France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 17 novembre 2022, 19/18109

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

(Renvoi à la mise en état)

DU 17 NOVEMBRE 2022

N° 2022/ 448

N° RG 19/18109 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFG3J

SCI CASANOVA

[K] [E]

Société [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Céline LENDO

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 17 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03696.

APPELANTE

SCI CASANOVA, dont le siège social est [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée Me Céline LENDO, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée de Me Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

INTIMES

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] dont le siège social est [Adresse 6] & [Adresse 2] - [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS DAGOSTINO, dont le siège social est [Adresse 4], lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022

Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le Président Madame Sylvaine ARFINENGO, empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Par exploit du 10 mars 2017, la société civile immobilière Casanova (ci-après la SCI Casanova) a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) pris en la personne de son syndic M. [K] [E] et M. [K] [E] devant le tribunal de grande instance de Marseille en vue d'obtenir principalement l'annulation des clauses de répartition des charges du règlement de copropriété, subsidiairement leur révision après expertise, la condamnation de M. [K] [E] à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, et la condamnation solidaire de M. [K] [E] et du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 17 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a :

- déclaré irrecevables toutes les demandes de la SCI Casanova,

- condamné la SCI Casanova à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SAS d'Agostino, la somme de 20 142,66 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamné la SCI Casanova à payer à M. [K] [E] et en tant que de besoin à la société [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Casanova aux dépens de l'instance,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

La SCI Casanova a relevé appel de ce jugement, le 27 novembre 2019, en vue de sa réformation, en ce qu'il a :

- déclaré irrecevables toutes les demandes de la SCI Casanova,

- condamné la SCI Casanova à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 142,66 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamné la SCI Casanova à payer à M. [K] [E] et en tant que de besoin à la société [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Casanova aux dépens de l'instance,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 8 septembre 2022, la SCI Casanova demande à la cour, au visa des articles 3, 5, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- de lui donner acte de ce qu'elle se désiste de son instance et de son action à l'encontre de M. [K] [E],

- de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

- de la déclarer recevable en ses demandes,

- de prononcer l'annulation des clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges et à cette fin d'ordonner une expertise aux fins d'établir une nouvelle répartition des charges de copropriété,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 56 972,05 euros au titre des charges dues au 1er juillet 2022,

- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir :

- qu'elle s'est portée acquéreur d'un bâtiment à usage de garage sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 1], suivant acte d'acquisition en date du 26 juillet 1984, que cet immeuble constitue en réalité le lot n° 300 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 2] et dénommé dans le règlement de copropriété comme étant « l'immeuble D » de l'ensemble immobilier, que le règlement décrit ce lot comme : « 1°.La propriété divise et particulière de l'immeuble D, dont la division non encore établie, fera l'objet d'un acte modificatif au présent règlement de copropriété, 2°.Les 2 100/10 000ème indivis des choses et parties communes générales à l'ensemble immobilier, en ce compris le sol sur lequel il est édifié. », que ce lot n'a jamais fait l'objet d'une quelconque division, ni le règlement de copropriété d'une quelconque modification, le lot étant en réalité constitué de cinq emplacements de garages, qu'entre 1984 et 2015, elle n'a jamais été convoquée à la moindre assemblée générale, ni n'a été sollicitée pour payer les moindres charges de copropriété, que ce n'est qu'en 2015 que le conseil du syndicat des copropriétaires a sollicité le règlement de la somme de 20 200,16 euros au titre des charges de copropriété prétendument dues sur une période courant de 2011 à 2015,

- que ce n'est qu'à la lecture des pièces adverses n° 22 et 23 au mois d'août 2020 devant la cour, qu'elle a pu constater que seule la SAS d'Agostino était signataire du contrat de syndic, qu'elle a compris que sa demande était mal dirigée, contre M. [K] [E], qu'au regard de la confusion figurant dans les documents et de la tardiveté de la justification donnée par M. [K] [E], il ne saurait y avoir lieu à dommages et intérêts ou encore à paiement de quelconque somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- que c'est avec contradiction, que le tribunal l'a déclarée irrecevable à agir pour ne pas avoir démontré sa qualité de propriétaire et l'a ensuite condamnée à régler des charges de copropriété, que sa qualité de propriétaire n'est plus contestée aujourd'hui et démontrée par un titre,

