COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 17 NOVEMBRE 2022
lv
N° 2022/ 455
Rôle N° RG 19/12693 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEW3K
SARL HAPIMAG FRANCE SARL
C/
[D] [Z]
[Y] [G] épouse [Z]
[C], [B], [T] [X]
[L] [F]
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBIL IER DÉNOMMÉ LES [Adresse 16]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU
AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 11 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04322.
APPELANTE
SARL HAPIMAG FRANCE SARL, dont le siège social est [Adresse 12], prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMES
Monsieur [D] [Z]
né le 06 Avril 1959 à [Localité 14], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON, plaidant
Madame [Y] [G] épouse [Z]
née le 28 Juin 1956 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON , plaidant
Monsieur [C], [B], [T] [X]
né le 15 Mars 1973 à [Localité 15], demeurant Les [Adresse 17]
représenté par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON, plaidant
Monsieur [L] [F]
né le 26 Février 1977 à [Localité 15], demeurant Les [Adresse 18]
représenté par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON, plaidant
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ LES [Adresse 16] ' COPROPRIÉTÉ NUMERO 1, sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société AGENCE MEDITERRANEENNE, SARL dont le siège social est sis, [Adresse 19], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitue par Me Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON , plaidant
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ LES [Adresse 16] ' COPROPRIÉTÉ NUMERO 3 sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société AGENCE MEDITERRANEENNE, SARL dont le siège social est sis, [Adresse 19], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON, plaidant
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ LES [Adresse 16] ' COPROPRIÉTÉ NUMERO 5, sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société AGENCE MEDITERRANEENNE, SARL dont le siège social est sis, [Adresse 19], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame [S] [M], a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022,
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le Président Madame Sylvaine ARFINENGO, empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La SCI LE [Adresse 16] a fait réaliser, en qualité de vendeur d'immeubles à construire, un ensemble immobilier dénommé LES [Adresse 16], dont une partie est soumise au régime de la copropriété.
Ont ainsi été édifiées, de ce chef, par la SCI LE [Adresse 16], les copropriétés des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]-COPROPRIETE NUMERO 1, COPROPRIETE NUMERO 3 et COPROPRIETE NUMERO 5.
M. [D] [Z] et Mme [Y] [G] épouse [Z], M. [C] [X] et M. [L] [F] sont copropriétaires au sein de cet ensemble immobilier.
Par acte du 20 mai 1983, la SCI LE [Adresse 16] a vendu à la société HAPIMAG FRANCE différents bâtiments non soumis au régime de la copropriété, à savoir les bâtiments F, E, D, C, O et N, ainsi que les terrains cadastrés section AT [Cadastre 11] et AT [Cadastre 10], désormais cadastrés BT [Cadastre 1], sur lesquels devaient être réalisés une piscine et des tennis.
Cet acte stipule, en sa page 58, que la société HAPIMAG reprend les engagements de la SCI LE [Adresse 16] et accepte de laisser aux copropriétaires un accès et un usage ' pour une durée non limitée' à la piscine et aux tennis moyennant le paiement d'une contribution annuelle calculée selon des modalités explicitées en page 59 du même document.
Par courrier du 26 octobre 2017, la société HAPIMAG, considérant qu'il s'agissait d'un engagement à durée indéterminée, a indiqué qu'elle entendait y mettre fin à compter du 1er mars 2018.
Par ordonnance du 29 juin 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulon a condamné, sous astreinte, la société HAPIMAG à laisser accéder les trois syndicats des copropriétaires du [Adresse 16] ainsi que les consorts [Z], [X] et [F] à la piscine dont elle est propriétaire.
La société HAPIMAG a interjeté appel de cette décision et par arrêt du 16 mai 2019, la cour a ordonné le retrait de la procédure du rôle des affaires en cours.
