COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 24 NOVEMBRE 2022
lv
N° 2022/ 476
Rôle N° RG 19/14988 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5WQ
Société [Adresse 7]
C/
[Y] [R] épouse [V]
[D] [X]
SCI OSCAR
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL LEGIS-CONSEILS
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SCP PIETRA & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 03 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/04984.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires LE MARLY sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, le cabinet J & P BRYGIER, ayant son siège social [Adresse 3], elle-même représentée par son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège
représenté par Me Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Madame [Y] [R] épouse [V]
demeurant [Adresse 6]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Philippe MARIA de l'ASSOCIATION MARIA - RISTORI-MARIA, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [D] [X]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Xavier PIETRA de la SCP PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Hugo CAPPADORO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Valérie VALEUX de la SELARL EIDJ-ALISTER, avocat au barreau de LYON
SCI OSCAR, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Octobre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, pour le Président empêché et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 11 septembre 2015, Mme [Y] [V] née [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 5] devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir notamment:
- prononcer l'annulation des résolutions 13 c1, 13 a2, 13 b2, 13 c2, 13 d de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2015,
- constater en outre que ces résolutions concernant la cession du demi-palier, du réservoir et de la machinerie causent un grief et portent atteinte aux droits de Mme [V].
Par acte du 21 septembre 2015, la SCI OSCAR a également assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 5] aux fins de voir annuler l'assemblée générale du 4 juin 2015 et à titre subsidiaire, de voir annuler les résolutions 11, 13 a2, 13 b2, 13 c2, 13 de ladite assemblée.
M. [D] [X], autre copropriétaire directement concerné par les résolutions querellées, est intervenu volontairement à la procédure pour soutenir la position du syndicat des copropriétaires.
Par jugement contradictoire en date du 13 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a:
- constaté l'intervention volontaire de M. [D] [X],
- constaté que M. [D] [X] ne formule aucune demande,
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] en date du 4 juin 2015, formée par la SCI OSCAR,
- annulé les résolutions n° 13 a2, 13 b2, 13 c2 et 13 d de l'assemblée des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] en date du 4 juin 2015,
- débouté chacune des parties du surplus de ses demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à payer à Mme [Y] [V] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à payer à la SCI OSCAR la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux dépens,
- dit que Mme [Y] [V] et la SCI OSCAR seront dispensées de participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi de 1965.
Par déclaration en date du 26 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 Février 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet J&P BRYGIER, demande à la cour de:
- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 3 septembre 2019 en ce qu'il a:
* annulé les résolutions n° 13 a2, 13 b2, 13 c2 et 13 d de l'assemblée des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] en date du 4 juin 2015,
* condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à payer à Mme [Y] [V] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à payer à la SCI OSCAR la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux dépens,
* dit que Mme [Y] [V] et la SCI OSCAR seront dispensées de participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi de 1965,
Statuant à nouveau,
- débouter Mme [Y] [V] et la SCI OSCAR de toutes leurs demandes, fins et conclusions au titre de l'annulation de l'ensemble de l'assemblée générale du 4 juin 2015 ou de certaines de ses résolutions,
- à titre subsidiaire, sur la résolution 13 d, dire et juger, sans annuler la résolution, que cette dernière ne sera pas opposable à Mme [Y] [V] et à la SCI OSCAR, lesquelles pourront percevoir immédiatement le produit de vente proportionnellement à leurs quote-parts de copropriété,
- dire et juger que la résolution sera applicable aux autres copropriétaires,
- condamner Mme [Y] [V] et la SCI OSCAR à verser chacune au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.
S'agissant de la résolution 13 a2, il fait grief au tribunal d'avoir retenu, pour l'annuler, que ladite résolution contenait plusieurs objets, lesquels auraient dû être présentés dans des résolutions distinctes alors que la création de lots avec modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges, n'a aucun sens en soi, si cette création n'a pas pour but la vente de ces lots à un prix déterminé. Il ajoute que:
- le travail du géomètre en amont permet de faire comprendre aux copropriétaires la pondération qui a été appliquée pour fixer les nouveaux tantièmes de charges affectés aux nouveaux lots et il n'est pas exigé que l'on explique techniquement aux copropriétaires comment effectuer cette pondération,
- la production du projet de modification de l'état descriptif de division est inutile dès lors que cet acte notarié, à vocation purement technique, ne fait que reproduire le travail du géomètre communiqué à l'assemblée.
