COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 24 NOVEMBRE 2022
lv
N° 2022/ 475
Rôle N° RG 19/14909 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5OR
[K] [T]
[H] [O]
C/
[R] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE
Me Jean Frédéric LE GALLO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 03 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01150.
APPELANTS
Madame [K] [T]
née le 23 Août 1945 à [Localité 13]
de nationalité Italienne, demeurant [Adresse 14] (Province de [Localité 11])
représentée par Me Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [H] [O]
né le 27 Mars 1946 à [Localité 10]
de nationalité Italienne, demeurant [Adresse 14] (Province de [Localité 11])
représenté par Me Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE
INTIME
Monsieur [R] [Y]
né le 20 Juillet 1965 à [Localité 12] de nationalité allemande, demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Jean Frédéric LE GALLO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Octobre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame [G] [Z], a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2022,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, pour le Président empêché et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 6 janvier 1999, Mme [K] [T] et M. [H] [O] ont acquis de M. [B] [V] une maison située à [Adresse 9], élevée d'un étage et comprenant:
- au sous-sol: à l'origine, caves, transformées en partie débarras et partie salon par le vendeur.
- au rez-de-chaussée: hall, cuisine,
- au premier étage: deux chambres,
et figurant au cadastre section BR n° [Cadastre 1] '[Adresse 4]' pour une contenance cadastrale de 28 m².
M. [R] [Y] est, pour sa part, propriétaire depuis le 19 février 2014, de la maison voisine située à [Adresse 8], cadastrée section BR n° [Cadastre 2] lieudit [Adresse 3], pour 31 ca, et composé de:
- au rez-de-chaussée: une cuisine avec coin salle-à-manger, salon,
- au premier étage: deux chambres, salle de douche et WC,
- au deuxième étage: une chambre,
- au sous-sol: une cave.
Reprochant à Mme [K] [T] et M. [H] [O] d'occuper une partie de sa cave, M. [R] [Y] les a fait assigner, par acte du 6 mars 2017, devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de faire cesser cette occupation illicite et de les condamner à la remise en état antérieur de la cave ainsi qu' à lui verser une somme de 15.000 € en réparation de son préjudice de jouissance.
Par jugement contradictoire en date du 3 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a:
- constaté que M. [R] [Y] est seul propriétaire du sous-sol de la parcelle cadastrée section BR n° [Cadastre 2], pour 31 ca, lieudit [Adresse 3] à [Localité 7],
- condamné in solidum Mme [K] [T] et M. [H] [O] à remettre en état leur cave en respectant les limites de propriété de la parcelle cadastrée section BR n° [Cadastre 2], avec destruction du mur empiétant sur cette dernière, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à l'issu de la signification du présent jugement,
- débouté M. [R] [Y] de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
- condamné in solidum Mme [K] [T] et M. [H] [O] à verser à M. [R] [Y] une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [K] [T] et M. [H] [O] aux entiers dépens.
Par déclaration en date du 24 septembre 2019, Mme [K] [T] et M. [H] [O] ont interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de leurs conclusions notifiées le 19 décembre 2019, Mme [K] [T] et M. [H] [O] demandent à la cour, au visa des articles 2258, 2261, 2264, 2265 et 2272 alinéa 1er du code civil, 1240 et 1241 du même code, de:
- recevoir Mme [K] [T] et M. [H] [O] en leur appel, le dire fondé et y faisant droit,
- réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
- débouter M. [R] [Y] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,
- dire et juger que Mme [K] [T] et M. [H] [O] ne serait-ce que par application des articles 2258, 2261, 2264, 2265 et 2272 alinéa 1er du code civil, sont régulièrement propriétaires par prescription acquisitive de la partie de cave revendiquée par M. [R] [Y] reposant sur une fraction de la parcelle BR n° [Cadastre 2],
Reconventionnellement,
- condamner M. [R] [Y] à verser à Mme [K] [T] et M. [H] [O] la somme de 15.000 € à titre de légitimes dommages et intérêts,
- condamner M. [R] [Y] à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
Ils exposent que si M. [Y] peut prétendre avoir acquis son bien immobilier comme étant cadastré sur la parcelle section BR n° [Cadastre 2], cela ne lui confère pas ipso facto la qualité de propriétaire du volume représenté par la cave en-dessous, que celui-ci ne peut prétendre avoir acquis plus de droits que ses auteurs et n'aurait pas manqué de s'apercevoir lors de la visite de la maison avant son acquisition que la cave litigieuse ne couvrait pas la totalité de l'assiette foncière correspondant à la parcelle BR n° [Cadastre 2].
Ils rappellent que la présomption de propriété de l'article 552 du code civil peut être détruite par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive trentenaire.
Ils soutiennent qu'en l'espèce, ils justifient que les conditions d'une telle prescription sont remplies et s'appuient sur trois attestations révélant une possession ininterrompue de la cave litigieuse depuis plus de trente années par eux-mêmes et leurs auteurs.
