COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 24 NOVEMBRE 2022
sa
N° 2022/ 474
N° RG 22/03119 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI6VP
S.C.I. L'EUPHRATE
C/
Syndic. de copro. [Adresse 2]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Xavier BELLILCHI-BARTOLI
SELARL C.L.G.
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 02 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/05468.
APPELANTE
S.C.I. L'EUPHRATE, dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Xavier BELLILCHI-BARTOLI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Elodie GUILLOT-PATRIQUE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la Société LISA IMMOBILIER, [Adresse 3] - IMMOBILIER, [Adresse 1] Marseille, pris en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le Président Madame Sylvaine ARFINENGO, empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI L'Euphrate est propriétaire d'un local commercial et d'une cave constituant les lots n° 138 et 146 de l'immeuble en copropriété [Adresse 2]. Se prévalant d'un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner le 14 décembre 2021 devant le tribunal judiciaire de Marseille en paiement d'une somme principale de 7390,37€.
Selon jugement réputé contradictoire, cette juridiction statuant selon procédure accélérée au fond, a :
-condamné la SCI L'Euphrate à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
*6835,48 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 au titre de l'arriéré de charges, appel de fonds du 1er octobre 2023 inclus,
-600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
-condamné la SCI L'Euphrate aux dépens ;
-rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.
La SCI L'Euphrate a régulièrement relevé appel de cette décision le 1er mars 2022 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 avril 2022 de:
'réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'« constater » que la SCI L'Euphrate a réglé une somme de 3000 €;
'« juger » qu'elle devra verser au syndicat des copropriétaires celle de 3835,48 €;
'« juger » que la SCI L'Euphrate bénéficiera d'un délai de 24 mois pour s'acquitter des sommes dues ;
' condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner le même aux dépens.
Au soutien de son appel, la SCI L'Euphrate fait valoir principalement que son locataire Istanbul Restaurant a réglé pour son compte la somme de 3000 € sur le montant arrêté par le jugement et qu'en l'état de sa situation financière un délai de 24 mois doit lui être accordé pour régler le solde de la créance.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 15 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
vu les nouvelles dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
vu la mise en demeure adressée par lettre simple et par lettre recommandée le 23 février 2021,
vu les pièces versées aux débats,
'confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'condamner la SCI L'Euphrate à payer au syndicat la somme actualisée de 28'039,51 € , comptes arrêtés au 1er juillet 2022 ;
'rejeter toutes les demandes de la SCI L'Euphrate ;
'la condamner à payer la somme de 1800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la même aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient principalement que la SCI appelante demeure défaillante dans le règlement de ses charges, que le règlement de 3000 € qu'elle invoque a bien été pris en compte et que les sommes appelées correspondent essentiellement aux travaux de réfection de la façade sur injonction de la ville de Marseille et qu'ils ne peuvent être différés.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 20 septembre 2022.
MOTIFS de la DECISION
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande en paiement actualisée à la somme de 28'039,51 €, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
-les procès-verbaux d'assemblées générales des 30 septembre 2021, 17 janvier 2022 et 29 juin 2022 approuvant les exercices clos et les budgets prévisionnels,
-les appels de fonds correspondants,
-un contrat de syndic,
-un extrait de matrice cadastrale,
-deux décomptes individuels.
La condamnation à paiement prononcée par le premier juge n'est pas contestée puisque la SCI appelante limite ses écritures à une demande en délais de paiement et à l'imputation de versements partiels pour lesquels le syndicat justifie de leur prise en compte dans les décomptes produits en pièces n°1 et 21 de son dossier ; quoiqu'il en soit il appartient au débiteur de justifier qu'il s'est libéré de sa dette, preuve qui ne ressort pas de son dossier.
L'actualisation de la créance à la somme conséquente de 28'039,51 €, comptes arrêtés au 1er juillet 2022, ne peut par contre prospérer. En effet, il est constant que l'article 19-2 précité opère une déchéance du terme à l'égard du copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges ; or le premier juge a arrêté les comptes au 1er octobre 2023 et nul ne plaide que ce terme résulterait d'une erreur ; les deux décomptes dont se prévaut le syndicat (cf pièces n°1 et 21 précitées) ne mentionnent aucunement un solde débiteur de cette ampleur, le premier s'élevant à 7390,37 € et le second à 12'927,40 € et le syndicat qui a la charge de la preuve n'explique en rien dans ses écritures comment il aboutit à ce résultat ; il procède également à des considérations générales sur les frais de recouvrement sans pour autant quantifier une demande à ce titre. La cour qui n'a pas à parfaire le dossier probatoire d'une partie ne peut dès lors exercer son contrôle.
Sur la demande en délais de paiement :
L'article 1343-5 du code civil autorise le juge à reporter ou échelonner une dette dans la limite de deux années « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier ». Le syndicat explique et justifie au visa des procès-verbaux d'assemblées générales précitées que la dette de charges concerne principalement les travaux de ravalement de la façade de l'immeuble qui ne peuvent être différés ; la SCI L'Euphrate ne produit pour sa part aucun document sur sa situation économique ou financière et ne permet pas non plus à la cour d'exercer son contrôle. En conséquence sa demande est rejetée.
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Chaque partie étant déboutée de ses prétentions, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI L'Euphrate qui succombe dans son recours est condamnée aux dépens en application de l'article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et y ajoutant :
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement actualisée à la somme de 28'039,51 € ;
Déboute la SCI L'Euphrate de sa demande en délais de paiement ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI L'Euphrate aux dépens d'appel.
Le greffier Pour le président empêché