- qu'elle agit aux fins d'annulation des clauses illicites du règlement de copropriété en matière de répartition des charges, construction prétorienne, non soumise à la prescription de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété, qui est celle de l'action en révision de la répartition des charges, que les articles 3, 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixent les critères impératifs de répartition, à savoir l'utilité et la proportionnalité, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété en fonction de l'utilité qu'ils ont des équipements communs, que les juges ont pour mission de vérifier la consistance et la superficie des parties privatives pour fixer la quote-part de participation à l'entretien des parties communes, qu'en l'espèce le lot n° 300 lui appartenant devait être, selon toute vraisemblance, bâti, ce qui n'a jamais été le cas, ce lot étant resté à destination de garages, comme il figurait déjà sur les plans joints à l'acte du 23 mars 1965, que le règlement de copropriété n'a jamais fait l'objet d'un modificatif dans la répartition des charges suite à la construction de l'immeuble D comme il était prévu, puisque cette construction n'a pas eu lieu, à la différence de l'immeuble E, divisé en lots 401 et 402 par l'acte du 23 mars 1965 opérant une nouvelle répartition des charges ou encore pour les immeubles A, B et C, respectivement redivisés en quarante, trente et quarante-cinq lots, que le bâtiment D est de plain-pied et composé uniquement de cinq emplacements de garages, que la superficie au sol n'est pas la seule à prendre en compte, que l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 fait également référence à la consistance du lot dans la détermination des tantièmes, qu'il est illégal de laisser à la charge d'un copropriétaire des charges équivalentes à celles des copropriétaires disposant de lots constitués de logements, que le bâtiment D est totalement indépendant des autres bâtiments et lots, disposant d'une entrée directement sur la rue et ne bénéficiant d'absolument aucun élément d'équipement ou service commun, que partant, la répartition des charges de copropriété résultant du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 2] est évidemment irrégulière car non conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle ne peut demeurer contrainte de payer 22 % des charges de copropriété au motif que son lot représenterait 22 % de l'aire au sol, comme cela avait été retenu lors de la rédaction du règlement de copropriété le 6 janvier 1965,

- qu'en vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019 non applicable à la cause, la clause de répartition doit être déclarée non écrite, s'agissant d'une action imprescriptible et rétroactive, ouvrant droit à une répétition de l'indu, que constatant que la répartition des charges est contraire aux critères des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour devra procéder à une nouvelle répartition des charges et ordonner la publication de la nouvelle répartition au fichier immobilier, qu'il conviendra de réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée au paiement des charges de copropriété et d'ordonner la suspension des paiements des charges de copropriété dans l'attente de la nouvelle répartition conforme à la loi,

- qu'à titre subsidiaire les sommes réclamées, soit relèvent des charges communes spéciales que la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 est venue codifier, alors que selon le règlement de copropriété le bâtiment D ne comporte aucune partie commune spéciale, soit ne sont pas justifiées étant observé que les derniers procès-verbaux d'assemblée générale ne sont pas signés ce qui affecte leur force probante.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 12 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, et M. [K] [E] demandent à la cour :

- de débouter la SCI Casanova de toutes ses demandes, fins et conclusions en cause d'appel,

- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille et après actualisation des sommes dues, de condamner la SCI Casanova à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 56 972,05 euros, comptes arrêtés au 1er juillet 2022,

Y ajoutant en cause d'appel,

- de condamner la SCI Casanova à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la SAS d'Agostino [K], une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de la SELARL Lexavoué qui y a pourvu sous son offre de droit,

- de condamner la SCI Casanova à payer à M. [K] [E] en cause d'appel une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de la SELARL Lexavoué qui y a pourvu sous son offre de droit,

- de condamner la SCI Casanova à payer à la SAS d'Agostino [K] en cause d'appel une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de la SELARL Lexavoué qui y a pourvu sous son offre de droit.