Ils ajoutent que cette situation est corroborée par les conclusions techniques de M. [S], expert judiciaire honoraire, qui dans son rapport du 12 décembre 2019, considère que la construction du mur séparant leur cave de celle dont l'intimé est assurément propriétaire, n'est pas récente, mais daterait du 19 ème siècle voire avant, les matériaux utilisés répondant à un mode constructif très ancien et primaire de l'époque.
M. [R] [Y] , suivant ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 février 2022, demande à la cour de:
- confirmer le jugement rendu le 3 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions,
- rejeter la demande de condamnation de M. [R] [Y] à payer à Mme [K] [T] et M. [H] [O] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [K] [T] et M. [H] [O] à verser à M. [R] [Y] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [K] [T] et M. [H] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il rappelle qu'il revendique la propriété de l'entière superficie en sous-sol correspondant aux dimensions de sa parcelle dont une partie est occupée par les appelants et ce, au regard des éléments suivants:
- son acte notarié du 10 février 2014,
- le relevé de propriété,
- l'extrait du plan cadastral,
- le certificat de mesurage loi Carrez,
- l'attestation de l'architecte M. [C], soulignant que les deux parcelles supports des deux maisons sont effectivement totalement indépendantes et que la situation est parfaitement anormale, sauf à ce qu'un acte matériel ait été accompli pour rattacher la cave inaccessible à la maison voisine.
Il estime que les pièces produites par les appelants sont insuffisantes pour établir, à leur profit, l'existence d'une prescription acquisitive trentenaire, à savoir:
- un procès-verbal de constat du 21 novembre 2019 qui n'apporte rien quant à la délimitation des parcelles,
- des attestations dont il y a lieu d'apprécier la valeur probatoire mais qui en tout état de cause ne sauraient remettre en question les mentions contenues dans les actes authentiques des parties et notamment le titre de propriété des appelants qui ne contient aucune indication d'occupation d'une partie du sous-sol de la parcelle voisine.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 20 septembre 2022.
MOTIFS
En vertu des articles 711 et 712 du code civil, la propriété s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, par l'effet des obligations, par accession ou incorporation, et, enfin, par prescription.
L'article 552 du même texte précise que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Une telle présomption peut cependant être combattue par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive.
En l'espèce, M. [Y], propriétaire de la parcelle BR [Cadastre 2], reproche à Mme [T] et M. [O], propriétaires de la parcelle BR [Cadastre 1], de s'être appropriés une partie de sa cave et revendique la propriété de l'entière superficie en sous-sol correspondant aux dimensions de sa parcelle dont une partie est occupée par ses voisins.
Ces derniers lui opposent l'acquisition de cette partie de la cave litigieuse par prescription trentenaire.
Il leur appartient de justifier d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant trente ans, en application des articles 2261 et 2272 du code de procédure civile.
Il n'est pas contesté que M. [Y] a acquis par acte notarié du 19 février 2014, un bien immobilier au [Adresse 3] à [Localité 7], section BR n° [Cadastre 2] comprenant au sous-sol une cave et qu'il ressort de l'étude de la division parcellaire que les deux parcelles supportant les deux maisons appartenant respectivement aux appelants et à l'intimé, sont indépendantes.
M. [Y] bénéficie en conséquence de la présomption édictée par l'article 552 susvisé.
L'acte d'acquisition des appelants en date du 6 janvier 1999 désigne certes le bien comme figurant au cadastre sous les références section BR n° [Cadastre 1], [Adresse 4], mais comporte la mention suivante ( page 3):
' Au sous-sol: à l'origine caves, transformées en partie débarras et par partie salon par le vendeur. Ce dernier déclare que les travaux d'aménagement ont été effectués par lui en 1987.'
Si effectivement cet acte ne comprend aucune indication concernant l'occupation d'une partie du sous-sol de la parcelle BR n° [Cadastre 2] et ne permet donc pas d'établir une occupation de la cave litigieuse pendant trente ans, Mme [T] et M. [O] communiquent les attestations suivantes:
- Mme [E] [I] qui déclare ' J'habite [Adresse 5] à [Localité 7] depuis ma naissance. Je connaissais bien, [N] [V], père de [B] [V], propriétaire du [Adresse 4]. Je connaissais bien sa maison. J'étais souvent invitée. Il y a avait au sous-sol deux caves. Une de ces caves, celle du fond était sous la maison du [Adresse 3]. Mais il n'y avait aucune communication avec le sous-sol de cette maison, le mur qui séparait cette cave du sous-sol de la maison du [Adresse 3] ne présentait aucune trace d'ouverture. Lorsque je travaillais je me déplaçais en solex. La mère de [N] [V] m'autorisais à le ranger dans cette cave. C'était les années 1960. J'ai commencé à travailler à 15 ans (...)J'ai toujours connu cette cave comme elle est aujourd'hui mais [B] [V] avait construit un escalier pour descendre au sous-sol et avait transformé les deux caves en salon (...)';
- Mme [X] [P] qui relate que ' En relation proche avec M. [B] [V] de 1977 à 1990, j'ai eu l'occasion à maintes reprise de me rendre à son domicile au [Adresse 4] et je peux attester des faits suivants: La partie basse de la maison était constituée d'une grande pièce occupant toute la surface du sous-sol et attenant à celle-ci se trouvait une autre pièce servant de débarras et de buanderie et placée sous la maison immédiatement voisine. Le seul accès à cette pièce se faisait par la maison de M. [V], elle était constituée de quatre vieux murs et d'un plafond semblant daté et ne comportant aucune ouverture. La surface de cette petite pièce correspondait à peu près à la moitié de la surface du sous-sol du [Adresse 4] (....)';
- M. [D] [M] qui expose que ' Ami de M. [V], j'ai fréquemment eu l'occasion de me rendre à son domicile du [Adresse 4] à partir des années 1983 et jusqu'à ce qu'il ait vendu sa maison. Dès 1984 je l'ai aidé pour des travaux divers et j'ai pu constaté que le sous-sol de sa maison était constituée d'une seule pièce, et collée à elle se trouvait sous la maison voisine un local qui servait de débarras et ne faisait pas plus de 6 à 8 m². Ce petit local était constitué de murs vétustes avec pour seul accès une porte donnant sur le sous-sol du [Adresse 4]. Aucun passage ne permettait de se rendre à l'étage de ce débarras.'
