COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 17 NOVEMBRE 2022
SA
N°2022/463
Rôle N° RG 19/01986 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BDXMK
[P] [M] [T]
C/
Société [Adresse 5]
SARL ABBA GESTION
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP HENTZIEN - BOCQUET-HENTZIEN
SELARL LEGIS-CONSEILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02596.
APPELANT
Monsieur [P] [M] [T]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Yannick HENTZIEN de la SCP HENTZIEN - BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Sophie BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMES
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 5] , [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société ABBA GESTION, elle même prise ne la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Me Julie FEHLMANN de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Capucine DOSSETTO-MALASPINA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
SARL ABBA GESTION sise [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice
représentée par Me Julie FEHLMANN de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Capucine DOSSETTO-MALASPINA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.
Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le Président Madame Sylvaine ARFINENGO, empêchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M. [P] [T] est propriétaire au sein de la résidence [Adresse 5], située à [Localité 14], des lots suivants, pour les avoir acquis selon acte notarié du 20 mars 2003:
-le lot [Cadastre 10] : un garage, au sous-sol, et les 35/10000 èmes des parties communes générales,
-le lot [Cadastre 11] : une cave au sous-sol et les 1/10000èmes des parties communes générales,
-le lot [Cadastre 12]: au quatrième étage, un appartement de deux pièces principales, en terrasse sur la façade ouest et nord, donnant sur toutes les pièces de l'appartement, figurant sous le liseré vert au plan. Et les 522/10. 000 (cinq cent vingt-deux dix millièmes) des parties communes générales,
-le lot [Cadastre 13] : au quatrième étage, un appartement de deux pièces principales, et une terrasse sur la façade Est, Sud et Ouest, donnant sur routes les pièces de l'appartement figurant sous le liseré jaune au plan. Et les 475/10000 èmes (quatre cent soixante-quinze dix millièmes) des parties communes générales.
Par jugement en date du 7 avril 2016 rendu par le tribunal de proximité, saisi par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] d'une demande en paiement de charges de copropriété M. [T], qui contestait le montant réclamé selon l'application de tantièmes à hauteur de 7202èmes au lieu de 10000èmes, lesquels ne correspondaient pas, selon lui, au règlement de copropriété, a fait l'objet d'une condamnation à payer la somme de 3 844,38 € au titre des charges de copropriété impayées, selon compte arrêté au 22 octobre 2015, outre la somme de 500 euros de dommages-intérêts et 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon le décompte arrêté au 19 mai 2017 au titre des charges de copropriété, il devait la somme de 12 700,28 €.
Un commandement de payer qui lui a été délivré le 20 février 2017 est demeuré sans effet.
Par exploit d'huissier en date du 1er juin 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [T] devant le tribunal de grande instance de Grasse en paiement de charges d'un montant de 12700,28 euros.
Au cours de cette instance, M. [T] a contesté le montant de la créance et a sollicité à titre reconventionnel, que soit constatée l'inexistence juridique des assemblées générales de 2006 à 2016.
Par exploit introductif d'instance en date du 7 septembre 2017, M. [T] a, à son tour, saisi le tribunal de grande instance de Grasse d'une demande tendant à constater l'inexistence de l'assemblée générale du 6 juillet 2017, subsidiairement à en prononcer la nullité, à défaut d'annuler la résolution n°4 de cette assemblée
Par un exploit introductif délivré le même jour, M. [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et le syndic, la Sarl Abba Gestion, devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins de voir engager sa responsabilité civile professionnelle .
Par ordonnance du juge de la mise en état du 9 février 2918, les trois instances ont été jointes.
Par jugement du 10 janvier 2019, le tribunal de grande Instance de Grasse a statué ainsi qu'il suit:
-déclare les demandes de M. [T] relatives à la répartition des charges irrecevables ;
-déclare les demandes de M. [T] relatives à l'inexistence et à l'annulation des assemblées générales de 2006 à 2016 irrecevables ;
-déboute M. [T] de sa demande relative à l'inexistence de l'assemblée générale du 06 juillet 2017 ;
-déboute M. [T] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 06 juillet 2017 ;
-déboute M. [T] de sa demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 06 juillet 2017 ;
-déboute M. [T] de sa demande d'expertise ;
-déboute M. [T] de sa demande de dommages et intérêts ;
-déclare irrecevable la demande de M. [T] visant à la désignation d'un mandataire provisoire ;
-déboute Monsieur [T] de sa demande de condamnation de la Sarl Abba Gestion ;
-condamne Monsieur [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 8.567,90 euros, représentant le montant de l'arriéré de charges selon décompte arrêté au 19 mai 2017, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 février 2017 ;
-déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;
-condamne Monsieur [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et à la Sarl Abba Gestion la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamne Monsieur [P] [T] aux dépens de la procédure ;
-dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire ;
-rejette tous les autres chefs de demandes.