Ils font valoir en substance :

- que la SCI Casanova ne rapporte pas la preuve de ses allégations, selon lesquelles « le lot 300 devait être, selon toute vraisemblance, bâti.['] Que cela n'a jamais été le cas», qu'au surplus, la SCI Casanova reconnait dans ses conclusions d'appelante que le lot n° 300 est à destination de garage, comme il figurait déjà sous cette destination sur les plans joints à l'acte notarié du 23 mars 1965, que le règlement de copropriété est la charte contractuelle s'imposant à tous les copropriétaires et les plans joints à l'acte du 23 mars 1965 prévoient une destination de garage pour le lot n° 300, qu'en toute hypothèse la division non encore établie de la propriété divise et particulière de l'immeuble D ne doit pas entraîner aux termes du règlement de copropriété une modification de nombre de millièmes attribués au lot n° 300, soit 2 100 / 10 000èmes, que la SCI Casanova ne démontre pas en quoi l'attribution par le règlement de copropriété au lot n° 300, qui représente à lui seul 22 % de l'aire au sol du syndicat des copropriétaires, de 2 100 / 10 000èmes apparait contraire aux critères légaux, que la SCI Casanova ne démontre pas en quoi la répartition serait contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du10 juillet 1965, que les charges générales doivent être réparties uniquement en fonction des tantièmes de propriété sans qu'il y ait lieu de prendre en considération l'utilité que les dépenses pourraient présenter pour chaque lot, que la jurisprudence a rappelé le principe de l'intangibilité des tantièmes des parties communes,

- que s'agissant des effets d'une nouvelle répartition, la cour de cassation s'est fixée en dernier lieu dans le sens d'une application uniquement pour l'avenir et qu'une nouvelle répartition, si elle est décidée, ne peut prendre effet que pour l'avenir et à compter de la date de la décision judiciaire qui l'a ordonnée, que l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a apporté une modification importante en reportant la date d'application de la nouvelle répartition au premier jour du nouvel exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive (article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965), que la SCI Casanova ne démontre pas qu'il y ait eu une transformation du lot 300 avec des répercutions sur sa consistance et sa superficie, que la demande en répétition de l'indu présentée par la SCI Casanova dans ses conclusions d'appelante est totalement infondée puisque la SCI Casanova ne justifie pas aux débats des versements faits indûment au syndicat des copropriétaires,

- que la SCI Casanova ne démontre pas en quoi les charges de copropriété qui sont appelées par le syndicat des copropriétaires ne seraient pas dues, qu'il s'agit de charges communes générales, que les charges de copropriété sont toutes justifiées y compris leur actualisation, qu'il est justifié d'une mise en demeure par lettre recommandée, que les originaux des procès-verbaux d'assemblée générale signés sont produits, que la SCI Casanova n'a jamais contesté les assemblées générales tenues,

- que la procédure est abusive et cause un préjudice financier au syndicat des copropriétaires qui se trouve contraint de palier la carence de la SCI Casanova,

- que les demandes présentées par la SCI Casanova à l'encontre de « M. [K] [E], syndic de copropriété » sont totalement infondées et injustifiées, alors que la SCI Casanova ne peut ignorer, que M. [K] [E] à titre personnel n'est pas le syndic du syndicat des copropriétaires comme le confirment tous les documents produits et est précisé dans le jugement dont appel, qu'il est démontré un véritable acharnement à l'encontre de M. [K] [E] à titre personnel, alors que M. [K] [E] n'est pas à titre personnel le syndic de la copropriété,

- que la SAS d'Agostino a été attraite en cause d'appel dans la déclaration d'appel formée par la SCI Casanova mais qu'aucune demande n'est présentée par la SCI Casanova à son encontre dans les conclusions d'appelante de la SCI Casanova, qu'il y a donc lieu de condamner la SCI Casanova à payer à la SAS d'Agostino [K] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 13 septembre 2022.

A l'audience, la question de la recevabilité de la demande de la SAS d'Agostino au titre de l'article 700 du code de procédure civile, a été mise dans le débat et les parties ont été autorisées à y répondre par note en délibéré.

