenté, et qu'aucun renseignement n'est fourni sur les conditions de logement ou de relogement de [X] [P].

Le jugement ayant rejeté cette demande sera donc confirmé.

Sur l'appel en garantie de [K] [B] par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires conditionne cette demande de la manière suivante : « s'il venait à être dit et jugé qu'elle avait connaissance des désordres existants eu égard au fait qu'elle ne lui a pas signalé lesdits désordres qui auraient été immédiatement traités si tel avait été le cas ».

Hors, la responsabilité de [K] [B] étant écartée en ce que rien ne permet d'établir qu'elle connaissait les désordres avant de vendre son bien, le syndicat des copropriétaires ne peut être accueilli en sa demande tendant à être relevé et garanti par elle.

Sur l'appel en garantie de la société d'assurance Groupama Méditerranée (société Groupama) :

Le syndicat des copropriétaires est assuré « multirisque » auprès de cette société selon contrat ayant pris effet le 1er décembre 2008.

La société Groupama soutient :

- qu'elle ne doit pas sa garantie car il n'est pas démontré que les dommages soient imputables au syndicat des copropriétaires à défaut de production du règlement de copropriété, du cahier des charges modifié en 1956 et de l'état descriptif de division de 1959 qui permettrait de connaître la situation du lot 71.

- que la police ne couvre pas la non conformité des bâtiments (p 6 et 7 des conditions particulières) ou les dommages résultant d'un défaut d'entretien des bâtiments (p 8 des conditions particulières)

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

-les garanties souscrites par le syndicat auprès de la société Groupama tant au titre des dégâts des eaux que de la responsabilité de l'immeuble sont parfaitement mobilisables,

-les exclusions de garanties soulevées par la société Groupama lui sont inopposables, comme étant incomplètes et imprécises,

-la société d'assurance Groupama ne peut se prévaloir d'un défaut de conformité de l'immeuble ainsi que d'un défaut d'entretien en l'état des travaux qui ont été réalisés « aux fins de mettre un terme » à la situation subie par [X] [P] en provenance des parties communes de l'immeuble

-l'absence de réfection du seul chéneau supérieur dont l'impact sur les désordres est insignifiant ne peut entraîner le refus de mobilisation de la police d'assurance.

L'argument premier invoqué par la société Groupama sera écarté en ce qu'il est établi que le bien sinistré (le lot 71) était destiné à l'habitation, que ce soit en tant que logement de domestique ou en tant que studio à la suite des travaux qui y ont été réalisés, peu important que le syndicat des copropriétaires n'ait pas produit le règlement de copropriété, le cahier des charges modifié en 1956 ou l'état descriptif de division de 1959.

Le syndicat des copropriétaires et la société Groupama ne produisent pas le même « intercalaire » du contrat ; tandis que le premier fournit celui applicable à compter du 1er janvier 2009 référencé 2009-004, la seconde produit celui qui était applicable auparavant, référencé 2008-002.

Eu égard à la date du sinistre, en 2011 celui produit par le syndicat des copropriétaires sera pris en compte. Il précise :

en page 1, les biens assurés :

-l'ensemble des constructions, les bâtiments, aménagements, intérieurs et extérieurs, murs de clôtures et de soutènements concourants ou non à la solidité du bâtiment, grilles d'accès ou tous types de fermetures

-Tous équipements, matériels, végétations, espaces verts, piscines, tennis, jacuzzi,

-Canalisations et réseaux de toutes sortes enterrées ou non,

-les installations immeubles par nature ou destination, situées à l'intérieur des parties communes ou privatives pour ces dernières en l'absence de garanties acquises par ailleurs ou dans l'enceinte de la copropriété, dont l'assuré est propriétaire, détenteur, dépositaire ou gardien.

en page 2, les biens assurés sont à usage d'habitation et/ou de bureaux...

en pages 3 et 4 : sont garantis tous les dommages sur les biens assurés causés par :

- L'action de l'eau ou de tout autre liquide : Ruptures, débordements, fuites , engorgements, refoulement, des canalisations encastrées ou non, des égouts, canalisations souterraines, des descentes, tuyaux, chéneaux desservant les bâtiments ainsi que les appareils fixes ou mobiles reliés à l'installation d'eau, de chauffage, ventilation, pompes de relevage, climatisation , cuves, réservoirs , fosses...