Il considère que les arguments par ailleurs invoqués par les parties intimées au soutien de cette demande d'annulation ne sont pas pertinents:
- concernant ceux de Mme [V]:
* toutes les informations nécessaires figuraient sur le document P 5 fourni par le copropriétaire postulant pour la validation de son projet ( notamment le tableau hypothécaire et le plan du géomètre-expert sur lesquels les lots 270 et 274 sont clairement figurés avec leur superficie),
* l'établissement du nouvel état descriptif de division ainsi que l'adaptation correspondante du règlement de copropriété n'avaient pas à figurer en pièces jointes dans la mesure où il s'agissait uniquement de donner un accord au syndic pour les faire établir mais non de les ratifier,
* elle ne rapporte aucunement la preuve d'un quelconque abus de majorité, la description matérielle de son préjudice étant invérifiable,
- concernant ceux de la SCI OSCAR:
* la vente des parcelles, parties communes de l'immeuble, ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble en ce que la transformation de certaines parties communes en parties privatives respecte la destination d'habitation d'habitation bourgeoise de la résidence, alors que les équipements cédés n'ont plus aucune utilité pour le bon fonctionnement de la copropriété,
* le principe du vote unique qui est allégué est appliqué avec souplesse lorsqu'il existe un lien étroit entre les décisions, objets d'un même vote, ce qui est la cas de la résolution attaquée qui ne fait que décrire le processus indivisible et nécessaire de l'opération , depuis la création des lots privatifs issus des parties communes, jusqu'à la modification nécessaire du règlement de copropriété qui doit en résulter.
Pour le surplus des autres résolutions, il observe que:
- la résolution 13 b2 n'a pas pour objet d'autoriser M. [X] la desserte des lots du 8ème étage en créant un ascenseur, ex nihilo mais uniquement d'autoriser ce dernier à réaliser un prolongement de la cage d'ascenseur vers le dernier étage pour accéder aux nouveaux lots créés,
- la résolution 13 c2 autorise M. [X] à créer pour ces lots deux fenêtres identiques à celles déjà réalisées par un autre copropriétaire, de façon à harmoniser la symétrie de la façade Ouest,
- la résolution 13 d: les dispositions de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 ont pour objet d'interdire au syndic d'opérer une compensation entre les copropriétaires au titre des charges impayées, avec la répartition du produit de la vente des parties communes alors qu'en l'espèce, il s'agit uniquement de faciliter la gestion de la trésorerie nécessaire pour les travaux de ravalement lesquels ont été adoptés par les copropriétaires lors de cette même assemblée ( résolution 11).
Mme [Y] [R] épouse [V], suivant ses dernières conclusions déposées et notifiées le 16 mars 2020, demande à la cour de:
Vu les articles 8, 9, 16-1, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 9, 11, 13 et 17 du décret du 17 mars 1967,
- dire et juger le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] irrecevable et infondé en ses demandes en cause d'appel,
En conséquence, l'en débouter en tous points,
- confirmer au contraire la décision en toutes ses dispositions à l'exception du rejet de la demande d'annulation de la résolution 13 c1,
Statuant à nouveau, exclusivement sur ce point,
- prononcer l'annulation de la résolution 13 c1,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à payer à Mme [V] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle sollicite la confirmation du jugement querellé en ce qu'il a annulé la résolution 13 a2 de l'assemblée générale du 4 juin 2015 aux motifs que:
- l'information des copropriétaires sur les conditions essentielles du contrat de vente n'est pas établie en ce qu'il existe une discordance entre le document annexé et la résolution qui prévoit bien de céder les lots 270 et 274 alors que les m² ne sont pas communiqués,
- les copropriétaires vont se voir modifier l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, avec un mandat d'ores et déjà donné au syndic, sans qu'ils ne puissent être amenés à statuer sur ces nouveaux documents qui ne sont pas joints à la convocation en violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967
- sur l'abus de majorité: cette résolution lui cause un préjudice particulier et direct en ce qu'elle va se retrouver confrontée à la présence d'un demi- palier au 8ème étage qui dessert uniquement la cession du local réservoir et machinerie, concernent des lots qui jouxtent son appartement et auxquels elle a seule accès ( elle a seule la jouissance du réservoir depuis plus de trente ans),
- l'usage d'un vote bloqué en ce que la résolution proposée contenait en réalité plusieurs résolutions.
Elle précise que l'annulation des résolutions 13 b2 et 13 c2 n'est que la conséquence de l'annulation de la résolution précédente.
