COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 01 DECEMBRE 2022
HG
N° 2022/ 477
N° RG 19/11060 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BESIC
[J] [S]
[M] [U] [L]
C/
Syndicat des copropriétaires LES CADES II
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
SCP CARRION-TAMIOTTI - TERESI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 18 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° RG : 17/05103.
APPELANTS
Monsieur [J] [S]
né le 01 Janvier 1953 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD MICHEL, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [M] [U] [L] épouse [S]
née le 19 Juin 1956 à TERUEL (ESPAGNE), demeurant [Adresse 2]
représentée par SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD MICHEL, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires LES CADES II, [Adresse 2], représenté par son Syndic Bénévole en exercice Monsieur [E] [G], demeurant à [Adresse 2]
représenté par Me Laure TERESI de la SCP CARRION-TAMIOTTI - TERESI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de Président de chambre
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
L'immeuble [Adresse 2] situé à [Localité 3], ([Adresse 1], est soumis au statut de la copropriété.
Suivant leur acte d'acquisition du 10 juin 1994, [J] [S] et son épouse [M] [L] (les époux [S]) sont propriétaires des lots n°12, (villa avec jouissance privative d'un jardin de 359 m² environ) 28, 29 et 30 (parkings situés à l'extérieur du bâtiment A) dans la copropriété les Cades.
Le modificatif du règlement de copropriété-état descriptif de division établi le 14 décembre 1990 a prévu la possibilité (en page 12) de créer deux syndicats secondaires, « Cades I » pour les lots 1 à 13 inclus et « Cades II » pour les lots 15 à 39 inclus, correspondant à l'ancien lot 14.
Lors de l'assemblée générale « Cades II » du 26 juin 2017, une résolution n°13 a été adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, prévoyant l'interdiction de stationner des véhicules dans la zone comprise des boites aux lettres jusqu'au portail automatique.
Seul [J] [S] a voté contre cette résolution.
Par acte d'huissier du 24 octobre 2017, les époux [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de Grasse afin notamment de voir, aux termes de leurs dernières conclusions devant le tribunal :
- annuler la résolution n°13 de l'assemblée générale du 26 juin 2017,
- condamner le syndicat aux dépens et à leur payer 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 18 juin 2019 :
- Monsieur et Madame [S] ont été déboutés de leur demande d'annulation de la résolution 13 de l'assemblée générale du 26 juin 2017 ,
- ils ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 2] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Monsieur et Madame [S] ont été condamnés aux dépens, avec distraction en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le premier juge a considéré que l'abus de majorité n'était pas caractérisé, rien ne démontrant que la résolution votée était contraire au règlement de copropriété ou à l'intérêt collectif des copropriétaires, alors que le stationnement de véhicules désormais interdit est de nature à entraver la libre circulation sur cette voie.
Par déclaration reçue le 9 juillet 2019, les époux [S] ont relevé appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe par RPVA le 13 août 2020, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, les époux [S] entendent voir, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967 :
-réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau
- annuler la résolution n°13 de l'assemblée générale du 26 juin 2017,
en tant que de besoin,
-déclarer cette résolution non écrite,
- condamner le syndicat aux dépens avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et à leur payer 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour eux :
-le stationnement a été interdit uniquement sur le tronçon situé devant leur villa, alors qu'ils se sont toujours garé à cet emplacement qui ne gêne aucunement la circulation, de même que les 12 autres copropriétaires se garent et peuvent toujours le faire, devant leurs villas,
- il y a eu abus de majorité, à ne prendre une interdiction que pour eux,
-cet abus est d'autant plus caractérisé que lors de l'assemblée générale du 16 juillet 2020, la résolution n°16 qu'il avait fait inscrire à l'ordre du jour pour interdire le stationnement au delà du portail sur la voie de circulation, a été rejetée.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 13 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions,le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, [E] [G], sollicite :
- la confirmation du jugement,
- le rejet de toutes les prétentions adverses,
- la condamnation solidaire des époux [S] aux dépens avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et à lui payer 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour lui :
-l'interdiction prise a pour but de permettre la circulation normale de véhicules sur cette voie qui mesure 18,5 m de long sur 4,83 à 5,30 m de large,
-elle vise non seulement les copropriétaires mais les personnes extérieures qui se servaient de cette voie d'accès pour stationner empêchant le croisement des voitures et si besoin, le passage de véhicules de secours,
-au delà du portail, la voie est plus large ( entre 5,8 et 6,3 m) et comporte deux aires de retournement,
-l'intérêt collectif des copropriétaires est totalement préservé,
-la résolution contestée concerne tout le monde et pas seulement les époux [S],
-ils font preuve d'un acharnement à l'encontre de cette décision alors qu'ils bénéficient de trois parkings intégrés à leur propriété, outre un garage attenant à leur habitation et encore un emplacement de parking au sein de Cades I,
-l'article 22 du règlement de copropriété interdit l'occupation privative des voies de desserte, seul un droit de passage étant accordé.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 26 juin 2017 :
Il est soutenu que la résolution est entachée d'un abus de majorité.