Ces attestations, qui respectent les prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, révèlent une période de possession de cette cave par les appelants et leurs auteurs plus que trentenaire antérieure à l'action en revendication introduite par l'intimé par assignation du 6 mars 2017.
Les consorts [T]-[O] communiquent par ailleurs le témoignage de M. [W] [F], agent immobilier, qui précise avoir vendu la maison de village sise au [Adresse 3] à [Localité 7] le 27 octobre 2000 à M. [U] [A] ( auteur de M. [Y]) et confirme que ' Lors de nos visites avec le futur propriétaire M. [A], la cave de cette maison était accessible par une trappe en bois à l'intérieur de la maison. Une échelle meunière permettait l'accès à cette cave. Cette cave était de dimension réduite comparé à la surface au sol de cette maison. Cette pièce ne représentait qu'une partie de la surface de la maison comme cela est souvent le cas dans la vieille ville.'
Les consorts [T]-[O] s'appuient enfin sur un procès-verbal de constat dressé le 21 novembre 2019, en présence de M. [L] [S], expert judiciaire en bâtiment, l'huissier notant que:
' Je visite la cave en question et la photographie intégralement. Je constate tout d'abord que cette cave est accessible depuis la pièce en entresol de la maison [O] par une porte manifestement ancienne avec un encadrement métallique en fer de facture très ancienne et particulièrement oxydé. Je précise que cette porte ancienne constitue le seul et uniquement accès à la cave en question. Je constate qu'en plafond de cette cave, sont visibles deux poutres anciennes en bois de section circulaire; qui traversent le mur séparatif avec le niveau entresol de la maison du requérant (...) Ces deux poutres en bois sont tirées d'un seul tenant depuis la cave litigieuse jusqu'à la pièce du niveau entresol de la maison [O].A l'intérieur de la cave, je constate la présence d'un chauffe eau électrique de type cumulus qui alimente en eau chaude sanitaire les pièces à vivre de la maison [O] (...) Je note également la présence d'une canalisation en PVC de réseau d'eaux usées, tirée en plafond de la cave et évacue les eaux usées des sanitaires de la maison [O]. Dans cette même cave, je constate la présence d'un détenteur et tuyau de bouteille de gaz, raccordé à une canalisation en cuivre, destinée à l'alimentation en gaz d ela gazinière de la maison [O] (....)'
L'expert [S], présent lors de cette visite, confirme que le mur de la cave séparatif entre les lots [O] et [Y], tel qu'il est visible à ce jour, date manifestement de l'origine de la construction de cet immeuble ancien type maison de village, qu'il relève, en effet, que la maçonnerie de couleur blanche permettant le scellement des pierres de ce mur ancien, est un mortier à chaux, matériau utilisé dans les siècles précédents mais plus du tout aujourd'hui.
Il est ainsi démontré que le mur séparant les deux caves a été construit avant le 6 mars 1987, soit depuis plus de trente ans avant l'exercice de l'action introduite le 6 mars 2017.
Les appelants justifient au regard de l'ensemble de ces éléments, avoir acquis la partie de la cave sous la parcelle BR n° [Cadastre 2] par prescription trentenaire.
Le jugement sera donc infirmé.
Les consorts [T]-[O] réclament l'allocation d'une somme de 15.000 € à titre de légitimes dommages et intérêts et en réparation de leur préjudice moral mais ne produisent strictement aucune pièce de nature à caractériser la réalité d'un tel préjudice et encore moins à hauteur du quantum sollicité.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit que Mme [K] [T] et M. [H] [O] sont régulièrement propriétaires par prescription acquisitive de la partie de cave revendiquée par M. [R] [Y] reposant sur une fraction de la parcelle BR n° [Cadastre 2],
Déboute, en conséquence, M. [R] [Y] de ses demandes,
Déboute Mme [K] [T] et M. [H] [O] de leur demande de dommages et intérêts,
Condamne M. [R] [Y] à payer à Mme [K] [T] et M. [H] [O] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [R] [Y] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