Par exploit du 23 août 2018, la société HAPIMAG a fait assigner les syndicats des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES [Adresse 16]- COPROPRIETE NUMERO 1, COPROPRIETE NUMERO 3 et COPROPRIETE NUMERO 5, M. [D] [Z] et Mme [Y] [G] épouse [Z], M. [C] [X] et M. [L] [F] devant le tribunal de grande instance de Toulon afin notamment qu'il soit:
- dit et jugé qu'elle était fondée à résilier, à effet du 1er mars 2018, comme elle l'a notifié le 26 octobre 2017, l'engagement qui pouvait résulter de l'acte notarié du 20 mai 1983 et de laisser les 156 copropriétaires des logements constitutifs de première tranche et donc les parties requises avoir l'accès et l'usage de la piscine dont elle est propriétaire et de ses équipements,
- fait interdiction aux parties requises de pouvoir accéder à ladite piscine.
Par jugement contradictoire en date du 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a:
- dit pour droit que le fonds supportant un complexe sportif comprenant piscine, tennis et leurs équipements, appartenant à la SARL HAPIMAG FRANCE, sis [Adresse 12], anciennement cadastrés section AT n° [Cadastre 11] et AT n° [Cadastre 10] devenus BT n° [Cadastre 1], est grevé d'une servitude d'accès et d'usage des éléments d'équipements sportifs s'y trouvant, à savoir une piscine et un tennis, au profit des fonds anciennement cadastrés AT n° [Cadastre 7] devenu BT [Cadastre 4] n° ( terrain d'assiette du syndicat des copropriétaires dénommé LES [Adresse 16]- COPROPRIETE NUMERO 1) anciennement cadastrés section AT n°[Cadastre 8] devenus BT n°[Cadastre 2] ( terrain d'assiette du syndicat des copropriétaires dénommé LES [Adresse 16]- COPROPRIETE NUMERO 3) et anciennement cadastrés section AT n° [Cadastre 9] devenus BT n°[Cadastre 3] ( terrain d'assiette du syndicat des copropriétaires dénommé LES [Adresse 16]- COPROPRIETE NUMERO 5),
- condamné la SARL HAPIMAG FRANCE à laisser accéder à sa piscine sise [Adresse 12], sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification du jugement, les copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]-COPROPRIETE NUMERO1, COPROPRIETE NUMERO 3 et COPROPRIETE NUMERO 5, notamment M. [D] [Z], Mme [Y] [G] épouse [Z], M. [C] [X] et M. [L] [F],
- condamné la SARL HAPIMAG FRANCE à payer aux syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]-COPROPRIETE NUMERO1, COPROPRIETE NUMERO 3 et COPROPRIETE NUMERO 5, M. [D] [Z], Mme [Y] [G] épouse [Z], M. [C] [X] et M. [L] [F], la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL HAPIMAG FRANCE aux dépens, dont distraction au profit de Me Grégory PILLARD,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration en date du 1er août 2019, la société HAPIMAG FRANCE a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et déposées par RPVA le 15 février 2022, la société HAPIMAG FRANCE demande à la cour, au visa de l'article 1210 du code civil, de:
- recevoir la société HAPIMAG FRANCE en son appel, régulier en la forme,
Au fond, y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- dire et juger que les parties intimées, demanderesses en première instance, ne sauraient valablement invoquer en l'espèce l'existence d'une servitude à leur profit,
- dire et juger que les parties intimées, demanderesses en première instance, ne sauraient valablement invoquer en l'espèce l'existence d'un droit réel sui generis sur un fonds à titre perpétuel,
- dire et juger que la société HAPIMAG FRANCE était fondée à résilier, à effet du 1er mars 2018, comme elle l'a notifié le 26 octobre 2017, l'engagement qui pouvait résulter de l'acte notarié du 20 mai 1983 et de laisser les 156 copropriétaires des logements constitutifs de première tranche et donc les parties requises avoir l'accès et l'usage de la piscine dont elle est propriétaire et de ses équipements,
- faire en conséquence interdiction aux parties intimées de vouloir accéder à la piscine dont la société HAPIMAG FRANCE est propriétaire dans le complexe hôtelier qu'elle exploite, [Adresse 12], ou de vouloir l'utiliser ou en avoir l'usage,
- donner acte à la société HAPIMAG FRANCE qu'elle se réserve par ailleurs expressément de chiffrer ultérieurement le préjudice résultant pour elle de l'obstination des parties requises à vouloir utiliser sa piscine à compter du 1er mars 2018 malgré la résiliation qu'elle avait notifiée,
- débouter en conséquence les syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]-COPROPRIETE NUMERO1, COPROPRIETE NUMERO 3 et COPROPRIETE NUMERO 5, M. [D] [Z], Mme [Y] [G] épouse [Z], M. [C] [X] et M. [L] [F], demandeurs en première instance, de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement les syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]-COPROPRIETE NUMERO1, COPROPRIETE NUMERO 3 et COPROPRIETE NUMERO 5, M. [D] [Z], Mme [Y] [G] épouse [Z], M. [C] [X] et M. [L] [F] à payer à la société HAPIMAG FRANCE une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
A titre infiniment subsidiaire, et si il venait à être jugé que les copropriétaires des trois syndicats ont le droit d'utiliser la piscine de la société HAPIMAG FRANCE,
- donner acte à la société HAPIMAG FRANCE qu'elle se réserve par ailleurs expressément de réclamer ultérieurement à chaque copropriétaire des trois copropriétés voisines qui viendraient à vouloir utiliser cette piscine, le paiement d'un droit d'entrée ou de jouissance dont le montant et la fréquence seront ultérieurement déterminés,
- les condamner solidairement aux entiers dépens.