Pour caractériser l'abus de majorité, il convient, pour celui qui l'invoque, d'établir que la majorité a été utilisée dans un intérêt autre ou contraire à l'intérêt collectif, pour défendre un intérêt individuel ou exclusif du groupe majoritaire, ou encore que la décision crée une rupture d'égalité entre les copropriétaires.
La configuration des lieux est la suivante :
l'accès aux lots 15 à 39 de la copropriété s'effectue, à partir de l'impasse des tilleuls, voie publique, par la voie litigieuse qui longe sur la gauche le lot 12 des époux [S], et sur la droite, une autre copropriété (des cèdres), et se poursuit au delà du portail installé pour fermer l'accès aux dits lots.
Il n'est produit aucun document permettant de mesurer précisément la largeur de la voie avant et après le portail.
Seules des photographies et attestations permettent d'apprécier la situation.
Il résulte de ces éléments produits, même en écartant les attestations des copropriétaires ayant voté en faveur de la résolution contestée, la preuve suffisante que la fluidité de circulation nécessite l'absence de stationnement sur le tronçon de voie situé entre les boites aux lettres et le portail automatique afin de permettre sans difficulté le croisement de véhicules ou le passage de véhicules de secours.
En toute hypothèse, l'article 22 du règlement de copropriété interdit l'occupation privative des voies de desserte, seul un droit de passage étant accordé aux copropriétaires ou usagers, visiteurs et employés.
En votant la résolution contestée, les copropriétaires se limitent donc à rappeler la règle posée par le règlement de copropriété sur cette voie de desserte, ce qui ne peut être considéré comme contraire à l'intérêt collectif .
Il est soutenu que cette résolution conduit à une rupture d'égalité puisqu'au delà du portail, le stationnement n'est pas interdit sur la voie de desserte.
Toutefois la rupture d'égalité ne peut exister que dans des situations équivalentes.
Or, sur le premier tronçon visé par la résolution contestée, l'accès est ouvert et permet à des tiers à la copropriété d'y accéder, tandis qu'un portail empêche l'accès au delà.
En outre, ce premier tronçon constitue le passage obligé de tous les ayant-droit, tandis qu'au delà du portail et au fur et à mesure de l'avancée, de moins en moins de copropriétaires sont amenés à circuler, et s'il est contesté qu'ils disposent de deux aires de retournement, il est reconnu qu'ils disposent d'une telle aire.
La rupture d'égalité n'est donc pas caractérisée quand bien même, lors de l'assemblée générale du 16 juillet 2020, la résolution n°16 que les époux [S] avaient fait inscrire à l'ordre du jour pour interdire le stationnement au delà du portail, a été rejetée.
Le premier juge a écarté le moyen tenant à l'abus de majorité par des motifs pertinents que l'argumentation développée en appel sans élément nouveau ne permet pas de contrer.
Le jugement ayant rejeté la demande d'annulation sera donc confirmé.
Aucun moyen n'est développé permettant de déclarer non écrite la résolution contestée.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Rejette la demande tendant à voir déclarer non écrite la résolution n°13 de l'assemblée générale du 26 juin 2017,
Condamne solidairement [J] [S] et son épouse [M] [L] à payer 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, [E] [G], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne aux dépens d'appel avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
