COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 24 NOVEMBRE 2022
sa
N° 2022/ 466
N° RG 21/01926 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5N6
[I] [Z]
[U] [Z]
S.C.I. [E]
C/
Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL PREVOST & ASSOCIES
SELARL LESCUDIER & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 29 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00887.
APPELANTS
Monsieur [I] [Z]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003050 du 09/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, assisté de Me Alicia BUSTO, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [U] [Z]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003049 du 02/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, assisté de Me Alicia BUSTO, avocat au barreau de MARSEILLE
S.C.I. [E], dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice
représentée par Me Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée de Me Alicia BUSTO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2], poursuite et digiligences de son syndic en exercice, la SARL CITYA CASAL & VILLEMAIN IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son gérant en exercice
représenté par Me Roland LESCUDIER de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MASEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le Président Madame Sylvaine ARFINENGO, empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [D] [Z] et M. [I] [Z] ont acquis les 28 et 31 mars 2003 pour le compte d'une SCI France Phone en cours d'immatriculation un local commercial constituant le lot n°1 de l'immeuble en copropriété [Adresse 2]. Se prévalant d'un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires les a faits assigner ainsi que la SCI [E] en paiement d'une somme principale de 6361,39 € devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant selon la procédure accélérée au fond.
M. [I] [Z] s'est opposé à la demande au motif de la cession de ses parts le 16 juillet 2007 à Mme [E] [Z] et de l'existence de la SCI France Phone sous le nom de SCI [E] vers laquelle le syndicat devait orienter sa demande. M. [D] [Z] étant décédé, sa veuve Mme [U] [Z] est intervenue volontairement à l'instance en sa qualité d'ayant droit.
Considérant que la SCI France Phone n'avait jamais existé, que la cession de parts au profit de la SCI [E] était inopérante et que le lot de copropriété appartenait à M. [I] [Z] et à Mme [U] [Z], le tribunal judiciaire de Marseille selon jugement contradictoire du 29 janvier 2021 a :
'déclaré nulle l'assignation délivrée à feu [D] [Z] décédé le 20 décembre 2008;
'donné acte à Mme [U] [Z] de son intervention volontaire aux débats en qualité d'ayant droit de son mari [D] [Z] ;
'constaté que M. [I] [Z] est également ayant droit de ce dernier, son père ;
'jugé que seuls M. [I] et Mme [U] [Z] sont copropriétaires indivis du lot n°1 ;
'en conséquence, mis hors de cause la SCI [E] ;
'condamné solidairement M. [I] et Mme [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] les sommes de :
*6361,39 € au titre de l'arriéré de charges au 23 janvier 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2019 sur la somme de 4787,14 € et à compter de l'assignation pour le surplus,
*700 € à titre de dommages-intérêts,
*1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'rejeté la demande en délais de paiement ;
'condamné solidairement M. [I] et Mme [U] [Z] aux dépens intégrant le coût de la sommation de payer du 5 juillet 2019 ;
'rappelé que le jugement est exécutoire de droit.
Les consorts [Z] et la SCI [E] ont régulièrement relevé appel de cette décision les 9 et 10 février 2021 et demandent à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 octobre 2021 de:
vu l'article 1343-5 du code civil,
vu les articles 1857 et 1858 du code civil,
'à titre principal, infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau ;
'déclarer que la cession de parts est opposable au syndicat des copropriétaires et son action irrecevable à l'encontre des associés ;
'rejeter les demandes financières du syndicat en l'absence de justificatifs produits ;
'à titre subsidiaire, infirmer le jugement en ce qu'il condamne M. [I] et Mme [U] [Z] au paiement de dommages-intérêts ;
'accorder à Mme [U] [Z] un délai de paiement de 24 mois ;
' condamner le syndicat au paiement d'une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner le même aux dépens.