Elle conteste l'existence d'une quelconque servitude:
- le principe est constant: une servitude doit être établie en faveur de l'immeuble et non en faveur d'une personne, fût-elle propriétaire d'un immeuble,
- une autorisation d'accès à des équipements sportifs ou d'usage de ces derniers ne saurait être considérée comme une servitude mais seulement comme un droit personnel ' aux 156 propriétaires des logements constitutifs de la première tranche' puisque ne sont pas définis précisément des fonds servants et dominants,
- le fait qu'elle ait laissé les copropriétaires défendeurs utiliser sa piscine par le passé ne saurait démontrer en quoi que ce soit l'instauration d'une servitude.
Elle conclut, en outre, l'absence de tout droit réel de jouissance:
- l'interprétation des intimés de la notion de droit réel sui generis sur un fonds à titre perpétuel est inexacte en ce qu'elle est limitée au strict champ d'application d'une copropriété,
- en l'espèce, la piscine est exclue du champ de la copropriété dont elle ne constitue ni un lot privatif, ni une partie commune,
- en tout état de cause, lorsque le propriétaire consent un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien , ce droit, s'il n'est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel,
- à défaut de clause relative à la durée dans l'acte de 1983, le droit n'est pas perpétuel et s'est éteint après trente ans, à savoir en 2013.
Elle considère que la révocation d'un engagement perpétuel est parfaitement licite, ainsi qu'il en ressort des dispositions de l'article 1210 du code civil, lequel pose un principe général de prohibition des engagements perpétuels. Elle souligne qu'elle ne saurait être tenue éternellement à un tel engagement dans un environnement juridique de plus en plus contraignant ( les piscines d'accès payant sont soumise à une obligation constante de surveillance).
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LES [Adresse 16]-COPROPRIETE NUMERO 1, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LES [Adresse 16]-COPROPRIETE NUMERO 3, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LES [Adresse 16]-COPROPRIETE NUMERO 5, M. [D] [Z], Mme [Y] [G] épouse [Z], M. [C] [X] et M. [L] [F] , suivant leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 24 février 2022, demandent à la cour de:
A titre principal :
- dire et juger irrecevable, et pour le moins infondée, la société HAPIMAG FRANCE SARL, en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- débouter la société HAPIMAG FRANCE SARL de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le11 juillet 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon;
- dire et juger que les fonds appartenant à la société HAPIMAG FRANCE SARL sis, [Adresse 12], notamment anciennement cadastrés section AT n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11] devenus BT n°[Cadastre 1], sont grevés d'une servitude d'accès et d'usage des éléments d'équipements sportifs s'y trouvant, à savoir une piscine et un tennis, au profit de M. [D] [Z], de Mme [Y] [G] épouse [Z], de M. [C] [X] et de M. [L] [F] , au profit des syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]- COPROPRIETE NUMERO 1, LES MAS DE
[Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 3, LES [Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 5, au profit des copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]- COPROPRIETE NUMERO 1, LES [Adresse 16]
[Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 3, LES [Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 5 et notamment au profit des fonds anciennement cadastrés section AT n°[Cadastre 7] devenus BT n°[Cadastre 4] (terrain d'assiette du syndicat des copropriétaires dénommé LES [Adresse 16] ' COPROPRIETE NUMERO 1), anciennement cadastrés section AT n°[Cadastre 8] devenus BT n°[Cadastre 2] (terrain d'assiette du syndicat des copropriétaires dénommé LES [Adresse 16] ' COPROPRIETE NUMERO 3) et anciennement cadastrés section AT n°[Cadastre 9] devenus BT n°[Cadastre 3] (terrain d'assiette du syndicat des copropriétaires dénommé LES [Adresse 16] ' COPROPRIETE NUMERO 5), confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le 11 juillet 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon, et ainsi rectifier l'erreur matérielle affectant le jugement rendu, le 11 juillet 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon en ce qu'il indique dans son dispositif 'anciennement cadastrés
