France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 17 novembre 2022, 19/17945

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 17 NOVEMBRE 2022

N° 2022/ 446

N° RG 19/17945 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFGLK

[E] [Z]

[N] [F]

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE D'AZUR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Eric ADAD

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 14 Août 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00538.

APPELANTS

Monsieur [E] [Z]

né le 02 Juillet 1963 à FES (MAROC), demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Eric ADAD, avocat au barreau de NICE

Monsieur [N] [F]

né le 05 Août 1966 à BEAUENCY (45190), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Eric ADAD, avocat au barreau de NICE

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le CABINET MARI, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D'AVOCAT MANAIGO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022

Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le Président Madame Sylvaine ARFINENGO, empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [E] [Z] et M. [N] [F] sont propriétaires des lots n°13, 14, 15, 16, 17 et 18 à usage de parking, au sein de l'ensemble immobilier dénommé Résidence d'Azur, sis [Adresse 6].

Par exploit du 18 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence d'Azur (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [E] [Z] et M. [N] [F] devant le tribunal de grande instance de Nice pour faire juger que l'usage des lots à titre d'entrepôt commercial est contraire au règlement de copropriété.

Par jugement du 14 août 2019, le tribunal de grande instance de Nice a :

- déclaré l'utilisation à titre d'entrepôt commercial faite par M. [E] [Z] et M. [N] [F] des lots 13 à 18 et de la surface de circulation de l'étage où se trouvent ces lots, contraire à la destination de l'immeuble,

- condamné in solidum M. [E] [Z] et M. [N] [F] à cesser toute utilisation à titre d'entrepôt commercial des lots 13 à 18 et de la surface de circulation de l'étage où les lots se trouvent, et de les débarrasser de tout ce qui y est entreposé,

- condamné in solidum M. [E] [Z] et M. [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [E] [Z] et M. [N] [F] aux entiers dépens,

- débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Le jugement a été signifié le 25 octobre 2019.

M. [E] [Z] et M. [N] [F] ont relevé appel de ce jugement, le 25 novembre 2019, en vue de sa réformation, en ce qu'il a :

- condamné in solidum M. [E] [Z] et M. [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [E] [Z] et M. [N] [F] aux entiers dépens,

- débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Dans leurs conclusions d'appelant déposées et notifiées par le RPVA le 25 février 2020, M. [E] [Z] et M. [N] [F] demandent à la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 122, 123 et 124 du code de procédure civile :

- d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 août 2019,

- de dire irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires,

- de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3 000 euros à titre dommages et intérêts,

- en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 26 septembre 2017.

Au soutien de leur appel, ils font essentiellement valoir :

- que le syndicat des copropriétaires est prescrit à agir, dans la mesure où entre 1993 et ce jour, les lots n°13 à 18 ont appartenu dans leur intégralité à trois propriétaires différents : la SCI Les acacias, MM. [E] et [B], MM. [Z] et [F], lesquels ont tous utilisé ce local comme une aire de stockage, et aucunement comme une aire de stationnement, la prescription décennale mentionnée à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 étant acquise,

- que figure à la page 38 du règlement de copropriété, une exception aux clauses que le syndicat des copropriétaires invoque, dans la mesure où cette clause permet aux propriétaires des lots 13 à 18 d'user à leur gré des locaux dont ils disposent, qu'une clause ambiguë du règlement doit en principe s'interpréter en faveur de celui qui a adhéré au contrat, c'est-à-dire au copropriétaire acquéreur d'un lot, que le syndicat des copropriétaires n'apporte aucune preuve tangible au prétendu trouble que subiraient les copropriétaires,

- que si le syndicat des copropriétaires dispose du droit d'ester en justice, ce droit ne doit pas dégénérer en abus, que l'abus est ici clairement caractérisé, du fait des termes du règlement de copropriété.

Par conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 18 mai 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

- de débouter M. [E] [Z] et M. [N] [F] de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale,

- de débouter M. [E] [Z] et M. [N] [F] de leur demande,

- de confirmer le jugement,

- y ajoutant, d'assortir la condamnation solidaire à débarrasser les lots 13 à 18 et les voies de circulation d'une astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu'à justification du débarras des lieux par constat d'huissier à leurs frais,

- de condamner M. [E] [Z] et M. [N] [F] solidairement au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP Paul et Joseph Magnan sous leur affirmation de droit.

Il fait valoir en substance :

- que la fin de non-recevoir est soulevée pour la première fois en cause d'appel, est nouvelle et relève de la seule compétence du conseiller de la mise en état, qu'en tout état de cause cette fin de non-recevoir est infondée en l'absence de preuve du changement de destination des lots, qu'à supposer qu'il y ait un changement de destination il n'en a pas eu connaissance avant l'assemblée générale du 20 juillet 2015 qui constitue le point de départ de la prescription, que M. [E] [Z] et M. [N] [F] ne peuvent prescrire contre leur titre qui précise la destination de garage de leurs lots,

- qu'au fond, le règlement de copropriété est clair, que l'usage du lot privatif « à son gré » ne signifie pas autorisation de changement de destination du lot tel que fixé par le règlement de copropriété, que le règlement de copropriété ne souffre d'aucune ambiguïté, que cette activité est source de danger car contraire aux règles de prévention des incendies,

- que la fixation d'une astreinte est justifiée par la nécessité de mettre un terme rapidement au non-respect de la réglementation de prévention des incendies.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 13 septembre 2022.