Au soutien de son appel, les consorts [Z] et la SCI [E] font valoir principalement que la SCI France Phone a bien été immatriculée en 2003 puis a changé de dénomination en 2007 sous le nom de SCI [E], que la cession de parts a été dénoncée à l'ancien syndic, que le syndicat en méconnaissance de l'article 1858 du code civil n'a engagé aucune action à l'encontre de cette dernière et qu'en conséquence la demande est irrecevable.
Au fond, les appelants exposent que le décompte arrêté au 23 janvier 2020 intègre des frais d' huissier et d'avocat pour un montant de 1978,70 € sans aucun justificatif, qu'il fait référence à un montant de 2321,45 € antérieur à l'année 2015 tout autant inexpliqué, que les appels de fonds ne sont pas produits ni les procès-verbaux des exercices 2018 et 2019, et que la créance n'est donc pas fondée.
Ils ajoutent que la SARL [Z] et fils n'exploitant plus les locaux, la SCI [E] ne perçoit aucun loyer, que Mme [U] [Z] ne perçoit elle-même que le RSA et offre de régler une somme mensuelle de 300 €.
Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 15 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
'confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
'condamner solidairement Mme [U] et M. [I] [Z] au paiement des sommes de :
*8152,62 €, comptes arrêtés au 28 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2019 sur la somme de 4787,14 € et de l'assignation introductive d'instance pour le surplus,
*700 € à titre de dommages-intérêts,
*1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
*2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
'condamner solidairement les mêmes aux dépens de première instance et d'appel avec bénéfice de recourement direct.
Le syndicat des copropriétaires soutient principalement que la SCI France Phone n'ayant pas été immatriculée, la propriété du lot revient à ses associés qui n'ont pas réglé les charges ni réagi à la sommation de payer délivrée le 5 juillet 2019, qu'il a été contraint d'engager une procédure à son encontre et que les honoraires perçus à cette occasion sont justifiés, que la SCI [E] est une entité distincte à l'encontre de laquelle le syndicat n'a pas à agir, que la SCI France Phone est introuvable au registre du commerce, que les consorts [Z] entretiennent la confusion sur ce point, que leur carence a nécessairement causé un préjudice financier à la copropriété et que Mme [U] [Z] a déjà bénéficié de larges délais de fait.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 26 octobre 2021.
MOTIFS de la DÉCISION
Sur la procédure :
Les appels formalisés par les consorts [Z] et la SCI [E] à l'encontre du jugement déféré ont fait l'objet de deux enrôlements sous les numéros RG 21-1926 et RG 21-1989 ; le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] est intimé dans ces deux dossiers. Le litige et les parties étant identiques, la cour ordonne la jonction des procédures sous la référence RG 21-1926 et statue par un seul arrêt.
Les consorts [Z] reprennent devant la cour l'argumentaire déjà soutenu devant le premier juge quant à la recevabilité de l'action du syndicat à leur encontre et auquel le tribunal a répondu par des motifs appropriés qui méritent confirmation. En effet si l'acte de vente du lot n° 1 des 28 et 31 mars 2003 au profit de M. [I] [Z] et feu [D] [Z] mentionne la SCI France Phone en qualité d'acquéreur « en cours d'immatriculation au registre du commerce » les appelants ne justifient en rien de cette immatriculation puisque les pièces n° 3 et 8 de leur dossier concernent la constitution d'une SCI [E] le 16 septembre 2007 et l' historique de cette même société à compter du 3 avril 2003 sous la seule et unique immatriculation 448 098 905 ; le syndicat justifie pour sa part (cf pièce n° 25 de son dossier) que les acquéreurs [Z] ont constitué une SARL [Z] et fils à l'enseigne France Phone immatriculée le 31 juillet 2003 sous le n° 449 507 300, radiée le 8 août 2006 suite à sa liquidation amiable par M. [I] [Z] et qu'ainsi la SCI France Phone dépourvue de toute existence légale ni la SCI [E] n'ont jamais eu la qualité de propriétaire du lot précité à l'encontre du syndicat.