-L'infiltration de l'eau ou de la neige à travers toitures, ciels vitrés, terrasses, loggias, balcons étanches couvrants ou non, portes et baies vitrées formant terrasse ou non, bandeaux, souches de cheminées, conduits de fumée, d'aération, ventilation, gaine technique.

-Infiltrations par façades, murs pignons,...

-par eaux de ruissellement sur les biens assurés

en page 9, I : Responsabilité civile

L'assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l'assuré, à ses préposés ou aides bénévoles et aux biens assurés pour les dommages corporels, matériels et immatériels survenus...

La société Groupama se prévaut des clauses d'exclusion de garantie en cas de :

dommages ou pertes qui sont la conséquence de défaut de conception, de construction, de fabrication, d'exécution, de programmation et de planification, de stockage,

dommages dus à un mauvais entretien des bâtiments, ou pour le cas spécifique des dégâts des eaux, en cas de dommages résultant d'un défaut manifeste d'entretien connu de l'assuré ou d'un manque de réparation indispensable incombant à l'assuré (tant avant qu'après le sinistre) (page 27 des conditions générales )

En l'espèce, la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été retenue du fait de l'absence de drain ou de cuvelage le long de la façade, du défaut d'étanchéité du chéneau supérieur, de l'absence de sur-verse de la cour anglaise, de la hauteur insuffisante du seuil de porte de l'appartement sinistré ou du grillage « nid de poules » devant la grille d'évacuation de la cour anglaise, s'agissant de parties communes, après que l'expert a relevé que l'immeuble ayant été construit en 1905, les normes n'étaient pas les mêmes qu'à ce jour.

Mais, d'une part, il n'est aucunement démontré que les dommages causés dans l'appartement de [X] [P] résultaient d'un défaut manifeste d'entretien connu du syndicat des copropriétaires, puisque c'est l'expertise qui a permis de déterminer les origines du sinistre.

D'autre part, l'article L113-1 du code des assurances exige que les causes d'exclusion de garantie soient formelles et limitées, ce qui implique qu'elles se réfèrent à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées ; hors cela n'est pas le cas de celles invoquées puisqu'elles conduisent à exclure de la garantie à la fois les défauts de conception et de construction, et le mauvais entretien des bâtiments, vidant de toute substance, par cette généralité, la prétendue garantie accordée.

Il convient dès lors de réformer le jugement en ce qu'il a écarté la garantie due par la société Groupama au syndicat des copropriétaires et de la condamner à le relever et garantir des sommes de 18 081 € et de 3 547,03 € allouées à [X] [P].

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires à l'encontre de [X] [P] :

Le syndicat des copropriétaires entend voir condamner [X] [P] :

à l'enlèvement de son cumulus sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

à procéder :

o à la réfection de sa douche à l'italienne aux fins de la rendre étanche ;

o à l'installation d'une V.M.C. posée dans les règles de l'art et installée en continue;

o à la réfection de sa porte d'entrée ayant une garde de 10 centimètres de hauteur;

o à la réfection des joints en silicone défaillants aux droits de ses fenêtres ;

o à la création de rejingot de la fenêtre du séjour

pour mettre un terme aux désordres générés au sein des parties communes.

Pour s'y opposer, [X] [P] fait valoir que l'installation date de 2004 et que la prescription est acquise, et que la preuve de l'installation de ce cumulus sur une partie commune n'est pas rapportée.

Il lui appartient de rapporter la preuve de la date d'installation du cumulus pour se prévaloir valablement de la prescription.

Hors, son affirmation ne repose sur aucun élément, et s'il ressort des explications de [K] [B] en page 15 de ses conclusions qu'elle a réalisé 4 percements dans la façade pour raccorder le cumulus, la facture produite par elle comportant un chauffe eau de 150 litres est en date du 23 octobre 2017.

Alors que le cumulus est installé à l'extérieur de l'appartement de [X] [P] comme en attestent les photographies produites en pièce 12 par le syndicat des copropriétaires, et que le lot n°71 ne comporte pas d'extérieur, que le mur de façade, qui est une partie commune, a été percé pour son installation, la preuve de ce qu'il occupe une partie commune est suffisamment rapportée pour faire droit à la demande d'enlèvement du syndicat des copropriétaires, sans cependant fixer d'astreinte eu égard à la tolérance antérieure du syndicat.