Le 4 février 2019, M. [T] a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 janvier 2020, M. [T] demande à la cour de:
-le dire recevable et bien fondé en son appel,
-réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 10 janvier 2019 en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
Vu les articles 1355 du code civil et 480 du code de procédure civile,
-dire et juger qu'il n'y pas autorité de la chose jugée et débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de sa fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée,
-débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges de copropriété à son encontre,
-condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte comminatoire de 300 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, de produire des appels de charges conformes au règlement de copropriété et exprimés sur une clé de répartition de 10000 tantièmes.
Vu les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
-déclarer inexistantes les assemblées générales de 2006 à 2016,
Sur l'inexistence de l'assemblée générale du 6 juillet 2017 et subsidiairement sa nullité,
-prononcer la nullité de la totalité de l'assemblée générale du 6 juillet 2017,
-prononcer subsidiairement la nullité de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 6 juillet 2017,
Sur la demande d'expertise,
Si la cour ne s'estimait point suffisamment informée en l'état des pièces produites par M. [T] et l'ana1yse qu'il en a fait, celle-ci désignera tel expert qui lui plaira afin d'ana1yser plus avant le règlement de copropriété et avec pour mission:
- Se faire remettre par les parties ou les solliciter lui-même auprès de la conservation des hypothèques les divers actes constitutifs de l'ensemble immobilier [Adresse 5],
- En suite de l'analyse de ces derniers, déterminer la clé de répartition des tantièmes de charges communes générales,
- En suite de l'analyse, déterminer les tantièmes de charges communes générales de ses lots de copropriété dans l'ensemb1e immobilier [Adresse 5].
En tout état de cause,
La cour désignera tel expert judiciaire qui lui plaira pour effectuer les décomptes sur la bonne clé de répartition des charges communes générales avec notamment pour mission :
- De déterminer de 1993 a ce jour, les charges de copropriété qu'aurait dû payer le lot n°1 affecté de 2.798/10.000 tantièmes de charges communes générales,
- De déterminer ce qu'il aurait dû réellement payer depuis son acquisition du 20 mars 2003 à ce jour au titre des charges de copropriété sur la clé de répartition en 10.000 tantièmes et en fonction de ses divers lots,
- De dire les charges de copropriété qu'il a réellement payées sur la mauvaise clé de répartition,
~ De déterminer les éventuelles responsabilités et notamment celle du syndic de copropriété professionnel en la matière,
- De donner son avis sur les éventuels préjudices subis par lui,
-Du tout dresser un rapport.
Reconventionnellement,
-condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser et à lui payer la somme de 11869,40 euros représentant le trop versé par lui du 1er janvier 2011 au 10 août 2016,
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5602,54 euros à titre de dommages-intérêts représentant les charges de copropriété qu'il a trop versées, et prescrites au sens de l'article 2224 du code civil,
--condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 15000 euros supplémentaire à titre de légitimes dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,
Sur la responsabilité de la Sarl Abba Gestion en qualité de syndic,
-condamner la Sarl Abba Gestion à payer et porter au syndicat des copropriétaires la somme de 134226 euros à parfaire au titre du remboursement des honoraires de syndic, ainsi qu'au titre des pertes de charges de copropriété non recouvrées à l'encontre du lot n°1,
-condamner la Sarl Abba Gestion à lui payer la somme de 36.816,32 € a titre de légitimes dommages et intérêts du fait des diverses fautes commises et des préjudices directs, certains et personnels établis,
-condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la Sarl Abba Gestion au paiement de la somme de 7.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au pro't de la SCP Hentzien Bocquet Hentzien, prise en la personne de son associé Maitre Yannick Hentzien,
D'après ce que M. [T] soutient essentiellement:
-le tribunal d'instance d'Antibes n'a pas tranché dans le dispositif de sa décision du 7 avril 2016 la question des tantièmes de copropriété, du reste, sa décision a été rendue en dernier ressort,
-les assemblées générales de 2006 à 2016 n'ont aucune existence juridique car selon l'acte notarié du 22 juin 1993, la copropriété comprenait deux lots, le lot n° 1 constitué de la villa existante et le lot n°2 constitué du bâtiment à construire et le règlement de copropriété du 11 aout 1993 ne supprime nullement le lot n°1
la répartition serait erronée car il résulterait de l'acte notarié du 22 juin 1993 que deux lots auraient été créés:
- le lot 1 constitué d'une villa et des 2.798/10.000 tantièmes indivis des parties communes générales et de la quote-part du sol.