L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties sont représentées.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n'est pas discuté et vérifié que l'appel interjeté par déclaration d'appel du 25 novembre 2019 à la suite d'une signification du jugement à M. [E] [Z] et M. [N] [F], intervenue le 25 octobre 2019, est recevable.

Selon les dispositions de l'article 954 du code de procédure, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont évoqués dans la discussion.

Sur l'exception d'irrecevabilité tirée de la prescription et sa recevabilité

S'agissant de l'irrecevabilité de cette exception en ce qu'elle aurait dû être présentée devant le conseiller de la mise en état, il faut se référer à l'article 789 6° et plus particulièrement à son dernier alinéa, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, sur renvoi de l'article 907 du code de procédure civile, aux termes duquel : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le conseiller de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation de la cour, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. »

En l'espèce, M. [E] [Z] et M. [N] [F] soulèvent la fin de non-recevoir tirée de la prescription du droit d'agir du syndicat des copropriétaires en application de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à la date de l'assignation initiale soit le 18 janvier 2017, qui énonce que les actions personnelles nées de l'application de cette loi, entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Il est constaté que la présente instance d'appel a été introduite par déclaration d'appel du 25 novembre 2019, soit à une date à laquelle l'article 789 6° n'était pas applicable.

S'agissant ensuite de l'irrecevabilité de cette exception pour cause de nouveauté fondée sur l'article 564 du code de procédure civile, aux termes duquel : « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »

L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l'espèce, l'exception de prescription soulevée pour la première fois en cause d'appel, tend à conserver le droit d'utiliser les parkings comme entrepôt, soit exactement la même fin que le bénéfice d'une dérogation au règlement de copropriété seule réclamée devant le premier juge.

L'exception d'irrecevabilité tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires est donc recevable, si bien qu'il importe de déterminer le point de départ de la prescription, nécessairement à la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

A l'appui de leur fin de non-recevoir, M. [E] [Z] et M. [N] [F] se prévalent de leur titre de propriété du 17 février 2014, du titre de propriété de leurs auteurs du 17 décembre 2010 et d'un contrat de bail commercial signé par l'auteur de leurs auteurs, entré en application le 1er avril 1993 pour neuf années, portant sur les lots litigieux utilisés comme « entrepôt de matériels et outillages », ainsi que de témoignages.

Cependant le syndicat des copropriétaires n'est pas partie à ces différents actes. Les pièces produites sont donc insuffisantes à démontrer que le syndicat des copropriétaires était informé de l'usage des lots n° 13 à 18 comme entrepôt, depuis plus de dix ans à la date de l'assignation du 18 janvier 2017.

M. [E] [Z] et M. [N] [F] seront donc déboutés de leur exception d'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires, tirée de la prescription.

Sur les demandes fondées sur le manquement au règlement de copropriété

Selon les dispositions de l'article 8-I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à la date du litige, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Le règlement de copropriété concernant la copropriété Résidence d'Azur, déposé le 3 mars 1989, énonce :

- que les lots n° 13, 14, 15, 16, 17 et 18 situés au rez-de-chaussée, constituent des parkings, d'autres parkings (lots n° 1 à 12) étant situés au sous-sol,

- dans la section II intitulée « Usage des parties privatives », que « Les emplacements de garage sont destinés aux véhicules de tourisme et il est interdit d'y remiser des camionnettes, des caravanes ou véhicules similaires. En aucun cas, un emplacement de garage ne pourra être utilisé à titre de débarras. La transformation d'un ou plusieurs emplacements en atelier de réparation est interdit »,

- dans la section III intitulée « Usage des parties communes », paragraphe 2 intitulé « Encombrement », au point g), « Il est ici précisé que dans le cas où une seule personne serait propriétaire des lots n° 13 à 18, il aurait la jouissance de la totalité de la surface de circulation de l'étage où se trouvent ces lots, dont il pourra user à son gré. Il aura la possibilité à ses frais d'opérer toute transformation à l'intérieur de ces locaux à condition d'avoir un compteur d'électricité et un compteur d'eau individuel ».

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal d'assemblée générale du 25 mai 2012 qui comporte une résolution n° 17 sur la destination des parkings du rez-de-chaussée, donnant tous pouvoirs au syndic pour entreprendre toutes instances et actions pour faire respecter le règlement de copropriété à l'unanimité des présents et représentés, MM. [B] et [E] alors propriétaires étant absents. Sont également produits les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juillet 2015 et 25 août 2016, dans lesquels est rappelée cette résolution adoptée le 25 mai 2012, au regard de plaintes adressées au syndic concernant les risques en matière de sécurité incendie.