Section AT n°[Cadastre 9] devenu BT n°[Cadastre 3] (terrain d'assiette du syndicat des copropriétaires dénommé les [Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 3)' ;
- condamner la société HAPIMAG FRANCE SARL à laisser accéder à sa piscine sise [Adresse 12], sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de huit jours courant de la signification du jugement en date du 11 juillet 2019, les copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]- COPROPRIETE NUMERO 1, LES [Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 3, LES [Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 5, notamment M. [D] [Z], Mme [Y] [G] épouse [Z], M. [C] [X] et M. [L] [F] et confirmer, en ce sens, le jugement attaqué ;
A titre subsidiaire :
- dire et juger irrecevable, et pour le moins infondée, la société HAPIMAG FRANCE SARL, en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- débouter la société HAPIMAG FRANCE SARL de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le 11 juillet 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon ;
- dire et juger que les fonds appartenant à la société HAPIMAG FRANCE SARL sis, [Adresse 12], notamment anciennement cadastrés section AT n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11] devenus BT n°[Cadastre 1], sont grevés d'un droit réel et perpétuel d'accès et d'usage des éléments d'équipements sportifs s'y trouvant, à savoir une piscine et un tennis, au profit de M. [D] [Z], de Mme [Y] [G] épouse [Z], de M. [C] [X] et de M. [L] [F], au profit des syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]- COPROPRIETE NUMERO 1, LES
[Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 3, LES [Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 5, au profit des copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]- COPROPRIETE NUMERO 1, LES [Adresse 16]
[Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 3, LES [Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 5 et notamment au profit des fonds anciennement cadastrés section AT n°[Cadastre 7] devenus BT n°[Cadastre 4] (terrain d'assiette du syndicat des copropriétaires dénommé LES [Adresse 16] ' COPROPRIETE NUMERO 1), anciennement cadastrés section AT n°[Cadastre 8] devenus BT n°[Cadastre 2] (terrain d'assiette du syndicat des copropriétaires dénommé LES [Adresse 16] ' COPROPRIETE NUMERO 3) et anciennement cadastrés section AT n°[Cadastre 9] devenus BT n°[Cadastre 3] (terrain d'assiette du syndicat des copropriétaires dénommé LES [Adresse 16] ' COPROPRIETE NUMERO 5) et réformer, en ce sens, le jugement rendu, le 11 juillet 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon ;
- condamner la société HAPIMAG FRANCE SARL à laisser accéder à sa piscine sise [Adresse 12], sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de huit jours courant de la signification du jugement en date du 11 juillet 2019, les copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]-copropriété n°1, LES [Adresse 16]- copropriété n°3, LES [Adresse 16]-copropriété n°5, notamment M. [D] [Z], Mme [Y] [G] épouse [Z], M. [C] [X] et M. [L] [F] et confirmer en ce sens, le jugement rendu, le 11 juillet 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon;
A titre très subsidiaire :
- dire et juger irrecevable, et pour le moins infondée, la société HAPIMAG FRANCE SARL, en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions;