- le lot 2 constitué du droit de construire un ensemble immobilier et des 7.202/10.000 tantièmes indivis des parties communes générales et de la quote-part du sol.
-il était procédé à la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété par acte notarié du 11 août 1993.
-l'acte du 11 août 1993 n'a jamais supprimé le lot n°1 et aurait seulement supprimé le lot 2 pour le remplacer par les lots 3 à 58.
- le lot n° 1 est également débiteur de charges de copropriété et que les charges appelées auraient dû inclure le lot 1 sur la base de 10.000èmes et non seulement 7.202èmes.
-les assemblées générales de 2006 à 2016 n'ayant aucune existence juridique, le délai de deux mois de l'article 42 n'est pas applicable,
-l'assemblée générale de 2017 est inexistante, voire nulle en raison d'une mauvaise application de la répartition des charges et de votes faussés,
-le syndic a commis diverses fautes, génératrices d'un préjudice.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 5 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et le syndic, la société Abba Gestion demandent à la cour, sur le fondement des articles des articles 10, 10-1 et 42 de la loi du 10 Juillet 1965, 1344-1 du code civil, de :
-confirmer le jugement rendu par le TGI de Grasse le 10.01.2019 en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau,
-condamner M. [T] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé par le non-paiement ;
-condamner M. [T] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC concernant les frais irrépétibles d'appel, outre les entiers dépens, distraits au profit de Maître Julie Fehlmann.
Ils font essentiellement valoir que les demandes de Monsieur [T] relatives à la répartition des charges et à l'inexistence et à l'annulation des assemblées générales de 2006 à 2016 ont à juste titre été déclarées irrecevables par le jugement dont appel, respectivement pour autorité de la chose jugée car, par un jugement du 7 avril 2016 , le tribunal d'instance d'Antibes, qui a déjà rejeté ses demandes par une décision définitive, et pour n'avoir pas été présentées dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Si les demandes de M. [T] étaient déclarées recevables, il conviendrait de l'en débouter dès lors que:
-toute l'argumentation de M. [T] repose sur le fait que selon lui l'acte du 11 août 1993 n'aurait jamais supprimé le lot n°1 et aurait seulement supprimé le lot 2 pour le remplacer par les lots 3 à 58. Il affirme donc que le lot n° 1 serait également débiteur de charges de copropriété et que les charges appelées auraient dû inclure le lot 1 sur la base de 10.000èmes et non seulement 7.202èmes.
-or, le règlement de copropriété établi par l'acte du 11 août 1993 concerne cet ensemble immobilier issu du lot n°2 dénommé [Adresse 5] et non la villa indépendante constituant le lot n°1.
-il est précisé page 35 paragraphe 2° du règlement de copropriété, relatif à la répartition des charges de l'immeuble: les charges générales seront réparties l'ensemble des lots 3 à 58 totalise 7202 tantièmes et que les quotes-parts de copropriété sont dès lors exprimées sur la base de 7202 tantièmes.
-la répartition des charges effectuée par le syndic sur ces bases est conforme au règlement de copropriété et aux droits de M.[T],
-les actions en contestation des décisions d'assemblée générale invoquées par M. [T] sont prescrites,
-le syndic n'a commis aucune faute;
-sur les charges de copropriété, la créance du syndicat de copropriété au titre des charges de copropriété et appels provisionnels arrêtée au 19 mai 2017 est justifiée et établie .
Le syndicat est fondé à demander des dommages-intérêts du fait de la carence fautive d'un copropriétaire, dès lors que les manquements au paiement des charges sont répétés.
Il est enfin bien fondé à solliciter la condamnation de M. [T] à verser les sommes dues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 septembre 2022.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus développées auxquelles il est expressément renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Motifs de la décision :
1-Sur l'autorité de la chose jugée :
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée
L'article 480 du code de procédure civile énonce que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.
Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.
Enfin, selon l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
En l'espèce, par jugement en date du 7 avril 2016 rendu à l'occasion d'un litige ayant opposé le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à M. [T], portant sur une demande de paiement de charges de copropriété, le tribunal d'instance d'Antibes, a statué ainsi qu'il suit :
-Condamne Monsieur [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5]:
- la somme de 3844,38 euros au titre des charges de copropriété impayées, compte arrêté au 22 octobre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2015;
- la somme de 500 euros en application de 1'article 700 du code de procédure civile.
-Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.
-Condamne Monsieur [T] [P] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 22 octobre 2015.
-Dit que le droit de recouvrement ou d'encaissement prévu à l'article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 sera mis à la charge du défendeur.
Il apparaît dès lors que :
-le litige tranché par le tribunal d'instance d'Antibes portait sur une demande, introduite par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] contre M. [T], en paiement de charges de copropriété d'un montant de 3844,38 euros, arrêté à la date du 22 octobre 2015,
-il ne ressort pas du jugement que le tribunal ait été saisi d'une demande tendant à dire irrégulière la répartition des charges,
-le litige tranché par le tribunal de grande instance de Grasse, dans l'instance ayant abouti au jugement du 10 janvier 2019 entrepris, portait notamment, en premier lieu sur une demande en paiement de charges de copropriété d'un montant de 12700,28 euros, arrêtée au 19 mai 2017 demande dirigée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] contre M. [T], en second lieu sur une demande, introduite par M. [T] contre ce syndicat tendant à voir statuer sur la répartition des charges, à voir constater l'inexistence, ou à défaut, la nullité des assemblées générales de 2006 à 2016 ainsi que l'inexistence de l'assemblée générale du 6 juillet 2017, subsidiairement la nullité, et à défaut l'annulation de la résolution n°4 de cette assemblée générale.
Il apparaît, dès lors, que bien qu'opposant les mêmes parties en leur même qualité sur les demandes ci-dessus visées, la chose demandée au cours de ces deux instances n'a pas été la même, la circonstance que M. [T] ait soutenu devant le tribunal d'instance d'Antibes que le syndicat des copropriétaires faisait une mauvaise application de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété étant sans incidence sur l'absence constatée d'identité d'objet.
2-Sur la répartition des charges
Selon l'acte notarié du 22 juin 1993, dressé en l'étude de Me Peyre, notaire à [Localité 14], ont comparu M. [V] [Y] [A] et Mme [C] [I], son épouse, tous deux propriétaires de parcelles de terre situées à [Localité 14], cadastrées [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 6], constituant respectivement les lots 25, 26 et 27 du lotissement Le Val d'Or.
Il ressort de cet acte que selon arrêté du 28 août 1992, le maire de la commune de [Localité 14] a délivré, sous le numéro 0615592 A 0114, un permis de construire autorisant sur les parcelles ci-dessus désignées la construction d'un ensemble immobilier de 22 logements.
L'acte contient également la mention suivante :
« Monsieur et Madame [A] étant dans l'impossibilité de réaliser eux-mêmes la construction de l'immeuble dont s'agit, ont projeté de vendre leur propriété en se réservant la propriété privative de la construction existante et la jouissance de la parcelle de terrain y attenante, tel que prévu sur le plan de masse du permis de construire.
En conséquence, ils ont requis le notaire associé soussigné d'établir ainsi qu'il suit, l'état descriptif de division de l'immeuble, compte tenu de ce projet ».
Suit l'état descriptif de division, désignant ainsi l'immeuble soumis au statut de la copropriété, comprenant deux lots:
-le lot n° UN consistant en la propriété privative de la villa existante élevée sur sous-sol à usage d'atelier, cave, local technique et d'un rez-de-chaussée, et d'un premier étage avec garage attenant, et la jouissance exclusive et particulière d'un jardin de 248m² environ, portant le numéro 1 au plan de masse, et les 2798/10000èmes indivis des parties communes générales et de la quote-part du sol,
-lot n° DEUX : le droit de construire un ensemble immobilier devant comporter un bâtiment élevé sur sous-sol, rez-de chaussée et quatre étages (dont le dernier en retrait), le tout tel que prévu au permis de construire délivré le 28 août 1992 sous le numéro 06 155 92 A 0114 et la jouissance exclusive et particulière d'une parcelle de terrain d'une superficie de 1651 m² prévue sur le plan de masse du permis de construire, audit droit sont attachés les 7202/10000èmes indivis des parties communes générales et de la quote-part du sol.
Au titre d'un paragraphe intitulé « Subdivision », il est indiqué : « Le propriétaire du lot 2 pourra subdiviser librement ledit lot en procédant à la distribution des parties communes entre les divers lots à créer, sans le concours des propriétaires du lot UN, mais il sera toutefois tenu de lui communiquer une copie de ce découpage »
Cet acte contient enfin la mention suivante :
« Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier sera fait à la diligence du propriétaire du lot n°2 qui sera tenu également d'en communiquer une copie, pour information, aux propriétaires du lot n°1, qui auront 8 jours à réception de celle~ci pour faire part de leurs observations ».