Elle estime que la résolution 13 d a été adoptée au mépris des dispositions de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle forme un appel incident en ce que le premier juge n'a pas fait droit à sa demande d'annulation de la résolution 13 c1, qu'elle est fondée à régulariser le présent recours à titre préventif, n'ayant pas d'information particulière sur l'ampleur du groupe de climatisation et les précautions acoustiques dès lors que ses lots jouxtent immédiatement ceux de M. [X] et qu'elle est la seule à subir un préjudice direct du fait de cette implantation, ce qui est constitutif d'un abus de majorité, d'autant qu'il existe un défaut de pièces justificatives annexées à la convocation ( notamment les éléments techniques), l'ordre du jour pouvant dès lors être considéré comme imprécis.
La SCI OSCAR, par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 11 mars 2020, demande à la cour de:
Vu les articles 10-1, 16-1, 17, 26 et 46 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967,
- recevoir la SCI OSCAR en son appel incident et la déclarer bien fondée,
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 4 juin 2015,
- annuler la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 4 juin 2015,
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions n° 13 a2, 13 b2, 13 c2 et 13 d de l'assemblée générale du 4 juin 2015,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à payer à la SCI OSCAR la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à payer à la SCI OSCAR la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, concernant la procédure d'appel,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux entiers dépens,
- dispenser la SCI OSCAR de toute participation aux frais de procédure et ce, en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle reproche au tribunal d'avoir déclaré irrecevable sa demande d'annulation de la résolution n° 11 aux motifs qu'elle aurait voté en faveur de cette résolution, alors qu'il est avéré qu'il n'existe pas de concordance entre le projet de cette résolution tel qu'il figure sur la convocation à l'assemblée et la résolution telle qu'elle a été présentée au vote des copropriétaires et qu'un copropriétaire qui a voté en faveur d'une décision ne figurant pas à l'ordre du jour est recevable à en invoquer la nullité.
Elle conclut en outre à:
- l'annulation de la résolution 13 a2:
* une telle résolution aurait dû être adoptée à l'unanimité au visa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle modifie la classification des diverses parties de l'immeuble en choses privatives et en choses communes,
* cette cession de parties communes et cette création de lots auront nécessairement une répercussion sur le règlement de copropriété , sur l'état descriptif de division et les tantièmes de charges, de sorte que l'unanimité était nécessairement requise,
* cette résolution est afférente à plusieurs questions distinctes et comportait ainsi une pluralité d'objets, ce qui est prohibé par l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965,
* l'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour et il ne peut y avoir de vote unique sur des questions relevant de majorités différentes,
- les conditions essentielles du contrat de vente ne sont pas connues et notamment la surface des lots nouvellement créés à partir de parties communes, ne permettant pas déterminer la cohérence du prix au regard de la surface vendue.
Elle rejoint également les observations de Mme [V] sur l'annulation du surplus des résolutions prononcée par le premier juge.
M. [D] [X], dans ses conclusions notifiées le 16 janvier 2020, demande à la cour de:
- prendre acte de ce que M. [D] [X] n'a plus d'intérêt à agir dans le cadre de la présente instance initiée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] pour les chefs d'appel circonscrits aux annulations des résolutions d'assemblée générale du 4 juin 2015 et aux condamnations du syndicat,
- donner acte à M. [D] [X] de ce qu'aucune demande n'a été formulée à son encontre,
- condamner tout succombant aux entiers dépens.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 20 septembre 2022.
MOTIFS
Sur la résolution n° 11
En vertu de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour but de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.
Cette résolution est ainsi libellée ' L'assemblée générale retient la candidature de M. [U] [F] et la candidature de M. [N], Architecte. L'assemblée générale décide de donner délégation au conseil syndical pour rencontrer à nouveau ces maîtres d'oeuvre et faire un choix définitif aux fins de pouvoir faire établir le cahier des charges de travaux privés et lancer des appels d'offres dans les meilleurs délais.'
Il résulte du procès-verbal que cette résolution a été votée à l'unanimité des copropriétaires présents, dont la SCI OSCAR.
La SCI OSCAR, qui ne justifie donc pas de sa qualité de copropriétaires opposant ou défaillant, soutient être toutefois recevable à contester cette résolution compte tenu du défaut de concordance entre le projet de la résolution annexée à la convocation à l'assemblée et celle qui a été votée.
Or, si effectivement un copropriétaire, qui a voté en faveur d'une décision ne figurant pas à l'ordre du jour, peut néanmoins en invoquer la nullité, tel n'est pas le cas en l'espèce en ce que:
- d'une part, cette résolution figurait bien à l'ordre du jour annexé à la convocation à cette assemblée générale,
- d'autre part, l'assemblée générale est en droit d'amender ou améliorer, sans les dénaturer les résolutions qui lui sont soumises,
- en l'occurrence, la comparaison de l'ordre du jour avec le texte adopté met en évidence que les copropriétaires ont bien voté les travaux de ravalement en désignant pour ce faire un maître d'oeuvre chargé d'établir un cahier des charges et un appel d'offres parmi les différentes propositions qui lui étaient soumises mais ont uniquement donné une délégation au conseil syndical pour qu'il rencontre ces maîtres d'oeuvres chargés d'établir le cahier des charges et l'appel d'offres.