- débouter la société HAPIMAG FRANCE SARL de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le 11 juillet 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon ;
- dire et juger que M. [D] [Z], de Mme [Y] [G] épouse [Z], de M. [C] [X] et de M. [L] [F], les syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]- COPROPRIETE NUMERO 1, LES [Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 3, LES [Adresse 16] COPROPRIETE NUMERO 5 et les copropriétaires composant ces ensembles immobiliers bénéficient d'un droit d'accès et d'usage aux éléments d'équipements sportifs à savoir une piscine et un tennis, situés sur les parcelles appartenant à la société HAPIMAG FRANCE SARL sise, [Adresse 12], anciennement cadastrées section AT n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11] devenues BT n°[Cadastre 1] et qu'elle réforme, en ce sens, le jugement du 11 juillet 2019;
- condamner la société HAPIMAG FRANCE SARL à laisser accéder à sa piscine sise [Adresse 12], sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de huit jours courant de la signification du jugement en date du 11 juillet 2019, les copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]-copropriété n°1, LES [Adresse 16]- copropriété n°3, LES [Adresse 16]-copropriété n°5, notamment M. [D] [Z], Mme [Y] [G] épouse [Z], M. [C] [X] et M. [L] [F] et confirmer en ce sens, le jugement rendu, le 11 juillet 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon;
En tout état de cause :
- dire et juger irrecevable, et pour le moins infondée, la société HAPIMAG FRANCE SARL, en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- débouter la société HAPIMAG FRANCE SARL de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et confirmer, en ce sens, le jugement attaqué ;
- condamner la société HAPIMAG FRANCE SARL à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LES [Adresse 16] copropriété n°1, LES [Adresse 16] copropriété n°3 et LES [Adresse 16] copropriété n°5, M. [X], M. [L] [F], M. [D] [Z], et Mme [Y] [G] épouse [Z] la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Grégory PILLIARD, avocat aux offres de droit et confirmer en ce sens, le jugement rendu, le 11 juillet 2019, par le tribunal de grande instance de Toulon ;
- condamner la société HAPIMAG FRANCE SARL à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LES [Adresse 16] copropriété n°1, LES [Adresse 16] copropriété n°3 et LES [Adresse 16] copropriété n°5, M. [X], M. [L] [F], M. [D] [Z], et Mme [Y] [G] épouse [Z] la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Grégory PILLIARD, avocat aux offres de droit.
A titre principal, ils soutiennent qu'il ressort des stipulations de l'acte du 20 mai 1983 que la société appelante a grevé le fonds qu'elle a acquis d'un droit de passage et d'utilisation des éléments d'équipements sportifs s'y trouvant. Ils estiment que ce droit passage s'analyse non en pas en un droit personnel mais en une servitude, dès lors qu'il s'agit de charges imposées sur l'héritage de la société HAPIMAG pour l'usage et l'utilité d'un autre héritage, à savoir les propriétaires des 156 lots acquéreurs des trois copropriétés en cause. Ils relèvent que le droit querellé n'a pas été constitué au profit d'une personne mais de fonds, constitués par les 156 lots de copropriété litigieux.
Ils font valoir que les conditions de constitution de servitude sont parfaitement remplies, à savoir:
- une pluralité de fonds,
- une charge imposé au fonds servant ( un droit de passage et d'utilisation de ses équipements sportifs) au profit d'autres fonds,
- une utilité pour le fonds dominant, en ce que le droit d'accès et d'utilisation d'une piscine et à des tennis attaché à la propriété d'un appartement en constitue un accessoire essentiel.
Ils en tirent pour conséquence que la société HAPIMAG ne pouvait résilier la convention de servitude à laquelle elle est tenue en exécution de l'acte du 20 mai 1983, une servitude ne pouvant s'éteindre par résiliation unilatérale.