Un règlement de copropriété a effectivement été établi le 11 août 1993, par acte notarié.
Cet acte rappelle, en sa page 7, le permis de construire délivré par arrêté municipal du maire de [Localité 14] le 28 août 1992 pour la construction d'un ensemble immobilier, puis il retranscrit ledit arrêté dans son intégralité.
Après avoir rappelé que ce permis de construire a fait l'objet d'un affichage régulier et qu'il a été transféré au profit de l'indivision « [Adresse 9] », le règlement de copropriété mentionne qu'une demande de permis de permis de construire modificatif a été déposée à la mairie de [Localité 14] le 22 juillet 1993, en vue de modifier l'aspect extérieur, l'aménagement des abords et la destination, l'acte mentionne :
« En vertu du permis de construire et de la demande de permis de construire modificatif, ci-dessus relatés, la société va édifier sur les biens sus désignés, un ensemble immobilier destiné principalement à l'habitation qui sera constitué de la façon suivante :
Un bâtiment implanté au milieu du terrain d'assiette de la copropriété, élevé sur sous-sol de rez-de-chaussée, 1er étage, 2è étage , 3è étage et 4è étage en retrait, et comprenant :
-au sous-sol 22 garages, 12 caves et local poubelles,
-au rez-de -chaussée: 5 appartements,
-au premier étage : 5 appartements,
-au deuxième étage : 5 appartements,
-au troisième étage: 5 appartements,
-au quatrième étage : deux appartements.
Cet ensemble immobilier sera dénommé Villa Marine ».
Enfin, l'acte précise :
« Ceci exposé, la société a établi le règlement de copropriété et le modificatif à état descriptif de division de l'ensemble immobilier [Adresse 5] qu'elle se propose d'édifier sur le terrain ci-dessus désigné ».
A ce stade, il ressort clairement des stipulations précitées que le règlement de copropriété est exclusivement applicable à l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], constitué du bâtiment « bâtiment implanté au milieu du terrain d'assiette de la copropriété, élevé sur sous-sol de rez-de-chaussée, 1er étage, 2è étage , 3è étage et 4è étage en retrait, et comprenant.../... », tel que désigné ci-dessus.
Par ailleurs, la première partie du règlement de copropriété comprend un modificatif à l'état descriptif de division portant suppression du lot n° DEUX - « le droit de construire un ensemble immobilier devant comporter un bâtiment.../... et les 7202/10000èmes indivis des parties communes générales et de la quote part sol « et son remplacement par 56 nouveaux lots, portant les numéros 3 à 58, dont les quote-parts de parties communes générales sont exprimées sur la base de 10000èmes.
Selon M. [T], l'acte du 11 août 1993 n'a pas supprimé le lot n°1, mais a uniquement supprimé le lot n°2 pour créer les lots n°3 à 58.
Cependant, le règlement de copropriété s'applique indiscutablement au bâtiment précité.
Il soutient par ailleurs que le règlement de copropriété est conforme à son acte de propriété, en ce qu'i1 détermine la répartition des tantièmes de charges communes générales suivant les lots, sur une clé de répartition en 10.000èmes et non en 7.202 tantièmes.
En effet, les lots dont M. [T] est propriétaire sont ainsi définis, tant dans le règlement de copropriété que dans son titre :
-lot n° 13 : un garage, au sous-sol, et les 35/10000 èmes des parties communes générales,
-lot n°29 : une cave au sous-sol et les 1/10000èmes des parties communes générales,
-lot n°57: au quatrième étage, un appartement de deux pièces principales, en terrasse sur la façade ouest et nord, donnant sur toutes les pièces de l'appartement, figurant sous le liseré vert au plan. Et les 522/10. 000 (cinq cent vingt-deux dix millièmes) des parties communes générales,
-lot n°58 : au quatrième étage, un appartement de deux pièces principales, et une terrasse sur la façade Est, Sud et Ouest, donnant sur routes les pièces de l'appartement figurant sous le liseré jaune au plan. Et les 475/10000 èmes (quatre cent soixante-quinze dix millièmes) des parties communes générales.
Toutefois, il sera observé en premier lieu que les tantièmes de parties communes générales ne se confondent pas avec les tantièmes de charges.