Le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la SCI OSCAR irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution n° 11 sera donc confirmé.
Sur la résolution 13 a2
Ladite résolution est ainsi rédigée ' L'assemblée générale autorise l'officialisation, la création et la vente à M. [X] des lots affectés à l'habitation 270-273-274-275-276-277-278 élaborés par le Cabinet PIERROT moyennant le paiement à la copropriété d'une somme totale de 385.000 € ( à affecter aux travaux de ravalement).
L'assemblée générale donne son accord au syndic pour faire, aux frais de M. [X] ou de ses ayants causes, établir:
- le calcul des tantièmes de charges communes générales, charges de chauffage et charges d'ascenseur en fonction des surfaces privatives créées;
- le nouvel état descriptif de division ainsi que l'adaptation correspondante du règlement de copropriété et de faire procéder à la régularisation des documents devant notaire avec publication au conservatoire des hypothèques,
- l'assemblée générale donne mandat au syndic de signer tous actes relatifs.'
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour; un seul vote bloqué sur plusieurs questions distinctes est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.
Toutefois, certaines questions connexes ou complémentaires relevant de la même majorité peuvent être regroupées en vue de faire l'objet d'un vote unique.
Par ailleurs et conformément à l'article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour:
I. Pour la validité de la décision: (...)
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales particulières du projet de contrat (....),
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée générale est appelée, suivent le cas, à établir ou à modifier ces actes (...).
Par cette même résolution, les copropriétaires étaient appelés à se prononcer sur:
- la création de nouveaux lots par la transformation de parties communes en lots privatifs,
- la vente de ces lots à M. [X],
- l'affectation du prix de vente aux travaux de ravalement,
- l'accord à donner au syndic pour qu'il fasse établir la modification subséquente du calcul des tantièmes de charges communes, un nouvel état descriptif de division et la modification du règlement de copropriété.
Comme l'a relevé juste titre le tribunal, ces questions ont des objets différents et devaient faire l'objet de votes séparés, concernant:
- d'une part, la création des lots, avec la modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges,
- la vente des lots au prix proposé, avec individualisation du prix de vente pour chaque lot,
- l'affectation du prix de vente.
De surcroît, si effectivement était annexé à l'ordre du jour un document intitulé ' P5 Tableau hypothécaire' établi par le cabinet PIERROT le 17 avril 2015 dans lequel sont listés les lots 275, 276, 277, 278 et 273 ainsi que les m² correspondants à chaque lot, ont été omis les lots 270 et 274, pourtant objets de la vente au profit de M. [X]. Il existe une discordance entre ce document et le projet de résolution qui prévoit pourtant de céder les deux lots susvisés qui a nécessairement une conséquence sur l'information des copropriétaires qui n'ont pas pu valablement apprécier la cohérence du prix de vente au regard de la surface cédée.
Enfin, aux termes de cette résolution, les copropriétaires ont donné mandat au syndic pour faire établir, le calcul des tantièmes de charges communes, le nouvel état descriptif de division ainsi que l'adaptation correspondante du réglement de copropriété, de faire procéder à la régularisation des documents devant notaire avec publication à la conservation des hypothèques.
Or, aucun projet d'actes, ni aucun élément concernant le calcul des tantièmes n'ont été communiqués aux copropriétaires, au mépris des dispositions de l'article 11- I 6° du décret du 17 mars 1967 susvisé, alors que le syndic avait d'ores et déjà été mandaté pour signer tous ces actes et notamment relatifs à l'état descriptif de division et de modification du règlement de copropriété.
En conséquence, le jugement querellé en ce qu'il a annulé la résolution n° 13 a2 sera confirmé.
Sur les résolutions n° 13 b2, 13 c2 et 13d
Ces résolutions ont pour objet:
- résolution n° 13 b2 ' L'assemblée générale autorise M. [X] ( lot 160 et lot 161cage B) à réaliser à sa charge entière et unique tous les travaux nécessaires à la desserte par les ascenseurs du 8ème étage ainsi qu'au déplacement des deux armoires d'automatisme à partir du 7ème compris leur habillage comme celui réalisé par la SCP MAUI précédemment (...) ';
- résolution n° 13 c2 ' L'assemblée générale autorise M. [X] à créer pour les lots 275 et 278 deux fenêtres identiques à celles déjà réalisées par la SCP MAUI, de façon à harmoniser la symétrie de la façade Est (....)' ;
- résolution n°13 d ' L'assemblée générale décide que les sommes qui seront versées par M. [X] seront placées sur un compte séquestre en l'étude de Me [J] et destiné aux travaux de ravalement et que M. [X] ne sera pas attributaire de sa quote-part ( coût répercuté à M. [X] sur son compte de charge)'.