M. [E] [Z] et M. [N] [F] soutiennent qu'en tant que seuls propriétaires des lots n° 13 à 18 autorisés à user à leur gré des locaux dont ils disposent, ils bénéficient d'une exception aux clauses que le syndicat des copropriétaires invoque, qu'une clause ambiguë du règlement de copropriété doit en principe s'interpréter en faveur de celui qui a adhéré au contrat, c'est-à-dire au copropriétaire acquéreur d'un lot, que le syndicat des copropriétaires n'apporte aucune preuve tangible au prétendu trouble que subiraient les copropriétaires.

Ils produisent leur acte d'achat des lots n° 13 à 18 du 17 février 2014 aux termes duquel « lesdits parkings constituent un seul et même entrepôt fermé au rez-de-chaussée de l'immeuble » et rappelle la mention du règlement de copropriété selon laquelle « dans le cas où une seule personne serait propriétaire des lots n° 13 à 18, il aurait la jouissance de la totalité de la surface de circulation de l'étage où se trouvent ces lots, dont il pourra user à son gré. Il aura la possibilité à ses frais d'opérer toute transformation à l'intérieur de ces locaux à condition d'avoir un compteur d'électricité et un compteur d'eau individuel ». Leur acte d'acquisition contient exactement les mêmes mentions que celui de leurs auteurs MM. [B] et [E], daté du 17 décembre 2010, qui l'avaient acquis de la SCI Les Acacias, qui figure comme bailleur dans un contrat de bail commercial au profit de la société Ariea, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1993, d'une surface d'entrepôt située [Adresse 6], pour l'exercice de son activité, à savoir « entrepôt de matériels et outillages ».

Le tribunal de grande instance de Nice qui s'est référé à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel chaque copropriétaire ne peut user et jouir librement des parties privatives et des parties communes qu'à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, a estimé que le règlement de copropriété énonce que l'immeuble est à usage principal d'habitation, que les emplacements de garage ne peuvent être utilisés à titre de débarras, et que dès lors l'utilisation faite par M. [E] [Z] et M. [N] [F] des lots n° 13 à 18 comme entrepôt commercial est contraire à la destination de l'immeuble. Le tribunal a donc condamné M. [E] [Z] et M. [N] [F] in solidum à cesser toute utilisation à titre d'entrepôt commercial des lots n° 13 à 18 et de la surface de circulation de l'étage où ils se trouvent.

Or, cette seconde condamnation à faire cesser l'utilisation de la surface de circulation de l'étage, faite à M. [E] [Z] et M. [N] [F] est tout à fait contraire au règlement de copropriété précité, qui prévoit expressément, dans le cas où une seule personne est propriétaire des lots n° 13 à 18, ce qui est le cas de M. [E] [Z] et M. [N] [F], une liberté d'usage de la surface de circulation de l'étage, la possibilité d'opérer toute transformation à l'intérieur des locaux à la condition d'avoir un compteur d'électricité et un compteur d'eau individuel, cette condition n'étant pas débattue par les parties.

Par suite, M. [E] [Z] et M. [N] [F] démontrent une contradiction dans le règlement de copropriété et la nécessité de l'interpréter, en ce sens qu'il permet au propriétaire unique des lots n° 13 à 18 d'utiliser les voies de circulation du rez-de-chaussée et d'opérer toute transformation à l'intérieur de ces locaux situés au rez-de-chaussée, comprenant nécessairement les parkings, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres propriétaires.

En l'espèce, M. [E] [Z] et M. [N] [F] versent un procès-verbal de constat d'huissier aux termes duquel les lieux litigieux sont remplis de cartons et d'étagères métalliques où sont rangés des T-shirts, des souvenirs de [Localité 4], des documents administratifs. Ils justifient que les lieux sont assurés pour cette activité d'entreposage.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'un risque pour la sécurité incendie, ni de nuisances causées par l'utilisation de toute la surface du rez-de-chaussée, faite par M. [E] [Z] et M. [N] [F].

En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse, ce qui suppose de rapporter la preuve de cette volonté de nuire, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

En l'espèce, il ressort des développements ci-dessus qu'il existe une contradiction dans le règlement de copropriété qui nécessite une interprétation. M. [E] [Z] et M. [N] [F] sont dès lors défaillants dans la démonstration d'une volonté de nuire du syndicat des copropriétaires, étant observé qu'ils n'expliquent d'ailleurs pas quelles sont la nature et l'étendue du préjudice dont ils réclament réparation.

M. [E] [Z] et M. [N] [F] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement du 14 août 2019 dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure au profit de M. [E] [Z] et M. [N] [F]. Il convient d'y ajouter le coût du constat d'huissier établi le 26 septembre 2017 pour les besoins de la procédure et qui ne sont pas inclus dans les dépens tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare M. [E] [Z] et M. [N] [F] recevables à soulever la fin de non-recevoir tirée de la prescription, mais les en déboute ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence d'Azur, sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet Mari, de l'ensemble de ses demandes ;

Déboute M. [E] [Z] et M. [N] [F] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence d'Azur, sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet Mari, aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence d'Azur, sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet Mari, à payer à M. [E] [Z] et M. [N] [F] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) ainsi que le coût du procès-verbal de constat du 26 septembre 2017, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ

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Synthèse

Origine de la décision