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Les autres prétentions du syndicat des copropriétaires tenant à la condamnation de [X] [P] à faire procéder à des travaux dans ses parties privatives ne peuvent prospérer en l'absence de justificatif que les défectuosités invoquées auraient des répercussions sur les parties communes en ce qu'elles les endommageraient.

Contrairement à ce qui est indiqué dans les motifs du jugement, le syndicat des copropriétaires était recevable à agir à ce titre, en ce qu'il a qualité et intérêt à vouloir préserver les parties communes, mais il n'est pas fondé en ces prétentions, à défaut de rapporter la preuve d'une atteinte portée à celles-ci.

Le jugement ayant rejeté ces autres demandes sera donc confirmé.

Sur la demande de [X] [P] tendant à voir condamner [K] [B] au paiement d'une somme de 5 000 € au titre du préjudice résultant du retrait du cumulus :

L'installation de ce cumulus au mépris des règles de la copropriété a été réalisée par [K] [B].

[X] [P] ne précise pas le fondement juridique de cette prétention.

Toutefois, en sa qualité de venderesse, [K] [B] ne l'a pas informée de cette installation par ses soins, non autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui doit être considéré comme une dissimulation intentionnelle d'un vice caché empêchant le jeu de la clause exonératoire contenue à l'acte de vente.

La somme réclamée à ce titre sans justificatif d'un devis correspondant aux travaux nécessaires, sera réduite à 3 000 € de dommages et intérêts, l'indemnisation ainsi allouée tenant compte de la nuisance occasionnée par l'obligation d'installer le chauffe-eau dans l'appartement et non plus à l'extérieur.

PAR CES MOTIFS:

Confirme le jugement en ce qu'il a :

Condamné le syndicat des copropriétaires le Trianon d'avoir à procéder en outre aux travaux correspondant au devis de la SARL SRC Bat du 3 octobre 2014, sous une astreinte de 50 € par jour de retard, étant cependant précisé que ces travaux ont été réalisés depuis le 31 août 2016,

Débouté [X] [P] des demandes formulées en remboursement de charges, de taxes et de frais d'électricité ;

Débouté [X] [P] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral à l'encontre du syndicat et de [K] [B] ;

Débouté le syndicat des copropriétaires le Trianon de son recours récursoire à l'encontre de [K] [B] ;

Pour le surplus, infirme le jugement, et statuant à nouveau,

Condamne le syndicat des copropriétaires le Trianon à la modification du seuil de la porte d'entrée du logement de [X] [P] pour qu'il ait 10 centimètres de hauteur, à réaliser une surverse dans la cour anglaise, et à remplacer le grillage nid de poule devant la grille d'évacuation d'eau pluviale, par une grille adaptée, ces condamnations étant assorties d'une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois au delà d'un délai de trois mois suivant la signification de cette décision,

Condamne le syndicat des copropriétaires le Trianon à payer à [X] [P] les sommes de :

- 18 081 € en réparation de son préjudice de jouissance,

- 3 547,03 € au titre des travaux de remise en état intérieurs de l'appartement,

Dit que [X] [P] sera dispensée des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite de 70% ;

Rejette les prétentions de [X] [P] à l'encontre de [K] [B] au titre d'un préjudice matériel ou au titre de dommages-intérêts pour dissimulation dolosive des vices au moment de la vente ;

Rejette l'appel en garantie de [K] [B] par le syndicat des copropriétaires,

Condamne la société Groupama à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de ses condamnations à payer les sommes de 18 081 € et de 3 547,03 € à [X] [P] ;

Condamne [X] [P] à l'enlèvement de son cumulus installé sur une partie commune ;

Condamne [K] [B] à payer à [X] [P] la somme de 3 000 € de dommages et intérêts pour les frais de déplacement de ce cumulus et le préjudice en résultant ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de [X] [P] à procéder à des travaux dans son appartement ;

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires, aux dépens, y compris les frais d'expertise, avec distraction pour ceux d'appel dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile, et à payer 3 000 euros à [X] [P] en application de l'article 700 du code de procédure civile, au total pour la procédure de première instance et d'appel ;

Dit qu'il sera relevé et garanti de ces condamnations par la société Groupama

Rejette les autres demandes d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 01 décembre 2022, 19/14787

Synthèse

Origine de la décision