En second lieu, le règlement de copropriété contient, en sa page 35, la disposition suivante, sous l'article intitulé « Répartition »:
« Les charges générales seront réparties entre tous les copropriétaires de l'immeuble au prorata de leurs quote-part de copropriété dans les parties communes générales, le tout conformément à la récapitulation de l'état de répartition des charges ci-après annexé ».
Or, le tableau récapitulatif de l'état de répartition des charges figurant en pages 64, 65 et 66 du règlement de copropriété mentionne que la quote-part de charges générales est calculée sur la base de 7202 millièmes, ce qui, pour les lots de M. [T], représente :
-lot n°13 :35/7202 millièmes
-lot n° 29 :1/7202 millièmes,
-lot n° 57 : 522/7202 millièmes
-lot n° 58 : 475/7202 millièmes,
l'ensemble des 58 lots totalisant 7202 millièmes.
Dès lors,
-le syndic de copropriété a fait une exacte application de la clé de répartition des charges de copropriété exprimées en 7.202èmes et non 10.000èmes.
-c'est à juste titre que les propriétaires du lot n°1 n'ont pas été convoqués aux assemblées générales de la copropriété [Adresse 5], dont ils ne font pas partie,
-c'est également à juste titre qu'ils ont été écartés de toute participation aux charges.
Il s'ensuit que M. [T] sera débouté de l'ensemble de ses demandes relatives à la répartition des charges, ainsi qu'au remboursement du trop versé du 1er janvier 2011 au 10 août 2016 et aux dommages-intérêts de ce chef, alors même que ce dernier affirme mais ne démontre pas avoir fait l'objet d'une stigmatisation de la part de la collectivité des copropriétaires et du syndic.
3-Sur l'inexistence et la nullité des assemblées générales de 2006 à 2016, sur l'inexistence et la nullité de l'assemblée générale du 6 juillet 2017 et sur la nullité de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 6 juillet 2017:
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, énonce que les actions en contestation des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Dès lors, pour les motifs retenus au point 2 de cet arrêt, M. [T] :
-sera déclaré irrecevable en sa demande d'inexistence comme de nullité des assemblées générales des copropriétaires de 2006 à 2016, faute de démontrer qu'il a agi dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, lequel ne fait aucune distinction entre les actions qui ont pour objet la contestation des décisions des assemblées générales, et faute d'invoquer une cause valable d'interruption du délai, la mise en demeure délivrée le 1er novembre 2016, qui ne saurait se substituer à une assignation, ne pouvant en tenir lieu; le jugement entrepris sera, en conséquence, confirmé de ce chef;
-sera débouté de sa demande d'inexistence de l'assemblée générale du 6 juillet 2017 au motif que les irrégularités alléguées d'une assemblée générale ne la rendent pas inexistante mais annulable;
M. [T] sera également débouté de sa demande en nullité de la même assemblée dès lors que :
-le ou les propriétaires du lot n°1 n'ont pas été convoqués à ladite assemblée, et n'avaient pas à l'être au regard des développements qui précèdent,
-le syndic de copropriété a fait une exacte application de la clé de répartition des charges communes générales de copropriété exprimées en 7.202èmes et non 10.000èmes,
-de ce fait, les votes exprimés lors de cette assemblée générale n'ont pas été faussés,
-tant qu'une assemblée générale n'a pas été annulée, elle est exécutoire. Or, les assemblées de 2006 à 2016 qui ont précédé l'assemblée générale du 6 juillet 2017, n'ont pas été annulées. Dès lors, il ne peut être considéré que le syndic, qui a convoqué l'assemblée générale du 6 juillet 2017 était déchu de ses pouvoirs et qu'il ne pouvait pas la convoquer valablement.
M. [T] sera enfin débouté de sa demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 6 juillet 2017, relative à la désignation du syndic et à sa rémunération pour une durée de trois ans, dès lors que le syndic a fait une exacte application de la clé de répartition des charges communes générales et que le vote a correctement été exprimé et comptabilisé à hauteur de 4489 tantièmes sur 7202 tantièmes, selon la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu'il eût besoin d'atteindre 5001 tantièmes.
4-Sur la demande en paiement de charges de copropriété :
Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires poursuit la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [T] à lui payer la somme de 8567,90 euros correspondant à un arriéré de charges selon décompte arrêté au 19 mai 2017, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2017.
Au regard de la motivation retenue au point 2 de l'arrêt, M. [T] est mal fondé à se prévaloir, dans sa contestation des charges, de ce que les divers relevés et arrêtés de compte ont été établis sur la base d'une clé de répartition erronée, que les assemblées générales n'auraient pas exprimé leurs votes sur l'ensemble des tantièmes de charges communes générales et qu'il ne serait pas à même de connaître le montant exact de ses charges au motif qu'elles ne seraient pas réparties en conformité avec le règlement de copropriété.