Par note en délibéré déposée et notifiée par le RPVA le 28 septembre 2022, le conseil des intimés a indiqué que c'est par erreur que cette demande a été formée au profit de la SAS d'Agostino, qui n'est pas partie à l'instance.

L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties sont représentées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'action dirigée contre M. [K] [E]

Il est constaté le désistement exprès de l'action dirigée contre M. [K] [E], ce qui implique la confirmation du jugement appelé sur les dépens afférents à l'instance contre lui et sur la condamnation à l'article 700 du code de procédure civile à son profit.

Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse, ce qui suppose de rapporter la preuve de cette volonté de nuire, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

En l'espèce, la volonté de nuire de la SCI Casanova n'est démontrée par aucune pièce et M. [K] [E] n'explique pas quelles sont la nature et l'étendue du préjudice dont il réclame réparation.

M. [K] [E] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile, la SCI Casanova sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel dirigée contre M. [K] [E], avec distraction au profit de son conseil qui le demande.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [K] [E], les frais exposés pour les besoins de la procédure d'appel et non inclus dans les dépens, si bien que M. [K] [E] sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande formée par la SAS d'Agostino [K]

La SAS d'Agostino [K], à titre personnel, non partie à l'instance, sera déclarée irrecevable en sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'action dirigée contre le syndicat des copropriétaires et par le syndicat des copropriétaires

Sur la demande concernant l'illégalité des clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges

La SCI Casanova reproche au tribunal de grande instance de Marseille d'avoir fait preuve de contradiction en l'ayant à la fois déclarée irrecevable à agir faute de démontrer sa qualité de propriétaire et condamnée à régler des charges de copropriété en tant que propriétaire, ce qui est effectivement contradictoire.

Il est vérifié et d'ailleurs non contesté que la SCI Casanova est bien propriétaire du lot n° 300, lot unique situé dans le bâtiment D dépendant de l'ensemble immobilier [Adresse 2]. Dès lors le jugement appelé sera infirmé en ce qu'il a déclaré la SCI Casanova irrecevable à agir.

Sur le fond, la SCI Casanova sollicite l'annulation des clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges en soutenant que la répartition actuelle des charges est illicite au regard des articles 3, 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixent les critères impératifs de répartition, à savoir l'utilité et la proportionnalité, dans la mesure où le bâtiment D est totalement indépendant des autres bâtiments et lots, dispose d'une entrée directement sur la rue et ne bénéficie d'absolument aucun élément d'équipement ou service commun.

Aux termes de l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l'assignation initiale, soit le 10 mars 2017, « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 à la même date, énonce que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »

L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 précise : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes et dans le silence ou la contradiction des titres, liste des parties réputées communes.

En l'espèce, l'acte notarié du 6 janvier 1965 constituant le règlement de copropriété, vise un ensemble immobilier en cours d'édification qui consistera à son achèvement en cinq immeubles A à E, avec la précision que les immeubles D et E ne sont pas terminés et feront l'objet d'un additif. L'ensemble immobilier est divisé en cent seize lots répartis dans les divers immeubles, dont le lot unique n° 300 dans l'immeuble D et le lot unique n° 400 dans l'immeuble E. L'acte définit les parties communes à tous les lots, ainsi que les parties communes spéciales à tous les copropriétaires de chacun des immeubles A à E. Un acte modificatif est intervenu le 23 mars 1965 publié le 10 janvier 1967 supprimant le lot n° 400 pour le remplacer par les lots n° 401 et 402.

Aux termes de l'acte (article 2), « les parties communes à tous les copropriétaires du groupe d'habitation et mises sous le régime de l'indivision forcée, comprennent :

- la totalité du sol, des voies d'accès, des courettes, des murs de clôtures extérieures, de toutes les canalisations communes à tous les immeubles amenant les eaux usées à l'égout, des canalisations d'évacuation des eaux pluviales et ménagères à l'exclusion de leurs parties comprises à l'intérieur des locaux et affectés à l'usage particulier et exclusif de l'un des copropriétaires ;

- des canalisations générales d'eau, de gaz, d'électricité, les parties communes à tous ainsi déterminées, appartiennent à chacun des copropriétaires de chaque bloc d'immeuble dans les proportions indiquées ci-dessous :