A titre subsidiaire, ils se prévalent de la notion de droit réel sui generis sur un fonds à titre perpétuel:
- il a été jugé qu'un droit d'accès et d'utilisation d'une piscine constituait un droit réel, qui est perpétuel,
- tout propriétaire peut, au visa des articles 544 et 1134 du code civil, consentir un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien,
- un droit réel de jouissance présente un caractère perpétuel dès lors qu'aucune disposition légale ne prévoit qu'il soit limité à une durée de trente ans,
- la société HAPIMAG n'est donc pas fondée à prétendre que le droit d'accès et d'usage à son fonds et à ses éléments d'équipements sportifs serait éteint après trente ans, à savoir depuis 2013, puisqu'il s'agit d'un droit perpétuel,
S'agissant de la prohibition des engagements perpétuels invoquée par la partie adverse, ils font observer que:
- les dispositions de l'article 1210 du code civil ne s'appliquent pas au contrat, objet du présent litige,
- cet article concerne exclusivement les rapports personnels et ne peut donc être appliqué à un droit réel, objet du présent litige,
- à la lecture de l'acte de 1983, tant que les utilisateurs de la résidence hôtelière gérée par l'appelante utilisent les équipements sportifs, ce qui est le cas actuellement, les copropriétaires des trois syndicats en cause en bénéficient également.
Quant à la demande d'instauration d'un droit d'entrée et de jouissance, ils indiquent que les demandes visant ' à voir donner acte' ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et qu'en outre la société HAPIMAG ne peut pas s'écarter de la méthodologie de calcul de la contribution des utilisateurs des équipements sportifs, telle que posée par l'acte du 20 mai 1983.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 1er mars 2022.
MOTIFS
La clause litigieuse opposant les parties telle que contenue dans l'acte notarié du 20 mai 1983 est ainsi libellée ( page 58):
' Stipulations particulières concernant la piscine et les tennis-
La SCI LES [Adresse 16] rappelle qu'elle a pris des engagements envers les acquéreurs en état futur d'achèvement ou en état achevé, des constructions des différentes phases de la première tranche constitutives de 156 logements, de son programme immobilier, des engagements au titre des équipements sportifs ( piscine et tennis) qui font notamment l'objet de la présente vente.
La SCI LES [Adresse 16] rappelle encore que la quasi totalité des biens faisant l'objet de la présente vente en état futur d'achèvement sont globalement constitutifs de la deuxième tranche et les tranches 1 et 2 confondues globalisaient 256 logements avant les modifications demandées par HAPIMAG FRANCE SARL (...)
La SCI LES [Adresse 16] stipule de HAPIMAG FRANCE SARL qui accepte, en faveur des 156 propriétaires des logements constitutifs de la première tranche que ceux-ci auront l'accès et l'usage pour une durée non limitée à compter de leur mise en service, des équipements sportifs définis classe 2.2.3.5 dans les mêmes conditions que les utilisateurs de la deuxième tranche c'est à dire les ayants droits de l'acquéreur.'
Les parties s'opposent sur l'interprétation de cette clause, la société HAPIMAG soutenant qu'il s'agit d'une droit personnel alors que les intimés y voient un droit réel, en l'occurrence une servitude à titre principal et, à titre subsidiaire, un droit réel sui generis.
Les droits réels donnent à la personne un pouvoir direct et immédiat sur une chose.
Les droits personnels sont ceux qui s'exercent vis-à-vis d'une personne et qui lui permettent d'exiger de celle-ci une prestation. En d'autre termes, il s'agit d'un droit détenu par une personne appelée créancier sur une autre désignée en tant que débiteur et qui lui permet de la contraindre à l'exécution d'une obligation. Ce droit a un caractère relatif en ce qu'il n'est opposable qu'aux parties contractantes contrairement à la notion de droit réel, qui présente la particularité d'être opposable à tous.
La société HAPIMAG soutient, pour l'essentiel, que le droit d'accès et d'usage de la piscine tel que stipulé ne constitue pas un droit réel au motif qu'il n'a pas été stipulé au profit d'un fonds mais ' au profit des 156 propriétaires des logements constitutifs de la première tranche' , de sorte qu'il s'agit d'un droit personnel consenti au profit de ces 156 propriétaires.
En l'espèce, le droit d'accès et d'usage s'exerce bien sur une chose, à savoir le fonds appartenant à la société HAPIMAG et sur lequel ont été édifiés la piscine et les tennis.
Or cet accès n'a pas été constitué en faveur des 156 propriétaires des logements constitutifs de la première tranche personnellement mais en tant propriétaires fonciers de biens qui constituent désormais l'assiette des trois copropriétés des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16].