Pour parvenir au montant de 8567,90 euros sur la somme de 12700, 28 euros initialement réclamée, le premier juge a déduit la condamnation à hauteur de 3844,63 euros prononcée selon du jugement du tribunal d''instance d'Antibes du 1er avril 2016,
Il est notamment produit aux débats :
-le titre de propriété de M. [T],
-le jugement du tribunal d'instance d'Antibes du 7 avril 2016;
-le contrat de syndic,
-le règlement de copropriété et l'état descriptif de division,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 octobre 2015 et 23 juin 2016 approuvant les comptes de l'exercice clos les 31 décembre 2014 et le 31 décembre 2015 et adoptant le budget prévisionnel des 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 et 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017;
-la répartition individuelle des charges de M. [T] pour les années 2014, 2015 et 2016;
-les différents appels de fonds provisionnels pour la période considérée,
-l'extrait de compte au 22 mai 2017,
- le commandement de payer délivré le 20 février 2017 par la SCP Lefort, huissier de justice, en vue de l'inscription de l'hypothèque prévue par l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965.
Le décompte du syndicat inclut également diverses sommes au titre de frais de relance ou de mise en demeure.
A cet égard, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce notamment que :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret... »
Ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il s'ensuit que le syndicat n'était pas fondé à réclamer le remboursement de la somme de 288 euros au titre de la déclaration au greffe comme ne correspondant pas aux frais nécessaires de l'article précité, ce qui a été retenu par le premier juge et n'est pas discuté par le syndicat en cause d'appel.
Par ailleurs, M. [T] critique à juste titre l'imputation, à deux reprises, dans le décompte produit par le syndicat -sa pièce n°1- de la somme de 500 euros au titre de la condamnation prononcée par le tribunal d'instance d'Antibes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Cette somme, pour laquelle le syndicat dispose d'un titre, ne doit pas figurer dans les charges, a fortiori à deux reprises. La somme de 1000 euros sera donc déduite.
Enfin, il apparaît que les frais du commandement de payer du 20 février 2017 ont été imputés à deux reprises sur le compte de M. [T], à hauteur de 90 euros et de 191,53 euros. Le montant de 90 euros sera déduit du décompte, dès lors que l'acte de signification du commandement produit aux débats fait état de frais du commandement d'un montant de 191,53 euros.
Enfin, la mise en demeure délivrée le 3 mars 2017, quelques jours à peine après le commandement de payer, ne s'avère pas nécessaire au sens de l'article 10-1 précité. La somme de 24 euros sera également déduite.
Aucune autre critique n'est émise par M. [T].
Dès lors, M. [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 7453,90 euros (soit 8567,90 euros-1114 euros), au titre d'un arriéré de charges selon décompte arrêté au 19 mai 2017, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2017, par infirmation du jugement entrepris.
5-Sur la demande d'expertise, de remboursement des charges « indument » payées et du préjudice consécutif à ce paiement:
Au regard de la motivation retenue et des points 2 à 4 du présent arrêt, la cour s'estime pleinement informée sans qu'il lui soit nécessaire de recourir à la mesure d'expertise sollicitée, et ne peut que débouter M. [T] de sa demande en remboursement des charges qu'il aurait indument payées, le syndic ayant fait une exacte application de la répartition des charges, ainsi que de sa demande de dommages-intérêts consécutif au « trop versé », le tout par confirmation du jugement entrepris.
6-Sur la responsabilité civile professionnelle du syndic, la Sarl Abba Gestion :
M. [T] poursuit la responsabilité de la Sarl [Adresse 5] :
-à la fois sur le terrain contractuel de l'article 1992 du code civil et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce aux lieu et place du syndicat des copropriétaires, arguant qu'il est fondé, au visa de l'article 15 alinéa 2 de la loi, à exercer une telle action, au motif d'une part d'une violation du règlement de copropriété, d'autre part, d'une atteinte aux parties communes quant à une répartition erronée des charges de copropriété,
-et sur le fondement de la responsabilité délictuelle à son égard, au visa des articles 1240 et suivants du code civil.