1° à raison de 2 620 / 10 000emes pour l'immeuble A,

2° à son de 1 860 / 10 000emes pour l'immeuble B,

3° à raison de 2 800 / 10 000emes pour l'immeuble C,

4° à raison de 2 100 / 10 000emes pour l'immeuble D,

5° à raison de 620 / 10 000emes pour l'immeuble E »

L'article 3 vise les parties communes spéciales à tous les copropriétaires de chacun des immeubles : installations collectives d'antennes de télévisions, fondations, les gros murs, gros 'uvre des planchers, toiture terrasse, coffres' dans la proportion de 1 000 / 1 000emes par immeuble A à E, avec une répartition selon une proportion déterminée par lot à l'intérieur de chaque immeuble, selon précision de l'article 4.

Au titre V « Répartition des charges communes », il est mentionné : « Toutes les dépenses nécessaires pour l'entretien de l'immeuble, telles que les impositions contributions, taxes de toute natures, auxquelles sont et seront assujettis, les choses communes, les frais nécessités par l'éclairage, les nettoyages, manipulations des poubelles, consommations d'eau, les primes d'assurance, pour l'immeuble, les frais de gestion du syndic, seront supportés par les copropriétaires dans les proportions établies à l'article 4. Pour les charges relatives à l'ensemble des espaces libres, l'entretien des trottoirs, charges et impositions et taxes diverses concernant l'ensemble du groupe d'habitations, la répartition sera faite en proportion du droit de propriété du terrain tel qu'il est établi à l'article 2. »

La SCI Casanova a fait l'acquisition du lot n° 300 par acte notarié du 26 juillet 1984, ainsi désigné :

- la pleine propriété exclusive et particulière de l'immeuble D, précision faite que cet immeuble n'est pas encore construit,

- les 2 100 / 10 000emes des parties communes générales.

Le lot n° 300 est constitué par cinq parkings. Le 27 novembre 2015 la SCI Casanova a été destinataire d'un courrier adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, pour obtenir le règlement de la somme de 20 200,15 euros au titre des charges de copropriété correspondant :

- à l'appel de fonds provisionnel du 1er janvier 2015 de 1 070,21 euros,

- aux charges de l'exercices 2011/2012 pour 1 679,52 euros (du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012,)

- aux charges de l'exercice 2012/2013 pour 7 476,44 euros,

- aux charges de l'exercice 2013/2014 pour 5 637,77 euros,

- aux appels de fonds provisionnels des 1er avril 2015, 1er juillet 2015 et 1er octobre 2015 pour 1 425,74 euros chacun,

- à des frais de relance à quatre reprises en février 2015, mai 2015 deux fois, août 2015 pour un montant total de 59 euros.

Il résulte des relevés des charges et produits par lots, que le syndic a appliqué la répartition 2 100 / 10 000emes pour les charges suivantes :

- désinsectisation et désenfumage,

- entretiens et petites réparations,

- assurances,

- rémunérations du syndic,

- frais postaux,

- déclarations de sinistre,

- honoraires avocats,

- convocation à l'assemblée générale et location de salle.

Or, à la lecture du règlement de copropriété, ces charges auraient dû être réparties dans les proportions établies à l'article 4, soit à hauteur de 1 000 / 1 000emes pour l'immeuble D, comme pour chacun des cinq immeubles.

En effet aux termes du règlement de copropriété, il y a une distinction entre :

- les dépenses nécessaires pour l'entretien de l'immeuble, soit les impositions contributions, taxes de toute natures, auxquelles sont et seront assujettis, les choses communes, les frais nécessités par l'éclairage, les nettoyages, manipulations des poubelles, consommations d'eau, les primes d'assurance, pour l'immeuble, les frais de gestion du syndic : à hauteur de 1 000 / 1 000emes par bâtiment,

- les charges relatives à l'ensemble des espaces libres, l'entretien des trottoirs, charges et impositions et taxes diverses concernant l'ensemble du groupe d'habitations : à hauteur de 2 100 / 10 000emes.