Sur le paiement des charges de copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.
Au soutien de sa demande en paiement de sa créance actualisée à la somme principale de 8152,62 €, le syndicat produit :
-un commandement de payer en date du 5 juillet 2019,
-les procès-verbaux d'assemblées générales des 31 mai 2017, 13 juin 2018, 5 août et 21 décembre 2020 et 14 mai 2021 approuvant les exercices clos et les budgets prévisionnels,
-les attestations de non-recours à l'encontre des délibérations de ces assemblées,
-un contrat de syndic,
-des factures d'avocat et notes de frais,
-un relevé de compte individuel arrêté au 28 juillet 2021.
Le syndicat ne s'explique pas sur la ligne débitrice de 2321,45 € débutant l'historique de ce compte au 1er janvier 2015 qui comprend en outre de nombreux frais de mise en demeure et de contentieux, d'honoraires d'avocat et frais d' huissier dont il sera question ci-après. La créance de charges proprement dites s'établit ainsi à la somme de 1282,46 €.
Le décompte inclut également diverses sommes au titre de frais d'huissier, de mise en demeure, de remise à huissier, de constitution de dossiers huissier et avocat, de suivi dossier avocat et contentieux et d'assignation d'un montant total de 6870,26 € soit cinq fois supérieur au montant de la créance principale . L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat ne peut donc faire figurer au débit du compte individuel des consorts [Z]
les frais taxables et les honoraires de leur conseil. Il est irrecevable à inclure une condamnation au paiement de la somme de 1700 € (cf ligne débitrice du 29 janvier 2021) alors qu'il dispose déjà d'un titre exécutoire et qu'en outre ce montant fait partie du litige déféré à la cour. Il est sans fondement à se prévaloir de frais forfaitaires prévus au contrat conclu avec le syndic auquel les appelants sont étrangers, étant observé de surcroît que des dispositions conventionnelles ou encore une résolution de l'assemblée générale, ne sauraient remettre en cause les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
Il doit être ajouté que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l'administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré et qu'il appartient au syndicat d'établir en quoi il aurait été contraint d'exposer des sommes excédant ces frais pour recouvrer la créance de charges ; ses considérations générales sur le caractère non limitatif des frais nécessaires exposés pour le recouvrement d'une créance sont sans emport dès lors qu'il ne justifie d'aucune diligence alors qu'il a imputé de façon répétitive de multiples frais parfois à un mois d'intervalle sans commune mesure avec la créance de charges.
Les frais nécessaires sont ainsi arrêtés au coût de la sommation de payer du 5 juillet 2019 pour un montant de 170,49 €.
Sur le surplus des demandes :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. Cette preuve ne résulte pas de la seule carence des appelants ni des considérations générales du syndicat sur la trésorerie de la copropriété sur laquelle au demeurant il ne fournit aucune pièce.
La demande en paiement de dommages-intérêts est rejetée.
Au regard des délais tenant à la procédure de première instance et d'appel, Mme [U] [Z] a déjà bénéficié de délais de fait excédant la période de 24 mois réclamée ; le rejet de ce chef de demande est confirmé.
***
Le recours ayant été admis pour une très grande part, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non taxables. Pour les mêmes motifs, chacune d'elles conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Ordonne la jonction des procédures enregistrées devant la cour sous les références RG 21-1926 et RG 21-1989 sous la seule référence RG 21-1926 ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il :
-déclare nulle l'assignation délivrée à feu [D] [Z],
-reçoit Mme [U] [Z] en son intervention volontaire,
-met hors de cause la SCI [E],
-rejette la demande en délais de paiement ;
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :
Condamne solidairement Mme [U] [Z] et M. [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] les sommes de:
-1282,46 € au titre de l'arriéré de charges, comptes arrêtés au 28 juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2019,
-170,49 € au titre des frais nécessaires ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.
Le greffier Pour le président empêché