La société HAPIMAG s'est obligée à laisser aux propriétaires de certains fonds, indépendamment de leur identité personnelle, l'accès et l'usage des équipements sportifs construits sur son fonds. Ainsi ce droit d'accès et d'usage est conditionné par la qualité de propriétaires d'un des ' 156 logements constitutifs de la première tranche ' dont la désignation est précisée dans l'acte du 20 mai 1983. Il ne peut s'agir d'un droit personnel en ce qu'il a n'a pas été constitué au profit d'une personne mais au profit de fonds, à savoir les 156 lots composant les logements de la première tranche et désormais les trois copropriétés LES [Adresse 16].
Le droit querellé étant un droit réel, il convient de déterminer si l'on est en présence d'une servitude.
En application des dispositions combinées des articles 637 et 686 du code civil, trois critères permettent de caractériser une servitude:
- une pluralité de fonds appartenant à des propriétaires différents,
- une charge imposée à un fonds servant au profit d'un ou d'autres fonds,
- cette charge doit présenter une utilité pour le fonds dominant.
Sur le premier point, il n'est pas contesté que le droit d'accès et d'utilisation au fonds de la société HAPIMAG sur lequel ont été construits la piscine et les tennis, bénéficie à d'autres fonds appartenant à des propriétaires différents, en l'occurrence les copropriétaires des trois syndicats des ensembles immobiliers LES [Adresse 16].
Il s'agit bien d'une charge réelle imposée à un fonds servant au profit d'autres fonds, puisque le fonds appartenant à la société HAMIMAG est grevé, en exécution de la clause litigieuse, d'un droit d'accès et donc de passage ainsi que d'utilisation de ses équipements sportifs au profit d'autres fonds, à savoir ceux constitués par les 156 logements constitutifs de la première tranche. Ce droit s'exerce tant sur le fonds servant qu'au profit des fonds dominants indépendamment des mutations de propriétés pouvant intervenir. Le droit litigieux, dont les débiteurs et les bénéficiaires ne sont déterminés que par la qualité de propriétaire foncier, peut être exercé par tout possesseur du fonds au profit duquel la servitude a été établie, à savoir les 156 propriétaires des logements de la première tranche. La charge pèse sur le propriétaire, quel qu'il soit, des terrains sur lesquels ont été édifiés la piscine et les tennis.
Enfin, ce droit présente bien une utilité pour le fonds dominant et non une simple commodité pour ses bénéficiaires en ce le droit d'accès et d'utilisation à une piscine et des tennis attaché à la propriété d'un appartement d'un grand ensemble immobilier situé dans une commune touristique du Sud de la France, constitue un accessoire essentiel d'un immeuble d'habitation, en qu'il participe à la réalisation de sa destination. Ainsi ce droit attaché à chacun des fonds dominant contribue à le rendre plus précieux en ce qu'il constitue un complément presque indispensable pour tout acquéreur d'un logement dans cette station balnéaire.
Le jugement querellé en ce qu'il a retenu que le droit litigieux constitue une servitude et que la société HAPIMAG ne peut le résilier unilatéralement, conformément à l'article 703 du code civil, sera confirmé.
A titre subsidiaire, l'appelante demande à la cour de lui donner acte de ce qu'elle se réserve par ailleurs expressément de réclamer ultérieurement à chaque copropriétaire des trois copropriétés voisines qui viendraient à vouloir utiliser cette piscine, le paiement d'un droit d'entrée ou de jouissance dont le montant et la fréquence seront ultérieurement déterminés.
Il convient de rappeler que les demandes de ' donner acte' ne constituent pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte que la cour n'a pas à statuer à leur égard.
De surcroît, l'acte du 20 mai 1983 organise précisément la contrepartie financière du droit de passage et d'utilisations des équipements sportifs en cause ( page 59).
Vu l'article 700 du code de procédure,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déboute la société HAPIMAG FRANCE des fins de son recours et confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulon déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la société HAPIMAG FRANCE à payer aux syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés LES [Adresse 16]-COPROPRIETE NUMERO1, COPROPRIETE NUMERO 3 et COPROPRIETE NUMERO 5, M. [D] [Z], Mme [Y] [G] épouse [Z], M. [C] [X] et M. [L] [F], la somme de 3.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne la société HAPIMAG FRANCE aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Pour le président empêché