Il n'est pas démontré que cette répartition telle que prévue par le règlement de copropriété, n'est pas conforme aux prescriptions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI Casanova sera donc déboutée de sa demande fondée sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont notamment versés aux débats:

- les différents contrats de syndic, prévoyant la tarification en dernier lieu, des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (55 euros), de relance (144 euros), de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (350 euros), de suivi du dossier transmis à l'avocat (300 euros), étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles »,

- le relevé de compte au 13 janvier 2016 date de la sommation de payer, commençant avec un solde antérieur au 19 février 2015 de 2 750,48 euros, faisant état d'un montant dû de 20 380,16 euros, dont 238,25 euros au titre de frais de relance en mai 2015 à deux reprises, en août 2015 et de frais de remise de dossier à huissier,

- le relevé de compte au 1er juillet 2022, commençant le 1er octobre 2015 avec un solde débiteur de 20 142,66 euros retenu par le jugement appelé, faisant état d'un montant dû de 56 972,05 euros, dont 2 608,84 euros au titre de frais de relance, de remise de dossier à avocat, à huissier, d'hypothèque, de sommation de payer en janvier 2021,

- les procès-verbaux d'assemblée générale de 2015 à 2021, approuvant le budget des exercices depuis l'exercice 2011/2012 et votant les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que les convocations auxdites assemblées comportant les états des dépenses et les budgets prévisionnels (à l'exception de celui de l'exercice 2016/2017), et les notifications des procès-verbaux,

- les états de répartition de l'exercice 2011/2012 à l'exercice 2019/2020.

Il a été constaté que le syndic a élaboré les états des dépenses en mentionnant dans les charges communes générales, des charges communes spéciales à chacun des immeubles A à E, lesquelles auraient dû être envisagées par immeuble et pas pour l'ensemble immobilier. En effet, seules les charges relatives à l'ensemble des espaces libres, l'entretien des trottoirs, charges et impositions et taxes diverses concernant l'ensemble du groupe d'habitations auraient dû être réparties à hauteur de 2 100 / 10 000emes.

Or, cela se répercute nécessairement sur le compte individuel de la SCI Casanova, propriétaire du lot n° 300 dépendant de l'immeuble D, constitué de garages.

Il convient avant dire droit sur le montant des charges dues par la SCI Casanova, d'ordonner au syndicat des copropriétaires de justifier et calculer :

- les charges relatives à l'ensemble des espaces libres, l'entretien des trottoirs, charges et impositions et taxes diverses concernant l'ensemble du groupe d'habitations à répartir à hauteur de 2 100 / 10 000emes,

- les autres charges dont les impositions contributions, taxes de toute natures, auxquelles sont et seront assujettis, les choses communes, les frais nécessités par l'éclairage, les nettoyages, manipulations des poubelles, consommations d'eau, les primes d'assurance, pour l'immeuble, les frais de gestion du syndic, à répartir à hauteur de 1 000 / 1 000emes pour chacun des immeubles A à E.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de réserver les autres dépens et demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Sur l'action dirigée contre M. [K] [E]

Constate le désistement d'action de la SCI Casanova contre M. [K] [E] ;

Confirme le jugement entrepris sur les dépens afférents à l'instance contre M. [K] [E] et sur la condamnation à l'article 700 du code de procédure civile à son profit ;

Condamne la SCI Casanova aux dépens d'appel, distraits au profit de de la SELARL Lexavoué ;

Déboute M. [K] [E] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Sur la demande formée par la SAS d'Agostino [K]

Déclare la SAS d'Agostino [K] irrecevable en sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Sur l'action dirigée contre le syndicat des copropriétaires et par le syndicat des copropriétaires

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la SCI Casanova irrecevable à agir ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l'action de la SCI Casanova ;

Déboute la SCI Casanova de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété du 6 juillet 1965 relatives à la répartition des charges ;

Avant dire droit sur le montant des charges dues par la SCI Casanova,

Ordonne au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] de justifier et calculer :

Ordonne le renvoi de l'affaire à la mise en état ;

Réserve les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller pour le président empêché

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 17 novembre 2022, 19/18109

Synthèse

Origine de la décision