A supposer que M. [T] soit recevable à exercer son action sur le fondement de la responsabilité contractuelle, il sera répliqué à l'ensemble des moyens soulevés par l'appelant au titre des fautes prétendument commises par le syndic, tant au titre de la responsabilité contractuelle que de la responsabilité délictuelle:
-qu'il résulte des développements qui précèdent que le syndic n'a commis aucune violation du règlement de copropriété;
-qu'il n'a pas davantage commis de faute dans la répartition des charges communes générales, ni donc, dans les votes lors des assemblées générales,
-qu'il n'avait pas à convoquer le ou les propriétaires du lot n°1 aux différentes assemblées générales,
-que les propriétaires du lot n°1 ne devaient pas participer aux charges de copropriété de l'immeuble [Adresse 5];
-que si le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 octobre 2015 ne comprend aucune résolution relative à la désignation du syndic, il apparaît qu'au cours de l'assemblée générale du 23 juin 2016, il a été donné quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice clos au 31 décembre 2015, que ce quitus plein et entier a été donné sans réserve, qu'il entraîne ratification par l'assemblée de tous les actes, même si certains d'entre eux avaient excédé les pouvoirs du syndic et qu'il emporte donc renonciation à critiquer l'exécution du mandat du syndic, l'assemblée générale du 23 juin 2016 étant définitive,
-que la condamnation prononcée contre M. [T] en paiement de charges par le tribunal d'instance d'Antibes n'a pas été « obtenue » par le syndic en violation des dispositions du règlement de copropriété,
-qu'il ne peut être imputé au syndic aucune faute consistant dans le refus qu'il aurait opposé à mettre les relevés de compte de M. [T] en conformité avec le règlement de copropriété, alors même qu'ils l'étaient déjà;
-que l'appelant ne démontre aucun harcèlement à son égard, imputable à la Sarl Abba Gestion.
-que le fait que le commandement de payer du 20 février 2017 et l'assignation du 1er juin 2017 aient visé, à nouveau, des charges pour lesquelles une condamnation est déjà intervenue par le tribunal d'instance d'Antibes le 7 avril 2016, a été pris en considération par le premier juge qui a déduit ces sommes des condamnations prononcées, l'appelant n'en subissant aucun préjudice,
-que M. [T] reproche justement au syndic d'avoir, en méconnaissance de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, refusé de produire des pièces réclamées par son conseil selon courrier du 1er novembre 2016, alors que ces pièces font partie de celles détenues par le syndic. Il s'agit en effet, d'une faute délictuelle, le syndic étant tenu de répondre à une demande de pièces, sans avoir à se faire juge de son opportunité ou de sa légitimité. Du reste, M. [T] a été contraint de saisir le juge de la mise en état d'un incident de communication de pièces, ce qui a incité le syndic à produire certaines pièces, les autres ayant été détruites par un dégât des eaux, de sorte que le juge de la mise en état a finalement débouté M. [T] de son incident. Au titre de sa responsabilité délictuelle, la Sarl Abba Gestion sera condamnée à payer à M. [T] la somme de 400 euros de dommages-intérêts au titre de la réparation intégrale du préjudice moral de l'appelant causé par les tracas qu'il a subis en se trouvant contraint d'introduire un incident de procédure, préjudice en relation directe avec la faute dénoncée, ce par voie d'infirmation du jugement entrepris de ce chef.
7-Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires:
Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, par voie de confirmation du jugement entrepris, le tribunal ayant en outre relevé que M. [T] procédait à des versements réguliers de sommes d'argent conséquentes.
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs,
La cour statuant par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré
Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 10 janvier 2019 mais seulement en ce qu'il a déclaré les demandes de M. [T] [P] [M] relatives à la répartition des charges irrecevables, en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 8567,90 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 mai 2017 et en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts à l'égard de la Sarl Abba Gestion.
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de la fin de non recevoir soulevée tirée de l'autorité de la chose jugée.
En conséquence, déclare M. [T] [P] [M] recevable en sa demande relative à la répartition des charges.
Au fond, l'en déboute.
Déboute également M. [T] de sa demande de remboursement du trop versé et d'allocation de dommages-intérêts résultant de la répartition des charges.
Condamne M. [T] [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] situé situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la Sarl Abba Gestion, située [Adresse 4], la somme de 7453,90 euros au titre d'un arriéré de charges arrêté à la date du 19 mai 2017, avec intérêts à compter du commandement de payer du 20 février 2017.
Condamne la Sarl Abba Gestion à payer à M. [T] [P] [M] la somme de 400 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.
Déboute M. [T] [P] [M] de ses demandes plus amples à ce titre.
Condamne M. [T] [P] [M] aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de Me Julie Fehlmann avocat, qui en a fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Condamne M. [T] [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la Sarl Abba Gestion, située [Adresse 4], la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le greffier Le président