Par ces trois résolutions, il s'agit:
- d'autoriser M. [X] à réaliser la desserte des lots du 8ème étage qu'il projette d'acheter en créant un ascenseur,
- de lui permettre de créer des fenêtres pour les deux lots 275 et 278, objets de l'opération,
- d'affecter le prix de vente des lots à M. [X] aux travaux de ravalement.
Compte tenu de l'annulation de la résolution n° 13 a2, ces trois résolutions encourent également l'annulation dès lors que la vente n'étant pas réalisée, aucune affectation du prix ne peut être prévue et M. [X] ne peut être autorisé à effectuer des travaux concernant des lots dont il n'est pas propriétaire.
Concernant la résolution n° 13 d, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, à titre subsidiaire, de:
- dire et juger, sans annuler la résolution, que cette dernière ne sera pas opposable à Mme [Y] [V] et à la SCI OSCAR, lesquelles pourront percevoir immédiatement le produit de vente proportionnellement à leurs quote-parts de copropriété,
- dire et juger que la résolution sera applicable aux autres copropriétaires.
L'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant ce lot.
Les copropriétaires sont donc en droit d'obtenir une distribution immédiate du prix au prorata de leur droit dans les parties communes vendues. En effet, le prix perçu par le syndicat des copropriétaires en contrepartie des parties communes cédées ne lui appartient pas et le syndic doit verser à chaque copropriétaire la fraction correspondante de la somme ainsi perçue.
Il s'agit de dispositions d'ordre public dont le non respect entraîne automatiquement l'annulation de la résolution dès lors qu'elle est réclamée.
En conséquence, le syndicat appelant ne peut qu'être débouté de ses demandes subsidiaires relatives à la résolution 13 d.
Sur la résolution n° 13 c1
Par cette résolution, l'assemblée générale a adopté la décision suivante:
' L'assemblée générale autorise M. [X] ( lot 160 et lot 161) à implanter un ensemble de groupes de climatisation sur la toiture du bâtiment B conformément au schéma fourni sous réserve que les condensats soient raccordés sur une conduite verticale, et que le copropriétaire fasse réaliser autour de chacun des groupes extérieurs une enceinte ajourée esthétique ( et acoustique si nécessaire) afin de s'harmoniser avec ceux réalisés par la SCP MAUI.
L'assemblée générale prend acte que M. [X] prend à sa charge entière et unique tous les frais induits par ces transformations tels que percements nécessaires en toiture, création de sorties maçonnées, reprise d'étanchéité suivant les règles de l'Art ainsi que les reprises éventuelles en façade ( maçonnerie et peinture)'.
Mme [V] fait grief au tribunal de l'avoir déboutée de sa demande d'annulation de cette résolution alors que:
- elle n'a pas reçu de précisions suffisantes sur l'ampleur du groupe de climatisation et les précautions acoustiques, de sorte qu'elle est fondée à exercer le présent recours ' à titre préventif',
- elle est à la seule à, ' éventuellement', subir un préjudice direct du fait de cette implantation,
- cette résolution constitue en conséquence un abus de majorité.
L'action engagée pour abus de majorité implique que le demandeur fournisse la preuve sinon d'un préjudice personnel, du moins d'un préjudice injustement infligé à une minorité ou d'une rupture d'égalité de traitement entre les membres de la copropriété.
Force est de constater qu'en cause d'appel, Mme [V] ne justifie toujours pas ni de l'existence, ni de la consistance de cet abus de majorité et ne produit strictement aucun élément démontrant que l'autorisation donnée à M. [X] lui occasionne un préjudice quelconque.
L'intimée ne peut davantage se prévaloir d'un défaut de pièces justificatives au regard des dispositions de l'article 11 du décret du 17 du décret du 17 mars 1967 , lesquelles n'imposent pas, à peine de validité de la décision, la transmission des éléments particuliers si ce n'est le projet de résolution.
Au demeurant, Mme [V] précise, dans ses écritures, former le présent recours ' à titre préventif' mettant en évidence qu'elle n'a aucun préjudice personnel.
Elle sera en conséquence déboutée de son appel incident.
En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à payer à Mme [Y] [R] épouse [V] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à payer à la SCI OSCAR la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rappelle que Mme [Y] [R] épouse [V] et la SCI OSCAR seront dispensées de participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
